40.2009.3

Aggiornamenti particolari del valore ufficiale di stima

6 luglio 2010Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.3. Per

la part. no. 625 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato

in fr. 2'891'763.--.

2. Con

l’avviso di decisione per aggiornamento particolare 12 aprile 2006 l’UCS ha

esposto un valore ufficiale di stima di fr. 3'135'958.--, ciò a seguito della

riattazione eseguita nel 2004 nell’edificio abitativo sub. DE del mappale in

oggetto, che ha comportato un cambiamento di destinazione e di conseguenza ha

giustificato per l’autorità di prima istanza motivo per un adeguamento del

valore di stima mediante il riesame dell’intero fondo.

Il reclamo interposto in data 18 maggio 2006 dai ricorrenti è stato respinto

dall’UCS con decisione del 5 ottobre 2007.

Adito

dai signori RI 1 e RI 2 con ricorso 22 ottobre 2007, il 9 febbraio 2009 questo

Tribunale ha accolto il ricorso presentato, annullato la decisione 5 ottobre

2007 impugnata e rinviato l’incarto all’UCS affinché, esperiti i dovuti

accertamenti, procedesse ad emettere un nuovo giudizio. Il Tribunale aveva

allora sottolineato che l’intervento interno all’edificio abitativo DE non

poteva essere ritenuto tale da influire sul valore di tutte le costruzioni

presenti sul mappale e che i correttivi della vetustà applicati nell’ambito

della revisione generale delle stime e confermati dall’UCS a due anni di

distanza nelle medesime entità dovevano essere rivisti secondo i dettami

dell’art. 9 del Regolamento di applicazione alla Lst. o quantomeno correttamente

giustificati e motivati. Inoltre occorreva verificare le superfici computate

per il calcolo del valore di reddito poiché queste discordavano con le

risultanze dei piani dell’immobile acquisiti agli atti del procedimento

ricorsuale.

3. Con

decisione 1. luglio 2009, in evasione del rinvio ordinato dall’autorità

superiore, l’UCS ha nuovamente statuito sul reclamo interposto dai proprietari

del fondo contro l’avviso di decisione per aggiornamento particolare 12 aprile

2006. Con il nuovo giudizio l’autorità di prima istanza ha respinto il reclamo e

ha confermato il valore ufficiale di stima esposto di fr. 3'135'959.--,

adducendo in particolare che

- la riattazione eseguita, se pur di minima importanza, ha causato un

cambiamento di destinazione che giustifica un adeguamento del valore di stima.

La decisione di procedere all’aggiornamento particolare non è quindi legata ai

lavori di trasformazione ma bensì al cambio di destinazione dell’oggetto (da

negozio di stufe e camini a saletta in aggiunta alla pizzeria esistente) che

comporta il relativo aggiornamento dei redditi;

non essendo stata riscontrata alcuna miglioria evidente all’edificio principale

DE, la vetustà della struttura non è stata modificata (riduzione del correttivo),

per cui rimane confermata nella misura del -30%, ovvero quella stabilita in

sede di Revisione generale delle stime entrata in vigore il 1.1.2005, secondo

la situazione del fondo vigente alla data di riferimento stabilita dal Consiglio

di Stato (1.1.2003);

- inoltre il dato riferito alla superficie abitabile (erroneamente registrata

in sede di Revisione generale) è stato rettificato da mq. 785 a mq. 875.

4. Con

ricorso 14 luglio 2009 i signori RI 1 e RI 2 sono nuovamente insorti innanzi a

questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente

annullamento del nuovo calcolo di stima e conferma del valore precedente di fr.

2'891'763.--.

A mente dei ricorrenti la nuova decisione dell’UCS deve essere annullata già

solo per il fatto che esce dai considerandi della sentenza di rinvio del

Tribunale, rispettivamente e qualora la stessa dovesse essere considerata “un

novum”, che si abbia comunque ad adattare il correttivo di vetustà degli

edifici con un aumento del 2-3% per tener conto dei due anni trascorsi dal

calcolo di stima precedente ed ossequiare con ciò i contenuti dell’art. 9 del

Regolamento di applicazione Lst..

Sempre per i ricorrenti, si dovranno inoltre rivedere gli elementi di calcolo

per la determinazione del valore di reddito. Ciò alla luce della riduzione dei

canoni di locazione che i conduttori dei negozi hanno in parte già richiesto a

seguito della decisione comunale di abolire i posteggi sulla confinante piazza __________,

situazione che ha reso più difficoltoso il passaggio e la fermata di

autoveicoli con clienti.

5. Premesso

che la composizione del Tribunale è rimasta invariata e che la situazione del

mappale non è nel frattempo mutata, con lettera 7 ottobre 2009 i ricorrenti

hanno rinunciato a far ripetere il sopralluogo, che questa autorità aveva già

esperito il 7 novembre 2008.

quella occasione il Tribunale ha constatato che l’edificio principale D è a forma di “V” ed è strutturato su 3 livelli

fuori terra ed un livello interrato. Quest’ultimo livello è adibito a locali

tecnici, lavanderia, rifugio e servizi igienici del ristorante, nonché locali-deposito

attribuiti ai negozi.

piano terreno è ubicato il ristorante composto da bar e sala, oltre

all’ulteriore locale oggetto della ristrutturazione, vano che era

precedentemente adibito a negozio (ex __________). Inoltre trovano spazio tre

negozi, uno (la libreria) sul fronte di Via __________ e gli altri due sulla

Via __________.

Al 1° piano sono invece ubicati 5 appartamenti di 3

locali (2 appartamenti) e di 2 locali (3 appartamenti).

2° piano vi sono ulteriori 5 appartamenti delle medesime dimensioni di quelli

Considerandi

del 1° piano. Agli appartamenti si accede dalla corte interna al sub. “c”.

6.

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37.

Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso per i motivi che seguono.

- L’art.

8.

Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento

particolare del valore ufficiale di stima.

Nel Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova

Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato ha

avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da mutamenti di

fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione

generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove

costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di P.R. ecc.. L’esecutivo

cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi

sui “fattori d’incidenza generali” (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario,

costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio dell’energia

per gli impianti di produzione d’energia) vigenti al momento dell’ultima

revisione generale o aggiornamento intermedio.

Dal

canto suo la Commissione speciale in materia tributaria, nel suo rapporto 20

settembre 1996 sul Messaggio e per ciò che concerne l’art. 8, si è limitata ad

apportare modifiche redazionali con l’inserimento di rimandi ad altri articoli

della legge.

Appare

quindi evidente che, di per sé stante, l’elemento della vetustà di un edificio

non è motivo sufficiente per reclamare dall’autorità di stima l’apertura di una

procedura per una nuova valutazione specifica dell’immobile, che si giustifica

invece in presenza di edifici nuovi o riattati, rispettivamente di terreni

soggetti a modifiche di PR, successivi all’entrata in vigore delle nuove stime

(ultima revisione generale o aggiornamento intermedio).

Discorso

diverso merita invece di essere fatto quando l’esame della vetustà interviene

nel contesto di una procedura per aggiornamento particolare originata, come nel

caso che ci occupa, da una riattazione minima che ha si causato un cambiamento

di destinazione, giustificando così il riesame dell’intero fondo e

l’adeguamento del relativo valore di stima da parte dell’UCS, ma sostanzialmente

non ha portato miglioramento alcuno al tipo di costruzione ed allo stato di

conservazione del fabbricato o dei fabbricati che sono rimasti nello stato di

fatto precedente. Caso contrario l’UCS avrebbe applicato una correzione

(riduzione) del correttivo di vetustà.

Il Tribunale ritiene che nel caso specifico possa trovar spazio l’applicazione

dell’art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale che prevede che la vetustà è

calcolata con una deduzione dall’1% al 3% per ogni anno di età della

costruzione, sino ad un massimo del 60%.

Ritenuto che la percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di

costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato,

tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della

costruzione, questa Autorità ritiene adeguato adattare il correttivo di

vetustà degli immobili del 2% (1% ogni anno) per i due anni trascorsi tra la

stima precedente (Revisione generale del 2004) e quella qui in discussione

(aggiornamento particolare del 2006).

In concreto il correttivo di vetustà degli edifici principali è fissato in -32%

e quello dell’edificio accessorio in -46%.

- Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad acluna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 625 RFD di __________ stabilito in fr. 3'077'595.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia e le spese in fr. 600.—sono poste a carico delle parti in

ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima e del rimanente 1/3 a carico dei ricorrenti. Non si

assegnano ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il

valore ufficiale di stima del mappale no. 625 RFD di __________ stabilito in

fr. 3'077'595.-- , come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia e le spese in fr. 600.—sono poste a carico delle parti in

ragione di 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e di 1/3 a carico dei

ricorrenti.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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