40.2008.5

Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima (edifici accessori: stralcio correttivi di classe; edificio abitabile: censura respinta per determinazione volumetria, superficie abitabile e va

4 maggio 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3. Per

la part. no. 297 RF di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato

in fr. 219'456.--.

2. L’art.

8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento

particolare del valore ufficiale di stima.

3. Per

la part. no. 297 RF di __________, con la notifica di decisione 12 dicembre

2006 per aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di

stima di fr. 308'912.--.

reclamo interposto in data 16 marzo 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione del 18 aprile 2008.

Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre

2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo

che:

- il correttivo di classe applicato al prezzo base per la piscina e per il

portico/locale tecnico è giustificato dalla qualità standard dei due edifici

accessori

- la parte sporgente dell’edificio abitativo (sub. A) è stata valutata come

sedime, poiché già inclusa nella parte predominante esistente sul mappale 553

di __________

- il fatto di essere in presenza di due costruzioni accessorie che non

producono alcun reddito (semmai valorizzano quello dell’edificio abitativo che

li utilizza) giustifica la determinazione del valore unicamente metrico invece

di quello ponderato.

4. Con

ricorso 21 maggio 2008 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,

postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di

stima.

A mente dei ricorrenti,

- l’applicazione dei correttivi di classe del +90% sul valore metrico a nuovo

del sub. D (piscina) e del +45% su quello del sub. C (portico/locale tecnico)

attuata dall’UCS appare non solo ingiustificata dalle caratteristiche

specifiche delle costruzioni, ma nemmeno prevista dalla Lst.;

- la mancata applicazione da parte dell’UCS del valore di reddito per i

sub. A, C e D, disattende il principio basilare secondo cui un bene

immobiliare vale quanto rende, per cui occorre stabilire un adeguanto valore di

reddito per ciascuno dei subalterni or ora indicati;

- l’UCS, oltre a non aver considerato alcun valore di reddito per il

sub. A, ha ritenuto a torto il corrispondente volume e la superficie abitabile

nell’edificio principale del confinante mapp. 553 RFD di __________.

5. In

sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che l’edificio

principale a cavallo del confine tra i mapp. 297 (__________) e 553 (__________)

è strutturato su tre livelli.

livello inferiore trova spazio:

una entrata secondaria su un vano dotato di cucinino e di un servizio igienico,

locale nel quale è pure collocata la termopompa per il riscaldamento

dell’edificio. Inoltre vi è un ulteriore locale abitabile (cameretta ospiti) e

locale lavanderia-cantina. Un vano con le installazioni tecniche di filtraggio

e disinfezione della piscina è situato al piano inferiore a una distanza di ml.

5.50 dalla facciata OVEST ed ha una dimensione di ml. 1.75 x 0.85.

livello intermedio sono ubicati:

l’entrata principale con portico, una camera da letto, una doccia-WC, un WC e

uno studio con una entrata indipendente.

livello superiore si trova

un unico locale, diviso in due dalla scala interna; da una parte trova spazio

la cucina con angolo pranzo e dall’altra un angolo soggiorno. Vi è pure una

terrazza sui due lati dell’angolo soggiorno, con una ampia vista sul __________,

sul Monte __________ e sulla parte verso SUD del __________.

Inoltre

sul mapp. 297 RF di __________ è ubicata la piscina, costituita da una vasca

in calcestruzzo armato, rivestita in piastrelle, con skimmer, fari, con

corrimano perimetrale e scaletta in acciaio inox e telo avvolgibile in apposito

elemento di testata.

locale tecnico, interamente in calcestruzzo armato, ha al livello della piscina

uno spogliatoio con doccia e WC e piccolo magazzino.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

Considerandi

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

7.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione

è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e

alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di

miglioria o ampliamento della costruzione.

7.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

7.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

8.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente

(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.

e 18 cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

8.1

Per

gli edifici accessori sub. C (portico/locale tecnico) e sub. D (piscina) Il Tribunale

non ritiene giustificati i correttivi di classe del +45% rispettivamente del

+90% applicati dall’UCS sul valore metrico a nuovo degli edifici sub. C

(portico/locale tecnico) e sub. D (piscina). Questo perché, oltre a non essere

stati convenientemente argomentati dall’autorità di prima istanza e a risultare

ingiustificati per rapporto alle caratteristiche specifiche degli immobili

costatati nel corso del sopralluogo, non appaiono nemmeno ancorati nella Lst.,

che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della

costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà

secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17cpv. 2 Lst.) e prevede dei

correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con

la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche rimanere indeciso, i

correttivi testè citati deve essere stralciati d’ufficio siccome comunque e in

tutti i casi ingiustificati e non sostanziati.

8.2

censure sollevate dai ricorrenti, aventi per oggetto l’edificio abitabile

presente sul mapp. no. 553 RFD di __________ e in minima parte sul mapp. no.

297.

RFD di __________, in particolare le contestazioni sulla volumetria, sulla

corrispondente superficie abitabile e sulla determinazione del valore di

reddito, non trovano accoglimento in questa sede.

Il Tribunale ritiene il calcolo proposto dall’UCS appropriato. I sub. ABC del

mapp. no. 553 RFD di __________ e il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________

costituiscono senza ombra di dubbio una sola unità abitativa integrata in un

corpo di fabbrica unico. In questo contesto il sub. A del mapp. no. 297 RFD di __________

costituisce di fatto una sporgenza del fabbricato ABC principale del mapp. no.

553.

RFD di __________. Basti pensare che, in caso di alienazione del mapp. 297

la situazione fondiaria andrebbe regolata con una mutazione o con l’iscrizione

di un diritto di sporgenza.

Pertanto l’autorità di prima istanza ha correttamente computato le superfici e

i volumi dell’intero edificio, nonché il relativo valore, sul fondo 553 di __________,

considerando poi solo il valore del sedime per il sub. A del fondo 297 di __________.

8.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e rifelttono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 297 RF di __________ stabilito in fr. 271'912.--, come da

scheda di calcolo annessa.

9.2

tassa di giustizia e le spese in fr. 400.-- è posta a carico delle parti in

ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di un mezzo ciascuno. L’UCS

rifonderà inoltre ai ricorrenti , che si sono avvalsi della consulenza di un

legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati, l’importo di fr. 250.—a

titolo di ripetibili parziali.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il

valore ufficiale di stima del mappale no. 297 RFD di __________ stabilito in

fr. 271'912.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 400.-- e posta a carico delle parti in ragione di un

mezzo ciascuna. L’Ufficio cantonale di stima rifonderà inoltre ai ricorrenti

l’importo di fr. 250.— a titolo di ripetibili parziali.

3.

Contro la presente decisione è dato ricorso in

materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di

30.

giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile

il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso

il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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