40.2009.4

Aggiornamento particolare della stima immobiliare

15 marzo 2011Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

1.4. RI

1 è proprietaria del mapp. no. 14 RFD di __________. Per tale particella, con

la notifica di decisione 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha

esposto un valore ufficiale di stima di fr. 148'540.--. La decisione è

cresciuta incontestata in giudicato.

Considerandi

2.

seguito a nuova edificazione, con avviso di decisione per “aggiornamento

particolare 2006”, l’UCS ha fissato il valore ufficiale di stima della part.

no. 14 in fr. 440'037.--. La decisione è divenuta esecutiva.

3.

Successivamente

e per motivi di modifica del Piano regolatore del Comune di __________, con

decisione per “aggiornamento particolare 2008” l’UCS ha ricalcolato in fr. 441'236.-- il valore di stima ufficiale del mapp. no. 14.

Contro tale decisione RI 1 ha presentato reclamo pretendendo chiarimenti circa

la superficie ed il valore attribuito al terreno eccedente. La reclamante ha

inoltre contestato le modifiche operate senza preavviso con il nuovo PR in

relazione sia al mapp. no. 14 sia ai mapp. no. 998 e 1138, questi ultimi di

proprietà del padre e del fratello, __________ e __________ __________, chiedendo

il ripristino dello stato pregresso e sollecitando informazioni in merito agli

indici di edificabilità. Infine essa a sollevato una questione di natura

espropriativa connessa con la strada al mapp. no. 25.

L’UCS ha respinto il reclamo con decisione 6 novembre 2009 adducendo sostanzialmente

che i parametri applicati al mapp. no. 14 sono giustificati dalle circostanze

oggettive e determinati vista la nuova situazione pianificatoria stabilita dal

PR con la revisione approvata dal Consiglio di Stato con ris.no. 4739 del 4

ottobre 2006. Per quanto riguarda invece le problematiche pianificatorie ed

espropriative ha dichiarato di non potersi esprimere in quanto esulano dalla

sua competenza.

4.

Con

atto del 3.12.2009 RI 1 ha interposto ricorso innanzi al Tribunale di

espropriazione indicando quali co-ricorrenti anche il padre ed il fratello, __________

e __________, e riproponendo le critiche di natura pianificatoria ed

espropriativa già sollevate in prima sede. Con una memoria integrativa del 31

marzo 2010, RI 1 si è inoltre detta perplessa per essere stata unica

destinataria della decisione dell’UCS ritenuto che il reclamo era stato

sottoscritto anche dai suoi famigliari, ed ha contestato la stima della part.

no. 14, come anche quella delle part. no. 998 e 1138, in quanto non terrebbe conto dei limiti edilizi introdotti con la revisione del PR. In sostanza

la ricorrente postula:

a) che per la part. no. 14 la procedura sia sospesa in attesa dell’emanazione

da parte dell’UCS delle decisioni riguardanti i mapp. no. 1138 e 998 di

proprietà del padre e del fratello;

b) che le stime ufficiali riguardanti le part. no. 14, 1138 e 998 siano

annullate e in quanto edificabili i terreni residui di tali fondi siano

calcolati secondo le effettive possibilità edificatorie alla luce degli

arretramenti e degli indici edilizi/pianificatori effettivi.

5.

sede di sopralluogo, esperito il 9 dicembre 2010, il Tribunale ha constatato

che il mapp. no. 14 è delimitato a valle dalla strada comunale con un muro di

sostegno di ca. 2 ml. di altezza sovrastato da un pendio ripido fino in

prossimità della casa. In corrispondenza di quest’ultima e del piazzale di

accesso il terreno è pianeggiante mentre è di nuovo in forte pendenza verso il

sovrastante bosco e verso il mapp. no. 1143. Ad eccezione della parte boschiva

il resto del mappale è sistemato a giardino. Il piazzale di accesso è

pavimentato in sagomati di cemento mentre la strada privata è asfaltata.

6.

Come

già indicato, l’emissione, da parte dell’UCS, di una decisione con oggetto il

solo mapp. no. 14 ha suscitato le perplessità della ricorrente poiché il

pregresso reclamo era stato firmato anche dal padre e dal fratello quali

proprietari dei mapp. no. 998 e 1138. Da ciò la sua richiesta di sospensione

dell’estimo del mapp. no. 14, rispettivamente di annullamento della stima dei

tre mapp. no. 14, 998 e 1138.

I dubbi della ricorrente sono tuttavia privi di fondamento per i seguenti

motivi.

Il reclamo contro una stima dev’essere debitamente motivato (art. 34 cpv. 2 Lst;

cfr. anche art. 46 cpv. 2 LPamm). Ciò significa che il reclamante è tenuto ad

esprimere in modo riconoscibile l’intenzione di ottenere la modifica di un atto

e della sua portata giuridica (Borghi/Corti, Compendio di procedura

amministrativa ticinese, ad art. 46 no. 3).

Il reclamo del 21 novembre 2008 è stato formulato succintamente ed in termini

manifestamente generici. Ciò nonostante, prescindendo da formalismi e tenuto

conto che la reclamante non era patrocinata da un legale, è possibile

intravvedere una protesta riguardante i criteri estimatori applicati al mapp.

no. 14, specie alla parte di terreno eccedente (cfr. pto 1 del reclamo). Viceversa

in relazione ai mapp. no. 998 e 1138 non risulta, neppure in forma implicita,

una qualsiasi obiezione alla loro stima, né una richiesta di riesame e di

modifica della stessa; le due particelle sono menzionate unicamente nel vago contesto

di censure di natura pianificatoria ed espropriativa essenzialmente rivolte al

Municipio di __________ (cfr. pti 2 e 3 nonché ultimo capoverso del reclamo).

Di conseguenza l’UCS non ha fatto altro (né poteva far altro) che pronunciarsi

sulle critiche identificabili e soggette al suo sindacato: in particolare ha fornito

le dovute spiegazioni in merito alla valutazione del mapp. no. 14 e ne ha confermato

la stima. Per quanto riguarda invece le restanti censure pianificatorie ed

espropriative, che chiaramente esulano dal contesto estimatorio, si è giustamente

dichiarato non competente. Infatti, lo stato di fatto e di diritto di un fondo sul

quale è basata la stima (art. 5 Lst), specie lo stato pianificatorio, va

contestato tempestivamente nella sede opportuna e non nell’ambito della

procedura di stima. In definitiva la stima dei mapp. no. 998 e 1138 non è stata

riesaminata in quanto non contestata; poco importa quindi che il reclamo sia

stato sottoscritto anche da __________ e __________.

Il ricorso in esame del 3 dicembre 2009 è, anch’esso, incentrato sulla

situazione pianificatoria e l’espropriazione connessa con la strada comunale al

mapp. no. 25, argomenti che, come già evidenziato, anche in questa sede sono

irricevibili. Solo nel memoriale integrativo del 31 marzo 2010 è stata espressamente

rimessa in discussione la stima dei mapp. no. 998 e 1138; critica che tuttavia giunge

tardivamente non essendo proponibili nuove domande con il ricorso (art. 57 cpv.

2.

LPamm applicabile in virtù del rinvio di cui all’art. 39 cpv. 1 Lst). Nella

misura in cui pretende l’annullamento della stima dei mapp. no. 998 e 1138 il

ricorso è dunque irricevibile.

In conclusione, oggetto di riesame in questa sede è unicamente la stima del

mapp. no. 14 e, viste le considerazioni di cui sopra, non vi è alcun motivo per

disporne la sospensione. A tal fine il Tribunale dispone di tutti gli elementi

richiesti dalla legge per una corretta valutazione del fondo, della

documentazione che ne riporta lo stato pianificatorio sancito con il nuovo PR e

di un piano di dettaglio rilasciato dal geometra revisore con le misure della

superficie edificabile, di quella computabile ai fini degli indici e di quella

boschiva.

7.

sensi dell’art. 39 cpv. 2 Lst la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti

per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). Il Tribunale non é vincolato

dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno

(art. 39 cpv 5 Lst).

8.

8.1

L’art.

8.

Lst stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione

all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in

seguito a notifica di domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano

regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare

del valore ufficiale di stima.

Nel messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova

Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, il Consiglio di Stato

ha avuto modo di precisare che trattasi di aggiornamenti causati da mutamenti

di fatto o di diritto dello stato dei fondi, intervenuti dopo la revisione

generale o i successivi aggiornamenti intermedi, come ad esempio nuove

costruzioni, riattamenti, ampliamenti, modifiche di PR ecc.. L’esecutivo

cantonale ha inoltre puntualizzato che la nuova stima sarà eseguita fondandosi

sui “fattori d’incidenza generali” (prezzi medi dei terreni, tasso ipotecario,

costo medio delle pigioni, costo medio delle costruzioni e costo medio

dell’energia per gli impianti di produzione d’energia) vigenti al momento

dell’ultima revisione generale o aggiornamento intermedio.

Da parte sua la Commissione speciale in materia tributaria si è limitata ad

apportare modifiche redazionali all’articolo con l’inserimento di rimandi ad

altri articoli di legge.

8.2

Nella

sua notifica per aggiornamento particolare dipendente dalle modifiche apportate

con il nuovo PR, poi confermata con decisone su reclamo 6 novembre 2009, per il

mapp. no. 14 l’UCS ha fissato in fr. 0.10 il mq il valore dell’area forestale ed

in fr. 120.—il mq quello del terreno rimanente (complementare ed eccedente). In

particolare al valore di zona di fr. 160.—l’autorità di prima istanza ha

applicato un correttivo del -25% giustificandolo con gli oneri di passo

iscritti a carico del fondo (-10%, già ammesso nell’ambito della Revisione

generale delle stime 2004) e con il vincolo di PR per la zona con esclusione

delle costruzioni (-15%).

In effetti il vigente PR, approvato dal Consiglio di Stato il 4 ottobre 2006, attribuisce

il mapp. no. 14 in parte all’area forestale e in parte alla zona residenziale

estensiva R2. Quest’ultima è parzialmente colpita da un vincolo di esclusione

dell’edificazione, così detto “spazi liberi”, che non ammette costruzioni ma prevede

la possibilità di computare la superficie ai fini del calcolo degli indici.

Per il mapp. no. 14 il calcolo esatto della superficie delle diverse zone è

indicato nella planimetria del geometra revisore __________, acquisita agli

atti dal Tribunale, che stabilisce in mq 324 il bosco, in mq 585 l’area

edificabile (sulla quale è del resto ubicata l’abitazione) ed infine in mq 556

la superficie vincolata computabile per gli indici. Quest’ultima è formata da due

aree di mq 512 e mq 44: la prima confina con l’area forestale e con la casa sul

lato nord-ovest del mappale, la seconda di forma triangolare è posta a valle sul

confine sud-est del medesimo.

Per quanto concerne la parte di terreno vincolata più a valle (ovvero quella a

forma triangolare), essa non ha nessuna incidenza sul posizionamento di un

edificio poiché sarebbe di per sé esclusa già solo per l’obbligo di rispettare

la distanza di m 3 rispettivamente m 4 dai confini (art. 13 cpv. 1 lett. b, art.

19.

cpv. 2 lett. b NAPR).

Per la superficie di mq. 512 posta tra la casa esistente e il bosco si rileva

che un’edificazione sarebbe comunque preclusa entro una fascia di 10 m dal limite del bosco (art. 21 cpv. 1 NAPR) e di 3 m dal confine con la strada (art. 19 cpv. 2

lett. b NAPR). L’influenza del vincolo di esclusione delle costruzioni riguarda

pertanto unicamente un triangolo stimato dal Tribunale in ca mq. 120 adiacente

al limite della zona dove l’edificazione è permessa. Se ne conclude che il suddetto

vincolo è circoscritto e non pregiudica o ostacola in modo sostanziale

l’edificazione del fondo, che è già condizionata da altri elementi limitativi

quali, in particolare, la presenza del bosco, la forma del fondo stesso, la

discontinuità della pendenza e gli oneri di passo.

L’UCS ha quindi correttamente considerato nella sua decisione la superficie del

fondo colpita dal vincolo di esclusione dell’edificazione (art. 39bis NAPR)

applicando al valore del terreno un’ulteriore riduzione del 15%, che il

Tribunale ritiene adeguata alle circostanze concrete.

8.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla legge e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

14.

RFD di __________ è confermato in fr. 441'236.--.

9.2

tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-- sono poste a carico della

ricorrente in quanto soccombente (art. 39 cpv. 6 Lst). Per lo stesso motivo non

si assegnato ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm),

dichiara

e pronuncia 1. Il ricorso di RI 1, per quanto

ricevibile, è respinto ed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 14 RFD di __________

confermato in fr. 441'236.--.

2.

tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-- sono poste a carico della

ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

1- Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di

espropriazione

la Presidente Il segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster