40.2008.4

Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima (per edificio principale: stralcio correttivo di classe; determinazione volumetria, superficie abitabile e valore di reddito con rif. a sporgenz

4 maggio 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3. Per

la part. no. 553 RF di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato

in fr. 163'832.--.

2. L’art.

8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento

particolare del valore ufficiale di stima.

3. Per

la part. no. 553 RF di __________, con la notifica di decisione 12 dicembre

2006 per aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di

stima di fr. 406'067.--.

reclamo interposto in data 16 marzo 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione del 18 aprile 2008.

Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre

2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo che

- il correttivo di classe applicato al prezzo base (per sub. A) è giustificato

dalla riattazione totale dell’edificio con rifiniture di qualità al di sopra

dello standard normale

- nonostante la radicale riattazione, è stato comunque riconosciuto un

correttivo di vetustà per le parti strutturali dell’edificio rimaste

- la volumetria è stata calcolata sulla base di misure di dettaglio e considera

l’intero edificio esistente sui mappali 553 (__________) e 297 (__________)

- il valore del terreno determinato in sede di revisione generale delle stime,

è stato adeguato per uniformarlo fra i due fondi

- ed il reddito locativo fissato è stato elaborato sulla base dei prezzi

determinati per la revisione generale delle stime.

4. Con

ricorso 21 maggio 2008 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,

postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di

stima.

A mente dei ricorrenti,

- l’applicazione del correttivo di classe del +60% sul valore metrico a nuovo

dell’edificio principale ABC attuata dall’UCS appare non solo ingiustificata dalle

circostanze di fatto, ma nemmeno prevista dalla Lst.;

- l’applicazione del correttivo del +20% sul valore metrico del terreno non

trova fondamento, se solo si confronta l’effettiva esposizione del fondo con i

terreni della medesima zona e con quello confinante (297 di __________);

- la volumetria di mc. 630 e la superficie abitabile calcolata dall’UCS per il

mapp. 553 è erronea, poiché considera arbitrariamente anche la parte presente

sul fondo no. 297 RFD di __________, disattendendo così il principio secondo il

quale ogni fondo deve essere considerato e valutato singolarmente.

5. In

sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale a cavallo del confine tra i mapp. 297 (__________) e 553 (__________)

è strutturato su tre livelli.

livello inferiore trova spazio:

una entrata secondaria su un vano dotato di cucinino e di un servizio igienico,

locale nel quale è pure collocata la termopompa per il riscaldamento

dell’edificio. Inoltre vi è un ulteriore locale abitabile (cameretta ospiti) e

locale lavanderia-cantina. Un vano con le installazioni tecniche di filtraggio

e disinfezione della piscina è situato al piano inferiore a una distanza di ml.

5.50 dalla facciata OVEST ed ha una dimensione di ml. 1.75 x 0.85.

livello intermedio sono ubicati:

l’entrata principale con portico, una camera da letto, una doccia-WC, un WC e

uno studio con una entrata indipendente.

livello superiore si trova

un unico locale, diviso in due dalla scala interna; da una parte trova spazio

la cucina con angolo pranzo e dall’altra un angolo soggiorno. Vi è pure una

terrazza sui due lati dell’angolo soggiorno, con una ampia vista sul __________,

sul Monte __________ e sulla parte verso SUD del __________.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda

istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare

la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2. Il

Considerandi

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione

è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e

alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di

miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati

sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi

(art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono

stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di

costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1

Tribunale non ritiene giustificato il correttivo di classe del +60% applicato

dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Questo perché,

oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima

istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche

specifiche della casa costatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno

ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il

valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza

della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e

prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in

unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, il

correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi

ingiustificato e non sostanziato.

8.2

censure sollevate dai ricorrenti, aventi per oggetto l’edificio abitabile

presente sul mapp. no. 553 RFD di __________ e in minima parte sul mapp. no.

297.

RFD di __________, in particolare le contestazioni sulla volumetria, sulla

corrispondente superficie abitabile e sulla determinazione del valore di

reddito, non trovano accoglimento in questa sede.

Il Tribunale ritiene il calcolo proposto dall’UCS appropriato. I sub. ABC del

mapp. no. 553 RFD di __________ e il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________

costituiscono senza ombra di dubbio una sola unità abitativa integrata in un

corpo di fabbrica unico. In questo contesto il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________

costituisce di fatto una sporgenza del fabbricato ABC principale del mapp. no.

553.

RFD di __________. Basti pensare che, in caso di alienazione del mapp. 297

la situazione fondiaria andrebbe regolata con una mutazione o con l’iscrizione

di un diritto di sporgenza.

Pertanto l’autorità di prima istanza ha correttamente computato le superfici e

i volumi dell’intero edificio, nonché il relativo valore, sul fondo 553 di __________,

considerando poi solo il valore del sedime per il sub. A del fondo 297 di __________.

8.3

Infine

la censura sollevata dai ricorrenti riguardanti l’applicazione di un correttivo

del +20% sul valore metrico del terreno non può essere accolta ed anzi appare

oggi improponibile poichè tardiva. In effetti il valore metrico del terreno ed

in particolare il suddetto correttivo sono stati stabiliti in sede di revisione

generale delle stime e riportati tali e quali nella scheda di calcolo della

decisione per aggiornamento particolare. Le contestazioni riferibili al

correttivo andavano quindi proposte nella precedente procedura.

8.4

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e rifelttono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 553 RFD di __________ stabilito in fr. 371’673.--, come da

scheda di calcolo annessa.

9.2

tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-- è posta a carico delle parti in

ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno. L’UCS

rifonderà inoltre ai ricorrenti , che si sono avvalsi della consulenza di un

legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati, l’importo di fr. 250.—a

titolo di ripetibili parziali.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il

valore ufficiale di stima del mappale no. 553 RFD di __________ stabilito in

fr. 371'673.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 400.-- e posta a carico delle parti in ragione di un

mezzo ciascuna. L’Ufficio cantonale di stima rifonderà inoltre ai ricorrenti

l’importo di fr. 250.— a titolo di ripetibili parziali.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in materia

di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il

ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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