40.2011.1
Aggiornamento particolare della stima - termine di ricorso/legittimazione - revisione
31 ottobre 2012Italiano15 min
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Numero d'incarto:
40.2011.1
Data decisione, Autorità:
31.10.2012, TE
Titolo:
Aggiornamento particolare della stima - termine di ricorso/legittimazione - revisione
STIMA / STIME
art. 8 cpv. segg LST
Incarto n.
40.2011.1
Lugano
31 ottobre 2012
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Argentino Jermini
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
sul ricorso presentato in data 26 gennaio 2011 da
RI
1
contro
la
decisione su reclamo emanata il 30 settembre 2010 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima,
relativamente
al mappale n. 444 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 21 agosto 2012,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.
1.1 Con
decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze
idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata
in vigore il 1° gennaio 1997.
Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con
decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in
pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per
il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1° giugno 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi
valori di stima sul territorio del Cantone.
1.2. Per
la part. no. 444 RFD di __________ edificata, con decisione del 1° febbraio
2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima
di fr. 590'154.--, poi ridotto a fr. 544'612.— con decisione su reclamo 16
novembre 2005.
Il ricorso interposto dal proprietario avverso quest’ultimo giudizio è stato
parzialmente accolto dal Tribunale di espropriazione che, con sentenza del 5
ottobre 2007 ha ulteriormente diminuito il valore di stima a fr. 371'092.-. La
sentenza è cresciuta in giudicato.
2. In
seguito alla riunione dei fondi mappali no. 444 e 445 (cfr. UR dg. 11436 del
30.05.2005) con decisione per “aggiornamento particolare 2005” l’UCS ha fissato il valore ufficiale di stima del nuovo mapp. no. 444 a fr. 394'889.--.
Il proprietario non ha sollevato obiezioni e la decisione dell’UCS è cresciuta
incontestabilmente in giudicato.
3.
3.1. Successivamente
il ricorrente ha acquistato l’adiacente mappale no. 446 che è poi stato
inglobato anch’esso nel mappale 444 (cfr. UR dg. 1690 del 23.1.2007). Con
decisione per “aggiornamento particolare 2007” l’UCS ha quindi ricalcolato in fr. 406'270.-- il valore di stima ufficiale del fondo.
3.2. Non
condividendo tale valutazione, in data 31 dicembre 2009 il proprietario ha
presentato un reclamo, che l’UCS ha parzialmente accolto con decisione del 30
settembre 2010. L’autorità di prima istanza ha in particolare ritenuto che il
vincolo AP gravante la superficie aggiunta al mappale principale a seguito
della riunione dei fondi no. 444 e 446 giustifica l’applicazione di un
correttivo di riduzione del -40% del valore di base. Il valore ufficiale di
stima è quindi stato ridotto a fr. 383'737.--.
3.3. Contro
tale decisione il proprietario è insorto mediante ricorso del 26 gennaio 2011
innanzi a questo Tribunale postulando una revisione di tutta la stima,
rispettivamente una importante riduzione della medesima. A mente del ricorrente
l’UCS ha valutato sin dall’inizio in modo erroneo l’edificio principale sub. A,
ed ha trascurato e non sufficientemente considerato i vincoli a cui è soggetto
il fondo (AP-EP, distanze dal lago e dal sentiero, superficie boschiva ecc.), che
ne precluderebbero a suo dire lo sfruttamento edilizio.
3.4. In
data 21 agosto 2012 è stato esperito un sopralluogo che ha permesso al
Tribunale di costatare quanto segue.
La particella è raggiungibile unicamente a piedi tramite il sentiero di __________,
con il quale confina a nord, rispettivamente con imbarcazioni dal lago sul
fronte lato sud.
L’edificio principale, ubicato sull’estremità est del mappale, si sviluppa su
tre livelli e la sua struttura portante è in muratura con solette in cemento
armato. Al piano inferiore (livello lago) trovano spazio due ampi locali con 3
posti barca. I due piani superiori sono invece abitabili e contano al piano
intermedio 8 locali e 2 servizi igienici con bagno e disimpegni, al piano
superiore 7 locali, 1 servizio igienico (WC) e 2 cucine oltre ad un’ampia
terrazza con vista sul lago di __________. Le circolazioni verticali sono
garantite da due rampe di scale e un ascensore moderno attualmente fuori uso.
Le due rampe di scale e i due accessi indipendenti, anche lato lago, permettono
di dividere la costruzione in due unità abitative indipendenti. Le finiture
sono di tipo medio/basso e la copertura è a falde con tegole.
Sul fronte del lago l’edificio sub. A presenta 4 binari per l’immissione di
natanti in acqua di cui 3 verso l’interno della costruzione. E’ pure presente
un pontile.
All’estremo est del mappale vi è un portico in muratura con tetto a falde
(fabbricato sub. B).
Il giardino tra l’edificio principale (sub. A) e il fabbricato (sub. B) è
costituito da una terrazza pavimentata in piode. La rimanente superficie a nord
(appendice verso __________) è invece una scarpata boscata. L’area posta a
sud-ovest della casa è pianeggiante, prativa (ancorchè con scarso grado di
manutenzione) e presenta una strisca di vegetazione diversa (arbusti,
latifoglie ecc.). Il terreno è sostenuto verso il lago da un muro di controriva
e delimitato a monte dal muro di sostegno (con altezza variante tra i 3 e i 6 m. e sormontato da rete metallica) del sentiero di __________. A quest’ultimo si può accedere
direttamente tramite un cancello ed una scaletta posti tra gli ex mappali no.
444 e no. 445.
4.
4.1. La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di
stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39
cpv. 1 Lst, a condizione che gli stessi siano tempestivi e ricevibili in
ordine.
L’autorità di ricorso deve pertanto esaminare preliminarmente se il gravame è
stato spedito nei termini di legge e presentato da una persona legittimata.
Contro
la decisione su reclamo dell’UCS è dato ricorso al Tribunale di espropriazione
entro 30 giorni dalla notificazione (art. 37 cpv. 1 Lst). L’art. 11 LPamm (a
cui rinvia l’art. 39 cpv. 1 Lst) precisa che detto termine, stabilito dalla
legge, è perentorio.
Per intimazione o notificazione di un atto si intende la consegna materiale del
documento o di un suo esemplare al destinatario. Questo avviene di regola
mediante invio postale raccomandato, che richiede alla Posta la consegna
diretta all’avente diritto e, in caso di sua assenza all’atto del recapito, il
deposito nella cassetta delle lettere di un avviso di ritiro della durata di
sette giorni (periodo di custodia).
Il termine di ricorso inizia a decorrere il giorno successivo alla
notificazione (per gli invii non ritirati l’ultimo giorno di giacenza presso
l’ufficio postale) ed è ritenuto osservato se il gravame perviene all’autorità
di ricorso o è spedito per posta (fa stato la data del timbro postale) entro il
giorno di scadenza.
Il ricorso in esame è stato interposto il 26 gennaio 2011 dal proprietario del
mapp. no. 444, destinatario della decisione 30 settembre 2010 dell’UCS. Ad un
primo invio raccomandato del giudizio, ritornato dall’Ufficio postale di __________
all’UCS con dicitura “non ritirato”, ne ha fatto seguito un secondo, questa volta
con lettera semplice, in data 22 ottobre 2010.
Dai documenti in atti risulta che in data 13 ottobre 2010 il ricorrente ha
sottoscritto un ordine di trattenere la corrispondenza presso l’ufficio postale
valevole dal 14 ottobre 2010 fino al 30 novembre 2010 e che quest’ultima è poi stata
ritirata il 3 dicembre 2010 all’Ufficio postale di __________ (doc. B4).
Da parte sua l’interessato sostiene invece di aver rinvenuto la lettera
dell’UCS solo l’ 8 gennaio 2011 nella sua cassetta delle lettere (cfr. scritto
11.1.2011 all’UCS, doc. B4).
Tutto ciò rilevato in linea di massima il ricorso sembrerebbe tardivo. A
prescindere da questa considerazione formale il gravame si rileva comunque anche
infondato per le ragioni che seguiranno
4.2. In
questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo
la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti
determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e
proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con
pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
5. La
presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare
della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dalla riunione dei fondi
particella no. 444 e 446 nel solo mappale no. 444 RFD di __________.
Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione
generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst),
sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad
influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano
eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del
piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21
febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale
della sostanza immobiliare, ad art. 8).
L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede
all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di
cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o
dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso
ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed
il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione
(cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
6. Occorre
avantutto esaminare la richiesta di revisione dell’intera stima contenuta nel
ricorso presentato.
A norma dell’art. 35 LPamm il rimedio della revisione è dato
“a) se l’autorità ha giudicato ad una parte più di quanto essa ha
domandato o meno di quanto la controparte ha riconosciuto o altra cosa senza
che una speciale norma lo consenta;
b) se essa non ha apprezzato, per inavvertenza, fatti rilevanti che risultano
dagli atti o se la decisione contiene disposizioni fra di loro contraddittorie;
c) se da un procedimento penale risulta che un crimine o un delitto ha influito
sulla decisione a pregiudizio dell’istante;
d) se l’istante, dopo la decisione, è venuto a conoscenza di fatti nuovi
rilevanti o ha scoperto prove decisive che non aveva potuto fornire, senza sua
colpa, nella procedura precedente.”;
La
revisione è un rimedio di diritto straordinario, non devolutivo e non
sospensivo proponibile, in principio solo contro decisioni cresciute in
giudicato. La revisione non è data per rimettere in discussione decisioni
amministrative cresciute in giudicato, né per correggere errori di applicazione
del diritto, né per avvalersi di una nuova tesi giuridica e nemmeno per
ottenere una nuova valutazione delle circostanze; essa è quindi esclusa qualora
Fatti
i motivi invocati possano essere fatti valere impugnando la decisione dinnanzi
alla competente autorità di ricorso (RDAT II-1995 no. 17 e 67).
Le decisioni di cui è chiesta la revisione sono definitive e incontestabilmente
cresciute in giudicato, ma in concreto nessuno dei motivi di revisione sopra
elencati è realizzato.
In particolare dal ricorso presentato non risulta che l’istante sia venuto a
conoscenza di fatti nuovi e rilevanti dopo le decisioni e nemmeno che abbia
scoperto prove decisive che non ha potuto fornire, senza una sua colpa, nelle
precedenti procedure. Egli si limita infatti a riproporre le argomentazioni
allora già esposte, in particolare per quel che concerne la vetustà
dell’edificio principale, la limitazione delle possibilità edificatorie in
virtù dell’istituzione di vincoli pianificatori (distanze dai confini, vincoli
di protezione ecc.), il pregiudizio riconducibile all’area boschiva e l’ ammontare
del valore di reddito. Tutte ragioni conosciute e note all’ autorità già nel
corso dei precedenti procedimenti.
Tali considerazioni inducono pertanto il Tribunale a dichiarare irricevibile
l’istanza di revisione contenuta nel ricorso in quanto priva dei necessari
requisiti.
7. Resta
quindi da esaminare la fattispecie circoscritta all’aggiornamento particolare
2007 trattato dall’UCS nel contesto della riunione dei mappali no. 444 e 446
(iscrizione a RF dg. 1690 del 23.01.2007).
Prima della riunione i due fondi erano così censiti a registro fondiario:
mappale
no. 444 A. abitazione mq. 216
B. fabbricato mq. 6
c. giardino mq. 790
per
complessivi mq. 1012
mappale no. 446 a. giardino mq. 60
Dopo
la riunione e con l’estinzione della particella no. 446 il fondo risulta essere
così descritto nei pubblici registri:
mappale
no. 444 A. edificio mq. 216
NE sup. humosa e riv. duro mq. 856
per
complessivi mq. 1072
Stando al vigente PR il mappale no. 444 è assegnato alla zona riva lago (ZRL)
ed è soggetto a vincolo AP-EP (186 mq. ca.) nella sua porzione più a sud-ovest,
ovvero in corrispondenza della superficie acquisita dai mappali no. 445 (già oggetto
dell’aggiornamento particolare 2005) e 446.
Nella sua prima decisione l’UCS ha stabilito in fr. 406'270.—il valore globale
di stima. Il terreno è stato ritenuto complementare per mq. 845 ed eccedente
per la rimanenza (mq. 227). Interessato da più zone di valore allo stesso è
stato applicato un valore medio di fr. 180.69 originato da quelli di base di
fr. 42.--/mq. per la zona AP-1 (mq. 187) e di fr. 210.—/mq. per la zona ZRL
(mq. 885). L’autorità di stima non ha riconosciuto correttivi dipendenti dalla
razionalità del suo sfruttamento.
Con la decisione su reclamo, qui impugnata, l’UCS ha infine determinato in fr.
383'737.—il valore ufficiale di stima del mappale no. 444.
Tosto che le superfici del terreno complementare e di quello eccedente sono
state riviste in mq. 885 e mq. 187, l’UCS ha confermato il valore medio di zona
di fr. 180.69 applicando però al terreno eccedente un correttivo del -40% per
tener conto del vincolo AP-EP che lo grava.
Avantutto occorre rilevare che l’UCS ha considerato l’intera superficie
vincolata (mq. 187) quale terreno eccedente mentre la rimanenza (mq. 885) quale
Considerandi
terreno complementare. Quest’ultimo appare del tutto proporzionato in rapporto
alle dimensioni dell’edificio abitativo esistente (superficie occupata mq. 216),
che consta di due piani abitabili.
Con
sentenza 5 ottobre 2007 (cfr. al proposito punto n. 1.2.) il Tribunale ha già
esaminato e confermato il valore metrico di base di fr. 210.--/mq. stabilito uniformemente
per l’insieme dei terreni in Zona riva lago (ZRL) a ridosso del sentiero di __________.
Esso tiene conto in giusta misura della posizione e della topografia e
tipologia del comparto e appare già di per sé prudenziale rispetto al prezzo
normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione.
Anche il valore metrico di base di fr. 42.--/mq. fissato per la zona AP-1 trova
fondamento. Si tratta infatti di un’area pianeggiante, raggiungibile tramite un
comodo sentiero e direttamente confinante con la riva del lago. Tutte queste
caratteristiche permettono di ritenere il terreno un bene particolarmente
pregiato e ricercato sul mercato immobiliare ancorchè privo di possibilità
edificatorie.
D’altra parte nemmeno bisogna disattendere che suddetto valore, oltre ad essere
già noto al ricorrente, non è stato contestato dal medesimo nella precedente procedura
per “aggiornamento particolare 2005” originata dalla riunione dei mappali no.
444.
e 445 (cfr. al proposito il punto n. 2).
Infine occorre ancora esaminare se il correttivo del -40% applicato dall’UCS
sul valore medio di zona riferito all’area vincolata AP-EP, è supportabile
oppure no. La risposa è affermativa.
L’aggregazione della superficie del mappale no. 446 (mq. 60) al fondo principale,
benché interamente vincolata, ha di fatto incrementato il valore dell’intera
proprietà ed ha ulteriormente migliorato la situazione complessiva del sedime.
Basti pensare al lungo fronte sul lago e sul sentiero di cui dispone oggi il
mappale.
Ciò nondimeno al proprietario, che già beneficia di un valore metrico di base
particolarmente favorevole (fr. 42.--/mq.) che è servito, occorre qui
rimarcarlo, per calcolare il valore medio da applicare all’intera superficie
del fondo, l’UCS ha riconosciuto per il terreno eccedente un ulteriore correttivo
(-40%), che a mente di questo Tribunale ben considera tutti gli eventuali
pregiudizi derivanti dal vincolo AP-EP in essere.
8.
Di
conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 444
RFD di __________ è confermato in fr. 383'737.-- come stabilito dall’UCS.
9.
La
tassa di giustizia in fr. 500.-- è posta a carico del ricorrente in quanto
soccombente; (per lo stesso motivo) non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6
Lst; art. 31 LPamm).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore ufficiale
di stima del mapp. no. 444 RFD di __________ stabilito dall’UCS è confermato.
2.
La
tassa di giustizia in fr. 500.-- è posta a carico del ricorrente in quanto
soccombente. Non si assegnano ripetibili.
3.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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