40.2013.1
Aggiornamento particolare della stima immobiliare per inclusione di parte della superficie del fondo in zona edificabile
6 dicembre 2013Italiano9 min
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Numero d'incarto:
40.2013.1
Data decisione, Autorità:
06.12.2013, TE
Titolo:
Aggiornamento particolare della stima immobiliare per inclusione di parte della superficie del fondo in zona edificabile
STIMA / STIME
art. 8 LST
Incarto n.
40.2013.1
Lugano
6 dicembre 2013
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Eraldo Pianetti
arch. Massimo Bignasca
segretario
giudiziario
Enzo
Barenco
statuendo
sul ricorso presentato in data 10 marzo 2013 da
RI
1
contro
la
decisione su reclamo emanata il 6 marzo 2013 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito
della procedura di aggiornamento particolare della stima,
relativamente
al mapp. no. 369 RFD __________,
esperito il
sopralluogo in data 24 maggio 2013,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.
1.1 Con
decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la
revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze
idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst),
entrata in vigore il 1° gennaio 1997.
Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con
decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in
pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per
il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1° giugno 2004.
Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato
ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi
valori di stima sul territorio del Cantone.
1.2. Per
la part. no. 369 RFD di __________, edificata, con decisione del 1° febbraio
2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima
di fr. 245'267.--.
Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.
2.
2.1. In
seguito alla modifica del Piano regolatore (2008) di __________, che ha determinato
l’inclusione in zona edificabile (residenziale semi-intensiva collinare R3) dell’intera
superficie del fondo, con decisione per “aggiornamento particolare” (AP
2009/2011) l’UCS ha incrementato il valore ufficiale di stima del mapp. no. 369 a fr. 388'596.--.
2.2. Non
condividendo tale valutazione, in data 16 ottobre 2012 RI 1 hanno presentato un
reclamo, che l’UCS ha parzialmente accolto con decisione del 16 ottobre 2012.
L’autorità di prima istanza ha in particolare ritenuto che la topografia e la configurazione
del terreno giustificano l’applicazione di un correttivo del -50% al valore
metrico del terreno eccedente (e non complementare come erroneamente indicato
nella decisione qui contestata). L’UCS ha quindi ridotto il valore ufficiale di
stima a fr. 320'196.--.
2.3. Contro
tale decisione i proprietari sono insorti mediante ricorso del 10 marzo 2013
innanzi a questo Tribunale postulando un’ulteriore riduzione del valore di
stima attribuito al terreno eccedente.
A mente dei ricorrenti l’UCS ha trascurato e non sufficientemente considerato tutti
quei fattori pregiudizievoli che riconducono alla natura stessa del terreno
(roccioso, impervio e boscato), alle difficoltà (tecniche) di dissodamento, ai
pericoli naturali (caduta alberi, sassi, pezzi di roccia) e all’impossibilità
di usufruire del medesimo, anche solo quale spazio ricreativo ed estetico, se
non mediante investimenti sproporzionati.
2.4. In
data 24 maggio 2013 è stato esperito un sopralluogo (cfr. verbale e fotografie)
che ha permesso al Tribunale di constatare che il fondo si presenta in forte
declivio e che la sua parte inferiore è occupata da un’abitazione
monofamiliare con autorimessa. L’accesso è garantito dalla strada comunale che corre
lungo il confine a valle del mappale. Quest’ultimo è orientata verso sud/ovest
con vista aperta su __________. A monte della casa vi è un importante muro di
sostegno e il terreno sovrastante è molto ripido, con roccia affiorante, ed è
coperto da vegetazione mista (arbusti e siepi con qualche albero ad alto fusto
nella sua parte superiore).
3.
3.1. La
competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di
stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39
cpv. 1 Lst.
Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dai proprietari del mapp. no. 369
RFD di __________, destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in
ordine.
3.2. In
questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo
la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti
determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e
proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con
pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e
può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
4. La
presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare
della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dalla modifica del Piano
regolatore di_________ (PR 2008), che ha in sostanza inserito l’intera
superficie del fondo in zona edificabile. Un tale aggiornamento particolare si
impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi
aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di
diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano
nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora
intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di
Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge
sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8).
L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede
all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di
cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o
dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il
tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle
costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi
impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
5.
5.1. Il
mappale no. 369 RFD di __________, di complessivi mq. 982, è così censito a RF:
b.
terreno annesso mq. 816
Fatti
A. Abitazione mq. 166
Trattasi
di un fondo di forma più o meno trapezoidale, ubicato nella zona collinare di __________.
Il terreno, in forte pendenza, è edificato nella sua parte a valle con una casa
monofamiliare, disposta su due piani fuori terra, direttamente confinante con
la strada comunale (Via __________), che dalla rotonda dello svincolo autostradale
A2 (direzione sud/nord) sale nella zona alta del paese. La particella beneficia
di un’ampia panoramica sul __________, che spazia da __________ fino a __________.
Stando al vigente PR comunale il mappale è interamente assegnato alla
zona residenziale semi-intensiva collinare R3.
Prima della revisione del PR, approvata con ris. 5383 del 21 ottobre 2008 dal
Consiglio di Stato, il fondo era parzialmente escluso dalla zona edificabile.
Da qui la necessità di procedere ad un aggiornamento particolare della stima.
5.2. Il
ricorso presentato da RI 1 tende a contestare il valore di stima di fr. 120.--/mq.
attribuito dall’UCS, con la decisione qui avversata, a quella parte di fondo
inserita in zona edificabile con la revisione del PR. Trattasi in sostanza di
una superficie di mq. 570 considerata dall’UCS quale terreno eccedente.
Al valore di zona di fr. 240.--/mq., che non è qui osteggiato e che tiene
comunque conto in giusta misura della posizione e della topografia e tipologia
del comparto e appare già di per sé prudenziale rispetto al prezzo normalmente
conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, l’autorità di
stima ha applicato un correttivo del -50% per morfologia e configurazione del terreno,
che i ricorrenti non ritengono ancora sufficiente.
A
mente del Tribunale a torto per i motivi che seguono.
L’art. 35 NAPR stabilisce le disposizioni di base per l’edificazione della zona
residenziale semi-intensiva collinare (R3) e prevede un indice di sfruttamento
0.5 con altezza massima del fabbricato di m. 10.5, che in presenza di terreni
con pendenza superiore al 30% può arrivare fino a m. 12.0 (abbuono di m. 1.50).
Con l’inserimento dell’intera superficie del fondo in zona edificabile, e così
come risulta dal Registro degli indici di __________ acquisito agli atti, il
mappale no. 369 dispone di una superficie utile lorda ammessa (SUL) di mq.
491.0 (mq. 982 x 0.5 i.s.), di cui mq. 201.3 già sfruttati con la costruzione
dell’edificio presente.
Ora, la superficie utile lorda residua (mq. 289.7) e la possibilità di utilizzare
l’altezza massima di facciata autorizzata (m. 12.0), stante l’importante declivio
del terreno, costituiscono sicuramente per il fondo fattori di potenzialità
Considerandi
tali da permettere l’edificazione di ulteriori due piani (di mq. 145 ogni
piano) sopra il fabbricato esistente.
Nemmeno
poi sarebbe preclusa ai proprietari la possibilità di cedere gli indici
edificatori inutilizzati del loro mappale ad altre particelle ubicate nella
medesima zona di PR.
Ne consegue che la decisione dell’UCS di ridurre del 50% il valore del terreno
eccedente appare perlomeno equa se non addirittura favorevole ai ricorrenti.
6.
Di
conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 369
RFD di __________ è confermato in fr. 320'196.-- come stabilito dall’UCS con
decisione su reclamo 6 marzo 2013.
7.
La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti
in quanto soccombenti; non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6 Lst; art. 31
LPamm).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore
ufficiale di stima del mapp. no. 369 RFD di __________ stabilito dall’UCS in
fr. 320'196.-- è confermato.
2.
La
tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti
in solido. Non si assegnano ripetibili.
3.
Contro la presente decisione è data facoltà di
ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta
giorni dall’intimazione.
4.
Intimazione a:
-
-
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giudiziario
Margherita
De Morpurgo Enzo Barenco
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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