50.2008.5

Espropriazione formale di uno scorporo di terreno. Metodi di stima del valore venale

7 novembre 2011Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Allo scopo

di assicurare la sistemazione e l'ampliamento del sedime stradale di via __________,

il 19 maggio 1998 il municipio di __________ ha promosso la procedura di

espropriazione formale di uno scorporo di 40 mq della part. n. 326 RFD di __________,

attualmente di proprietà della __________, per i quali ha offerto fr. 100.- al

mq. Il fondo toccato dall'esproprio si trova all'intersezione di via __________

con via __________ ed è assegnato dal piano regolatore attuale, in vigore il 24

giugno 1986, alla zona R7. Lungo via __________ il mappale è colpito da una linea

di arretramento posta a 2.50 m dal ciglio esterno del marciapiede, la quale

termina in corrispondenza del limite della superficie esproprianda. Lungo il lato

sinistro di via __________ in direzione dell'omonima piazza l'edificazione è

invece determinata dal rispetto di una fascia di portico (area punteggiata) come

pure dall'obbligo di costruire ad una profondità di 14 m (cfr. art. 18 cpv. 1 delle norme di attuazione del piano regolatore di __________; in seguito

NAPR) dalla linea di costruzione, che garantisce l'allineamento delle facciate

lungo il confine con il sedime stradale. Sul fondo è stato costruito, in virtù

di una licenza edilizia rilasciata il 16 gennaio 1987 dall'autorità comunale, uno

stabile amministrativo per il quale il rapporto tra la superficie edificata

dello stabile amministrativo e la superficie edificabile del fondo è di 4.07,

superando di gran lunga quello di 1.6 normalmente concesso dalle normative di

zona (art. 21 NAPR), grazie al regime edilizio speciale che prescinde in

sostanza dal rispetto di un indice di sfruttamento massimo.

B. Il 30

giugno 1998 l'allora proprietaria del fondo n. 326, __________, nel frattempo sciolta

per liquidazione, ha contestato l'adeguatezza dell'importo offerto, insinuando

una pretesa di indennità di fr. 399'000.– (fr. 9'975.– il mq) più interessi del

5% a far tempo dal 24 giugno 1986, giorno in cui è entrato in vigore il PR vigente.

C. Con

giudizio 3 marzo 2003 il Tribunale di espropriazione ha confermato l'indennità

espropriativa proposta dal comune, attribuendola al CO 1, che pendente causa si

era aggiudicato la relativa pretesa nell'ambito della realizzazione all'incanto

dei beni della __________. Adito su ricorso di quest'ultima e del CO 1, il

Tribunale cantonale amministrativo ha tuttavia annullato la decisione del

giudice di prime cure, rinviandogli la causa per nuovo giudizio (STA 50.2003.6

dell'11 novembre 2005). Negata in concreto l'esistenza di una fattispecie

determinante espropriazione materiale e accertato il dies aestimandi al

3 marzo 2003, questo Tribunale ha ritenuto che in mancanza del vincolo espropriativo

il pianificatore avrebbe esteso l'edificazione del fondo alla parte di terreno

retrostante l'attuale linea di arretramento debitamente prolungata e di

conseguenza la superficie espropriata dietro a tale linea doveva essere indennizzata

secondo il suo pieno valore edilizio. Per contro, l'area compresa all'esterno

delle linee di costruzione è stata considerata come terreno complementare e

come tale il Tribunale ha ritenuto corretto un indennizzo pari al 50% del valore

edilizio pieno.

D. Raccolta per

il tramite del geometra revisore la dimensione dell'area colpita da esproprio

da indennizzare a valore pieno (11 mq) e quella corrispondente al terreno

complementare (25 mq), con decisione 22 febbraio 2008 il Tribunale di espropriazione

ha statuito nuovamente nella causa, riconoscendo all'espropriato un'indennità

di fr. 12'275.- al mq per 11 mq e fr. 6'138.- per 25 mq di terreno

complementare. Tali indennità sono il frutto della media tra il risultato ottenuto

secondo il metodo di classificazione secondo la situazione (cosiddetto

“Lageklassenmethode”) e il metodo del calcolo del reddito. Il Tribunale di

prima istanza ha in effetti ritenuto che l'usuale metodo di valutazione dell'indennità

espropriativa, il metodo statistico o comparativo, non forniva dati

sufficientemente attendibili sia dal punto di vista quantitativo, sia da un punto

di vista qualitativo, motivo per cui ha fatto ricorso a tali metodi alternativi

per il calcolo dell'indennità.

E. Il RI 1

impugna questa decisione con ricorso del 9 aprile 2008 al Tribunale cantonale

amministrativo, al quale chiede di riconoscere un'indennità, in via principale,

di fr. 100.- al mq per 36 mq e in via subordinata fr. 2'200.- al mq per 11 mq e

fr. 1'100.- per 25 mq. Considera anzitutto che l'indennità così come stabilita

dal Tribunale di espropriazione non tenga conto del fatto che, in ragione delle

particolarità delle norme pianificatorie che impongono l'edificazione lungo le

corrispondenti linee di costruzione, con una profondità obbligatoria di 14 metri, la proprietà espropriata ha potuto beneficiare di indici di sfruttamento ben al di sopra di

quanto normalmente concesso ad altri fondi nella stessa zona. Poi, la superficie

espropriata costituirebbe meno del 4% della superficie totale del fondo e si

rivelerebbe priva di ogni utilità ai fini dell'edificazione del medesimo. Il

ricorrente rimette pure in discussione le considerazioni contenute nella precedente

sentenza di questo Tribunale in merito al principio stesso dell'indennità

espropriativa. Considera infine contrarie all'art. 9 Lespr e alla

giurisprudenza del Tribunale federale il metodo utilizzato per il calcolo dell'indennità

di esproprio formale che, sempre a mente del ricorrente, avrebbe dovuto essere

stabilita, tutt'al più, secondo il metodo statistico o comparativo, sulla base

dei prezzi per altri terreni indicati nella decisione impugnata dal medesimo

Tribunale di espropriazione, oppure con l'ausilio dei valori dei terreni

stabiliti dall'Ufficio stima per i differenti comparti comunali.

F. Il

Tribunale di espropriazione e il CO 1 si sono opposti all'accoglimento dell'impugnativa.

Dei motivi si dirà, per quanto necessario, nei considerandi che seguono.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva del

ricorrente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 50 cpv. 1 e

3 della legge di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 7.3.1.1) e 43

della legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm;

RL 3.3.1.1) grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr (per la legittimazione

attiva del ricorrente cfr. STA 50.2007.3 dell'11 novembre 2005, consid. 1.2).

1.2. Nella

precedente decisione dell'11 novembre 2005 questo Tribunale aveva statuito sul

principio dell'espropriazione, ammettendolo, e precisando i valori delle aree

colpite da esproprio a dipendenza della loro situazione all'interno o all'esterno

delle linee di costruzione previste nel piano regolatore per il fondo in

questione. A tal proposito, ha accertato che l'area all'esterno di queste

linee, verso la pubblica via, era da considerarsi quale terreno complementare,

da indennizzarsi al 50% del valore edilizio pieno, mentre quella all'interno

avrebbe comportato un'indennità espropriativa piena. Ha quindi rinviato la

causa al giudice di prime cure affinché statuisse sull'indennità da riconoscere

al ricorrente. La decisione in parola non è stata impugnata ulteriormente, per

il che sulle questioni già decise definitivamente in quel giudizio, il ricorso

qui oggetto di esame si rivela inammissibile. Resta pertanto ora da verificare unicamente

se l'indennità fissata dal Tribunale di espropriazione nella decisione impugnata

regge di fronte alle critiche ricorsuali.

1.3.

Fatte queste riserve, il gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso

sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm).

Considerandi

2.

2.1. Il

Tribunale di espropriazione ha ritenuto che i prezzi pagati prima del 2003 nel centro

di __________, nei quartieri o comuni periferici (__________), così come i dati

raccolti a seguito di procedure espropriative conclusesi dinanzi all'autorità

giudiziaria, rivestissero scarso valore probatorio, vuoi perché riferiti a

terreni siti nella cintura di __________, vuoi perché non paragonabili

qualitativamente al terreno espropriato. Per stabilire il valore venale ha

quindi escluso il metodo statistico o comparativo e ha applicato il metodo di

classificazione secondo la situazione sulla base delle volumetrie desumibili

dalla domanda di costruzione dello stabile eretto sul fondo e un costo di

costruzione di fr. 800/mc. Tale risultato è poi stato mediato con quello risultante

dal metodo di calcolo del reddito dell'immobile, ottenendo così un valore

venale pieno di fr. 12'275.-.

2.2

principi che reggono l'espropriazione formale sono stati correttamente

ricordati nella precedente decisione di questo Tribunale, nota alle parti e alla

quale si può rimandare (cfr. STA 50.2006.3 dell'11 novembre 2005, consid. 4.1.).

Tuttavia, il Tribunale di espropriazione non ha stabilito il valore venale del

terreno fondandosi sul metodo statistico o comparativo, basato sul confronto

dei prezzi pagati per beni simili in analoga situazione poco prima del dies

aestimandi, ritenuto dalla giurisprudenza quale metodo prevalente rispetto

ad altri (DTF 122 I 168 consid. 3a). Questo metodo non presuppone che i

fondi considerati siano identici riguardo a situazione, dimensione, qualità,

grado di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto

ch'essi siano paragonabili. Di eventuali differenze positive o negative delle

particelle può infatti essere tenuto conto mediante adeguamenti dei prezzi.

Nella misura in cui presentino caratteristiche simili, nemmeno occorre che le

particelle siano ubicate nello stesso quartiere. Neppure la disponibilità

limitata di contrattazioni basta di per sé a giustificare una mancata

applicazione del metodo statistico o comparativo, poiché anche singoli confronti

possono permettere conclusioni sul livello generale dei prezzi e possono quindi

di principio essere presi in considerazione per fissare l'indennità quando

siano esaminati accuratamente e quando non risulti che circostanze insolite

abbiano influito sulla conclusione del contratto (DTF 122 I 168 consid. 3; RtiD

I-2006 n. 48). Il Tribunale federale ha ripetutamente ribadito che solo allorquando

non esiste alcun prezzo di confronto, l'autorità di stima può limitarsi ad

applicare esclusivamente metodi come quello di classificazione secondo la situazione

("Lageklassenmethode") o del calcolo

a ritroso ("Rückwärtsrechnung"), ai quali occorre fare capo con una

certa prudenza, siccome si fondano su ipotesi e su considerazioni di redditività

non sempre attuali e possono comportare variazioni anche rilevanti del

risultato già a dipendenza di piccole differenze dei singoli valori di partenza

(DTF 131 II 458 consid. 5.1, 128 II 74 consid. 3a,122 I 168 consid. 3a, 114 Ib

286.

consid. 7 e rispettivi rinvii). Anche dopo la recente rielaborazione delle

tabelle di classificazione secondo la situazione, per tenere conto

dell'evoluzione dei prezzi dei terreni avvenuta negli anni ottanta (cfr.

SVKG/SEK/SVIT, Das Schweizerische Schätzerhandbuch, 2005, tabelle 10-10a-10b,

pag. 244-246) occorre

infatti valutare con cura se questi metodi di stima considerino adeguatamente

le peculiarità dell'oggetto espropriato o se permettano solo un eventuale

controllo del risultato ottenuto mediante altri metodi (DTF 131 II 458 consid.

5.

, 128 II 74 consid. 5c/bb pag. 82, 122 I 168 consid. 3b/cc; STF 1E.14/2006

del 6 agosto 2008, consid. 4.1).

2.3

Il Tribunale di

espropriazione ha elencato tutta una serie di transazioni immobiliari che sono

state tutte scartate poiché inattendibili sia dal profilo qualitativo che da

quello quantitativo. Così facendo, la precedente istanza ha però posto esigenze

troppo severe rispetto ai criteri di applicabilità del metodo statistico o comparativo

di cui si è testé detto. La comparabilità dei terreni non presuppone infatti

ch'essi siano identici sotto il profilo della situazione e delle

caratteristiche. Un eventuale prezzo medio accertato sulla base dei confronti

assume infatti essenzialmente carattere indicativo e deve pertanto ancora

essere adeguato in funzione delle peculiarità della particella in questione. Non

è in effetti a priori escluso poter considerare negozi giuridici che concernono

fondi ubicati in comparti territoriali più distanti o eventualmente anche in

comuni vicini, se posti in situazioni paragonabili (DTF 122 II 337 consid. 5b; STF

1A.28/2005 del 29 luglio 2005, consid. 2.3). Negando attendibilità a tutte le

transazioni rivenute e di cui ha dato atto nella decisione impugnata, il Tribunale

di prima istanza ha indebitamente ristretto il margine di indagine ad esso concesso.

Non si vede, ad esempio, perché non possano essere prese in considerazione a

priori le transazioni avvenute in occasione della sistemazione stradale a __________,

concernenti un fondo in una pregiata zona a lago R7, oppure quelle riconosciute

giudizialmente in esito ad una procedura espropriativa per un progetto di

allargamento del campo stradale a __________, oppure ancora, quelle riguardanti

particelle, anche se più discoste dal centro cittadino, a __________ (quartiere

di __________, quali la part. 443 in zona R6, di cui si fa menzione anche nella

decisione impugnata). Resta evidente che i valori di tali transazioni vanno poi

corretti, se del caso, con fattori di maggiorazione o di diminuzione a dipendenza

della peculiarità e caratteristiche dei fondi ai quali si riferiscono per

rapporto al fondo espropriato. Ai fini di una verifica della bontà dei valori

venali ottenuti si potrà se del caso attingere anche ai prezzi soluti dopo il dies

aestimandi accertato (Heinz

Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, vol. I, Berna

1986, n. 81 ad art. 19).

2.4

Aggiungasi che, a

prescindere dal fatto che il Tribunale federale ha riconosciuto che il metodo

di classificazione secondo la situazione non si addice alla stima di indennità

espropriative per piccoli scorpori di terreni già edificati (DTF 131 II 458 consid.

5.2

in fine), nella decisione impugnata non vi sono nemmeno elementi per una

verifica della bontà del calcolo dell'indennità secondo i metodi scelti dal

giudice di prime cure. Manca ad esempio ogni motivazione plausibile riguardo

all'attribuzione del fondo alle differenti classi dei paramenti di valutazione

(situazione generale/ubicazione/utilizzazione, trasporti/posizione/viabilità,

standard dell'immobile, ecc.) e sulle quali è lecito esprimere qualche dubbio. È

pure completamente assente la motivazione per una maggiorazione dei costi di

costruzione di fr. 800.- al mc (decisione impugnata, consid. 4 e 5 pag. 7 e 8) a

fronte di fr. 550.- dichiarati dal medesimo resistente (cfr. istanza di

notifica pretese di indennità del 30 giugno 1998, n. 4a pag. 6). Vista l'indeterminatezza

e l'aleatorietà dei fattori di calcolo dell'indennità secondo i metodi di

calcolo posti a fondamento nella decisione impugnata e le possibili notevoli

variazioni dei valori ottenuti già solo con minime modifiche dei singoli

parametri di valutazione, la conclusione alla quale è pervenuto il giudice di

prima istanza non può dunque essere seguita.

3.

Nella misura in cui è stata

scartata l'applicabilità del metodo statistico o comparativo il Tribunale di

espropriazione è quindi venuto meno al suo obbligo di determinare l'indennità

conformemente ai principi espropriativi ricordati. La decisione impugnata deve

quindi essere annullata, in parziale accoglimento del ricorso. L'incarto viene

rinviato al Tribunale di prima istanza affinché emetta un nuovo giudizio sull'indennità

espropriativa sulla base del metodo statistico o comparativo, se del caso

attingendo anche ad ulteriori valori venali di transazioni avvenute nel periodo

determinante.

4.

La tassa

di giustizia e le spese sono poste a carico del RI 1 e del resistente secondo

il rispettivo grado di soccombenza (art. 28 LPamm). Il RI 1, al quale non vengono

riconosciute ripetibili siccome non patrocinato da un legale, è in ogni caso tenuto

a rifondere al resistente un importo a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. Nella

misura in cui è ammissibile il ricorso è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1.

La decisione 22 febbraio 2008 del Tribunale di

espropriazione è annullata.

1.2.

Gli atti sono rinviati al Tribunale di

espropriazione per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi 2 e 3.

2. La tassa di

giudizio di fr. 2'000.– è posta a carico RI 1 e del CO 1 in ragione di ½

ciascuno. Il RI 1 rifonderà al CO 1 l'importo di fr. 1'500.- a titolo di

ripetibili.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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