40.2012.1

Rettifica della stima stabilita nella procedura di revisione generale delle stime

7 agosto 2012Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

6. Con

ricorso 9 gennaio 2012 RI 1 è nuovamente insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

l’accoglimento del gravame con conseguente ulteriore riduzione del valore di

stima del mappale 70.

A mente del ricorrente la stima della sua particella è inaccettabile ed

inadeguata perché non considera per nulla quegli elementi negativi che gravano

il fondo, in particolare

- le pessime condizioni dell’edificio principale, decadente, che non rispetta

le norme SIA, che non si presta ad una ristrutturazione e ad una sua eventuale locazione;

- lo stato provvisorio degli edifici accessori sub. B e C edificati senza le

necessarie autorizzazioni dell’autorità comunale, che li ha poi dichiarati

abusivi e ne ha ordinato la demolizione;

- la tipologia e la conformazione del terreno, di tipo alluvionale e per più

della metà in declivio;

- l’assenza di un mercato immobiliare nel luogo e la mancanza d’interesse di

terzi per l’oggetto stimato.

7. In

sede di sopralluogo esperito il 21 giugno 2012 il Tribunale ha constatato che

il fondo ha una forma irregolare ad “L” e confina a ovest con la stradina al

mappale no. 64, a nord con l’accesso pedonale sul mappale no. 71 e ad est con

la vecchia strada cantonale.

Il terreno é parzialmente pianeggiante nella sua parte ad ovest, prativo

ed incolto con piante da frutta, piante di vite e cespugli vari. Nella sua

parte rimanente verso est lo stesso è invece terrazzato con muri di controriva

a secco.

Sul fondo sono ubicati l’edificio principale (sub. A) e gli edifici accessori

(sub. B, C e F).

L’edificio principale (sub. A) è una costruzione in muratura per la sua parte

inferiore e in legno per i piani sovrastanti. Il tetto è in piode. La casa è

strutturata su tre piani ed è contigua verso sud con l’abitazione del mappale confinante

no. 69 e verso est con l’edificio accessorio (sub. B) al suo piano inferiore. Ogni

piano consta di tre locali predisposti ad ospitare la cucina, il bagno/WC e la camera/soggiorno.

L’edificio dispone inoltre del solaio.

L’edificio accessorio sub. B è composto da quattro vani destinati a

lavatoio, cucina, bagno-WC e disponibile. La sua copertura serve all’edificio

principale quale terrazzo e spazio d’entrata per l’edificio principale.

L’edificio accessorio sub. C è una costruzione che si sviluppa su due

livelli. Il piano inferiore è utilizzato quale deposito nella sua parte più

avanzata verso la strada, mentre in quella più arretrata è cantina. Al di sopra

di quest’ultima sono presenti spazi/locali destinati a cucina, piccolo

soggiorno aperto sulla camera dalla quale si accede ad un piccolo bagno/WC.

L’edificio accessorio sub. F è invece un garage in lamiera.

8.1. La

competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di

stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39

cpv. 1 Lst.

Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dal proprietario del mapp. no.

70, destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

8.2. In

questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo

la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti

determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e

proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con

pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e

può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

9.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

9.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

9.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

9.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

10. Preliminarmente

va rilevato che il ricorrente nei suoi ricorsi, e ancora durante il sopralluogo

del 21 giugno 2012, ha richiesto la presenza di un capomastro di esperienza che

potesse correttamente valutare la sua proprietà. A suo dire per risolvere le

problematiche della presente procedura occorrono competenze specifiche nel

campo delle costruzioni e riparazioni di case vecchie con conoscenza delle

norme S.I.A..

Il Tribunale di espropriazione, con sede a Lugano e avente giurisdizione

sull’intero territorio del Cantone, è composto dal presidente (magistrato), da

due supplenti e da dodici periti, eletti dal Gran Consiglio (art. 35 cpv. 1 e 2

Lespr). I periti devono appartenere ai diversi gruppi professionali ed avere le

conoscenze necessarie in materia di stima (art. 35 cpv. 3 Lespr).

Il Tribunale di espropriazione giudica con tre membri: il presidente e due

periti da esso designati (art. 36 cpv. 1 Lespr).

collegio giudicante è stato costituito con decreto presidenziale del 7 maggio

2012 e a farne parte sono stati chiamati l’ing. Gianfranco Sciarini e l’arch.

Bruno Buzzini. La loro competenza a giudicare in materia di stime è quindi data,

avendo dimostrato di possedere tutti i requisiti per essere eletti alla carica

Considerandi

di periti del Tribunale, e le loro conoscenze tecniche e specifiche quali

professionisti ed esperti del ramo sono pure certe.

La richiesta del ricorrente è quindi ampiamente assecondata.

11.

mappale no. 70 di __________, ubicato in località __________, ha una superficie

di mq. 941 ed è così censito a RF:

sub. d) corte mq. 114

sub. e) incolto mq. 594

sub. A) abitazione mq. 60

sub. B) fabbricato mq. 66

sub. C) fabbricato mq. 94

sub. F) autorimessa mq. 13

Il PR di __________ per il settore __________, approvato dal Consiglio di Stato

in data 27 gennaio 2004, assegna la proprietà alla zona residenziale intensiva

di __________, per la cui edificazione sono previsti i seguenti parametri (art.

26.

NAPR):

- altezza delle costruzioni m. 10,50

- distanze

. a confine se la nuova fabbrica non ha aperture

. a m. 1,50 se la nuova fabbrica ha aperture

- indice di sfruttamento max.: 1.2.

fondo è inserito tra la vecchia strada cantonale (a monte) e la stradina comunale

al mappale 64 (a valle) ed è facilmente raggiungibile dall’attuale arteria

stradale principale. Il terreno ha una forma irregolare ad “L”, è pianeggiante

nella sua parte inferiore mentre in quella superiore è parzialmente terrazzato

e in declivio. La particella è totalmente inserita in zona edificabile. I

parametri edilizi previsti dalle NAPR sono alquanto favorevoli e permettono di sfruttare

quasi interamente il fondo, se si considera la possibilità di costruire un

nuovo edificio nella parte più ampia del sedime posta a sud e di riattare

l’attuale stabile principale (sub. A).

Il valore di zona attribuito dall’UCS appare quindi al Tribunale prudenziale

rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un analogo oggetto in una libera

contrattazione. Anche il correttivo del -20% applicato dall’autorità di stima

rispecchia sufficientemente le limitazioni che gravano il fondo, in particolare

la tipologia del terreno e la sua conformazione, nonché i disturbi arrecati

dalla linea ferroviaria, dalla strada cantonale e da quella nazionale

(quest’ultima comunque ubicata sull’altro versante della valle) e dalla

centrale elettrica posizionata nelle vicinanze.

L’edificio accessorio sub. F (autorimessa di mq. 13) esula dalle censure sollevate

dal ricorrente, essendo già stato considerato di poca importanza dall’UCS e

computato con il solo valore del sedime.

Al contrario gli edifici accessori sub. B (fabbricato di mq. 66) e sub. C (fabbricato

di mq. 94) sono stati stimati in fr. 7'000.— rispettivamente in fr. 9'000.—.

Il ricorrente rileva che i due fabbricati sono stati da lui costruiti senza le

necessarie autorizzazioni e sono colpiti da ordine di demolizione del Comune,

ciò che a mente sua comporterebbe l’azzeramento del valore di stima.

Anzitutto si rileva che i due edifici sono intavolati a RF come subalterni B e

C e figurano sull’estratto planimetrico (cfr. mappa SIFTI).

Corrisponde al vero che con lettera 5 aprile 1983 l’allora Comune di __________

ha intimato al ricorrente la diffida di sospensione immediata di ogni e

qualsiasi lavoro di costruzione sul mappale no. 38 (ora mappale no. 70) in

Lavorgo e l’ordine di demolizione delle opere realizzate abusivamente. Tuttavia

dalla stessa non si individua e nemmeno si riesce a capire a quali edifici accessori

rispettivamente a quali lavori asseritamente abusivi si riferisce il Municipio.

In ogni caso ad oggi l’ordine di demolizione non è mai stato eseguito e,

quantomeno il sub. C è tutt’oggi arredato.

Anche

dalla successiva dichiarazione 21 ottobre 2008 dell’Ufficio tecnico di __________

(cfr. doc. prodotti dal ricorrente), incaricato dal proprietario di verificare

e accertare lo stato degli edifici sul mappale in oggetto, non emerge nulla in

merito ai subalterni B e C.

La decisione dell’UCS di valutare i due fabbricati merita quindi protezione

perché rispecchia lo stato di fatto del fondo al momento del calcolo della

stima. Qualora dovessero sopravvenire mutamenti di fatto o di diritto dello

stato del fondo atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove

costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti oppure anche

demolizioni, rispettivamente qualora intervengano modifiche del Piano

regolatore, l’UCS, su segnalazione del Municipio, procederà ad un aggiornamento

particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst. Occorre quindi ora esaminare

se il valore attribuito ai due edifici accessori è corretto oppure no. Anche da

questo profilo la decisione deve trovare conferma. I due fabbricati sono di

tipo massiccio, in muratura e con copertura piana, qualità che giustificano il

valore a nuovo considerato (fr. 158.—per il sub. B e fr. 86.—per il sub. C). Al

medesimo l’UCS ha poi applicato in modo ragionevole un correttivo di classe (-

10% per il sub. B e -12% per il sub. C) ed un correttivo di vetustà che

corrisponde al massimo legale (-60%) consentito dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento

di applicazione della Lst.

L’edificio principale risale alla metà del 1600. Trattasi di una costruzione in

muratura nella sua parte inferiore e in legno in quella superiore, con tetto in

piode. La casa è strutturata su tre piani oltre al solaio ed è contigua con

l’abitazione del mappale no. 69. Durante il sopralluogo il Tribunale ha

costatato le pessime condizioni in cui versa lo stabile, che oggi non dispone più

dei requisiti minimi di abitabilità (ciò che ha determinato l’UCS a stralciare

giustamente dal calcolo il valore di reddito). La situazione è descritta anche nella

dichiarazione 21 ottobre 2008 dell’Ufficio tecnico di __________ versata agli

atti dal ricorrente, dalla quale si rileva che dal tetto in piode filtra acqua

da svariati anni, la carpenteria del medesimo è marcia, lo stabile ha subito

gravi danni a causa delle continue infiltrazioni d’acqua, i locali interni

rispecchiano lo standard degli anni sessanta, sono molto bassi in altezza e

sono privi di riscaldamento.

Detto questo non si può però ancora affermare che la ristrutturazione

dell’edificio principale è impossibile con la conseguenza che il medesimo è

privo di valore. Orbene sempre dalla dichiarazione del’UTC di __________, e

anche da quanto è emerso al sopralluogo del 21 giugno 2012, risulta che una

ristrutturazione dell’edificio da parte del proprietario è impensabile (non

impossibile) per una questione di rapporto “investimento – risultato”, ma che

potrebbe invece trovare concretezza qualora la proprietà fosse rilevata da un

appassionato di questo genere di case o da associazioni di edifici storici. Se

ne deve quindi dedurre che l’edificio principale sub. A un certo valore

commerciale evidentemente lo mantiene. Questa tipica casa secolare in muratura

e legno, la cui struttura è ancora quella originale, si trova in uno stato di

conservazione carente e gli interventi di manutenzione-ristrutturazione sono

stati manifestamente limitati al minimo indispensabile in passato. Viste le

specifiche caratteristiche costruttive il Tribunale ritiene sicuramente più

adeguato alla fattispecie concreta considerare un valore metrico a nuovo di fr./mc.

200.

-- in luogo di fr./mc. 237.--, accompagnato dal correttivo di vetustà

massimo del 60% già riconosciuto dall’autorità di stima.

Da questo profilo il ricorso di __________ deve essere accolto.

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad

alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst e

riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione.

12.

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 70 RFD di __________ è stabilito in fr. 72'886.--, come da scheda

di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

13.

tassa di giustizia di fr. 450.—è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/3 per l’UCS e dei rimanenti 2/3 per il ricorrente (art.

39.

cpv. 6 Lst). Non si assegnano ripetibili (art. 31 LPamm) non essendosi il

ricorrente avvalso della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro

degli avvocati.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed i

valori ufficiali di stima del mappale no. 70 RFD di __________ sono modificati come

da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

2.

tassa di giustizia di fr. 450.—è posta a carico delle parti in ragione di 1/3

per l’UCS e di 2/3 per il ricorrente. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è data facoltà di

ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta

giorni dall’intimazione.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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