Indennità per espropriazione formale

Incarto n.

50.2018.2

Lugano

16

aprile 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Fulvio Campello

vicecancelliera:

Giorgia Ponti

statuendo

sul ricorso del 29 gennaio 2018 della

RI

1

per

il tramite del RA 1

contro

la decisione del 13 dicembre 2017 (n. 20-2004.43-27)

del Tribunale di espropriazione, emanata nell'ambito del procedimento

espropriativo promosso dallo Stato del Cantone Ticino per acquisire parte del

mapp. __________ di __________ per la realizzazione dei raccordi della rete

viaria esistente alla galleria _____;

ritenuto, in

fatto

Fatti

A. La presente vertenza

espropriativa si innesta nel contesto della procedura di approvazione dei

progetti definitivi attinenti alla realizzazione dei raccordi della rete viaria

esistente alla galleria stradale __________ (allargamento di via __________).

Essa concerne, per quanto qui interessa, l'espropriazione di 18 m2 del

fondo __________ di __________, di proprietà di CO 1 e CO 2, sito all'incrocio

tra Via __________ e Via __________, in località __________. Il fondo ospita

attualmente uno stabile commerciale e un piazzale, adibiti all'esposizione di

veicoli. La procedura ha già occupato le competenti autorità giudiziarie che

hanno reso le seguenti decisioni:

- il 22 gennaio

2015 il Tribunale di espropriazione ha stabilito in fr. 2'600.- al m2

l'indennità per espropriazione formale di 18 m2 (calcolata in

applicazione del metodo statistico o comparativo), oltre a interessi agli

usuali saggi a partire dal 1° maggio 2011, data dell'anticipata immissione in

possesso; ha inoltre riconosciuto agli espropriati fr. 2'880.- per

l'occupazione temporanea di 98 m2 e fr. 8'750.- per ripetibili;

- adito dalla

Repubblica e Cantone Ticino (Stato), che ha contestato la sola indennità per

espropriazione formale e il metodo utilizzato per calcolarla, il 25 luglio 2016

il Tribunale cantonale amministrativo ha accolto il ricorso annullando la

decisione impugnata e rinviando gli atti all'istanza inferiore per nuova

decisione (inc. 90.2015.2); in sunto, ha considerato che il metodo statistico o

comparativo applicato per stabilire il valore venale del fondo non si addica

alla fattispecie, date le peculiarità del regime pianificatorio alle quali

sottostà il mappale espropriato; ha pertanto ritenuto che andasse applicato un

metodo diverso;

- il 13 dicembre

2017 il Tribunale di espropriazione ha nuovamente statuito sull'indennità

espropriativa in favore di CO 1 e CO 2, stabilendo fr. 2'700.- al m2

per 18 m2 espropriati formalmente e confermando le altre indennità,

peraltro non contestate, già stabilite con il precedente giudizio. Tale

risultato è stato ottenuto applicando il metodo a ritroso (Rückwärtsrechnung),

verificato con il metodo della classe di situazione (Lageklassemethode).

B. Lo Stato ha dedotto in

giudizio anche quest'ultima pronuncia chiedendo di annullarla e di stabilire in

fr. 1'725.- al m2 l'indennità per espropriazione formale. In via

subordinata ha postulato il rinvio degli atti all'istanza inferiore per nuovo

giudizio. Ha ritenuto che i primi giudici hanno omesso di considerare

determinate circostanze di fatto e di diritto che inciderebbero sulla corretta

determinazione dell'indennità, in particolare la necessità di allestire un

piano di quartiere obbligatorio comprensivo di una zona per attrezzature

pubbliche (AP14) riservata a un nodo intermodale nel comparto dove è sito il

fondo degli espropriati, con i relativi accessi. La particolare situazione

pianificatoria implica quindi un termine di attesa o di immobilizzo per

la progettazione, approvazione e realizzazione del piano di quartiere che

andrebbe a diminuire il valore del terreno. Lo scorporo espropriato è inoltre posto

all'interno delle linee di arretramento e avrebbe quindi dovuto essere stimato

come terreno complementare. L'insorgente ha per finire proposto di applicare il

modello delle classi di situazione e strutturale (Methode der Strukturzahl),

ponderando i risultati con il modello delle opzioni reali (Realoptionmodell)

sulla base di vari scenari.

C. Al ricorso si sono opposti

gli espropriati. Hanno confermato la bontà della valutazione d'estimo dei

giudici di prima istanza non senza rilevare che il metodo applicato in seconda

battuta dal Tribunale di espropriazione era quello che lo Stato auspicava

venisse applicato. Al riguardo, essi rilevano pure che controparte non si è

minimamente confrontata con le argomentazioni contenute nel giudizio impugnato

circa la scelta dei sistemi di estimo e i criteri, i valori e i coefficienti

utilizzati. Per il che il ricorso sarebbe irricevibile d'acchito già per questo

motivo. In ogni caso, i metodi utilizzati corrispondono a quelli normalmente

riconosciuti, sia da dottrina che da giurisprudenza, al contrario di quelli

proposti dall'ente espropriante.

D. In replica lo Stato si è

confermato nelle proprie tesi. Ha inoltre quantificato il deprezzamento del

terreno espropriato a causa del vincolo AP14 in fr. 380.- al m2 riducendo

così la domanda ricorsuale relativa all'indennità per espropriazione formale a

fr. 1350.- al m2. In duplica gli espropriati si sono confermati nella

loro risposta, rigettando le tesi di controparte. Degli argomenti si dirà, per

quanto necessario, in appresso.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale

amministrativo è data dall'art. 50

cpv. 1 legge di espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 710.100). Certa è la legittimazione attiva della

ricorrente, espropriante, direttamente

toccata dal giudizio del Tribunale di espropriazione che ha stabilito

un'indennità maggiore a quanto da essa inizialmente offerto (art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100; per il rinvio

di cui all'art. 70 Lespr). Il ricorso è tempestivo (art. 50 cpv. 3 Lespr).

1.2. In replica

l'insorgente, dopo aver quantificato il deprezzamento del terreno per la

presenza del vincolo AP14 in fr. 380.- al m2, ha ridotto la

richiesta di indennità per espropriazione formale dai fr. 1'725.- al m2

di cui alla domanda ricorsuale a fr. 1'350.- al m2. Ora, le domande

devono essere poste con l'atto di ricorso e nel

corso nell'ulteriore scambio di allegati non possono essere modificate a

scapito della controparte (Frank

Seethaler/ Kaspar Plüss,

in: Bernhard Waldmann/Philippe Weissenberger [curatori], VwVG - Praxiskommentar

Verwaltungsverfahrensgesetz, II ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2016, n. 37 ad art.

57). La richiesta di minore indennizzo formulata con l'allegato di replica è

quindi inammissibile.

1.3. Il giudizio può

essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm).

La situazione dei luoghi e l'oggetto della contestazione emergono con

sufficiente chiarezza dalle carte processuali.

Considerandi

2.

Anzitutto è bene ricordare

il regime pianificatorio al quale la part. __________ sottostà dal 2010,

allorquando il Consiglio di Stato ha approvato il piano regolatore intercomunale

del nuovo quartiere di __________ (PR-NQ__________) che interessa anche il

fondo oggetto del presente giudizio, inserito in due zone di utilizzazione: la

zona B1A nodo intermodale e funzioni integrate e la zona per

attrezzature pubbliche AP14 nodo intermodale. La zona B1A, che comprende

una superficie edificabile netta di circa 21'500 m2, è destinata

alla residenza per un massimo del 10% e alle attività terziario/

amministrative, commerciali di vendita, espositivo/fieristiche,

alberghiero/congressuali e di ristorazione, per lo sport e il tempo libero. Il nuovo strumento pianificatorio permette

un'altezza massima pari a 30.00 m, derogabile fino a 60.00 m, ed un indice di

sfruttamento del 2.0, estendibile di un ulteriore 0.5. Il nodo intermodale

descritto dall'art. 32 NAPR-NQ__________, su rinvio degli art. 24 e 49 NAPR-NQ__________,

prevede la realizzazione, all'interno di quest'area, di un parcheggio di

interscambio e di una fermata di attestamento dei mezzi pubblici. In sostanza,

l'assetto pianificatorio attuale non permette uno sfruttamento autonomo dal

profilo edilizio dei mappali compresi nella zona in rassegna. Le nuove

edificazioni, infatti, sono subordinate all'approvazione di un piano di quartiere

che tenga conto delle esigenze suesposte. Inoltre i proprietari detentori di

almeno 2/3 del comparto B1A possono acquisire, all'occorrenza in via

espropriativa, l'intera area per la realizzazione di contenuti ammessi dal

PR-NQ__________.

3.

L'insorgente ritiene che il

Tribunale di espropriazione non ha tenuto in considerazione elementi di fatto e

di diritto che influenzano la determinazione del valore venale dello scorporo

di terreno avulso dalla part. __________. Tale valore, in effetti, deve essere

stabilito prescindendo dai pregiudizi economici attribuibili ai vincoli del

piano regolatore. In particolare, nella fattispecie l'obbligo di allestire un

piano di quartiere comporta una limitazione delle possibilità edificatorie che

preclude l'uso del fondo singolarmente a scopi edilizi e causa un inevitabile differimento

della sua concreta edificazione. Altro vincolo pianificatorio non trascurabile

è la zona per attrezzature pubbliche AP14 per il nodo intermodale, con fermata

di attestamento per i servizi urbani di traporto pubblico e posteggio di

interscambio, con i relativi accessi, di cui uno proprio in corrispondenza del

fondo degli espropriati, che si traduce in

ulteriori limiti delle facoltà edificatorie. La superficie espropriata si trova

inoltre all'interno delle linee di arretramento e deve essere quindi valutata

quale terreno complementare. A torto.

3.1

In generale, si osserva che nella decisione impugnata i primi giudici

hanno debitamente tenuto conto di tutte queste componenti nello stabilire il

valore venale del fondo. Si vedano in particolare i consid. 3.2 a pag. 6 e 7,

4.3

a pag. 8, 5.1. a pag. 11 e 12. L'espropriante si guarda bene dal prendere

posizione su questi punti limitandosi a generiche e infondate considerazioni.

3.2

Più nel dettaglio, si fatica a comprendere la censura relativa al nesso di

causalità (ricorso e replica n. 11.1 e 11.4), posta in relazione con il vincolo

di piano di quartiere obbligatorio. L'espropriante, peraltro citando dottrina

che non ha nessuna attinenza e analogia al caso concreto, sembra invero

confondere i concetti di espropriazione materiale e formale, laddove nella

valutazione della prima entrano forzatamente in discussione i vincoli

pianificatori che potrebbero comportare una restrizione delle facoltà di utilizzo

del fondo. Tuttavia, il quesito di sapere se in concreto erano dati gli estremi

dell'espropriazione materiale è già stato correttamente affrontato (e negato)

dai primi giudici con la decisione del 22 gennaio 2015 (consid. 3), le cui conclusioni

sono state riprese e condivise da questo Tribunale nel giudizio del 25 luglio

2016.

(consid. 3.1). Del resto, l'insorgente non aveva mai preteso che i vincoli

pianificatori avessero comportato una restrizione equivalente a espropriazione

materiale. Infine, come già stabilito dal Tribunale federale nella DTF 131 II

151.

(consid. 2), non si può ammettere ogni volta che il diritto cantonale

prescrive l'espletamento di una procedura complementare prima del rilascio

della licenza edilizia (come per l'appunto quella di un piano di quartiere o

quella riferita alla pianificazione di un elemento della rete

d'urbanizzazione), che si tratti di un aspetto giuridico che esclude a priori

la concessione di un'indennità.

3.3

Quanto poi alla questione del vincolo AP14 gravante l'area B1a e al conseguente

preteso deprezzamento del fondo espropriato (minor valore di fr. 380.- al m2,

quantificato solo in replica dall'espropriante), si osserva che il Tribunale di

espropriazione, sempre nell'esame delle condizioni dell'espropriazione

materiale, ha ritenuto che l'assetto pianificatorio approvato nel 2010 preclude

l'uso del mapp. no. __________ singolarmente a scopi edilizi, e quindi comporta

una limitazione dal profilo della destinazione, ma non da quello commerciale e

finanziario. In effetti, i proprietari del fondo restano liberi di partecipare

al piano di quartiere, rispettivamente di cedere gli indici, e cioè il

potenziale edificatorio affinché sia sfruttato in quel contesto (decisione

impugnata, consid. 3.2. pag. 7), per cui nessuna indennità è dovuta per questo

vincolo. Inoltre, a ben vedere non appare per nulla infondata la tesi degli

espropriati, secondo cui le possibilità edificatorie nel comparto B1a non sono

minimamente intaccate dal vincolo AP14 per la realizzazione del nodo

intermodale. L'art. 24.1 NAPR-NQ__________ indica in effetti i parametri

edificatori al netto del vincolo, che il piano regolatore NQ__________

non delinea precisamente né per ubicazione né per estensione. La stima del

valore venale non può nemmeno essere

influenzata dal (posteriore) progetto stradale di sistemazione di via __________

e via __________, che peraltro non è ancora cresciuto in giudicato, essendo

stato contestato da diversi interessati (tra cui i qui espropriati) dinanzi a

questo Tribunale, dove la procedura è tuttora pendente.

3.4

Nemmeno la presenza di linee di arretramento scalfisce la bontà delle

quantità, dei parametri e delle valutazioni operate in prima istanza in

relazione al fondo espropriato che, come visto, mantiene intatte tutte le

potenzialità edificatorie, indipendentemente dal fatto che una sua eventuale edificazione

dovrà rispettare gli arretramenti stabiliti dal PR-NQ__________ dalle vie di

transito. Non si può del resto fare a meno di osservare che l'insorgente

stessa, dopo aver censurato la mancata valutazione dello scorporo espropriato

quale terreno complementare, non tira le debite conseguenze chiedendo a sua

volta una riduzione del valore venale.

Pertanto, ora si tratta

unicamente di stabilire se l'indennità di fr. 2'700.- al m2 per l'espropriazione

formale, ossia per la perdita totale della proprietà di 18 m2 del

fondo __________, è conforme al diritto.

4.

4.1. La sentenza impugnata

sviluppa il quesito del valore venale del fondo espropriato formalmente in ben

10.

pagine: dapprima passa in rassegna i vari metodi alternativi al metodo

statistico o comparativo (consid. 4.2.), che questo Tribunale nella sua

precedente sentenza aveva giudicato inadeguato per la fattispecie, specifica

poi nel dettaglio i motivi per la scelta del metodo a ritroso, con verifica del

risultato in applicazione del metodo della classe di situazione (consid. 4.3. -

4.6.), illustra i parametri impiegati e i dati necessari all'applicazione dei

due metodi di valutazione individuati (parametri pianificatori, unità

insediative, superficie utile e superficie accessoria, volumetria, costo al m3,

costo di costruzione; consid. 5). Per finire svolge i vari calcoli, motivandoli

adeguatamente là dove necessario, per stabilire dapprima il valore venale in

base al metodo a ritroso (fr. 2'649.50 al m2; consid. 6), risultato

che poi è verificato con il metodo della classe di situazione (fr. 2'735.25;

consid. 7). In conclusione il valore è stato stabilito in fr. 2'700.- al m2.

4.2

L'espropriante contesta la bontà del metodo residuo applicato dal

Tribunale di espropriazione, ritenuto (cfr. ricorso n. 11.3 pag. 6) non

adeguato alle caratteristiche del caso concreto in base agli standards condivisi

dalle associazioni di categoria SIV/SVIT/CEI/RICS, e implementate in Swiss

Valutation Standards (SVS) Best Practice of Real Estate Valuation in Switzerland,

2a edizione 2012 (versione tedesca) e 2013 (versione francese). Propone

quindi una visione per scenari applicando i metodi d'estimo della classe

di situazione (Lageklassemethode) e del numero strutturale (Strukturzahlmethode),

ponderando i risultati con il modello delle opzioni reali

(Realoptionsmodell), sulla base di parametri che si distanziano da quelli

posti a fondamento nel giudizio di prime cure, senza fornire alcuna spiegazione

o giustificazione, riferendosi unicamente a una certa letteratura generale sulla

valutazione immobiliare (cfr. ricorso n. 12 pag. 8 e segg.; allegati al ricorso doc. 6-12). Tale modo di procedere risulta

inammissibile, come giustamente rilevato anche dagli espropriati. In effetti,

oltre a queste scarne e immotivate considerazioni, invano si cercano

negli allegati della ricorrente altre argomentazioni secondo cui i primi

giudici avrebbero, a mente sua, valutato in modo errato il fondo degli

espropriati, incorrendo in violazioni del diritto. Per essere conforme a quanto

stabilito dall'art. 70 cpv. 1 LPAmm, non basta certo presentare paginate di

calcoli e scenari, senza nessun minimo e serio confronto con le minuziose

considerazioni svolte dai giudici di prime cure, di cui si è testé riferito. Questa

conclusione si impone a maggior ragione se si considera che le autorità

incaricate della stima del valore venale dei diritti espropriati possono far

capo agli usuali e più conosciuti metodi, eventualmente combinandoli, a

determinate condizioni, tra di loro, così come possono anche ricorrere ad altri

metodi, purché rispettino il diritto e consentano

di determinare in modo oggettivo il valore venale, rapportandosi in modo adeguato

all'oggetto in questione. Sulla scelta del metodo l'autorità, che è composta da

tecnici con competenze specifiche in questo ambito, dispone di un largo potere

di apprezzamento e le autorità di ricorso intervengono solo con molto

riserbo. È a ogni modo essenziale che l'autorità di stima motivi adeguatamente

le sue scelte e i risultati ai quali perviene in modo comprensibile e che gli

stessi siano sostenibili (DTF 138 II 77 consid. 3.1. e 6, 134 II 49 consid.

15.1; decisioni del TAF A-853/2018 del 18 maggio 2020 consid. 4.3.2.1,

A- 4923/2017 del 3 luglio 2018 consid. 5.1.4; Heinz

Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Vol. I, Berna 1986, n. 96 ad art. 19; Raphaël

Eggs, Les "autres préjudices" de l'expropriation, Ginevra/Zurigo/Basilea

2013, n. 373 pag. 140). Anche per questo motivo la ricorrente avrebbe quindi

dovuto motivare il suo ricorso in modo particolarmente compiuto e puntiglioso,

in modo da fornire al Tribunale, in ossequio all'art. 70 cpv. 1 LPAmm, tutti

quegli elementi che avrebbero permesso una verifica della conformità con il

diritto del metodo scelto e del risultato ottenuto. Ciò che in concreto è stato

completamente omesso.

5.

Visto quanto precede, il

ricorso, nella misura della sua ammissibilità, è respinto. La tassa di

giustizia è posta a carico della ricorrente, soccombente (art. 47 cpv. 1

LPAmm). Essa rifonderà agli espropriati, patrocinati da un legale, un'indennità

per ripetibili (art. 49 cpv.1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Nella misura

in cui è ammissibile il ricorso è respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico della Repubblica e Cantone Ticino,

che rifonderà agli insorgenti pari importo a titolo di ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La vicecancelliera