40.2008.3

Valore di reddito non determinato ed escluso completamente dal calcolo di stima, rinvio degli atti all'autorità di prima istanza per nuova decisione

30 aprile 2009Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio

del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3. Per

la part. no. 893 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato

in fr. 756'837.--.

2. L’art.

8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento

particolare del valore ufficiale di stima.

3. Per

la part. no. 893 RFD di __________, con la notifica di decisione 8 gennaio

2007 per aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di

stima di fr. 1'102'839.--.

reclamo interposto in data 20 marzo 2007 da RI 1, è stato respinto dall’UCS con

decisione del 18 aprile 2008.

Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre

2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione adducendo che

i parametri applicati alla fattispecie in esame sono giustificati dalle

circostanze oggettive e sono prudenziali rispetto al mercato immobiliare

esistente in zona.

4. Con

ricorso 16 maggio 2008 RI 1 è insorto dinanzi a questo Tribunale, postulando

l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima.

A mente del ricorrente l’applicazione del correttivo di classe del 70% sul

valore metrico dell’edificio principale applicato dall’UCS appare spropositato,

come inadeguata risulta essere la riduzione apportata al correttivo di vetustà

dal -28% al -14%. Inoltre il ricorrente si lamenta del fatto che nella

decisione impugnata l’UCS ha omesso di considerare il valore di reddito così

come previsto dall’art. 18 Lst.

5. In

sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale ubicato sul mappale 893 è strutturato su due livelli.

piano superiore si trovano l’ingresso, un ampio soggiorno e pranzo, camino,

ampie vetrate con vista sul __________ e sulla __________, la cucina con

arredamento completo (mobili in legno e laminato, piano in granito, Food

Center) e angolo tavolo (abitabile), 1 WC, una sala da bagno, due camere, una

camera matrimoniale con bagno annesso con vasca idromassaggio e doccia (di

standard elevato). In generale per il piano superiore le finiture nuove sono da

considerare di standard superiore alla media, con serramenti esterni in PVC

nuovi di qualità corrente.

piano inferiore sono invece ubicati i locali tecnici (caldaia del 2003 ed

elettrico), la cantina, una camera, uno studio, la lavanderia con ampio

guardaroba e una doccia-WC con sauna. Lo standard delle finiture è normale.

facciate esterne dell’abitazione principale sono state solo ritinteggiate,

come

pure quelle dell’edificio accessorio (portico).

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Considerandi

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione

è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e

alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di

miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Ciò poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito,

escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire una

concreta e sostenibile spiegazione in merito. A fronte dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto

inspiegabile oltre che errata. L’estimo deve infatti corrispondere al principio

basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375

del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei

ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa

sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno

entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una tale

scelta.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di

motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che l’hanno indotta in

questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle

rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero

ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

Visto il rinvio degli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio,

non occorre chinarsi sulle ulteriori censure sollevate dal ricorrente che

possono anche rimanere irrisolte.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

9.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.) con l’obbligo di rifondere a RI 1, che si è avvalso

della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati,

l’importo di fr. 300.—a titolo di ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 18 aprile 2008 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima

affinché, esperiti i dovuti

accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere al

ricorrente l’importo di fr. 300.—a titolo di ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di

30.

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile

il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso

il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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