Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

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Numero d'incarto:

Fatti

50.2005.18

Data decisione, Autorità:

11.11.2006, TRAM

Titolo:

Esproprio parziale di un terreno a lago. Ammontare dell'indennità

ESPROPRIAZIONE FORMALE

INDENNITÀ ESPROPRIATIVA

art. 9 LESPR

art. 11 LESPR

Incarto n.

50.2005.18

Lugano

11 novembre

2006

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 13 settembre 2005 dello

RI 1

rappr. da: RA 1

contro

la decisione 29 luglio 2005 (no. 10.2004.98-13) del

Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento

espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti

necessari alla sistemazione della strada cantonale __________ (secondo tratto);

viste le risposte:

- 13 ottobre 2005 del

Tribunale di espropriazione;

- 14 ottobre 2005 di CO 1;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

che CO 1

sono comproprietari in ragione di ½ ciascuno del mapp. __________ RFD di __________,

un fondo sito in zona R2S di complessivi mq 260 sul quale si erge una moderna

casa di abitazione monofamigliare dotata di piscina; la proprietà si trova in

posizione panoramica a lato della strada cantonale del __________, con la quale

confina verso S, e si affaccia direttamente sul Lago __________;

che nel

contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi attinenti alla

correzione della strada cantonale __________ tra __________ e __________, lo

Stato - mediante avviso personale 24 aprile 2001 e pubblicazione degli atti -

ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla realizzazione

dell'opera; sono così divenuti oggetto di esproprio definitivo anche 24 mq

della part. __________, per i quali il Cantone ha offerto fr. 175.- il mq;

che il 16

maggio 2001 i comproprietari hanno avanzato una pretesa d'indennizzo di fr. 600.-

il mq, contestando la natura complementare del terreno espropriato;

che

all'udienza di conciliazione del 20 novembre 2001 i coniugi CO 1 hanno accordato

l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati per il 1° marzo 2002,

riconfermandosi per il resto nelle pretese notificate;

che il 27

marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi

concernenti le opere di sistemazione della strada cantonale in territorio dei

comuni di __________ e __________;

che

esaurite le formalità processuali, con sentenza 29 luglio 2005 il Tribunale di espropriazione

ha accordato ai proprietari del mapp. __________ un'indennità di fr. 720.- il

mq, oltre interessi a contare dall'anticipata immissione in possesso;

che

esposto l'esito delle ampie indagini esperite a RF per accertare il livello dei

prezzi nei comuni del __________, __________ (zona R2) e __________ (zone R2,

R2v e R2s) in particolare, il primo giudice ha concentrato la propria

attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________ (fr.

875.-/mq) e sulle perizie dell'Ufficio cantonale di stima aventi per oggetto i

mapp. __________ di __________ (fr. 750.-/mq) e __________ di __________ (fr.

1'000.-/mq), tutti siti a lago;

che

stimata dunque in fr. 700.-/800.- il mq la quotazione di riferimento dei fondi

posti nella fascia rivierasca di __________ e __________ e ponderate le

peculiarità del mapp. __________, il Tribunale di espropriazione ha ritenuto

per finire di poter assegnare agli interessati un indennizzo di fr. 720.- il mq

corrispondente al valore edilizio pieno del terreno avulso;

che

mediante ricorso 13 settembre 2005 lo Stato ha impugnato la predetta pronunzia

innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità

stabilita dall'istanza inferiore disattendendo i principi invalsi in materia di

estimo venga definita in 175.- fr. il mq;

che a

mente del ricorrente, il Tribunale di espropriazione ha omesso di considerare

debitamente che la media dei prezzi pagati nella zona di riferimento si attesta

attorno a 300.- fr. il mq, per poi fondare il proprio giudizio su transazioni

lontane dal dies aestimandi e su perizie di dubbia affidabilità; tenuto conto

delle somme vicine a fr. 300.- il mq sborsate per l'acquisto degli unici tre

terreni a lago (mapp. __________ e __________ di __________; mapp. __________

Considerandi

di __________) compravenduti nella regione tra il 1994 e il 1996, nonché delle

caratteristiche dello scorporo espropriato, l'indennità espropriativa non

potrebbe superare l'importo di fr. 175.- il mq già offerto al momento della

pubblicazione degli atti;

che il

Tribunale di espropriazione ha proposto la reiezione del gravame e la conseguente

conferma della sentenza impugnata riconfermandosi nelle motivazioni ivi contenute;

ad identica conclusione sono pervenuti gli espropriati, i quali hanno avversato

le tesi dell'insorgente con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse

- in appresso;

considerato, in

diritto

che la

competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del

ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e

3.

Lespr, nonché 43 e 46 PAmm grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr;

che il

gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso senza istruttoria

sulla scorta delle tavole processuali, atteso che le caratteristiche del

mappale espropriato e dei luoghi circostanti, oltre ad emergere perfettamente

dai numerosi referti planimetrici e fotografici acquisiti agli atti, sono note

al tribunale per conoscenza diretta (art. 18 cpv. 1 PAmm);

che giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione

ha luogo mediante piena indennità, il cui importo è calcolato in base

all'intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr); il

dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso

(art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli interessi

al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr);

che in ambito espropriativo dottrina e

giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga

di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel,

Das Enteignungsrecht des Bundes, N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit

administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408);

che secondo questo metodo il valore venale

di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di

cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni, prendendo in

considerazione, nel limite del possibile, le contrattazioni attendibili realizzate

nell'anno precedente il dies aestimandi; di eventuali differenze (per forma, situazione,

dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso

adeguati aumenti o diminuzioni;

che, in sostanza, il valore corrisponde al

prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione,

rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe

disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e

adeguati alle peculiarità dei singoli terreni;

che in passato questo Tribunale ha già avuto

modo di sottolineare le difficoltà insite nell'estimo dei terreni a lago, vuoi

perché rari e poco negoziati, vuoi perché particolarmente preziosi proprio in

funzione della loro vicinanza con uno specchio d'acqua direttamente accessibile

(STA 27 novembre 1992 in re R. e 2 febbraio 1994 in re B.; Hägi, Die Bewertung

von Liegenschaften, p. 37; Nägeli/Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, p. 39);

che per stabilire il valore commerciale del

mapp. __________ dedotto in esproprio il primo giudice ha fatto capo al prezzo

pagato nel 1992 per l'acquisto del mapp. __________ di __________ (fr.

875.

-/mq) e sulle valutazioni peritali dei mapp. __________ di __________ (fr.

750.

-/mq) e __________ di __________ (fr. 1'000.-/mq) esperite nel 2001

dall'Ufficio cantonale di stima; trattasi di dati di riferimento del tutto

attendibili, frutto di un'operazione non speculativa e di apprezzamenti svolti

da specialisti concernenti terreni a lago di dimensioni interessanti (mapp. __________

di __________ mq 3'053; mapp. __________ di __________ mq 2'591; mapp. __________

di __________ mq 499) situati proprio nel __________;

che a completazione di questi elementi può

essere senz'altro aggiunta la compravendita del mapp. __________ di __________,

avvenuta nel 2002 a fr. 575'000.- (= fr. 1'152.30 il mq, compresi i resti delle

costruzioni andate distrutte in un incendio scoppiato nel corso del 2000);

che le transazioni evocate dallo Stato per

accreditare il valore ridotto propugnato nel proprio gravame si avverano per

contro inutilizzabili pur interessando terreni confinanti con il __________;

che la part. __________ di __________,

acquistata nel 1996 a fr. 263.- il mq, è del tutto inservibile a fini

edificatori tenuto conto della sua superficie di soli 95 mq e dei vincoli ex

art. 11 legge sulla protezione delle rive dei laghi che la gravano (cfr. RF);

il terreno, unitamente al contermine mapp. __________, appartiene al

proprietario della part. __________ e funge da giardino al servizio della casa

eretta su quest'ultimo fondo, posto dirimpetto sull'altro lato della strada

cantonale;

che alla stessa stregua del caso appena

citato, anche il mapp. __________ di __________, pagato fr. 310.55 il mq valuta

1994, è stato acquisito per formare un'unità economica con la vicina proprietà

edificata (mapp. __________) e dotarla di un giardino di maggiori dimensioni;

il fondo è ampio 355 mq, ma non poteva essere edificato autonomamente a causa

della sua forma allungata (m 31 x 11.50 sul fronte del lago) e delle distanze

da confine sancite dal PR;

che i trapassi di proprietà del mapp. __________

di __________ e relative quote di comproprietà coattiva sul confinante mapp. __________,

avvenuti nel 1996 a 250.- fr. il mq (e non a fr. 319.90/mq come erroneamente

indicato dal Tribunale di espropriazione e dallo Stato), sono stati influenzati

da circostanze particolari (vendita tra parenti, noti promotori immobiliari di __________)

al fine di realizzare sui mapp. __________ e __________ due costruzioni

contigue, dotate di un ampio parcheggio coperto al mapp. __________;

che stante quanto precede questo Tribunale

non può che confermare le conclusioni dell'istanza inferiore, che ha attribuito

ai terreni posti nella fascia rivierasca del __________ un valore di 700.-/800.-

fr. il mq;

che al momento dell'edificazione del mapp. __________,

nato al pari del mapp. __________ dal frazionamento del mapp. __________ realizzato

nel 1996, tutta la sua superficie è stata considerata edificabile (cfr. incarto

edilizio agli atti); la servitù di passo pubblico iscritta a RF non ha quindi

avuto alcun influsso sul calcolo degli indici e non è stata nemmeno apposta

sulla striscia di terreno dedotta in esproprio (vedi convenzione 18 marzo 1985

Stato/proprietari del mapp. __________), per cui l'onere - contrariamente a

quanto sostiene il Cantone - non è suscettibile di incidere marcatamente sull'ammontare

dell'indennità spettante agli espropriati (STA 6 dicembre 2005 in re CE B.);

che l'esproprio ha colpito tutta la striscia

di terreno posta tra la casa d'abitazione e la strada cantonale, che

attualmente scorre proprio lungo il muro di cinta eretto a ridosso della

facciata S dell'edificio; in simili evenienze, si avvera senz'altro corretto

riconoscere agli espropriati un indennizzo corrispondente al valore edilizio

pieno del loro fondo;

che ferme queste premesse il ricorso deve

essere respinto, con la conseguente conferma del giudizio impugnato;

che la tassa di giustizia e le ripetibili

seguono la soccombenza del ricorrente (art. 28 e 31 PAmm per il rinvio dato

dall'art. 50 cpv. 3 Lespr).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 9, 11, 19, 50, 70 Lespr; 18, 28, 31, 43

e 46 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa di

giudizio di fr. 800.- è posta a carico del ricorrente, con l'ulteriore obbligo

di versare agli espropriati identico importo a titolo di ripetibili.

3. Intimazione

a:

rappr. dal

rappr. dall'

terzi implicati

1. CO 1

1 patrocinata da: PA 1

2. CO 2

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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