Aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima

Incarto n.

40.2014.5

Lugano

2 luglio 2015

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Brenno Borradori

arch. Bruno Buzzini

segretario giudiziario

Enzo Barenco

statuendo sul ricorso presentato in data 22 ottobre 2014 da

RI 1

rappr. dall’ RA 1

contro

la decisione su reclamo emanata il 23 settembre 2014 dall'Ufficio

cantonale di stima nell’ambito della procedura per aggiornamento particolare

della stima immobiliare,

relativamente al mapp. no. 1821 RFD __________

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1. Preliminarmente

occorre rilevare che, così come risulta dal Sistema d’informazione fondiaria

del Cantone Ticino (SIFTI), il mappale no. 1821 RFD di __________ è nel

frattempo stato donato dal ricorrente alla figlia __________, __________ (cfr. iscrizione

RF dg. 17737 del 17.12.2014).

RI 1 si è garantito il beneficio di un diritto di usufrutto (vita natural

durante) gravante quale onere fondiario il mappale in esame (cfr. iscrizione RF

dg. 17744 del 17.12.2014).

2.

2.1. Con

decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la

revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze

idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge

sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst),

entrata in vigore il 1° gennaio 1997.

Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con

decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in

pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per

il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1° giugno 2004.

Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato

ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi

valori di stima sul territorio del Cantone.

2.2. Per

la part. no. 1821 RFD di __________ (già mapp. no. 10113, edificio accessorio

di mq. 32), con decisione del 1° febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS

ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1.--.

Tale decisione è cresciuta incontestata in giudicato.

3.

3.1. In

seguito a rinnovamento catastale, con decisione per “aggiornamento particolare 2013” l’UCS ha ricalcolato in fr. 3'002.-- il valore di stima ufficiale del fondo.

3.2. Non

condividendo tale valutazione, in data 11 febbraio 2014, il proprietario ha

presentato un reclamo che l’UCS ha respinto con decisione del 23 settembre 2014.

L’autorità di prima istanza ha ritenuto che tutte le argomentazioni esposte con

il reclamo erano già state considerate al momento della nuova valutazione.

3.3. Contro

tale decisione il proprietario è insorto mediante ricorso del 22 ottobre 2014

innanzi a questo Tribunale postulando una riduzione del valore di stima

attribuito dall’UCS, ritenuto eccessivo per rapporto ai parametri che regolano

la materia. A mente del ricorrente l’autorità di stima avrebbe trascurato o non

sufficientemente considerato la vetustà dell’edificio, la sua ubicazione,

l’assenza di standard tecnici, le restrizioni pianificatorie ecc..

4. Per

economia di giudizio il Tribunale ha rinunciato ad esperire il sopralluogo,

limitandosi ad acquisire agli atti una documentazione fotografica del fondo.

Dalla stessa si è potuto costatare che trattasi di un caratteristico rustico ticinese

d’alta montagna, in buono stato, con muri perimetrali in sasso e tetto a falde

in piode. Davanti all’entrata, garantita da una porta in legno con serratura,

trova spazio una superficie in piode fugate con cemento. Il pavimento della

cascina è pure in piode fugate con cemento per una parte - materiale quest’ultimo

che pare essere servito anche per sistemare parte dei muri interni - e in legno

per la parte dormitorio/deposito. Il locale dispone di una piccola cucina a gas

(2 piastre) posizionata sopra ad una cassa in alluminio simile a quelle

militari, una stufa a legna con canna fumaria, un generatore di corrente a

carburante, una struttura in ferro con pannelli in legno (dormitorio e deposito

di viveri e materiale) oltre ad un tavolo con panchina e sedie.

5.

5.1.

La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema

di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e

39 cpv. 1 Lst.

Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dall’allora proprietario del

mapp. no. 1821 RFD di __________, destinatario della decisione dell’UCS, è

ricevibile in ordine.

5.2. In

questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo

la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti

determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e

proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con

pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e

può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).

Fatti

6. La

presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare

della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato da un rinnovamento catastale

del mapp. no. 1821 RFD di ________.

Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione

generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst),

sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad

influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano

eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del

piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21

febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale

della sostanza immobiliare, ad art. 8).

L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede

all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di

cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o

dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il

tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle

costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi

impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).

7.

7.1. Alla

luce delle risultanze della documentazione fotografica prodotta (cfr. p.to n.

4), fatta eccezione per il correttivo di classe del -40% applicato al valore

dell’edificio principale e per il calcolo del valore di reddito, che conducono

a considerazioni differenti come si vedrà in seguito, non occorre disquisire

molto per ritenere le valutazioni esposte dall’UCS equilibrate, opportune e

rispettose delle normative che regolano l’estimo degli immobili.

L’edificio appare in buono stato, ben tenuto e svolge in modo appropriato la sua

funzione di rustico di montagna - __________ è posizionata in __________, sulle

pendici del __________, a 1779 m s.l.m. - innegabilmente con tutti i disagi che

questo comporta (mancanza di acqua potabile all’interno dell’edificio, di servizi

igienici, di elettricità ecc.). Nello stato di fatto in cui si trova oggi

l’immobile ogni persona amante della montagna (alpinista, escursionista ecc.) riterrebbe

corretto il prezzo (e fors’anche di più) per poter godere di un comunque accogliente

“rifugio” in quota ed evitare così lunghi, faticosi ed obbligati spostamenti a

piedi dal piano.

Ma non è tutto. Gli apprezzamenti fatti dall’autorità di prima sede sono anche avvalorati

dall’offerta di assicurazione sullo stabile 12 gennaio 2015 della compagnia

d’assicurazioni __________, prodotta dal ricorrente, che prevede somme

d’assicurazione ben superiori (fr. 100'000.— per incendio e danni della natura,

oltre ad ulteriori importi a valere quali coperture complementari) a quanto stabilito

dall’UCS.

Considerandi

7.2

Ancorchè

ininfluente ai fini del valore di stima globale, discorso diverso deve invece

essere fatto per il correttivo di classe applicato al valore dell’edificio

principale e per il calcolo del valore di reddito (presunto).

7.2.1

Per

quanto concerne il primo, il Tribunale non lo ritiene giustificato perché,

oltre a non essere stato convenientemente argomentato dall’autorità di prima

istanza, non appare nemmeno ancorato nella Lst, che definisce il valore metrico

di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi

accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal

regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst) e prevede dei correttivi unicamente sul valore

di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst in unione con la nota marginale dell’art. 10 del

Regolamento sulla stima ufficiale). Di conseguenza il correttivo deve essere

stralciato d’ufficio siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non

sostanziato.

7.2.2

In

relazione invece al calcolo del valore di reddito (presunto), che l’UCS ha

fissato in fr. 529.12 annui riportati a 3 mesi, ovvero in fr. 132.25, occorre

rilevare che nella sentenza 14 agosto 2006, riguardante un altro rustico di

proprietà del qui ricorrente situato nella medesima regione, il Tribunale di

espropriazione ha già avuto modo di ritenere che “le caratteristiche

costruttive del rustico, la mancanza delle più elementari infrastrutture quali

per esempio l’approvvigionamento di acqua potabile e i servizi igienici, nonché

il fatto che la località è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca.

2.

ore e 30 minuti di cammino, il valore di reddito deve essere riportato su un

periodo di tempo massimo di un mese”.

Orbene, in presenza di analoga fattispecie, non si vede come questa autorità

possa discostarsi da quanto stabilito allora. Anzi, a maggior ragione, questa

considerazione deve trovare conferma, se solo si pensa che il rustico dell’__________

è molto più distante dal piano e per raggiungerlo occorre un tempo di percorrenza

a piedi di molto superiore (circa 4 ore). Di conseguenza e limitatamente a questo

argomento il ricorso deve quindi essere accolto.

8.

Di

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 1821 RFD di __________ è stabilito e confermato in fr. 3'002.--,

come da scheda di calcolo annessa e parte integrante del presente giudizio.

9.

La

tassa di giustizia di fr. 350.—e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 3/4 a carico del

ricorrente e di 1/4 a carico dell’UCS, che è peraltro tenuto a versare al

ricorrente una adeguata indennità per ripetibili.

10.

Le

ripetibili servono a risarcire le spese oggettivamente indispensabili che le

parti hanno sostenuto per tutelare convenientemente i loro interessi. Le stesse

vanno commisurate all’assistenza prestata dal legale per adempiere il suo

mandato, ovvero tenendo conto della diligenza dimostrata e del tempo impiegato

come pure della durata e delle difficoltà della causa (RDAT I-1992 no. 62; RDAT

II-1994 no. 66; TRAM 50.2009.9 del 13.1.2012). Le ripetibili sono ripartite a

dipendenza dell’esito e del grado di soccombenza delle parti (art. 28 e 31

Lpamm; RDAT I-1994 no. 48; TRAM 50.2007.12 del 17.3.2011).

Tutto ciò considerato le ripetibili assegnate a RI 1 sono fissate

complessivamente in fr. 250.--.

Dispositivo

Per questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPAmm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto

ed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1821 RFD di __________ è stabilito

e confermato in fr. 3'002.-- come da scheda di calcolo annessa e parte

integrante del presente giudizio.

2. La

tassa di giustizia di fr. 350.-- e le spese di fr. 50.-- sono poste a carico

delle parti in ragione di ¾ a carico del ricorrente e ¼ a carico dell’UCS, con

l’obbligo per quest’ultimo di versare al ricorrente fr. 250.—per ripetibili.

3. Contro la presente decisione è data

facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine

di trenta giorni dall’intimazione.

4. Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita De Morpurgo Enzo

Barenco

Distinta delle spese

Tassa di giustizia fr. 350.—

Spese diverse fr. 50.—

Totale fr. 400.—

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