50.2016.8

Espropriazione formale di un terreno con parcheggi per la realizzazione di un progetto stradale

19 aprile 2018Italiano27 min

Source ti.ch

Fatti

A. a. La CO 1 è proprietaria del mapp. __________ di

M__________, di 17385 mq, in località P__________ e si affaccia per un lungo

fronte su via C__________, dirimpetto allo stabile __________. Il

fondo è descritto a registro fondiario quale piazzale (1908 mq), prato (6652

mq) e incolto (8825 mq). Sul medesimo è iscritto un onere di condotta fognatura

e 6 pozzetti d'ispezione in favore del comune di M__________.

b. Il 21 febbraio 1972 l'allora Dipartimento

delle pubbliche costruzioni aveva rilasciato alla __________, a quel momento

proprietaria del fondo, l'autorizzazione a formare, sull'angolo nord-est, 77

stalli su 5 file parallele, disposti in modo obliquo rispetto all'asse

stradale. A contatto con la strada cantonale e il futuro marciapiede, già

progettato, il fondo rimaneva libero. L'accesso e le opere di recinzione del

fondo sono state regolate tramite una convenzione precaria, menzionata a registro

fondiario il 1° marzo 1972.

c. Sulla base di tale autorizzazione, in data imprecisata sono stati realizzati

74 posteggi, corrispondenti solo parzialmente a quanto concesso. In

particolare, direttamente lungo il confine con la strada cantonale sono stati

ricavati 22 posti auto, mentre le file parallele sono state ridotte sia per numero

(4), sia per stalli (in totale 52).

d. Negli anni la proprietaria ha ricavato ulteriori posteggi sulla parte

sud-est del mappale, nel frattempo dismessi. La rimanente porzione del fondo __________

è a tutt'oggi prativa.

B. a.

In base al piano regolatore di M__________ approvato dal Consiglio di Stato

l'11 agosto 1982, il mapp. __________ è inserito in zona industriale (sottozona

Jb), retta dall'art. 41 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR)

che prescrive un indice di sfruttamento pari

a 1.0 e un'altezza massima di 10.50/11.50 m alla gronda, nonché un

indice di occupazione del 40%.

b. Il 31

maggio 2016 il Consiglio di Stato ha approvato il piano particolareggiato per

il comparto __________ (PP-PCC), dove è inserito il fondo in oggetto, che ha

precisato l'edificabilità delle sue zone così come i contenuti, le volumetrie ammesse

e gli spazi verdi, ridefinendo nel contempo la viabilità e gli accessi al

comparto. Questo piano è tuttora oggetto di contestazione dinanzi al Tribunale

cantonale amministrativo.

C. a. Dopo il consueto iter procedurale, che non

occorre ripercorrere in questa sede, l'11 gennaio 2012 il Consiglio di Stato ha

approvato, integrandolo con alcune modifiche, il progetto stradale concernente

la ristrutturazione dell'incrocio e la formazione di un by-pass sulla strada

cantonale PA__________, nel comune di M__________, località S__________, e

respinto le opposizioni, tranne una, che è stata accolta su di un aspetto

marginale (occupazione temporanea). Il progetto, volto a migliorare la capacità

dell'incrocio semaforico ubicato in quella località in vista dell'apertura

della galleria __________, prevedeva in territorio di M__________, lungo via C__________,

la creazione di una corsia (by-pass) in direzione sud (verso B__________) e di

una doppia corsia in direzione dell'autostrada A2. Nella direzione opposta

(verso M__________-__________), esso prevedeva invece la realizzazione di due

corsie, una per i mezzi privati ed una dedicata al servizio di trasporto

pubblico, che terminava in corrispondenza della rotonda __________. Le corsie

nelle due differenti direzioni di marcia sarebbero state separate, lungo questo

percorso, da un'aiuola spartitraffico alberata di 3 m di profondità. L'esecuzione

del progetto ha implicato l'espropriazione di varie superfici.

b. Con sentenza 26 giugno 2012 (STA 52.2012.57/58/59/64/66) il Tribunale cantonale

amministrativo ha confermato la predetta decisione, respingendo i ricorsi

interposti da diversi proprietari toccati dall'opera prevista.

D. a. Nell'ambito della procedura di approvazione del

progetto stradale menzionato, la Repubblica e Stato del Cantone Ticino ha parallelamente

promosso l'espropriazione formale dei terreni necessari alla realizzazione

dell'opera. Gli atti sono stati pubblicati, previo avviso personale ai

proprietari, dal 5 agosto 2011 al 5 settembre 2011. Sono così divenuti oggetto

di esproprio anche 1280 mq del mapp. __________, ossia una fascia larga circa 8-10

metri che corre parallela all'attuale campo stradale, situata all'interno della

linea di arretramento tracciata negli elaborati grafici del piano regolatore,

dove i proprietari del fondo avevano disposto 22 posteggi. Per l'espropriazione

formale del terreno il Cantone ha offerto fr. 420.- al mq, sollecitando nel

contempo l'occupazione temporanea di ulteriori 408 mq per un importo di fr.

0.50 al mq all'anno.

b. In data 5 settembre 2011, la CO 1 ha presentato le proprie pretese

espropriative. In particolare, ha chiesto il riconoscimento di un'indennità di

fr. 750.- al mq per l'area espropriata, la posa di una nuova recinzione

metallica e il rifacimento dei parcheggi espropriati (subordinatamente la

rifusione di fr. 12'000.- per ogni posto auto espropriato e il rimborso del

costo della recinzione soppressa), la garanzia del mantenimento dell'accesso o

il risarcimento di fr. 805'250.- a titolo di svalutazione della parte residua e

il versamento, oltre all'indennità offerta a titolo di occupazione temporanea,

di fr. 720.- annui per ogni posteggio inagibile, oltre a fr. 3'000.- per spese

varie.

c. Previo versamento di un acconto sull'indennità, il 1° marzo 2013, la

proprietaria del fondo __________ ha concesso all'espropriante l'anticipata immissione

in possesso.

d. Stante l'impossibilità di addivenire ad

una soluzione concordata della vertenza, il 14 maggio 2013, l'ente espropriante

ha trasmesso gli atti del procedimento al Tribunale di espropriazione, giusta

l'art. 26 della legge sulle strade del 23 marzo 1983 (Lstr; RL 7.2.1.2).

Con decisione 8 novembre

2016, il Tribunale di espropriazione ha stabilito in fr. 800.- al mq, oltre

interessi, l'indennità dovuta alla CO 1 per l'espropriazione dei 1280 mq in

parola. Allo stesso tempo, ha riconosciuto all'espropriata un importo annuo di

fr. 0.50 al mq per l'occupazione temporanea di 408 mq, nonché un'indennità di

fr. 329'577.-, oltre interessi, per la perdita di 13 posteggi nell'area non

colpita da espropriazione formale, mentre per i 22 disposti a confine con la pubblica

via non è stato riconosciuto alcunché siccome costruiti in assenza della necessaria

autorizzazione edilizia. L'autorità ha infine respinto la pretesa di fr.

3'000.- a titolo di spese, disagi e costi amministrativi e, infine,

riconosciuto agli espropriati un'indennità per ripetibili pari a fr. 4'500.-.

F. Con ricorso 7 dicembre 2016, la Repubblica e Stato del Cantone Ticino

ha impugnato il predetto giudizio davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone la riforma nel senso che l'indennità a titolo di

espropriazione formale venga ridotta a fr. 420.- al mq, quella per la perdita

di parcheggi sia altresì diminuita a fr. 43'114.- e, infine, che le ripetibili

riconosciute in prima istanza all'espropriata siano limitate a fr. 3'000.-.

L'ente espropriante, che non contesta il valore medio di fr. 500.- scaturito

dalle compravendite prese a paragone dall'autorità inferiore, censura l'aumento

pari al 60% ad esso applicato in ragione della collocazione del fondo,

direttamente confinante con la strada cantonale, ritenuta particolarmente favorevole

per visibilità e accesso. In secondo luogo, quo all'indennità per i parcheggi

soppressi, l'ente espropriante contesta sia il calcolo effettuato per

determinare il valore dei singoli stalli, sia il numero dei posti auto che dovranno

essere soppressi per consentire le necessarie manovre per accedere ai posteggi

più discosti dall'entrata. A quest'ultimo proposito, l'espropriata avrebbe nel

frattempo proceduto a ridisegnare in loco 48 posteggi sull'area del fondo non

interessata dall'espropriazione, in modo che i posteggi sacrificati a seguito

dell'allargamento del campo stradale si ridurrebbero a 4. Addirittura, ottimizzando

la loro posizione all'interno del fondo, sulla porzione rimanente potrebbero esser

alloggiati 50 posteggi, per cui si avrebbe la perdita di 2 soli posteggi dei 52

esistenti (al di fuori dell'area espropriata) prima dell'evento espropriativo.

G. Mediante

ricorso 15 dicembre 2016 pure l'espropriata ha adito il Tribunale cantonale

amministrativo, postulando la parziale riforma della decisione summenzionata,

nel senso che l'indennità a titolo di espropriazione formale sia fissata in fr.

1'000.- al mq, quella per la perdita dei posteggi aumentata a fr. 684'504.-. In

particolare, l'espropriata ritiene che nella valutazione specifica volta all'adeguamento

dell'indennità del bene espropriato non si sia tenuto debitamente conto del pregio

del proprio fondo, che godrebbe di un'ubicazione unica e eccezionale rispetto

agli altri fondi presi in considerazione. Per quanto riguarda l'indennità per i

parcheggi avulsi, la proprietaria del mapp. __________ ritiene corretto

l'importo stabilito dal Tribunale di espropriazione per il singolo posto auto.

Essa ritiene tuttavia che gli stalli da computare siano 27, non 13 come sancito

dall'autorità inferiore.

H. All'accoglimento dei gravami si oppongono il

Tribunale di espropriazione ed entrambi i ricorrenti,

reciprocamente, l'uno avverso quello dell'altro, per gli stessi motivi indicati

nelle rispettive memorie ricorsuali.

I. In sede di replica e duplica, le parti ribadiscono e sviluppano le rispettive

tesi. L'espropriata si riconferma nelle proprie conclusioni. L'espropriante,

dal canto suo, modificando parzialmente le domande ricorsuali, chiede che

l'indennità per perdita di posteggi venga integralmente annullata.

Considerato, in

diritto

1.1. La competenza del

Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 50 cpv. 1 legge

di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 7.3.1.1). Certa è la legittimazione attiva dei ricorrenti,

espropriante ed espropriata, direttamente

toccati dal giudizio del Tribunale di espropriazione (art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa

del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1; per il rinvio di

cui all'art. 70 Lespr). I ricorsi, tempestivi (art. 50 cpv. 3 Lespr), sono dunque ricevibili in ordine.

1.2. Il

giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25

cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e l'oggetto della

contestazione emergono con sufficiente chiarezza dalle carte processuali. In

particolare, non occorre richiamare gli atti della procedura ricorsuale che la CO

1 ha avviato dinanzi a questo Tribunale per contestare il nuovo assetto

pianificatorio della sua proprietà, dato che non potrebbe portare elementi rilevanti

per questo giudizio.

1.3. L'art. 76 cpv. 1 LPAmm prevede che, quando sono proposti davanti alla stessa

autorità più ricorsi il cui fondamento di fatto sia il medesimo, l'autorità può

ordinare la congiunzione delle istruttorie, decidere i ricorsi con una sola

decisione o sospendere una o più procedure in attesa dell'istruzione o della

decisione delle altre. In

concreto, ritenuto che i ricorsi sono diretti contro la stessa decisione e che

il fondamento di fatto è identico, per economia processuale le procedure sono

trattate ed evase in un unico giudizio.

Considerandi

2.

In concreto, dal

profilo espropriativo, oggetto di contestazione sono l'indennità a titolo di

espropriazione formale stabilita con la decisione impugnata, secondo cui per lo

scorporo di 1280 mq del mapp.

__________ l'ente espropriante deve versare all'espropriata un'indennità di fr.

800.

- al mq, pari ad un importo totale di fr. 1'024'000.-, oltre interessi, nonché l'importo di fr.

329'277.- fissato per la perdita di 13 posteggi.

3.

3.1. Giusta l'art. 9 Lespr, l'espropriazione ha luogo mediante piena

indennità (cfr. STA 50.2005.1 del 5 ottobre 2005 consid. 3.1). La

determinazione di questa è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato

non deve subire un danno individuale, né conseguire particolari vantaggi per

effetto dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere

garantita la stessa situazione economica in cui si troverebbe se

l'espropriazione non avesse avuto luogo, in modo che, per effetto della

medesima, non subisca danni né consegua vantaggi pecuniari (Heinz Hess/ Heinrich Weibel, Das

Enteignungsrecht des Bundes, Berna 1986, n. 3 segg. ad art. 16 della legge

federale sull'espropriazione del 20 giugno 1930; LEspr; RS 711). L'importo

dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale del diritto espropriato

(art. 11 lett. a Lespr). Essa comprende pure l'ammontare di tutti gli altri

pregiudizi subiti dall'espropriato come conseguenza dell'espropriazione. Il dies aestimandi si situa al momento dell'anticipata

immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr), data a far tempo dalla

quale decorrono pure gli interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva

(art. 52 cpv. 3 Lespr). Se non v'è presa di possesso anticipata, sarà

determinante il momento dell'emanazione della decisione di stima da parte del

Tribunale di espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale

sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa

diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva

(art. 54 cpv. 1 Lespr). In casu il dies aestimandi va situato, come rettamente

stabilito dall'autorità inferiore, in corrispondenza del 1° marzo 2013, giorno

a partire dal quale l'espropriata ha concesso l'anticipata immissione in possesso

della porzione avulsa.

3.2

In ambito espropriativo, dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere

che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo

statistico, detto anche comparativo (cfr. DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib

408; Hess/Weibel, op. cit., n. 80

segg. ad art. 19 LEspr; Piermarco

Zen-Ruffinen/Christi-ne Guy-Ecabert, Aménagement du territoire,

construction, expropriation, Berna 2001, n. 1170; Pierre Moor, Droit administratif, vol. III, Berna 1992, pag.

417). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato

confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi

terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono prese in

considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il

dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione,

possibilità di sfruttamento ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o

diminuzioni. In sostanza, il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato

potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma

che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto

dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli

terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in

un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto

quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di

considerarlo oggettivo (cfr. Hess/Weibel,

op. cit., n. 87 ad art. 19 LEspr). L'applicazione del metodo statistico comparativo

presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a

fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che

si tratti di fondi identici riguardo a situazione, dimensione, qualità, grado

di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento, occorrendo piuttosto ch'essi

siano paragonabili (cfr. STA 50.2008.5 del 7 novembre 2011 consid. 2.2). Richiesto

è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da

essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in

generale (cfr. RDAT 1985 n. 92). Le cifre indicative ottenute con questo

approccio analitico vanno quindi corrette e adeguate in funzione delle peculiarità,

siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio.

Occorre infine rammentare che il metodo statistico comparativo non conduce alla

determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una

tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che

può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.

4.

4.1. Posta l'assenza, a causa della riduzione degli spazi liberi a

specifica destinazione e dell'adozione di una zona di pianificazione, di

compravendite di terreni industriali nel comune di M__________ a partire dal

2004, per stabilire il valore venale del mapp. __________, i giudici di prime

cure hanno fatto capo a un ampio ventaglio di transazioni realizzate tra il

2000.

e il 2014 nei comuni di B__________, __________, __________ e __________ e

aventi per oggetto fondi con destinazione analoga a quello dedotto in esproprio

(industriale, artigianale, commerciale). Sulla scorta dei dati reperiti e

considerati, dopo aver scartato per differenti motivi alcuni dei terreni

censiti, l'autorità inferiore ha stabilito che il quadro generale dei valori

riferiti a terreni non confinanti con strade di collegamento principali si

attesta mediamente, dal 2001 in poi, attorno a fr. 500.-/mq, senza aumenti o

variazioni significative nel corso degli anni. Ha poi rilevato che per i fondi

ubicati nelle fasce direttamente confinanti con la strada cantonale - come

quello in oggetto - la situazione risulta diversa. Per questi ultimi ha osservato

una costante crescita del prezzo nel corso degli anni e, quindi, determinato un

valore medio pari a fr. 800.- al mq. Tenuto conto delle buone caratteristiche

del fondo dell'espropriata (dimensioni, posizione, forma, grado di urbanizzazione

ed accessi) e appurato che la servitù iscritta a registro fondiario concernente

le opere di fognatura pubblica non incide sullo sfruttamento né sulla

commerciabilità del fondo, per il mapp. __________ ha quindi fissato

un'indennità per espropriazione formale di fr. 800.-/mq.

4.2

Il valore

medio stabilito in fr. 500.-/mq non è stato censurato, a ragione, né dall'espropriante

né dall'espropriata. Entrambe si limitano in questa sede a criticare, giungendo

a conclusioni opposte, l'adeguamento verso l'alto di questo valore grazie alle caratteristiche

specifiche del fondo, ritenute ottime, in particolare la sua conformazione, la

sua ubicazione sulla strada cantonale, per la comodità degli accessi pedonali e

veicolari e la visibilità. Valore ritenuto dallo Stato troppo generoso, dalla

proprietaria insufficiente.

4.3

La correzione del valore medio ottenuto dal confronto tra i prezzi soluti

nella zona per terreni in analoga situazione va eseguita in funzione delle specificità giuridiche e fattuali

del mappale espropriato, in modo da giungere al suo effettivo valore

venale, procedimento che l'istanza inferiore ha correttamente effettuato. Dalla

documentazione agli atti (cfr., in particolare, verbale di sopralluogo 4 giugno

2014.

del Tribunale di espropriazione e dossier fotografico allegato), il mapp. __________ (gravato da un onere per

opere di fognatura comunale ininfluente sul suo valore commerciale) risulta

essere un terreno di forma irregolare, ma pianeggiante e di dimensioni ragguardevoli. Il fondo in parola,

urbanizzato ma inedificato, è dotato di comodi accessi alla pubblica via

(via C__________), sulla quale si affaccia direttamente. Esso è peraltro

situato in una posizione strategica, non solo per lo sbocco diretto su via C__________,

ma poiché distante poche centinaia di metri dallo svincolo autostradale di __________.

Nel complesso, quindi, una volta soppesati gli elementi positivi e negativi, si

può concludere che il fondo oggetto di espropriazione rientra in una fascia

superiore alla media di quelli presi a paragone soprattutto in ragione delle

dimensioni e della posizione estremamente favorevole rispetto alle principali

vie di transito. In considerazione del margine di apprezzamento di cui gode l'autorità

inferiore, il valore del mappale oggetto della presente vertenza può senz'altro

essere fissato in fr. 800.-/mq, importo che si rivela in linea con la media dei

prezzi soluti per terreni interessanti e paragonabili a quello qui espropriato

da un punto di vista dell'ubicazione, degli accessi, della visibilità e delle

possibilità di sfruttamento della zona industriale (fr. 644.60/mq per il mapp. __________

di B__________, fr. 600.-/mq per il mapp. __________ di B__________, fr. 900.-/mq

per il mapp. __________ di B__________). Non decisivo si rivela per contro il

prezzo soluto per la part. __________ di B__________ (fr. 1055.-/mq), che

rappresenta un valore massimo, come rettamente annotato nella decisione

impugnata e verosimilmente influenzato da un interesse particolare dell'acquirente

che già deteneva un altro fondo nelle immediate vicinanze. Le declamate qualità

del terreno da parte dell'espropriata, certamente presenti ma non nella misura da

essa indicata, data la loro eccessività non possono però portare ad aumentare

ulteriormente il reale valore del fondo. Sul fronte opposto, nemmeno le tesi

dell'espropriante, secondo cui proprio il fatto che il fondo che si affaccia su

di un asse stradale costantemente caotico che ne farebbe abbassare il valore,

non possono essere accreditate. Da un lato, al momento determinante il fondo

era destinabile a soli scopi industriali e artigianali (art. 41 NAPR), per cui

il tema delle immissioni, peraltro nemmeno troppo approfondito dall'espropriante,

passa in un secondo piano, mentre è decisamente apprezzata, per questa destinazione

di zona, come detto, la vicinanza con gli accessi stradali e la visibilità su

un arteria molto frequentata. Gli argomenti delle parti in causa sono quindi

entrambi da respingere e, anche per rispetto all'ampio margine di valutazione

che compete all'istanza inferiore, il valore medio del terreno di fr. 800.- al mq

e l'indennità espropriativa stabilita non possono che essere confermate anche

da questo Tribunale.

5.

Il secondo oggetto dell'odierno contendere si concentra sull'indennizzo

supplementare, volto a compensare il danno patito dall'espropriata in relazione

alla perdita dei posteggi. L'autorità inferiore ha innanzitutto negato l'indennizzo

per i 22 posteggi allineati lungo l'asse stradale (n. 1-22), poiché sarebbero

in contrasto con l'autorizzazione 3 febbraio 1972. Dei rimanenti 52, siti al di

fuori della fascia di esproprio ma che per ragioni tecniche hanno dovuto essere

sacrificati al fine di non compromettere l'agibilità del piazzale e degli altri

stalli, ne ha individuati tredici (n. 27-30, 48-49, 52-58), dando per scontate

le indicazioni fornite dalla stessa espropriata nell'individuazione dei

posteggi a suo dire divenuti inutilizzabili. Per determinare l'indennità

dovuta, il primo giudice ha quindi calcolato il valore a reddito dei parcheggi,

capitalizzando il canone di locazione annuale dichiarato dall'espropriata (fr.

720.

-) al tasso di interesse medio applicato sulle ipoteche di 1° rango

(2.84%), ottenendo un importo pari a fr. 25'352.- per singolo parcheggio.

Entrambi i ricorrenti contestano queste risultanze: lo Stato ritiene che siano

da indennizzare solo 2 o al massimo 4 posteggi, l'espropriata 27. L'espropriante

censura altresì il tasso di interesse utilizzato, sostenendo che lo stesso

debba essere aumentato dello 0.5% come stabilito in passato da una sentenza di

questo Tribunale.

5.1

In caso di espropriazione di un'area utilizzata come posteggio, il danno

soggettivo subito dall'espropriato corrisponde alla perdita del valore a

reddito dell'impianto. L'indennità d'esproprio si calcola pertanto in base al

frutto capitalizzato prodotto dalla locazione del posteggio, sempre che il

valore venale della superficie espropriata (valore oggettivo) adibita a

parcheggio non sia superiore (cfr. STA 50.2005.7 del 21 novembre 2005; RDAT

II-1996 n. 44, 1989 n. 74; STA 18 agosto 1998 in re Stato del Canton Ticino c.

G.). Di principio l'ente pubblico non è tenuto al versamento di indennità per

l'esproprio di costruzioni o impianti realizzati senza le necessarie

autorizzazioni e quindi in modo abusivo. Principio, questo, racchiuso

nell'art. 25 LEspr (cfr., a riguardo, Hess/Weibel,

op. cit., n. 1 e segg. ad art. 25 LEspr) e recepito nella sua essenza anche a

livello cantonale (art. 18 Lespr). Allorquando si è in presenza di

posteggi abusivi, poco importa che il carattere illecito sia imputabile agli

attuali proprietari o a quelli precedenti, rispettivamente che detti posteggi

siano stati tollerati dall'autorità competente sino ad oggi. Quand'anche gli

attuali proprietari siano in buona fede, in tal caso l'autorità è autorizzata a

negare un indennizzo in rapporto alla soppressione dei predetti posteggi (cfr. STAF

A-6961/2015 del 27 settembre 2017 consid. 3.1.3 e rinvii; STF 1P.127/2002 del 24 maggio

2002.

consid. 4.1; DTF 112 Ib 531 consid. 3; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, VI ed., Zurigo 2016, pag. 654; Max Imboden/René A. Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V ed., Basilea 1976, n. 128 B.VII.b; Rudolf Merker, Der Grundsatz der "vollen

Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zurigo 1975, pag. 23).

5.2

Secondo la legge attualmente in vigore la formazione di un parcheggio, così

come la semplice destinazione di un fondo allo stazionamento di veicoli, soggiace

al rilascio di un permesso di costruzione. In effetti, il posteggio per

autoveicoli rientra chiaramente nella categoria delle costruzioni o

destinazioni sottoposte a regime autorizzativo ai sensi dell'art. 22 della

legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS

700) e appartiene segnatamente a quella degli impianti, ovverosia delle opere

che servono ai trasporti e alle comunicazioni o che modificano in modo

considerevole la configurazione di un fondo (Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, pag. 521 e segg.; Alexander Ruch, Commentario LPT, n. 23 e

segg. ad art. 22; DFGP/UPT, Commento LPT, N. 5-7 ad art. 22; Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren,

Zurigo 1991, n. 193-194).

5.3

Come

ricordato in narrativa, l'allora Dipartimento delle pubbliche costruzioni ha

rilasciato all'allora proprietaria l'autorizza-zione alla costruzione di un parcheggio

esterno per 77 stalli sul fondo __________ sulla base dell'allora vigente legge

sulla costruzione, la manutenzione e l'uso delle strade cantonali del 17

gennaio 1951 (LCMS). L'accesso dalla strada cantonale antistante e le opere di

recinzione sono state regolate in una convenzione precaria, menzionata a registro

fondiario l'11 gennaio 1974. Secondo il progetto approvato, i parcheggi erano

disposti in cinque file parallele tra di loro, oblique rispetto alla strada cantonale.

Agli atti non risultano altre autorizzazioni a costruire su questa parte di fondo.

Al dies aestimandi, la situazione era tuttavia diversa rispetto a quanto autorizzato

a suo tempo. Infatti, dei 77 posti auto autorizzati ne sono stati realizzati

solo 74, di cui 22 disposti lungo la strada cantonale all'interno della linea

di arretramento, mentre altri 52 erano suddivisi in quattro file oblique rispetto

alla stessa (cfr. piano posteggi prima/dopo l'espropriazione, doc. II

nell'incarto di prima istanza).

5.3.1

A giusta ragione l'autorità inferiore non ha concesso un'indennità per i

22.

posteggi confinanti con la pubblica via, siccome mai autorizzati. Tanto più

che l'art. 48 cpv. 1 LCMS prescriveva che le nuove costruzioni avrebbero dovuto

rispettare una distanza di quattro metri dalla strada cantonale, ferma restando

la possibilità di concedere deroghe per giustificati motivi (art. 48 cpv. 4

LCMS). A tal proposito, l'art. 50 cpv. 2 LCMS specificava poi che queste ultime

sarebbero state concesse a titolo precario, revocabile senza compenso in casi

di sistemazione stradale. Indipendentemente

da ciò, la perdita di questi 22 posteggi che si trovavano nell'area espropriata

formalmente, non potrebbe comunque essere indennizzata quale danno soggettivo

nemmeno per un altro motivo. Infatti, visto che l'espropriata sembra equivocare

sul concetto, è bene ricordare che l'indennità di espropriazione si calcola o

secondo il valore che il diritto espropriato rappresenta per un potenziale

acquirente (danno oggettivo), o secondo l'interesse speciale dell'espropriato a

conservare tale diritto (danno soggettivo), fermo restando che gli elementi di

questi due metodi non possono essere combinati se così facendo si produce un indebito

cumulo di indennizzi (DTF 113 Ib 39 consid. 2a, STF 1C_2/2014 del 4 aprile 2014 consid. 2; Raphaël Eggs, Les "autres préjudices"

de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea 2013, n. 251 pag. 91). Di conseguenza, visto che in concreto i 22

posteggi sono siti sull'area espropriata per la quale il valore venale è stato

stabilito in fr. 800.- al mq (cfr. sopra consid. 4.3) e ritenuto che questo

importo è superiore al danno soggettivo (valore a reddito dei 22 posteggi, cfr.

consid. 6), l'espropriata non può pretendere alcun ulteriore indennizzo, pena

un indebito arricchimento.

5.3.2

Diverso è il discorso per i posteggi autorizzati e presenti sul resto

del fondo __________ e non colpiti direttamente da espropriazione formale.

Trattasi dei 13 posteggi che dovrebbero venir sacrificati per ragioni tecniche

al fine di non compromettere totalmente l'agibilità del piazzale e degli altri

stalli. Il Tribunale di espropriazione ha seguito acriticamente la tesi dell'espropriata,

concedendo un indennizzo per questi posteggi, da essa individuati. Tale modo di

procedere non può essere tutelato, dato che non è dato di vedere con quale

oggettivo criterio siano state determinate le aree ritenute inutilizzabili come

posteggio. Basti osservare che dovrebbero essere eliminati i posteggi n. 48, 49

e 52, mentre verrebbero mantenuti il 50 e il 51, creando così un varco in

quella fila. Lo scopo e la necessità di tale modo di procedere non sono di

immediata comprensione. Stessa conclusione vale per i posteggi sul lato ovest

del piazzale, ridotti a soli 16 (da 59 a 74) in luogo dei 22 precedenti (da 53

a 71). Le ragioni per tale scelta appaiono ancor più oscure, se solo si

consideri che l'espropriata nelle more procedurali ha provveduto a ridisegnare 19

posteggi (tre in più in corrispondenza con l'accesso stradale), a dimostrazione del fatto che verosimilmente non tutti

quelli ritenuti dal Tribunale di prima istanza per l'indennizzo lo sono poi effettivamente.

A fronte delle puntuali contestazioni dell'espropriante al riguardo, la

decisione impugnata non può che essere annullata e l'incarto ritornato all'istanza

inferiore affinché verifichi, o faccia verificare, in modo preciso quali dei posteggi

autorizzati non possono più essere utilizzati e sono quindi oggetto di

indennità. Non possono invece essere accolte le richieste della CO 1 di

assegnarle un'indennità per la perdita di 27 posteggi al valore di reddito

determinato nella decisione impugnata.

5.4

Per quanto riguarda il calcolo

del valore a reddito di costruzioni e impianti, questo si desume dal loro

provento lordo annuo, capitalizzato ad un tasso corrispondente di regola a

quello d'interesse medio praticato per le ipoteche di 1° rango aumentato di

0.

-5 punti a dipendenza della destinazione e della vetustà dell'oggetto (Wolfgang Nägeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, Zurigo 1997, pag. 87-89). Nel caso di specie il canone di locazione - incontestato -

effettivamente percepito dall'espropriata per un singolo posteggio, corrisponde

a fr. 720.- annui. Come stabilito dai giudici di prime cure nell'ultimo

decennio il tasso di interesse medio applicato in Svizzera sulle ipoteche di 1°

rango è stato del 2.84% circa (Banca Nazionale Svizzera, tabella E2 del

bollettino mensile di statistiche economiche consultabile all'indirizzo: ‹www.snb.ch›) ma a questo tasso va aggiunto, in accoglimento

della censura dell'espropriante, un mezzo punto percentuale per la destinazione

a posteggio del terreno espropriato (Nägeli/

Wenger, op. cit., pag. 89). Si ottiene così un tasso di capitalizzazione del 3.34%. Questo

supplemento, infatti, non ha lo scopo di correggere eventuali imprecisioni del

tasso ipotecario medio, ma costituisce piuttosto un aggiustamento dello stesso

alla luce dei costi generati dal tipo di opera oggetto di espropriazione e

della sua durata di vita. Su questo specifico punto il ricorso dello Stato è

quindi fondato. Ne discende dunque che l'eventuale indennità aggiuntiva a

quella per il valore venale dei 1280 mq espropriati dovuta per la perdita della

possibilità di uso dei posteggi (autorizzati) sulla rimanenza del fondo, dovrà

avvenire sulla base di questi dati.

6.

6.1. Sulla scorta delle

considerazioni che precedono il ricorso dello Stato deve essere parzialmente

accolto e la sentenza impugnata annullata. Gli atti vengono rinviati alla

precedente istanza per nuovo giudizio previo accertamento e verifica dei

posteggi al di fuori dell'area espropriata che a seguito dell'espropriazione

non possono più essere utilizzati. La nuova decisione dovrà abbracciare nuovamente il complesso del

risarcimento dovuto dall'espropriante all'insorgente, come impone la

giurisprudenza federale (DTF 105 Ib 327 consid. 1). Com'è noto, difatti, a

dispetto della sua suddivisione in vari elementi, l'indennizzo espropriativo

costituisce un'unità formale e materiale (Hess/Weibel,

op.cit. , ad art. 19 LEspr. n. 13-16, oltre ai relativi rinvii a quest'ultima

cifra) e va, di conseguenza determinata, di principio, mediante un unico

giudizio. Il ricorso della CO 1 è invece respinto.

6.2

Per quanto riguarda le spese

processuali e le ripetibili di questa sede, sono applicabili, giusta il

rinvio dato dagli art. 50 cpv. 3 e 70 Lespr, gli art. 47 e 49 LPAmm (STF

1P.323/1996 del 9 giugno 1997). La tassa di giustizia è posta a carico di

entrambe le parti, tenuto conto della preponderante soccombenza della CO 1,

che, patrocinata da un legale, ha comunque diritto a un'indennità, seppur

ridotta, per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso della Repubblica e Stato del Cantone Ticino è parzialmente accolto.

conseguenza, la decisione 8 novembre 2016 (no. 20.2013.7-13) del Tribunale di

espropriazione, è annullata e gli atti sono ritornati all'istanza inferiore per

nuovo giudizio conformemente a quanto indicato al consid. 6.1.

2. Il

ricorso della CO 1 è respinto.

3. La

tassa di giustizia di complessivi fr. 4'000.- è posta a carico della CO 1 in ragione di fr. 3'000.- e della

Repubblica e Stato del Cantone Ticino per fr. 1'000.-. Quest'ultimo verserà

alla CO 1 l'importo di fr. 800.- a titolo di ripetibili.

4. Contro

la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

5. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

vicecancelliere