40.2011.4
Stima dei fabbricati costituiti in PPP e valutazione delle singole quote - valore di reddito
1 giugno 2012Italiano15 min
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AIUTO
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Numero d'incarto:
40.2011.4
Data decisione, Autorità:
01.06.2012, TE
Ricorso:
TRAM, 52.2012.277, 11.11.2014
Titolo:
Stima dei fabbricati costituiti in PPP e valutazione delle singole quote - valore di reddito
STIMA / STIME
art. 15segg LST
Incarto n.
40.2011.4
Lugano
1. giugno 2012
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Gianfranco Sciarini
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
sul ricorso presentato in data 6 giugno 2011 da
1.
RI 1
2.
RI 2
3.
RI 3
4.
RI 4 composta da:
RI
5
RI
6
5.
RI 7
6.
RI 8
tutti
rappr. dall’ RA 1
contro
la
decisione su reclamo emanata il 3 maggio 2011 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di stima
determinato da aggiornamenti particolari,
relativamente
al mapp. no. __________ (PPP) RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 15 dicembre 2011,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1. 1.1.
Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche
di tutti i Comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla
stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst) entrata
in vigore il 1. gennaio 1997.
Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione
del 30 aprile 2004, divulgata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie
comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi
a partire dal 1. giugno 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1. gennaio 2005 l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori
di stima su tutto il territorio del Cantone.
1.2.
Per la part. no. __________ RFD di __________, a quell’epoca inedificata, con
la notifica di decisione 1. febbraio 2004 (revisione generale 2004), l’UCS ha
esposto un valore ufficiale di stima del solo terreno di fr. 253'800.-. Tale decisione
è cresciuta incontestata in giudicato.
2. In
seguito a rinnovamento catastale, rispettivamente rettifica di confine, con avvisi
di decisione per “aggiornamento particolare 2006” e “aggiornamento particolare 2008” l’UCS ha fissato in fr. 252'450.- e poi in fr. 350'190.- il
valore di stima ufficiale del terreno.
3. Costituita
in proprietà per piani (PPP) nel 2007, la part. no. __________ è stata
edificata nel 2009. Pertanto, con avviso di decisione per “aggiornamento
particolare 2010” l’UCS ne ha ricalcolato il valore ufficiale di stima in fr.
1'979'371.-.
Contro tale decisione i comproprietari hanno presentato reclamo chiedendo che ogni
singola unità di PPP sia valutata individualmente, con notifica delle decisioni
ai rispettivi proprietari condomini, e che sia rivisto e ridotto il valore di
reddito attribuito agli appartamenti e ai posteggi.
Con decisione del 3 maggio 2011 l’UCS ha parzialmente accolto il reclamo:
respinta la censura inerente il metodo di calcolo, ovvero la pretesa valutazione
singola delle quote di PPP, ha proceduto al riesame del valore di reddito e ridotto
di conseguenza il valore ufficiale di stima complessivo a fr. 1'842'293.-.
4. Con
atto del 6 giugno 2011 i comproprietari del mapp. no. __________ hanno
interposto ricorso innanzi al Tribunale di espropriazione riproponendo le critiche
già sollevate in sede di reclamo. In sostanza essi postulano l’accoglimento del
ricorso con conseguente annullamento della decisione impugnata e rinvio degli
atti all’UCS affinché quest’ultimo:
a. allestisca per ognuna delle singole unità di PPP costituite sul mapp.
no.
__________ la stima ufficiale con conseguente notifica ai relativi proprietari
condomini;
b. rettifichi
e riduca ulteriormente il valore di reddito e di stima.
5. Il
Tribunale ha esperito un sopralluogo il 15 dicembre 2011 che ha permesso le
seguenti constatazioni (cfr. verbale).
A lato dello stabile, con accesso da Via __________, trovano posto i parcheggi,
5 dei quali coperti da una pensilina e 9 scoperti; quest’area è pavimentata con
mattonelle di cemento drenanti e dalla stessa si diparte un vialetto di ingresso
allo stabile in lastricato di cemento. Attorno alla casa è disposto un prato
verde che, sul fronte di Via __________, è in parte riservato ad uso comune e,
per un’area ovale delimitata con una fila di piante di oleandro, è ad uso
dell’appartamento al piano terra.
L’edificio si sviluppa su 1 piano seminterrato, 1 piano terreno e 4 piani
sovrastanti. La struttura è massiccia, i muri esterni isolati con cappotto, il
tetto è piano con gronda in beton. Gli appartamenti ai piani hanno tutti un
balcone coperto sul fronte sud/ovest. L’edificio è servito da un ascensore dal
piano seminterrato all’ultimo piano.
Il piano seminterrato, percorso da un corridoio con piastrelle tipo gres,
è composto da 5 lavanderie e 5 cantine (parti comuni) – una delle cantine
costituisce rifugio – ognuna pertinente ad ogni appartamento. La PPP __________
di 3/1000 è utilizzata come deposito. Vi sono inoltre un locale tecnico, con
riscaldamento e termopompa aria-acqua nonché due accumulatori d’acqua calda, ed
un locale con la centrale elettrica.
L’appartamento al piano terreno conta un ampio locale
rivolto verso sud occupato da una cucina attrezzata aperta sullo spazio
pranzo-soggiorno; la facciata è completamente vetrata con finestre scorrevoli,
tutte apribili, dotate di vetri isolanti e lamelle regolabili elettriche queste
ultime poste sul limite esterno del porticato. L’appartamento è dotato di doppi
servizi: l’uno con vasca da bagno, WC, bidet e lavello; l’altro con doccia
multifunzione, WC e ampio lavello e specchio. Vi sono poi la camera
matrimoniale con armadio ad ampia dimensione, il locale ufficio e la camera
bambini. Tutto l’appartamento è pavimentato con legno di qualità ad eccezione
dei servizi che hanno la copertura del suolo in resina. Nell’atrio è presente
un armadio a muro ad uso guardaroba (comune a tutti gli appartamenti), nonché
un locale ad uso ripostiglio con lavello.
Gli appartamenti ai piani superiori sono a pianta
uguale e di analoga fattura. Nel locale ripostiglio esiste solo la
predisposizione per il lavello. L’appartamento all’ultimo piano è accessibile
direttamente dall’ascensore ed ha una superficie abitabile di ca. 3 mq in più
degli altri perché ingloba l’atrio posto di fronte all’ascensore.
Complessivamente lo standard degli appartamenti è buono.
6. La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire in tema di stime
immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv.
1 Lst. Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dai comproprietari del
mapp. no. __________, destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in
ordine.
In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2
Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio
Fatti
i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti
nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale
giudica con pieno potere cognitivo (art. 18 cpv. 1 LPamm per il rinvio di cui
all’art. 39 cpv. 1 Lst), senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39 cpv. 5 Lst).
7.La
presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare
della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dall’edificazione del mapp.
no. __________ nel 2009.
Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione
generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst),
sopravvengano mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad
influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti
riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano
regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995
concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare, ad art. 8).
L’UCS, ricevutane comunicazione dal Municipio, procede all’aggiornamento della stima
fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al
momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, ovvero
sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni,
il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo
per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
8.8.1.
Giusta l’art. 2 cpv. 2 Lst sono considerati fondi ai sensi della legge i beni
immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro
fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo. La norma riprende
così testualmente la definizione della proprietà fondiaria cristallizzata nel
codice civile (art. 655 cpv. 2 CC).
8.2. La proprietà per piani rappresenta una forma particolare di comproprietà
che si distingue per il fatto che ogni comproprietario ha il diritto esclusivo di
godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio (art.
712a CC). Il diritto del proprietario per piani si compone dunque di due elementi
indissolubili: da un canto di un diritto di comproprietà che verte sull’intero
immobile, e d’altro canto un diritto d’uso esclusivo di una sua parte
determinata (DTF 132 III 9 c. 3.1). E’ pertanto necessario che nell’atto
costitutivo siano indicate con chiarezza e precisione la posizione, la
delimitazione e la composizione delle unità per piano (art. 68 cpv. 1 ORF;
previgente RRF art. 33b cpv. 1), ovvero delle parti comuni e di quelle oggetto
di diritto esclusivo (art. 712b CC). Parimenti occorre indicare, in centesimi o
in millesimi, il valore di ogni singola unità come quota del valore
dell’immobile (art. 712e cpv. 1 CC) che determina la misura della
partecipazione di ogni proprietario per piano rispetto alla comproprietà (DTF
132 III 9 c. 3.2.2). In mancanza di norme specifiche, i comproprietari sono
liberi di fissare le quote di valore delle singole unità: a seconda dei criteri
scelti dai condomini, queste possono dipendere da fattori oggettivi, quali
l’estensione delle superfici in uso esclusivo o l’assegnazione in uso di parti
comuni, così come da fattori soggettivi, quali la posizione, l’insolazione, le
immissioni, la vista o altro (DTF 127 III 142 c. 2 e rinvii).
Le singole quote di comproprietà sono considerate quali fondi (art. 655 cpv. 2
cifra 4 CC) ed intavolate come tali a RF (art. 943 cpv. 1 cifra 4 CC; art. 23
cpv. 1 let. b ORF; previgente RRF art. 10a).
8.3. Come già rilevato in passato dal Tribunale di espropriazione (RDAT
II-2000 no. 59), il fatto che, dal profilo del diritto privato, le singole
quote di comproprietà siano considerate quali fondi, non permette di concludere
ch’esse debbano necessariamente essere individuate, in ogni ambito giuridico,
come oggetti distinti. In tema di estimo in particolare, non esiste una prassi uniforme.
A titolo esemplificativo sia rilevato che in taluni cantoni sono posti a
fondamento dell’estimo i criteri elaborati da associazioni di categoria (cfr. Appenzello
Interno: Standeskommissionsbeschluss über die Schätzung von Grundstücken
del 4.12.2007, art. 2; Sciaffusa: Verordnung über die Bewertung der
Grundstücke del 19.12.2000, § 15 cpv. 2; Zugo: Verordnung über die amtliche
Schätzung del 3.12.2002, § 2), che segnatamente prevedono la suddivisione del
valore reale globale a seconda delle singole quote e suggeriscono la successiva
verifica dei valori così ottenuti per ogni unità, sulla base sia del valore
locativo sia della superficie o del volume ponderati alla luce delle
possibilità d’uso (cfr. Le manuel suisse de l’estimateur, ed. USECE-SEK/SVIT,
2005, p. 117-120). Altrove è invece espressamente stabilito che ogni fondo – quest’ultimo
inteso nell’accezione dell’art. 655 CC – dev’essere stimato singolarmente e
ogni stima deve essere notificata singolarmente (cfr. Grigioni: Legge
sulle stime ufficiali del 30.8.2006, art. 2 let. a, nonché Ordinanza sulle
stime ufficiali del 19.12.2006, art. 1 cpv. 1 e 3 cpv. 1). Altri cantoni ancora
hanno invece adottato il metodo della stima globale ripartita secondo le
singole quote (cfr. Vaud: Arrêté relatif à la propriété par étage del
18.6.1965, art. 6; Zurigo: Weisung des Regierungsrates an die
Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der
Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 del 12.8.2009, cap. A IV pto. 1 cpv. 3).
Nel Cantone Ticino la Legge sulla stima ufficiale non fissa alcun criterio
specifico per stimare le PPP: valgono dunque le disposizioni generali per l’estimo
dei fondi edificabili ed edificati giusta gli art. 15 ss Lst. Dal canto suo la
Considerandi
Legge tributaria si limita a stabilire che gli immobili non agricoli e i loro
accessori siano imposti per il loro valore di stima (art. 42 cpv. 1 LT). La
prassi estimatoria invalsa, creatasi vigente la decaduta Legge sulla stima
ufficiale del 25.11.1936, consiste nel determinare la stima globale della
particella – comprese dunque sia le parti comuni sia quelle oggetto di diritto
esclusivo – che sarà poi suddivisa, a fini fiscali, in base alle risultanze
catastali, ossia in base alle quote (centesimi o millesimi) stabilite nell’atto
di costituzione della PPP. Metodo che la giurisprudenza in relazione alla nuova
Legge sulla stima del 13.11.1996 non ritiene contrario al diritto (RDAT
II-2000 no. 59) e che il legislatore ha chiaramente dimostrato di voler
mantenere. In effetti nell’atto di presentazione del progetto di legge è
menzionato esplicitamente, in relazione all’art. 2 Lst, che “per motivi pratici
i fabbricati relativi a PPP verranno stimati nel loro complesso” e che “i
valori delle singole quote verranno poi calcolati sulla base dei relativi millesimi
di proprietà” (cfr. Messaggio no. 4375 del 21.2.1995 del Consiglio di Stato
concernente il progetto di nuova legge sulla stima ufficiale della sostanza
immobiliare, ad art. 2). Tale principio è stato approvato senza discussioni e
dunque rappresenta l’espressione della volontà del legislatore (cfr. Racc. VGC
seduta del 13.11.1996, p. 413 ss, 478).
Ciò considerato, questo Tribunale non ravvisa motivi per rivedere e modificare
tale modo di procedere che risponde a precise necessità d’ordine pratico ed è conforme
ai criteri di schematicità e prudenzialità che governato l’estimo (art. 20
Lst).
9.
Con
l’atto ricorsuale i comproprietari del mappale no. __________ hanno inoltre
richiesto al Tribunale di rettificare e ridurre ulteriormente il valore di
reddito e di stima.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi
(art. 18 cpv. 2 Lst). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono
stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di
costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima
ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili
sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst).
L’UCS ha stabilito il presunto reddito basandosi sui criteri di valutazione utilizzati
nell’ambito della Revisione generale delle stime (2004) applicati ad edifici di
medesime qualità speciali, architettura materiali e finiture.
Il Tribunale ritiene che i valori di reddito presunti considerati dall’UCS,
oltre ad essere prudenzialmente adeguati alla fattispecie concreta, non si
discostino da quanto già stabilito in casi analoghi, riflettono gli attuali
redditi di mercato e sono attendibili.
L’edificio, composto di 5 appartamenti, risulta essere di uno standard buono,
superiore alla media, con rifiniture di una certa qualità, beneficia di
posteggi esterni coperti (5) e scoperti (9) ed è inserito in un’area, anche se
non particolarmente pregiata come altre, comunque ben posizionata nel contesto
cittadino, dove per simili tipologie di immobili di recente costruzione sono
stati notificati anche redditi superiori (cfr. mappali __________ e __________).
Nella valutazione occorre anche tener conto dell’identico valore di reddito
applicato dall’UCS a quei fabbricati con caratteristiche specifiche affini, edificati
dallo stesso promotore in altro quartiere (__________).
Un reddito annuo complessivo di fr. 120'404.70 per l’intera proprietà deve
pertanto essere confermato.
10.
10.1 Di
conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del
mappale no. __________ RFD di ____________ confermato in fr. __________
10.2
La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-- è posta a carico dei ricorrenti
in solido.
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm),
dichiara
e pronuncia 1. Il ricorso è respinto.
2.
La
tassa di giustizia di fr. 500.-- e posta a carico dei ricorrenti in solido.
3.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.
Intimazione a:
RA
1- Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo
Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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