50.2004.5

Espropriazione parziale di due fondi in zona R2, di cui uno gravato da un vincolo P non costitutivo di espropriazione materiale e estraneo all'opera dell'espropriante. Ampliamento dell'esproprio per i

6 dicembre 2005Italiano27 min

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Fatti

I gravami sono pertanto ricevibili in ordine

e possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla scorta degli

atti, integrati dalle risultanze della perizia ordinata pendente causa. Non

occorre procedere ad ulteriori accertamenti istruttori, segnatamente al

sopralluogo sollecitato dalle parti (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche

dei mappali espropriati e dei luoghi circostanti sono infatti note al Tribunale

per conoscenza diretta. Esse risultano peraltro perfettamente documentate dai referti

fotografici prodotti dalle espropriate.

2. Ampliamento

dell'espropriazione al mapp. __________

La RI 1 ribadisce in questa sede la sua

domanda volta ad ottenere l'espropriazione integrale del mapp. __________, adducendo

che l'intervento dello Stato ha reso pressoché inedificabile la porzione

residua del fondo.

2.1. Giusta l'art. 5 Lespr, qualora sia

prevista un'espropriazione parziale di diritti relativi a fondi costituenti una

unità economica e ciò abbia per effetto di impedire o comunque di rendere

difficile l'esercizio dei diritti residui secondo la loro destinazione, l'espropriato

può chiedere l'espropriazione totale.

La norma, ripresa dal diritto federale (cfr.

art. 12 LFespr), attribuisce all'espropriato il diritto di chiedere

l'estensione dell'espropriazione sia nello spazio, sia sotto il profilo

giuridico qualora lo scorporo espropriato venga prelevato da un fondo unico o

da fondi economicamente connessi e la frazione residua ne risulti ridotta in

modo da non poter più essere usata secondo la propria destinazione o non possa

più esserlo senza difficoltà sproporzionate (RDAT 1988 N. 67). L'istituto

dell'ampliamento costituisce un'eccezione al principio di proporzionalità in

virtù del quale l'ente pubblico deve limitare l'esproprio ai diritti

strettamente necessari al soddisfacimento dei bisogni della collettività.

2.2. L'espropriazione concernente il mapp. __________

ha colpito la parte meridionale del fondo, dalla quale sono stati prelevati -

secondo le misurazioni più recenti - 130 mq. La porzione residua della

particella è ampia dunque 354 mq, di cui 92 sono occupati dal ricostruito sedime

stradale che porta al mapp. __________ e 10 dal sentiero pedonale censito al

sub. b, entrambi gravati da servitù di passo pubblico e pedonale. A mente delle

ricorrenti questa modesta superficie restante è insuscettibile di ospitare una

costruzione razionale conforme alla zona R2, mentre lo Stato insiste

nell'affermare che su di essa è ancora possibile edificare una casa di

abitazione rispettosa delle distanze imposte dalle NAPR con una SUL di 126 mq

disposta su due piani. Anche deducendo la strada dalla superficie edificabile

(SE = 262 mq), si riuscirebbe ad erigere in loco una villetta con una SUL di 63

mq al PT e di 42 mq al primo piano, per cui l'espropriazione non ha

assolutamente compromesso l'esercizio dignitoso dei diritti residui.

Ai fini del giudizio questo Tribunale ha

ordinato una perizia per verificare la fondatezza delle teorie edificatorie

affacciate dal Cantone ed accertare quindi se la porzione residua del mapp. __________

è concretamente fabbricabile considerati i vincoli fattuali e giuridici esistenti.

Nel suo referto 28 agosto 2005 il perito designato arch. Ferruccio Robbiani ha

stabilito che tenuto conto della distanza dal bosco fissata dalla legge cantonale

e delle distanze dal confine e dalle costruzioni sancite dalle NAPR, la

superficie effettivamente edificabile della particella restante assomma in

realtà a soli 48 mq ca. ripartiti su un'area di forma pressoché triangolare,

impedendo l'insediamento in loco di un qualsiasi edificio abitativo consono alle

caratteristiche della zona R2.

A fronte di siffatte conclusioni, i

requisiti per concedere alla RI 1 il chiesto ampliamento dell'espropriazione sulla

scorta dell'art. 5 cpv. 1 Lespr risultano chiaramente adempiuti, atteso che lo

Stato - a giusto titolo - non ha mai revocato in dubbio la concreta edificabilità

ante esproprio del mapp. __________, limitandosi ad evocare una serie di

fattori negativi suscettibili di incidere al più sul suo valore venale nel contesto

del mercato dei fondi edificabili. Il fatto che il fondo fosse in precedenza costruibile

è d'altronde comprovato dalle stesse ipotesi edificatorie reiteratamente proposte

dall'ente espropriante, con l'unica differenza che la casa prospettata, di

maggiori dimensioni stante la superficie edificabile in quel caso disponibile,

avrebbe dovuto essere eretta più a valle per rispettare la distanza legale dal

bosco sovrastante.

In quanto volta a conseguire l'ampliamento

dell'espropriazione a tutto il mapp. __________ negato dal primo giudice, l'impugnativa

delle espropriate deve essere pertanto accolta. Per quel che è dell'indennità

loro dovuta, avversata da entrambe le parti con fini diametralmente opposti, si

tornerà in appresso.

3. Estimo

della porzione vincolata del mapp. __________

Il PR di __________ entrato in vigore il 6

ottobre 1981 ha inserito la porzione meridionale del mapp. __________ in zona

P. Lo Stato ha offerto fr. 30.- il mq per acquisire la proprietà di 380 mq di

questa superficie gravata dal vincolo P e le proprietarie, pur eccependo che il

terreno non poteva essere sottratto per uno scopo diverso da quello in funzione

del quale era stato vincolato dalla pianificazione comunale, non si sono

opposte all'esproprio.

Il Tribunale di espropriazione ha determinato

l'indennità d'esproprio in fr. 600.- il mq, valuta 1° ottobre 2002 (giorno

dell'anticipata immissione in possesso), dopo aver rettamente accertato che l'aggravio

pianificatorio - apposto su un'area non edificabile in maniera autonoma e

insuscettibile di pregiudicare la realizzazione di un manufatto conforme ai parametri

della zona R2 sulla parte restante della particella - non aveva generato con

ogni evidenza espropriazione materiale.

In questa sede lo Stato contesta tale ragionamento,

argomentando che il Tribunale di espropriazione poteva esaminare la sussistenza

di un'espropriazione materiale solo dopo aver accertato positivamente un

effetto anticipato dell'opera dell'espropriante ai sensi dell'art. 12 cpv. 2

Lespr, che in casu poteva essere dato unicamente dall'esistenza di un nesso

causale tra l'istituzione del vincolo P e la costruzione della vasca di

protezione. Essendo manifesto che il mapp. __________ non è stato parzialmente

col locato in zona P per realizzare l'opera cantonale di premunizione stradale

- ha soggiunto il ricorrente - la stima dei diritti espropriati doveva essere impostata

esclusivamente alla luce della situazione pianificatoria esistente nell'ottobre

del 2002, dalla quale emerge la natura e la valenza di terreno inedificabile

dell'area gravata dal vincolo P dedotta in esproprio.

La tesi dello Stato, identica a quella su

cui si basa un contributo pubblicato nella RDAT I-2000 (p. 49 ss.), non può essere

condivisa. Non solo perché mira in ultima analisi a far pagare al Cantone

risarcimenti irrisori ogni qual volta questo ente acquisisce in via coatta terreno

a vocazione edilizia vincolato da un comune per soddisfare esigenze diverse da

quelle per le quali espropria, ma anche perché conduce a risultati

assolutamente iniqui, oltre che contrari ai precetti costituzionali, e fa dipendere

l'applicazione dei principi fondamentali che reggono l'istituto dell'espropriazione

materiale da una mera regola d'estimo, l'art. 12 Lespr, volta unicamente a permettere

la corretta determinazione dell'indennità nel contesto dell'espropriazione formale.

Il ricorrente dimentica che allorquando è

chiamato a fissare il risarcimento di espropriazione formale spettante ad un

espropriato per la cessione di un terreno colpito da particolari vincoli, preliminarmente

il giudice è tenuto ad esaminare d'ufficio se la restrizione

della proprietà gravante il fondo non ha fatto nascere una pretesa d'indennità

ai sensi degli art. 26 cpv. 2 Cost. e 5 cpv. 2 LPT (DTF 116 Ib 239 consid. 2b).

A maggior ragione, se nell'ambito del procedimento d'esproprio formale promosso

da un ente pubblico l'espropriato inoltra una domanda di risarcimento per titolo

di espropriazione materiale interpretabile come tale secondo i principi della

buona fede (DTF 112 Ib 512 consid. 4), notificando in particolare una pretesa corrispondente

al presunto valore edilizio pieno del fondo espropriato. L'esame della sussistenza

di un esproprio materiale risponde ad esigenze poste dal diritto e dalla

giurisprudenza federale e non può essere fatto dipendere dalle indicazioni contenute

in una norma del diritto cantonale relativa alla determinazione dell'indennità di

espropriazione formale.

L'iter corretto è esattamente l'inverso. Date

le condizioni, il giudice deve verificare innanzi tutto l'avverarsi di un caso di

espropriazione materiale, approccio che gli consentirà di individuare il dies aestimandi e di impostare correttamente il giudizio

di stima, dato che solo per la valutazione dell'indennità di espropriazione

formale è determinante il momento della anticipata immissione in possesso,

rispettivamente il momento dell'emanazione della decisione da parte del

Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr), mentre che per l'espropriazione

materiale è decisivo il giorno in cui è entrato in vigore il vincolo

pianificatorio che l'ha generata (DTF 114 Ib 293 consid. 5). Se l'espropriazione materiale è accertata ed è seguita da un'espropriazione

formale, l'indennità va stimata secondo i principi inerenti a ciascun genere di

espropriazione anche laddove sia attuata una sola procedura di stima (DTF 114

Ib 108, in particolare consid. 2a), ferma restando la possibilità di

prescindere da una seconda valutazione ai fini dell'espropriazione formale

unicamente laddove i prezzi dei terreni divenuti inedificabili non abbiano

conosciuto un'evoluzione nel corso degli anni (DTF 108 Ib 334 consid. 4c). Nel

Considerandi

caso in cui il giudice dovesse pervenire alla conclusione che non vi è stata

espropriazione materiale, egli dovrà quindi fissare l'indennità in base

all'art. 19 Lespr (dies aestimandi in corrispondenza dell'anticipata immissione

in possesso o, in difetto, dell'emanazione del giudizio di stima) e ricercare

se le restrizioni gravanti il fondo interessato sono state apposte in funzione

dell'opera dell'espropriante, ignorandole all'occorrenza sulla scorta dei

criteri di valutazione sanciti dall'art. 12 cpv. 2 Lespr in quanto esplicanti

effetto anticipato negativo (cfr., sull'argomento, DTF 119 Ib 366 consid. 3a; STA

23.

dicembre 2004 in re Stato del Canton Ticino c. Nessi). Trattandosi di fondi

edificabili che non hanno subito espropriazione materiale pur essendo stati inseriti

in zona AP-EP, l'indennità di espropriazione formale dovrà dunque essere

calcolata facendo astrazione dalle limitazioni alla proprietà indotte dall'istituzione

dei vincoli (Wolf, Transfert de propriété et indemnisation, Mémoire ASPAN no.

49, p. 11 e 35, con rinvii).

Forte del fatto che è estraneo al regime pianificatorio

istituito dal comune sulla proprietà RI 1, lo Stato non vuole tuttavia adagiarsi

a questa disciplina e nel caso concreto pretende di espropriare la porzione del

mapp. __________ gravata dal vincolo P a fr. 30.- il mq (valore da sedime inedificabile),

ben sapendo che il fondo giace all'interno di una zona R2 e va indennizzato

come terreno edificabile. A torto. Pur essendo chiaro che il vincolo in oggetto

non ha alcuna relazione con l'opera dell'ente espropriante, quest'ultimo non

può sottrarsi al pagamento di un indennizzo corrispondente al valore edilizio

del fondo senza violare i principi cardine del diritto espropriativo, che

assicurano all'espropriato il riconoscimento di una piena indennità atta a

riparare ogni pregiudizio cagionato dalla sottrazione forzata dei suoi diritti

(art. 9 e 11 Lespr). Tale garanzia, di rango addirittura costituzionale (cfr. art.

26.

cpv. 2 Cost.), impedisce che in assenza di un'espropriazione materiale il cantone

possa accaparrarsi il sedime classato in zona P del mapp. __________ ad un

prezzo da terreno inedificabile, diverso da quello che sborserebbe il comune

per espropriare la stessa area ai fini della realizzazione del posteggio previsto

dal proprio PR. Dato che il fondo non ha subito espropriazione materiale, non

occorre disquisire sull'esito delle censure sollevate dallo Stato riguardo alla

posizione debitoria in cui potrebbe teoricamente ritrovarsi il comune (quale

autore del vincolo) nel caso in cui alle espropriate spettassero indennità per

tale titolo.

4.

Indennità

Entrambe le parti ricorrenti contestano

l'indennità espropriativa stabilita dal Tribunale di espropriazione. Lo Stato

ne sollecita la riduzione, postulando che la stessa venga definita in fr. 30.-

il mq per l'area stradale del mapp. __________ e per la superficie colpita dal

vincolo P del mapp. __________, e in fr. 250.- il mq per tutto il resto del

terreno avulso dai due fondi. La RI 1 chiede invece che l'indennizzo per l'esproprio

dell'intero mapp. __________ venga aumentato a fr. 600.- il mq.

Evasa la questione dell'ampiezza nello

spazio dell'espropriazione concernente il mapp. __________ (consid. 2) e

assodato che la superficie colpita dal vincolo P va risarcita facendo

astrazione dall'aggravio pianificatorio (consid. 3), resta dunque da esaminare l'ammontare

dell'indennità dovuta alle espropriate, tenendo presente che il dies aestimandi

è situato in corrispondenza del 1° ottobre 2002, data a far tempo dalla quale

l'ente espropriante ha beneficiato dell'anticipata immissione in possesso (art.

19.

prima frase Lespr).

4.1

Dottrina e giurisprudenza concordano

nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in

base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad

art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337,

115.

Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene

individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per

analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di

norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate

nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma,

situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto

attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al

prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente

alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare,

tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità

dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media

convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può

essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che

impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad

art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36).

L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano

sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a

quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto

è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi

si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in

generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio

analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità,

siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio.

Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione

di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza

nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere

influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.

4.2

Le diverse transazioni rinvenute dal

Tribunale di espropriazione indicando che tra il 1998 e il 2002 il prezzo medio

soluto a __________ per l'acquisto di fondi inedificati posti in zona R2 è

stato dell'ordine di 686.- fr. il mq, valore ottenuto dopo aver depennato dalla

lista dei dati eterogenei reperiti a RF le contrattazioni inservibili, ovvero

quelle caratterizzate da valori estremi (fr. 100.-/mq, da un lato, e fr.

1'260.50/mq, dall'altro) o riferite a fondi insuscettibili di essere sfruttati

adeguatamente a cagione delle loro ridotte dimensioni (mapp. __________ e __________,

di superficie inferiore a 230 mq). Questa cifra media è influenzata da una prevalenza

di negozi concernenti particelle situate in collina, che contrariamente a

quanto supposto dalla prima istanza danno una buona indicazione del livello del

mercato immobiliare in una regione così piccola come quella di riferimento,

anche se non si trovano nei pressi del lago come le proprietà espropriate. Non

vanno quindi esclusi dall'estimo a beneficio della sola compravendita

concernente un terreno paragonabile ai fondi dedotti in esproprio soltanto dal

profilo di una certa vicinanza con lo specchio d'acqua, ma particolarmente pregiato

per forma, ampiezza e posizione, panoramica e al tempo riparata (mapp. __________,

pagato fr. 961.50 mq).

4.3

La somma indicativa di cui sopra va ora

corretta ed adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali dei

mappali espropriati, in modo da giungere al loro effettivo valore venale.

4.3.1

La part. __________ di __________ possiede

effettivamente le qualità ed i difetti individuati dal Tribunale di espropriazione.

Pur avendo una forma regolare ed essendo collocata vicino al lago, è gravata da

diversi oneri (vedi estratto RF), guarda verso la centrale __________

dell'OFIMA e si presenta incuneata in declivio tra una selva ed un posteggio, a

monte di una strada cantonale - la ____________________ - fortemente trafficata

e fonte di gravose immissioni. La sua edificabilità è oggettivamente

condizionata dalla morfologia del terreno e dall'appartenenza alla zona di

pericolo decretata dal PR del 1981, elemento che di per sé non pregiudica il

rilascio di una licenza edilizia ma impone nondimeno un accertamento puntuale

del rischio effettivo che grava sul fondo (art. 28 NAPR). Quanto al materiale

di cui sarebbe costituito, non vi è prova che a tutt'oggi sia ancora ricoperto

dei detriti portati a valle dall'inondazione dell'agosto 1977, tant'è che le

rare fotografie agli atti (foto no. 4 allegata al progetto definitivo e prime

immagini al doc. VII di causa) testimoniano di una situazione ante esproprio

del tutto normale, soprattutto in corrispondenza del versante meridionale della

proprietà. Considerate queste peculiarità, se da un canto l'indennità di 600.-

fr. il mq rivendicata dalle espropriate appare senz'altro esagerata, dall'altro

non si giustifica di ridurre quella di fr. 400.-/mq stabilita dal Tribunale di

espropriazione nella misura richiesta dallo Stato (fr. 250.- il mq) richiamandosi

a valori che non trovano riscontri significati nel panorama dei prezzi soluti

nella zona. Essa va quindi stabilita in fr. 350.- il mq, somma che per rapporto

alla quotazione media reperita nella regione sconta le scarse qualità del terreno,

garantendo nondimeno alle proprietarie la piena indennità prevista dalla legge

sulla scorta dell'intero valore venale del diritto espropriato.

Identico indennizzo va riconosciuto per

l'esproprio della superficie stradale del fondo (sub. a di 98 mq), costituita

dalla via asfaltata larga circa 3.50 m che dal posteggio al mapp. __________

porta alla proprietà __________ (mapp. __________ e __________). L'impianto

transita lungo il confine S-E della part. __________, che nel 1982 è stata

gravata da una servitù di passo pedonale e veicolare a beneficio dei due fondi

sovrastanti. Questo aggravio non impedisce comunque alla strada di essere

computata nella superficie edificabile della proprietà giusta l'art. 38 cpv. 2

LE, dato che costituisce il semplice accesso ad una casa di abitazione e non

esplica una funzione sostanzialmente analoga a quella che verrebbe assolta da

un'opera pubblica di urbanizzazione (STA 25 ottobre 2005 in re __________). L'onere

di passo pubblico a favore del comune di __________ di cui si avvale il Cantone

per cercare di ottenere l'esproprio della superficie viaria a fr. 30.- il mq

non spiega alcun effetto a questo fine, dato che è stato iscritto a RF nel 1961

prima della realizzazione della carrozzabile, al fine evidente di permettere agli

escursionisti di percorrere il lato S-E del fondo espropriato per raggiungere

il sovrastante sentiero che dal __________ porta al centro del paese. Non

rientra dunque nel novero dei diritti reali limitati suscettibili di conferire all'impianto

statuto di strada privata aperta al pubblico transito ai sensi dell'art. 38

cpv. 2 LE e, di riflesso, di incidere marcatamente sull'ammontare

dell'indennità spettante alle espropriate.

4.3.2

Le caratteristiche del mapp. __________

sono sicuramente migliori della contermine part. __________. Pianeggiante, disposto

su due livelli e aperto verso il lago, risulta senz'altro meno svantaggiato

dell'altro possedimento sotto il profilo della posizione e delle condizioni di

edificazione. Posto che quanto detto in precedenza in tema di zona di pericolo

e di presunta composizione alluvionale del terreno vale anche per questo fondo,

virtù e difetti della proprietà tendono oggettivamente a compensarsi fino a

consentire un riferimento attendibile alla cifra media esposta al considerando

4.2

, di modo che al mapp. __________ può essere attribuito il valore venale di

fr. 600.- il mq stimato dal primo giudice.

5.

Ne segue

che entrambi i ricorsi vanno parzialmente accolti. Quello delle espropriate laddove

postula l'ampliamento dell'espropriazione al mapp. __________. Quello dello

Stato laddove per lo stesso fondo sollecita una riduzione dell'indennità espropriativa

dovuta.

La tassa di giustizia viene dunque ripartita

tra le parti in funzione dell'esito delle rispettive impugnative. Le spese di

perizia (fr. 1'361.10) vengono per contro addebitate al Cantone, totalmente

perdente sul tema oggetto di intervento peritale (art. 28 PAmm).

La preminente soccombenza dello Stato sul

complesso dei due ricorsi giudicati dal Tribunale giustifica l'assegnazione di

congrue ripetibili alle espropriate (art. 31 PAmm).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 26 Cost.; 5 LPT; 5, 9, 11, 12, 19, 20

ss., 50, 51, 70 Lespr; 3, 13, 18, 28, 31, 43, 46 e 51 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso 14

aprile 2004 della RI 1 è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza il dispositivo 3 della decisione

15 marzo 2004 (no. 82-01/254) del Tribunale di espropriazione è annullato e

riformato come segue:

3. La richiesta di ampliamente dell'espropriazione è accolta per

quanto concerne la part. __________ e respinta per quanto concerne la part. __________.

2. Il ricorso

23 aprile 2004 dello Stato è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza il dispositivo 1.1. della

decisione 15 marzo 2004 (no. 82-01/254) del Tribunale di espropriazione è annullato

e riformato come segue:

1.1. fr. 350.- il

mq per l'espropriazione formale dell'intero mapp. __________.

3. La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è a carico dello Stato nella misura di fr. 1'500.- e dei

membri della CE espropriata in solido per la differenza.

4. Le spese di

perizia di fr. 1'361.10 sono a carico dello Stato.

5. Lo Stato

verserà alle espropriate fr. 1'800.- a titolo di ripetibili.

6. Intimazione

terzi implicati

1. CO 1

1 rappr. da: RA 1

2. CO 2

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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