Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

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Numero d'incarto:

Fatti

50.2005.15

Data decisione, Autorità:

12.11.2006, TRAM

Titolo:

Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

ESPROPRIAZIONE FORMALE

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9 LESPR

art. 11 LESPR

Incarto n.

50.2005.15

Lugano

12 novembre

2006

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello

RI 1

rappr. da: RA 1

contro

la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-3) del

Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento

espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti

necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo

tratto);

viste le risposte:

- 13 ottobre 2005 del

Tribunale di espropriazione;

- 24 ottobre 2005 dei

comproprietari della PPP al fondo base __________ di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

che il mapp.

__________ RFD di __________ è un fondo sito in zona R2S di complessivi mq 983

sul quale si erge un edificio costituito in proprietà per piani (Condominio __________);

la particella si trova in posizione panoramica a valle della strada cantonale

del __________, con la quale confina verso S, e si affaccia direttamente sul

Lago __________;

che nel

contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla

correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo

Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti -

ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione

dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 49 mq

della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq,

oltre a fr. 3'660.- per la soppressione di alcune piante, sollecitando nel

contempo l'occupazione temporanea di ulteriori 20 mq a titolo gratuito per la

durata di un mese;

che il 27

giugno 2001 la comunione condominiale ha notificato una pretesa d'indennizzo di

complessivi fr. 150'000.- per la cessione del terreno e la svalutazione della

proprietà; nel medesimo tempo ha chiesto il ripristino dell'autorimessa e dei posteggi

al servizio dello stabile abitativo;

che

all'udienza di conciliazione del 21 novembre 2001 i condomini hanno accettato

l'indennità proposta per le piante, mentre l'ente espropriante si è impegnato a

garantire un adeguato accesso veicolare e pedonale al fondo;

che il 27

marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi

concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei

comuni di __________ e __________;

che il 20 ottobre 2003 lo Stato ha dato

inizio ai lavori previsti in corrispondenza del mapp. __________ senza

incontrare opposizioni da parte dei condomini; quel giorno i comproprietari

hanno quindi concesso l'anticipata immissione in possesso dei diritti

espropriati per atti concludenti;

che in occasione di un ulteriore

dibattimento tenutosi il 13 novembre 2003, le parti hanno trovato un accordo

bonale circa le modalità di sistemazione dei posteggi a O del condominio;

che

esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione

ha accordato alla comunione comproprietaria del mapp. __________ un'indennità

di fr. 800.- il mq per lo scorporo sottratto e di fr. 0.50/mq/anno per l'occupazione

temporanea, oltre interessi a contare dall'anticipata immissione in possesso;

ha invece dichiarato irricevibile, siccome tardiva e non esaminabile d'ufficio,

la pretesa legata al deprezzamento della porzione residua;

che

esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei

prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2,

R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria

attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr.

875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i

mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr.

1'000.-/mq), tutti siti a lago;

che

stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi

posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le

peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto

Considerandi

per finire di poter assegnare ai condomini un indennizzo di fr. 800.- il mq

corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso; conformemente alla

giurisprudenza, ha inoltre riconosciuto loro un risarcimento di fr. 0.50 il mq

annui per l'occupazione temporanea della proprietà;

che

mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia

innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità

stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di

estimo venga definita in 350.- fr. il mq per la superficie sottratta in via

definitiva;

che a

mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare

debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta

attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni

lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto

delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre

terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________

di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché delle

caratteristiche dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non

potrebbe superare l'importo di fr. 350.- il mq;

che il

Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente

conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute;

ad identica conclusione sono pervenuti gli espropriati, i quali hanno avversato

le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse

- in appresso;

considerato, in

diritto

che la

competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del

ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e

3.

Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr;

che il

gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria

sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del

mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente dai

numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note al

tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm);

che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione

ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base all'intero

valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il dies aestimandi

si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase

Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi al saggio

usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr);

che in ambito espropriativo dottrina e

giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga

di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel,

Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit

administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408);

che secondo questo metodo il valore venale

di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di

cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in

considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili

realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze

(per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene

conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni;

che, in sostanza, il valore corrisponde al

prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,

rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe

disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e

adeguati alle peculiarità dei singoli terreni;

che in passato questo Tribunale ha già avuto

modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi

perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in

funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile

(STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung

von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39);

che per stabilire il valore commerciale del

mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo

pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr.

875.

-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr.

750.

-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001

dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto

attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti

da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________

di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________

di __________ mq 499) situati proprio nel __________;

che a completazione di questi elementi può

essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________,

avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle

costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000);

che le transazioni evocate dallo Stato per

accreditare il valore ridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per

contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il Verbano;

che la part. __________ di __________,

acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini

edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex

art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF);

il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al

proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa

eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada

cantonale;

che alla stessa stregua del caso appena

citato, anche il mapp. __________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta

1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà

edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni;

il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa

della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze

da confine sancite dal PR;

che i trapassi di proprietà del mapp. __________

di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________,

avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente

indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati

da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________)

al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni

contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________;

che stante quanto precede questo Tribunale

non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito

ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di

700.

-/800.- fr. il mq;

che l'espropriazione ha colpito tutta la

striscia di terreno posta tra il condominio e la strada cantonale, che

attualmente scorre proprio lungo la facciata S dello stabile; in simili

evenienze, si avvera senz'altro corretto riconoscere agli espropriati un indennizzo

corrispondente al valore edilizio pieno del loro fondo base;

che ferme queste premesse il ricorso deve

essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato;

che la tassa di giustizia e le ripetibili

seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato

dall'art. 50 cpv. 3 Lespr).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43

e 46 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa di

giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo

di versare alla comunione espropriata identico importo a titolo di ripetibili.

3. Intimazione

a:

rappr. dal

rappr. dall'avv.

terzi implicati

1. CO 1

1 patrocinata da: PA 1

2. CO 2

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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