Espropriazione formale

Incarti n.

a. 50.2022.5

b. 50.2022.6

Lugano

19

dicembre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Matea Pessina, Fulvio Campello

cancelliera:

Giorgia Ponti

statuendo sui ricorsi del 27 maggio

2022 e del 31 maggio 2022 di

a.

RI

1

patrocinato

da: PA 1

contro

la decisione del 28 aprile 2022 (n. 10.2014.11-2)

del Tribunale di espropriazione in merito all'espropriazione formale dei

fondiPART 1, PART 2, PART 3 e PART 4 di Manno;

b.

CO

1, ,

patrocinato

da: PA 4 e PA 2, ,

contro

la decisione del 28 aprile 2022 (n. 10.2014.11-2)

del Tribunale di espropriazione in merito all'espropriazione formale dei

fondi PART 1, PART 2, PART 3 e PART 4 di Manno e la decisione incidentale

dell'11 aprile 2019 con cui il Presidente del Tribunale di espropriazione ha

respinto la domanda di assunzione testi;

ritenuto, in

fatto

A. a. Il CO 1 () è proprietario

delle part. PART 1, PART 2, PART 3 e PART 4 di Manno. Esse formano un vasto

appezzamento di poco oltre 23'000 m2 tra il fiume Vedeggio e l'autostrada

A2 e sono divise nella parte più a sud unicamente da una piccola strada di

proprietà del Cantone. Dalla prima metà degli anni sessanta del secolo scorso,

su questi fondi sono state erette delle costruzioni al servizio di imprese

attive in vari settori, utilizzate pure per la costruzione dell'autostrada A2.

b. I fondi non sono mai appartenuti a una zona edificabile; in parte sono

interessati dalla zona di protezione delle acque sotterranee (S3), in parte

dalla zona di protezione delle acque Au.

B. Il progetto di sistemazione

del fiume Vedeggio, approvato dal Consiglio di Stato il 1° marzo 2000, prevede

diversi interventi di arginatura volti a prevenire i danni causati dalle

esondazioni e a proteggere le infrastrutture presenti sulla piana. Dal km 4.200

al km 4.900 (lotto 3), settore che tocca anche le proprietà suddette, è

prevista una zona allagabile con valorizzazione naturalistica. L'attuazione di

tale progetto è stata affidata al RI 1 (), al quale la Divisione della

giustizia il 28 marzo 2011 ha conferito il diritto di espropriazione.

C. Ben prima di iniziare la

procedura formale per espropriare i diritti necessari per la realizzazione

delle opere previste dal progetto, le parti hanno avviato trattative tese a

trovare un accordo amichevole sull'utilizzo delle particelle e sull'indennità

di espropriazione, raggiungendo una parziale intesa. Il 2 maggio 2012 il RI 1 e

il CO 1 hanno così sottoscritto una convenzione che prevedeva diverse

pattuizioni e segnatamente:

- l'intenzione

del RI 1 di inoltrare l'istanza per espropriare i fondi PART 1, PART 2, PART 3

e PART 4 di Manno, facendo stabilire la relativa indennità dal Tribunale di

espropriazione (punto 1);

- la concessione

dell'anticipata immissione in possesso ai sensi dell'art. 51 della legge di

espropriazione dell'8 marzo 1971 (Lespr; RL 710.100) dal 1° aprile 2007 per

complessivi 10'536 m2 di queste proprietà; da questa data decorrono

gli interessi compensatori sull'indennità stabilita dal Tribunale di

espropriazione; l'impegno delle parti a chiedere al Tribunale di espropriazione

la ratifica dell'immissione in possesso (punto n. 2);

- il versamento di

fr. 400'000.- entro 10 giorni dalla sottoscrizione della convenzione a titolo

di acconto sull'indennità di espropriazione, da far ratificare dal Tribunale di

espropriazione (punto n. 3);

- l'esecuzione di

un'indagine preliminare e stima di eventuali costi di risanamento da parte

della __________ e verifica della natura del materiale nel sottosuolo per

un'eventuale asportazione da parte del CO 1, con costi a carico del RI 1 (punti

n. 4-6).

D. a. Con pubblicazione sul

Foglio ufficiale del 9 gennaio 2015 (n. 1-2/2015) e avviso personale 19 gennaio

2015, il RI 1 ha promosso l'espropriazione formale dei diritti necessari alla

realizzazione delle opere del lotto 3. Gli atti, pubblicati dal 12 gennaio al

10 febbraio 2015, prevedevano l'espropriazione di 777 m2 della part.

PART 1 e dell'integralità delle part. PART 2, PART 3 e PART 4 di proprietà del CO

1 per un totale di 22'788 m2, per i quali l'espropriante ha offerto

fr. 20.- al m2.

b. Il 13 febbraio 2015 il

proprietario ha formulato una pretesa di indennizzo di complessivi fr.

4'211'965.- oltre interessi a far tempo dalle immissioni in possesso e

interessi moratori sull'acconto di fr. 400'000.- versato solo in data 17 luglio

2012, contrariamente a quanto pattuito nella convenzione del 2 maggio 2012. L'importo

risarcitorio è stato calcolato sulla base del danno soggettivo patito

dall'espropriato, ossia della perdita del valore a reddito delle proprietà, per

le quali nel 2007 erano in vigore dei contratti di locazione. Pur non

esplicitandolo nel petitum, esso ha pure chiesto la ratifica della convenzione

citata.

c. In occasione

dell'udienza di conciliazione e notifica prove del 29 aprile 2015, le parti si

sono accordate di consegnare le rimanenti aree colpite da espropriazione (12'712

m2 dei fondi PART 3 e PART 4), libere da inquilini e materiali di

deposito entro il 15 agosto 2015. L'espropriante si è dal canto suo impegnato a

far eseguire l'analisi preliminare OSiti sui mapp. PART 3 e PART 4 e ad

allestire gli atti necessari per un eventuale risanamento.

d. Il 29 maggio 2015 si è tenuto un sopralluogo, in cui è stato rilevato lo

stato delle superfici non ancora occupate dal RI 1. Sulla part. PART 4 vi erano

a quel momento dei depositi provvisori di materiale terroso e un piano di

vagliatura in funzione, sulla parte sud del mapp. PART 3 diverse costruzioni,

in struttura leggera, in parte fatiscenti, ad uso di deposito-magazzino oltre a

tre container destinati a uffici; sotto le tettoie erano depositati diversi

materiali edili. Nella parte centrale erano invece presenti uno stabile

prefabbricato ad un piano, a lato un deposito in muratura, due serre (tunnel) e

un'area recintata con diverse tettoie fatiscenti per il deposito di materiale

edile (legname, elementi di ponteggio, pietre, tubi ecc.). Il settore nord era

occupato da varie tettoie fatiscenti, materiale edilizio di vario genere,

rottami, copertoni, carcasse di veicoli ecc.).

e. Il 16 dicembre 2015 si

è tenuto un incontro tra le sole parti per l'accertamento della situazione dei

fondi e per concordare le modalità di riconsegna degli stessi, fissata per metà

febbraio 2016. L'espropriato si è inoltre impegnato a rimuovere entro il

medesimo termine i manufatti e i depositi realizzati posteriormente al 1978.

E. Sulla base del rapporto di

indagine preliminare del 14 settembre 2016 commissionato alla __________, la

Sezione per la protezione dell'aria, dell'acqua e del suolo del Dipartimento

del territorio (SPAAS) ha classificato i fondi PART 2, PART 3 e PART 4 tra i

siti inquinati che non necessitano né di sorveglianza né di risanamento e li ha

iscritti nel relativo catasto (oggetto n. 554a31). Tenuto conto dei lavori di

sistemazione dell'alveo del fiume Vedeggio in determinate aree (zona di

protezione delle acque S3), vista la presenza di rifiuti edili interrati e

materiale di scavo inquinato in contrasto con le disposizioni federali in

materia di protezione delle acque, la SPAAS ha tuttavia chiesto la rimozione

completa di questi materiali. Ha altresì preteso l'elaborazione di un progetto

di bonifica prima dell'esecuzione dei lavori e un rapporto finale di

risanamento.

F. a. Dopo un'ulteriore udienza

svoltasi dinanzi al Tribunale di espropriazione l'11 ottobre 2017, in cui

l'espropriato ha richiesto che fossero indicati precisamente gli interventi per

il risanamento del sito e i relativi costi, il 1° dicembre 2017 con la sua

risposta il RI 1 ha negato di dover pagare alcunché all'espropriato.

Dall'iniziale indennità di fr. 20.- al m2 offerta dal RI 1, ridotta

a fr. 10.- al m2 per la part. PART 1 a seguito di una perizia

commissionata da quest'ultimo all'arch. Fumasoli in corso di causa, per un

totale di fr. 447'990.-, andavano in effetti dedotte le spese di demolizione

degli edifici e impianti presenti, stimate in fr. 186'720.-, e le spese di

bonifica, di scavo del terreno inquinato, del suo trasporto in una discarica

autorizzata e delle relative tasse per complessivi fr. 2'065'756.-. Il tutto

dietro restituzione dell'acconto di fr. 400'000.- oltre a interessi del 1.5%.

b. Con le successive comparse scritte le parti hanno ribadito le antitetiche

allegazioni e domande.

c. L'11 aprile 2019 il presidente del Tribunale di espropriazione ha rifiutato

di assumere la testimonianza di __________ e __________, in quanto, ad una

valutazione anticipata delle prove, non avrebbe apportato nulla di decisivo ai

fini del giudizio, vista anche la copiosa documentazione già versata agli atti.

d. Con le conclusioni l'espropriato ha confermato le sue domande iniziali,

quantificando inoltre l'ammontare delle ripetibili richieste in fr. 53'534.27

sulla base delle note di onorario dei vari professionisti che si sono occupati

di assisterlo nella procedura in parola. Dal canto suo l'espropriante ha

ribadito di non dovere alcuna indennità e ha chiesto la restituzione dell'acconto

già versato. Infine, ha postulato che le spese di procedura siano ripartite tra

le parti, con compensazione delle ripetibili, dato che le pretese

dell'espropriato sono manifestamente infondate e esagerate, facoltà prevista

esplicitamente dall'art. 73 cpv. 2 Lespr.

G. Con giudizio del 28 aprile

2022 il Tribunale di espropriazione ha parzialmente accolto le richieste

dell'espropriato. In sunto, una volta fissato i dies aestimandi al 1°

aprile 2007 (per 10'536 m2) e al 15 febbraio 2016 (per 12'711 m2),

ha dapprima stabilito il valore oggettivo delle superficie espropriate,

ritenute non assoggettate alla legge federale sul diritto fondiario rurale del 4

ottobre 1991 (LDFR; RS 211.412.1) sulla base del metodo statistico (o

comparativo), fissandolo in fr. 25.- al m2 per i settori consegnati

per primi al RI 1 e fr. 30.- per le rimanenti porzioni dei fondi in questione.

Ha poi ritenuto che l'indennità espropriativa calcolata secondo il valore

soggettivo, così come reclamata dal CO 1, non fosse superiore ai valori

ottenuti stimando in modo oggettivo le proprietà. In effetti, ha escluso la

possibilità per l'espropriato di appellarsi alla tutela delle situazioni

acquisite per l'utilizzo di fondi fuori zona edificabile in assenza di

considerevoli investimenti immobiliari (ad esempio per i depositi di

materiale). Questo principio è stato applicato anche ai manufatti esistenti,

dato che non vi è la prova di una loro erezione legale né degli investimenti

effettuati. Trattasi comunque di strutture vetuste, parzialmente in rovina che

non potevano più assolvere la loro funzione originaria e che sarebbero state

oggetto di un ordine di demolizione anche in assenza della procedura

espropriativa. I Giudici di prime cure hanno poi stabilito in fr. 93'360.-

l'importo delle demolizioni delle costruzioni non già eseguite dall'espropriato

(trattasi delle costruzioni antecedenti il 1978), importo da dedurre

dall'indennità di espropriazione. Globalmente il risarcimento ammonta quindi a

fr. 551'370.-. Sull'importo sono stati riconosciuti gli interessi espropriativi

dalle due date di immissione in possesso, tranne che per l'importo di fr.

400'000.- versato quale acconto in corso di procedura. Le ripetibili in favore

dell'espropriato sono state fissate in fr. 5'600.-, senza alcuna motivazione.

H. a. La predetta decisione del

Tribunale di espropriazione e quella dell'11 aprile 2019 di rifiuto di

assunzione testi sono impugnate dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo

dal CO 1. Esso chiede l'annullamento di entrambe e la riforma della decisione

di merito nel senso di accogliere integralmente le richieste avanzate con le

conclusioni presentate dinanzi all'istanza inferiore. In via subordinata

postula il rinvio degli atti al Tribunale di espropriazione per decidere

nuovamente sull'indennità espropriativa da fissare secondo il metodo soggettivo

e per motivare la fissazione dell'importo di fr. 5'600.- a titolo di ripetibili

(inc. n. 50.2022.6).

b. Al ricorso si oppone il RI 1, mentre i giudici di prime cure si rimettono al

giudizio di questo Tribunale, non senza rilevare che le ripetibili all'espropriato

sono state stabilite sulla base di una stima di 20 ore lavorative, alla tariffa

oraria di fr. 280.- considerando la pratica di media difficoltà e durata.

Fatti

I. a. Anche il RI 1 impugna

la decisione di merito di prima istanza, della quale chiede l'annullamento e la

riforma nel senso di accogliere le domande avanzate in quella sede (inc. n.

50.2022.5).

b. Il Tribunale di

espropriazione si rimette al giudizio di questo Tribunale, mentre l'espropriato

ne chiede la reiezione.

L. Nei rispettivi allegati

scritti in entrambe le procedure ricorsuali le parti si riconfermano nelle proprie

posizioni, contestando quelle delle controparti.

M. Degli argomenti delle parti si dirà, per quanto necessario, in diritto.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale

amministrativo, la legittimazione attiva sia del CO 1 (espropriato) sia del RI

1 (ente espropriante) è data dagli art. 50 cpv. 1 Lespr, nonché 65 della legge

sulla procedura amministrativa del 24 aprile 2013 (LPAmm; RL 165.100),

grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr. Ricevibili sono sia i ricorsi

avverso la decisione di merito resa il 28 aprile 2022 (art. 50 cpv. 1 Lespr)

sia quello inoltrato contro la decisione incidentale presidenziale dell'11

aprile 2019 (art. 66 cpv. 3 LPAmm). La tempestività

delle impugnative è data dall'art. 50 cpv. 3 Lespr.

1.2. I gravami sono

pertanto ricevibili in ordine e possono essere decisi sulla scorta delle tavole

processuali (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Non è in particolare necessario esperire il

sopralluogo richiesto dall'espropriato, poiché, come si vedrà, ininfluente a

determinare l'esito delle procedure ricorsuali. Ad eventuali carenze istruttorie

sarà semmai posto rimedio con il rinvio degli atti all'istanza inferiore (art.

86 cpv. 2 LPAmm). Vertendo sul medesimo complesso di fatti, le cause possono

inoltre essere congiunte per un unico giudizio (art. 76 cpv. 1 LPAmm).

Considerandi

2.

2.1. Giusta l'art. 9 Lespr,

l'espropriazione ha luogo mediante piena indennità. La determinazione di questa

è disciplinata dal principio secondo cui l'espropriato non deve subire un danno

individuale, né conseguire particolari vantaggi per effetto

dell'espropriazione. In altre parole, all'espropriato deve essere garantita la

stessa situazione economica in cui si troverebbe se l'espropriazione non avesse

avuto luogo, in modo che, per effetto della medesima, non subisca danni né

consegua vantaggi pecuniari (Heinz Hess/

Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Berna 1986, n. 3 segg.

ad art. 16 della legge federale sull'espropriazione del 20 giugno 1930; LEspr;

RS 711). L'importo dell'indennità è calcolato in base all'intero valore venale

del diritto espropriato (art. 11 lett. a Lespr), nel caso di espropriazione

parziale di un fondo o di più fondi economicamente connessi inoltre, l'importo

di cui il valore venale della frazione residua viene diminuito (art. 11 lett. b

Lespr) e il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato,

in quanto siano prevedibili, nel corso ordinario delle cose, come conseguenza

dell'espropriazione (art. 11 lett. c Lespr). L'indennità che deve essere

versata per l'espropriazione di un fondo si determina di principio secondo il

suo valore venale, vale a dire secondo il valore ch'esso rappresenta per un

acquirente qualsiasi in funzione dell'utilizzazione attuale e di un miglior uso

possibile. All'espropriato deve quindi essere assegnato l'importo che potrebbe

ottenere da un compratore al quale venderebbe l'immobile.

2.2

Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di

un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico, detto anche

comparativo (cfr. DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408; Hess/Weibel, op. cit., n. 80 segg. ad

art. 19 LEspr; Piermarco Zen-Ruffinen/

Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction,

expropriation, Berna 2001, n. 1180). Secondo questo metodo il valore venale di

un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di

cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del

possibile vengono prese in considerazione le contrattazioni attendibili

realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali

differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento

ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza, il

valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una

normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di

acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in

zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di

gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato

non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal

momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo

oggettivo (cfr. Hess/Weibel, op.

cit., n. 87 ad art. 19 LEspr). L'applicazione del metodo statistico comparativo

presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a

fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che

si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei

fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni

ragionevoli circa il livello del mercato in generale (cfr. RDAT 1985 n. 92). Le

cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette

ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive,

riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il

metodo statistico o comparativo non conduce alla determinazione di valori

assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei

prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla

situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.

2.3

Se l'interesse

finanziario dell'espropriato alla continuazione dell'utilizzo attuale della sua

proprietà è superiore al valore venale, la giurisprudenza ammette di risarcire

il cosiddetto danno soggettivo che l'espropriato subisce per il fatto che l'uso

attuale o prospettato del suo fondo è reso impossibile o viene limitato. Nel

calcolo del valore venale e del danno soggettivo, occorre distinguere

attentamente le ipotesi corrispondenti, ossia che il bene venga venduto o che

il proprietario lo mantenga, non potendo di principio gli elementi di una e

dell'altra valutazione essere combinati (cfr. DTF 113 Ib 39 consid. 2a p. 41

s.; STF 1C_412/2018 e 1C_432/2018 del 31 luglio 2019 consid. 8.2, 1C_2/2014 del

4.

aprile 2014 consid. 2.2, in: RtiD 2014 II 280; Hess/Weibel, op. cit., n. 10 ad art. 9 LEspr).

2.4

Di

principio l'ente pubblico non è tenuto al versamento di indennità per

l'esproprio di costruzioni o impianti realizzati senza le necessarie

autorizzazioni e quindi in modo abusivo, poco importa che il carattere illecito

sia imputabile agli attuali proprietari o a quelli precedenti, rispettivamente

che le opere siano state tollerate dall'autorità competente sino ad oggi. Questi principi sono racchiusi nell'art. 25 LEspr (cfr., a riguardo, Hess/Weibel, op. cit., n. 1 e segg. ad

art. 25 LEspr) e recepiti nella loro essenza anche a livello cantonale (art. 18

Lespr). Anche in caso di buona fede degli attuali proprietari, un

indennizzo può essere negato (cfr. STAF A-6961/2015 del 27 settembre 2017

consid. 3.1.3 e rinvii; STF 1P.127/2002 del 24

maggio 2002 consid. 4.1; DTF 112 Ib 531 consid. 3; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, VI ed., Zurigo 2016, pag. 654; Max Imboden/René A. Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V ed., Basilea 1976, n. 128 B.VII.b; Rudolf Merker, Der Grundsatz der "vollen

Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zurigo 1975, pag. 23).

3.

3.1.

In materia di espropriazione formale retta dal diritto cantonale il dies

aestimandi si situa al momento dell'anticipata immissione in possesso (art.

19.

prima frase Lespr), data a far tempo dalla quale decorrono pure gli

interessi al saggio usuale sull'indennità definitiva (art. 52 cpv. 3 Lespr). Se

non v'è presa di possesso anticipata, determinante sarà invece il momento

dell'emanazione della decisione di stima da parte del Tribunale di

espropriazione (art. 19 seconda frase Lespr) e l'interesse legale

sull'indennità inizierà a decorrere a partire dalla data in cui la stessa

diventa esigibile, ossia decorsi venti giorni dalla sua fissazione definitiva

(art. 54 cpv. 1 Lespr). L'anticipata immissione in possesso, ovvero la facoltà

di disporre del diritto espropriato prima della stima e del pagamento

dell'indennità, ha dunque conseguenze importanti nel contesto della procedura

di esproprio formale: la sua concessione non solo determina il dies

aestimandi e fa decorrere gli interessi, ma influenza pure l'iter di stima

in caso di diritti contestati (vedi art. 46 cpv. 2 Lespr) e se esercitata

effettivamente impedisce all'espropriante di rinunciare all'espropriazione una

volta conosciuto l'ammontare dell'indennizzo (cfr. art. 7 cpv. 2 Lespr).

3.2

L'anticipata

immissione in possesso può essere accordata su richiesta dell'espropriante

qualora questo renda verosimile che un ritardo nell'inizio dei lavori sarebbe

di pregiudizio all'opera (art. 51 cpv. 1 Lespr). L'istanza deve essere

inoltrata al Tribunale di espropriazione e non potrà essere accolta se non dopo

un sopralluogo e udito l'espropriato (art. 51 cpv. 2 Lespr). L'autorizzazione è

accordata, continua il cpv. 3 della norma, sempre che la presa di possesso non

impedisca di esaminare la domanda d'indennità o che questo esame possa essere

reso possibile da disposizioni ordinate dal Tribunale d'espropriazione

(fotografie, schizzi ecc.).

3.3

Queste norme non

vietano di principio alle parti di accordarsi direttamente anche sulla

concessione dell'anticipata immissione in possesso nei diritti espropriati. Se

tali pattuizioni intervengono in costanza di procedura, ossia dopo l'inizio

della procedura espropriativa (art. 20 Lespr), l'accordo (scritto) siglato

davanti al giudice si configura come un contratto espropriativo di diritto

amministrativo, retto dal diritto pubblico (DTF 114 Ib 142

consid. 3b; Ulrich Thalmann, Der Vertrag im

Enteignungsverfahren, Zurigo 1970, pag. 102). Viene annotato in un apposito

registro (art. 43 cpv. 1 Lespr) o viene incluso nel verbale dell'udienza di

conciliazione (art. 43 cpv. 3 Lespr) e la procedura è chiusa. Al contrario,

dunque, se le parti si accordano al di fuori della procedura e non chiedono

l'approvazione o non informano i giudici competenti, esse agiscono di principio

come un qualsiasi privato e gli effetti di tali pattuizioni vanno ricercati nel

diritto civile e dunque soggette alla relativa

giurisdizione (cfr. DTF 114 Ib 142 consid. 3b; Nicolas Michel, Droit de la

construction, II ed., 1997, n. 1700 segg.; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., n. 1325 segg.; ZBl 1965 pag. 120 e segg.; cfr. anche STF

1P.723/2006 del 27 luglio 2007 consid. 2.1 e 1P.170/2002 del 6 giugno 2002

consid. 3, parz. pubbl. in RDAT II-2002 n. 51). Nella pratica, tuttavia, questa

distinzione non è sempre di agevole momento. Anche il Tribunale federale ha già

ammesso in casi eccezionali che anche un accordo concluso prima dell'avvio

della procedura espropriativa poteva essere assimilato a un contratto

espropriativo ai sensi della LEspr e addirittura in presenza di una procedura

espropriativa dichiarata nulla, per la quale l'ente pubblico a aveva anche

pagato degli acconti (DTF 114 Ib 142 consid. 3b/bb e 3b/cc). Occorre dunque

esaminare nelle circostanze del caso concreto anche la posizione assunta dalle

parti, soprattutto dall'Autorità, ovvero se si manifesta facendo prevalere la

sua posizione di forza secondo il principio della subordinazione (Subordinationstheorie)

piuttosto che una posizione che si situa maggiormente

sullo stesso piano della controparte. Nella prima di queste ipotesi si avrebbe

un contratto retto dal diritto pubblico, nella seconda da quello privato (cfr.

anche DTF 129 II 420 consid.

3.2.1, 109 Ib 149 consid. 1b,

152.

consid. 3; STF 1C_61/2021 del 18 febbraio 2021

consid. 1.2, 4A_116/2010 del 28 giugno 2010 consid. 4.3).

4.

4.1. Fermi

questi principi giuridici, nella fattispecie occorre anzitutto determinare se i

giudici di prima istanza hanno correttamente stabilito il dies aestimandi,

fissato al 1° aprile 2007 (per 10'536 m2) e al 15 febbraio 2016 (per

12'712 m2), date sulle quali le parti si sarebbero accordate circa

l'immissione in possesso nei diritti espropriati (cfr. convenzione del 2 maggio

2012.

e verbali del 16 dicembre 2015 e 6 ottobre 2016). Malgrado i requisiti

formali di cui all'art. 43 Lespr non fossero stati rispettati, tali accordi

sono stati parificati a immissioni in possesso ai sensi dell'art. 51 Lespr, che

determinano quindi il momento per la valutazione dell'indennità espropriativa

(art. 19 Lespr) e il decorso dei relativi interessi (art. 52 cpv. 3 Lespr). Questa

tesi è avversata dal RI 1 che, molto sinteticamente, ritiene che non vi sia

stato un valido accordo secondo quanto prescritto dalla Lespr. Gli effetti delle

convenzioni intervenute prima dell'avvio della procedura espropriativa e in

corso della medesima ricadrebbero semplicemente nel campo civilistico. A torto,

tuttavia.

4.2

Come ricordato in narrativa, il possesso delle aree interessate da

espropriazione è avvenuto in due distinti momenti. Per la prima parte, oggetto

dei lavori del primo lotto, antecedente il formale avvio della procedura

espropriativa, RI 1 e CO 1 si sono dati reciprocamente atto che la consegna è

avvenuta il 1° aprile 2007, a valere quale anticipata immissione in possesso ai

sensi dell'art. 51 Lespr, data dalla quale sarebbero maturati anche gli

interessi espropriativi (cfr. convenzione del 2 maggio 2012, punto n. 2).

Richiamato l'art. 51 cpv. 2 Lespr, il RI 1 ha poi versato un acconto di fr.

400'000.- sull'indennità espropriativa. Il motivo per il quale i giudici di

prima istanza hanno preso posizione solo con la sentenza qui impugnata

sull'accordo che le parti avevano loro sottoposto per ratifica già con il primo

atto di notifica di pretese (cfr. notifica, ad C., pag. 5) non è noto, ma non

cambia la sostanza delle cose. Se si valutano tutte le circostanze del caso

concreto, e in specie il comportamento delle parti soprattutto con la

sottoscrizione della citata convenzione, non si può che giungere alla

conclusione che sull'anticipata immissione in possesso vi è stato un accordo

che deve essere considerato quale contratto espropriativo di diritto

amministrativo giusta l'art. 43 Lespr. In effetti, sin dalle prime fasi delle

trattative, il RI 1 è chiaramente comparso nella sua funzione ufficiale di (futuro)

ente espropriante, ovvero di autorità investita del diritto di espropriazione

per un progetto di pubblica utilità già approvato dal Consiglio di Stato.

Peraltro il CO 1 aveva pure rinunciato a opporsi all'espropriazione (cfr.

citata convenzione, punto n. 1), lasciando all'Autorità giudiziaria solo la

decisione dell'ammontare dell'indennità in suo favore. Nemmeno il RI 1 ha del

resto mai esplicitamente contestato il dies aestimandi così stabilito,

se non in questa sede. Visto quanto precede, se la consegna della prima parte

dei terreni dell'espropriato al 1° aprile 2007 vale quale accordo espropriativo

(art. 43 Lespr) sull'anticipata immissione in possesso (art. 51 Lespr), a

maggior ragione deve valere per i rimanenti terreni passati all'espropriante in

un secondo momento, il 15 febbraio 2016, allorquando la procedura espropriativa

era già pendente. Pertanto, la decisione impugnata, nel risultato, non può che

essere confermata. Il dies aestimandi si situa pertanto al 1° aprile

2007.

(per 10'536 m2) e al 15 febbraio 2016 per i rimanenti, con

tutte le conseguenze che ciò trae seco per la stima immobiliare e il

riconoscimento degli interessi espropriativi. Su questo punto il ricorso del RI

1.

deve essere respinto. Per il buon ordine delle cose, non ci si può esimere

tuttavia dal rilevare che il Tribunale espropriativo, a fronte di un accordo

espropriativo considerato valido, avrebbe nondimeno dovuto prenderne atto e

stralciare dai ruoli la questione, ciò che non è stato fatto. L'intesa

sollevava certo il Tribunale dall'emanazione di un giudizio di merito, ma non

dalla chiusura del procedimento (art. 43 cpv. 1 Lespr). Questo errore potrà

essere debitamente corretto con il nuovo giudizio che, come si vedrà, il

Tribunale inferiore è tenuto a rendere.

5.

Il Tribunale

di espropriazione ha dapprima stabilito il valore oggettivo dei terreni

espropriati nei due diversi momenti determinanti (2007 e 2016) sulla base del

metodo statistico o comparativo, ritenuto che la legge federale sul diritto

fondiario rurale del 4 ottobre 1991 (LDFR; RS 211.412.11) non tornava

applicabile alla fattispecie. Questione, quest'ultima, che nessuna delle parti

peraltro mette in discussione in questa sede e sul quale non vi è motivo di

rinvenire.

5.1

Per quanto riguarda i fondi trapassati per primi all'espropriante (dies

aestimandi: 2007), esperite le usuali ricerche a registro fondiario per

proprietà sottostanti a un regime giuridico analogo, nel Comune di Manno e in

quelli viciniori, dai risultati ottenuti sono state espunte le contrattazioni

riguardanti i mappali __________ di Agno (negozio concluso tra parenti e

riguardante più fondi), __________, __________ e __________ di Bioggio e __________

di Gravesano (poiché riferite a terreni in situazione collinare e/o boschiva

non paragonabile a quelli in parola). I rimanenti negozi concernenti le part. __________1

di Agno (fr. 30.- al m2) __________4 di Bioggio (fr.12.- al m2)

e __________7 di Manno (fr. 32.68 al m2), paragonabili a quelli qui

oggetto di giudizio, hanno sortito un valore medio di circa fr. 25.- al m2.

Questo valore è stato per finire ritenuto valido per l'indennità espropriativa

dei terreni espropriati della prima tappa (per 10'536 m2), ritenuto

come vantaggi e svantaggi potessero essere compensati (buona posizione e

accessibilità, zona di protezione delle acque interessante solo il 40% dei

fondi data la loro inedificabilità, nessuna concreta prospettiva di miglior

uso, terreno inquinato senza obbligo di sorveglianza né di risanamento ecc.).

Il RI 1 ritiene a torto che dalle tre contrattazioni prese in considerazione

andassero eliminate quelle dei mapp. __________1 di Agno e __________7 di

Bioggio per il semplice fatto che riguardavano due piccoli scorpori di terreno.

Non si vede infatti perché anche questi negozi non possano essere presi in

considerazione, dal momento che riguardano comunque dei terreni che non sottostanno

al regime della LDFR, anche se di dimensioni inferiori rispetto a quelli ora

dedotti in espropriazione. In assenza di altre critiche ricorsuali, questo

Tribunale non può quindi far altro che confermare l'esito ottenuto dai giudici

di prima istanza.

5.2

Per quanto concerne i terreni interessati dalla seconda tappa di interventi,

il Tribunale di espropriazione ha ritenuto le transazioni dei mapp. __________

(fr. 30.- al m2) e __________5 (fr. 8.98 al m2 per una

prima alienazione, fr. 17.97 al m2 per una seconda un anno dopo) di

Gravesano e __________ di Lamone (fr. 49.32 al m2), per giungere a

un valore medio di circa fr. 30.- al m2. Tutte le altre alienazioni

indicate nel giudizio impugnato sono state ignorate poiché riferite a fondi

vignati, boscati o stradali, ovvero non paragonabili a quelli oggetto della

presente espropriazione. Anche in questo caso l'espropriante ritiene necessaria

la correzione di questo risultato depennando il prezzo più alto rinvenuto (fr.

49.32

al m2) per un'alienazione oltretutto, a suo dire, troppo

lontana nel tempo (2010). Si giungerebbe così a un valore medio di fr. 19.- al m2.

Ora, è vero che il prezzo soluto per l'alienazione del fondo di Lamone,

avvenuta all'incirca 5 anni e mezzo prima della data determinante, è assai alto

rispetto agli altri. È purtuttavia vero che vista la pochezza dei dati utili

rinvenuti ai fini comparativi, la decisione di prima istanza non risulta ancora

contraria al diritto. Non può del resto passare sotto silenzio il fatto che

quest'ultimo non ha chiesto, per evidenti ragioni, di depennare anche il prezzo

soluto nel 2015 (fr. 8.98 al m2) per la part. __________5 di

Gravesano, che risulta proporzionalmente ancora più distante rispetto a quello

contestato di fr. 49.32 al m2, se rapportato ai valori che più si

avvicinano a questi. Se si volesse seguire coerentemente il ragionamento del RI

1, occorrerebbe peraltro stralciare dai primi risultati rinvenuti relativi al

2007, di cui si è detto appena sopra, anche l'alienazione avvenuta quasi cinque

anni prima della part. __________4 di Bioggio per fr. 12.- al m2,

che ravvisava un prezzo decisamente inferiore rispetto agli altri, sulla quale il

RI 1 però, una volta di più, nulla ha evidentemente eccepito. Il valore medio

di fr. 30.- al m2 per le aree colpite da espropriazione e valutate

al 2016 può quindi essere confermato e il ricorso del RI 1 su questi punti deve

essere respinto.

6.

6.1. Le

costruzioni e l'attività sui fondi espropriati sono iniziate ancor prima del 1°

luglio 1972 e hanno da sempre avuto una connotazione commerciale. Se prima di

questa data in buona sostanza tutto il territorio cantonale era edificabile, a

partire da quel momento con l'entrata in vigore della legge federale contro

l'inquinamento delle acque dell'8 ottobre 1971 (LCIA; RU 1972, 1120) vi è stata

la prima suddivisione del territorio in edificabile e non. Questo concetto è in

seguito stato ripreso dalla legge federale sulla pianificazione del territorio

del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), in vigore dal 1° gennaio 1980. È fuori

discussione che i fondi qui in parola si sono venuti a trovare in contrasto con

la destinazione pianificatoria, dato che non sono mai stati attribuiti a una

zona edificabile (cfr. piano delle zone del primo piano regolatore approvato

dal Consiglio di Stato l'11 agosto 1982; ris. n. 4577). Pertanto, per

determinare se le attività e gli impianti possono essere considerati legali,

anche in assenza di una licenza edilizia, tornano applicabili gli art. 24c

LPT, 41 e 42 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno

2000.

(OPT; RS 700.1), rispettivamente gli art. 37a LPT e 43 OPT che

disciplinano il regime giuridico applicabile a edifici e impianti utilizzati a

scopi commerciali, esterni alla zona edificabile e non conformi alla destinazione

di zona.

6.2

L'art.

24c LPT, subentrato all'art. 24 cpv. 2 vLPT in forza tra il 1° gennaio

1980.

e il 31 agosto 2000 (RU 1979, 1573; RU 2000 2042), dispone - nella

versione in vigore dal 1° novembre 2012 - che fuori delle zone

edificabili gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione

ma non più conformi alla destinazione della zona sono per principio protetti

nella propria situazione di fatto (cosiddetta Besitzstandsgarantie). Con

l'autorizzazione dell'autorità competente, prosegue la norma (cpv. 2), tali

edifici e impianti possono essere rinnovati, trasformati parzialmente, ampliati

con moderazione o ricostruiti, purché siano stati eretti o modificati

legalmente (cosiddetta erweiterte

Besitzstandsgarantie). Il

Consiglio federale emana disposizioni al fine di evitare ripercussioni negative

per l'agricoltura (cpv. 3). L'aspetto esterno di un edificio, prevede inoltre

il disposto (cpv. 4), può essere modificato soltanto se ciò è necessario per un'utilizzazione

a scopo abitativo conforme agli standard attuali o per un risanamento

energetico, oppure per migliorare l'integrazione dell'edificio nel paesaggio.

In ogni caso è fatta salva la compatibilità con le importanti esigenze della

pianificazione territoriale (cpv. 5).

La norma è

concretizzata dagli art. 41 e 42 OPT

6.3

Secondo l'art. 37a LPT, il Consiglio federale stabilisce a

quali condizioni sono autorizzati i cambiamenti di destinazione degli edifici e

impianti utilizzati a scopi commerciali eretti prima del 1° gennaio 1980 o non più conformi alla destinazione della zona in

seguito a modifica dei piani di utilizzazione. Con questa disposizione il Legislatore

federale ha essenzialmente inteso permettere alle imprese commerciali

situate fuori della zona edificabile di continuare la loro attività, di

modernizzarsi e di ristrutturarsi in modo tale da mantenere i posti di lavoro,

dandosene il caso cambiando l'orientamento (cfr. DTF 140 II 509 consid. 2.7;

STF 1C_348/2008 del 27 ottobre 2008 consid. 2.2, 1A.289/2004 del 7 giugno 2005

consid. 2.2.1; Ufficio

federale dello sviluppo territoriale [USTE], Nuovo diritto della pianificazione

del territorio, Autorizzazioni in virtù dell'art. 24c LPT, Berna 2001, I,

n. 2.4.5, pag. 47).

Dando seguito al mandato

conferitogli, il Consiglio federale, con l'art. 43 cpv. 1 OPT, ha stabilito che

cambiamenti di destinazione e ampliamenti di edifici e impianti usati a scopo

commerciale divenuti non conformi alla destinazione della zona possono essere

autorizzati se, cumulativamente:

a. l'edificio o

impianto è stato legalmente costruito o modificato;

b. non insorgono

nuove implicazioni rilevanti su territorio e ambiente;

c. la nuova

utilizzazione non è inammissibile secondo un altro atto legislativo federale.

La norma prevede inoltre

che la superficie utilizzata in modo non conforme alla destinazione della zona può essere ampliata del 30 per

cento; gli ampliamenti all'interno del volume esistente dell'edificio sono

computati soltanto per la metà (cpv. 3). Se la superficie utilizzata in

modo non conforme alla destinazione della zona deve essere ampliata fuori del

volume esistente dell'edificio per più di 100

m2, tale ampliamento può essere autorizzato soltanto se necessario

al proseguimento dell'azienda (cpv. 4).

6.4

L'ordinamento

retto dagli art. 37a LPT e 43 OPT riguarda innanzitutto gli edifici e

gli impianti costruiti o modificati legalmente, in conformità cioè col diritto

materiale applicabile, prima del 1° gennaio

1980.

Sostanzialmente, vi rientrano quindi gli edifici e impianti commerciali

legalmente costruiti prima del 1° luglio 1972, allorquando non era

ancora applicabile il regime della separazione delle zone edificabili da quelle

non edificabili introdotto dalla LCIA, rispettivamente quelli realizzati tra il

1° luglio 1972 ed il 1° gennaio 1980 in un comparto che si situava all'interno

del PGC, rispettivamente del territorio edificabile ristretto (cfr. art. 19 LCIA

e 28 OPA; Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ Tschannen

[curatori], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone,

Zurigo/Basilea/Ginevra 2017, n. 13 ad art. 37a).

Gli art. 37a LPT e 43 OPT coprono anche

tutti gli edifici ed impianti commerciali costruiti

legittimamente dopo il 1° luglio 1980 (all'interno di una zona edificabile istituita

dal piano regolatore oppure di una zona edificabile provvisoria ai sensi dell'art.

8.

DEPT o dell'art. 36 cpv. 3 LPT) che,

successivamente, sono divenuti non conformi alla destinazione della zona in

seguito alla prima istituzione di un ordinamento d'utilizzazione conforme alla

LPT o alla modifica dei piani di utilizzazione (cfr. Waldmann/

Hänni, op. cit., n. 3 ad art. 37a;

Muggli, op. cit., n. 13 ad art. 37a; cfr. pure USTE, op. cit., I, n. 2.4.5, pag.

48).

6.5

Sia gli art. 24c

LPT e 42 OPT, sia gli art. 37a LPT e 43 OPT, concernono dunque

essenzialmente edifici o impianti costruiti o modificati/trasformati a suo

tempo in conformità al diritto materiale, ma che per effetto di modifiche

posteriori di atti legislativi o piani sono divenuti non conformi alla funzione

della zona di utilizzazione. Rispetto agli art. 24c LPT e 42 OPT, gli

art. 37a LPT e 43 OPT costituiscono una lex specialis, applicabile

soltanto a edifici ed impianti utilizzati a scopi commerciali, che estende la

tutela delle situazioni acquisite per principio disciplinata dall'art. 24c

LPT, al fine di permettere le ristrutturazioni e gli adeguamenti necessari per

mantenerne la concorrenzialità (cfr. Waldmann/Hänni,

op. cit., n. 2 e rimandi ad art. 37a). In tal senso, l'ordinamento

retto dagli art. 37a LPT e 43 OPT è più favorevole sotto svariati punti

di vista. Anzitutto, permette anche cambiamenti totali di destinazione, purché il carattere commerciale degli stabili sia

preservato (cfr. DTF 140 II 509 consid. 2.3 e 3.3; STA 52.2002.344 del 9

gennaio 2012 consid. 5.1). Inoltre, non pone il requisito dell'identità della

costruzione modificata/trasformata. In terzo luogo, la limitazione a 100 m2

dell'ampliamento della superficie utilizzata in modo non conforme

alla destinazione si applica soltanto fuori del volume esistente dell'edificio,

consentendo ampliamenti anche maggiori se necessari al proseguimento dell'azienda

(cfr. art. 43 cpv. 4 OPT; STF 1A.289/2004 del 7 giugno 2005 consid.

2.2.1).

6.6

Nel caso di costruzioni commerciali è dunque in base all'ordinamento

retto dagli art. 37a LPT e 43 OPT che conviene giudicare i cambiamenti

di destinazione e gli ampliamenti. Gli interventi di rinnovamento e di

ricostruzione vanno invece esaminati in base agli art. 24c LPT e 42 OPT

(cfr. STF 1A.289/2004 del 7 giugno 2005 consid. 2.5). L'art.

24c (cpv. 1) LPT resta pure applicabile per quanto concerne il mero

mantenimento della situazione di fatto esistente. Nuove costruzioni, alle quali

vanno assimilati edifici o impianti sostitutivi che per dimensioni e

destinazione non corrispondono a quelli demoliti, ricadono per contro nel campo di applicazione dell'art. 24 LPT (cfr. STF 1A.289/2004 citata consid. 2.5.1 e 2.5.2). Al fine di procedere ad una

corretta sussunzione giuridica della fattispecie, è pertanto compito

dell'autorità di determinare di volta in volta in quale delle suddette categorie

rientra l'intervento sul quale è chiamata a statuire (cfr. STA 52.2013.434 del

15.

giugno 2015 consid. 5.1-5.4).

6.7

Come illustrato, sia

secondo gli art. 24c LPT e 42 OPT, sia in base agli art. 37a LPT

e 43 OPT, il potenziale di ampliamento di un edificio o impianto ubicato fuori

della zona edificabile e non più conforme alla destinazione della zona è

limitato. Deve rientrare nei limiti quantitativi prescritti. Possono essere

eseguiti a tappe, ma vanno cumulati. Per stabilire se l'ampliamento concretamente

previsto sia (ancora) ammissibile, ovvero non oltrepassi i citati limiti, va quindi effettuato un paragone

tra lo stato al momento della modifica legislativa in cui è venuta meno la

conformità alla destinazione di zona e la nuova situazione. A tale scopo, vanno

presi in considerazione anche gli interventi suscettibili di essere computati

come ampliamento effettuati nel frattempo, cioè eseguiti a partire dalla data determinante nel

caso specifico, e ciò a prescindere dal fatto che questi ultimi siano o non siano

stati autorizzati e dalla base legale con cui sono stati eventualmente

approvati (cfr. DTF 127 II 215 consid. 3d; STF 1C_321/2012 del 25 febbraio 2013

consid. 3.2 e 4.2, 1C_328/2010 del 7 marzo 2011 consid. 4.3, 1A.289/2004 citata

consid. 2.2.3; Waldmann/Hänni, op.

cit., n. 6 ad art. 37a).

6.8

A prescindere che si

applichino gli art. 24c LPT e 42 OPT oppure gli art. 37a LPT e 43

OPT, devono essere soddisfatti gli ulteriori requisiti posti dall'art. 43a

OPT, giusta il quale le autorizzazioni possono essere rilasciate solo se:

a.

gli edifici non sono più necessari

ai fini dell'anteriore destinazione conforme alla zona o vincolata all'ubicazione

oppure se viene assicurato che gli edifici vengono mantenuti per tale scopo;

b.

la nuova utilizzazione non

comporta un edificio sostitutivo che non sia necessario;

c.

è necessaria tutt'al più una

leggera estensione dell'urbanizzazione esistente e tutti i costi di

infrastruttura in relazione all'utilizzazione autorizzata sono a carico del

proprietario;

d. la coltivazione agricola dei

terreni circostanti non è minacciata;

e. non vi si

oppongono interessi preponderanti.

Per tutto quanto esposto

in questo considerando cfr. RtiD - II 2019 n. 9; Zaugg Aldo/Ludwig Peter, in: Baugesetz des Kanons Bern vom

9.

Juni 1985 - Kommentar - Band II, V ed., Berna 2024, art. 81

n. 18 e segg.

7.

7.1. Nella fattispecie, nell'ambito della trattazione del tema del

valore delle costruzioni presenti su un fondo espropriato, i giudici di prima

istanza hanno ricordato il principio secondo cui queste concorrono alla

determinazione dell'indennità dovuta all'espropriato. Di massima, va

considerato il loro effettivo utilizzo al momento determinante, salvo che vi

sia la possibilità di un miglior uso oppure che l'utilizzo effettivo si riveli

abusivo o che debba essere fatto cessare indipendentemente dall'espropriazione

(cfr. giudizio impugnato, consid. 3.2.5). Dopo aver riassunto sommariamente il

diritto applicabile alle costruzioni fuori della zona edificabile, le

possibilità di sfruttamento degli edifici commerciali non più conformi alla

destinazione di zona e i principi che reggono la tutela delle situazioni

acquisite, essi hanno ritenuto che sui terreni consegnati nel 2007 non vi

fossero all'epoca costruzioni, al contrario di quelli interessati dalla seconda

tappa dei lavori. Su questi ultimi, in effetti, erano presenti depositi di

materiale e macchinari, nonché svariate infrastrutture (edifici, tettoie,

container e depositi-magazzino), sprovvisti di licenza edilizia e in disuso da

alcuni mesi salvo per alcuni spazi rimasti occupati dalla V__________ fino al

mese di luglio 2016. Per quanto riguarda gli edifici, sulla base delle immagini

aeree visibili sul sito www.swisstopo.ch, hanno rilevato che non tutti erano

già presenti al 1° gennaio 1980: molti di essi sono stati eretti dopo tale data

per cui sarebbe, già per questo motivo, esclusa una tutela delle situazioni

acquisite. Anche per i manufatti più datati (soprattutto quelli sulla part. PART

3.

– sub A-D, N, O e Q), non sarebbe possibile dedurre alcunché da questo principio,

ritenuto che al sopralluogo del 2015 la loro situazione era assai dismessa, con

costruzioni realizzate perlopiù con materiale di scarso valore, vetuste e

parzialmente in rovina, prova ne sia che un anno dopo alcune di esse erano nel

frattempo crollate. Di conseguenza, i primi giudici hanno concluso che al

momento determinante per il giudizio gli stessi avevano perso ogni possibilità

di continuare a di essere utilizzati secondo la loro destinazione di depositi o

magazzini per imprese di costruzione o artigianali (cfr. decisione impugnata,

consid. 3.2.5). Non hanno quindi riconosciuto alcuna indennità a questo titolo.

7.2

Queste conclusioni sono contestate dall'espropriato, che ritiene invece

che l'uso precedente al 1972 dei terreni in questione come deposito di

materiali di imprese legate al settore edile o di rami affini sarebbe

dimostrato dalla documentazione agli atti (contratti, planimetrie, foto aeree

ecc.). Avrebbe potuto essere anche confermato dai testi che il presidente del

Tribunale di prima istanza ha invece, inammissibilmente, rifiutato di

ascoltare. Critica pure la conclusione secondo cui la tutela delle situazioni

acquisite non possa essere invocata per i nudi terreni: in effetti, lo

sfruttamento di queste aree sarebbe iniziato lecitamente, sarebbe perdurato

ininterrottamente per una sessantina d'anni sotto gli occhi delle competenti

autorità che mai avrebbero manifestato l'intenzione di far cessare l'attività.

Stesso discorso varrebbe anche per le costruzioni erette sui fondi espropriati.

Il CO 1 ribadisce inoltre che se al momento determinante i contratti in vigore

con varie ditte per lo sfruttamento delle aree colpite da espropriazione non

erano più in essere, ciò sarebbe dovuto unicamente all'impegno assunto di

consegnare i terreni liberi da vincoli contrattuali. Addirittura esso ha

ripulito i terreni dai manufatti insistenti in loco eretti dopo il 1978. La

rimozione di quelli rimasti rappresenterebbe una necessità derivante unicamente

dalla realizzazione dell'opera per cui i costi di demolizione non andrebbero in

nessun caso dedotti dall'indennità espropriativa.

7.3

Il

valore delle costruzioni e degli impianti presenti sui fondi dipende anche

dalla loro legittimità formale e materiale, rispettivamente dal fatto che,

grazie alla tutela delle situazioni acquisite (allargata o semplice), possano

essere tollerate in misura totale o anche solo parziale. In questo senso il

modo di procedere svolto dai giudici di prime cure è corretto. Sennonché, il

ragionamento che ha condotto alla conclusione secondo cui, negata la

possibilità di appellarsi alla tutela delle situazioni acquisite, i manufatti e

l'attività svolta siano abusivi, non può essere seguito fino in fondo. Da un

confronto delle fotografie dell'area in questione (versate agli atti e reperibili

sul sito www.swisstopo.ch), emerge che parte degli stabili esistenti sui fondi

erano già presenti prima del 1980 (segnatamente i sub A, B, C, D, N, O e Q di

cui alla planimetria al doc. 7 agli atti). Tali edifici sono da considerarsi

costruiti legalmente poiché a quel momento non era ancora applicabile il regime

della separazione delle zone edificabili da quelle non edificabili. Possono quindi

essere rinnovati, trasformati parzialmente, ampliati con

moderazione o ricostruiti, grazie alla tutela allargata delle situazioni

acquisite. Sulla base di quella situazione andava pertanto

verificato se quanto presente sui fondi al momento determinante poteva ricadere

sotto questa tutela o se, invece, il potenziale di cambiamento fosse stato

esaurito. Questa valutazione non è stata eseguita dai giudici di prime cure,

che si sono invece concentrati sulla qualità delle costruzioni esistenti nel

2015/2016 (parzialmente in rovina, dismessi, crollati, materiali di scarso

valore ecc.) per concludere che non sarebbe più stato possibile continuare con

il precedente sfruttamento, mentre qualsiasi altro intervento avrebbe

presupposto dei consistenti lavori di sistemazione strutturale e messa in

sicurezza. I primi giudici hanno pure ipotizzato, sulla base di cosa non è dato

di sapere, che anche in assenza della procedura espropriativa edifici e

impianti presenti sui fondi, privi di valido titolo autorizzativo, avrebbero

dovuto fare oggetto di un ordine di demolizione, con ripristino dei sedimi.

Ora, gli elementi presi in considerazione non sono da soli determinanti per

stabilire la legittimità delle costruzioni. Oltre a non confrontarsi con le

normative federali menzionate al considerando precedente, non va in effetti

dimenticato che il CO 1, come da esso rettamente rimarcato, nell'ottica

dell'evento espropriativo si è premurato di disdire i (sette) contratti di

locazione ancora in essere al momento della prima immissione in possesso (cfr.

convenzione del 2 maggio 2012, lett. f pag. 2). A parte le aree occupate dalla

ditta V__________, che sono state liberate solo dopo che tutti gli altri spazi erano

già stati consegnati all'espropriante, che peraltro ha incassato ancora per

alcuni mesi il corrispettivo canone di locazione subentrando nei diritti dell'espropriato,

gli altri terreni sono stati liberati e consegnati liberi da vincoli

contrattuali e le attività erano già cessate. Va da sé che, a fronte

dell'interruzione delle attività lavorative, verosimilmente non è più stata

fatta nessuna manutenzione delle aree un tempo adibite alle attività

artigianali e lo stato di degrado caratterizzante la zona alcuni anni dopo la

partenza di quasi tutte le ditte è certamente anche dovuto appunto alla

dismissione di ogni esercizio e all'abbandono dei luoghi. Non si può nemmeno

passare sotto silenzio il fatto che i terreni erano utilizzati da ditte di

costruzione e artigianali: le attività ivi svolte non necessitavano certamente

di costruzioni con materiali pregiati o di installazioni particolarmente

articolate: bastavano delle semplici strutture, come quelle in parte rilevabili

dalla documentazione agli atti (tettoie varie, edifici adibiti a magazzini

ecc.). Al di là di questo, tuttavia, resta il fatto che i giudici di prime cure

non hanno effettuato la valutazione delle possibilità di

ampliamento/ristrutturazione/ricostruzione dell'area in questione, al fine di

decretarne i limiti della legalità sulla base di quanto concesso dagli art. 37a

LPT e 43 OPT, rispettivamente 24 e segg. LPT e 41 e 42 OPT, come ricordato sopra

al considerando 6.

7.4

Il giudizio impugnato deve quindi essere annullato e la causa rinviata

all'istanza inferiore, affinché accerti compiutamente la situazione fattuale in

termini di attività svolte negli anni, di esistenza di costruzioni ancora utilizzabili

in base alla loro destinazione, indicandole precisamente, nonché del loro stato

al momento determinante, al fine di valutare se edifici e impianti presenti

possono essere considerati legittimi e quindi beneficiare della protezione

della situazione acquisita. Questa verifica non potrà esimersi dal considerare

anche le condizioni di cui all'art. 43a OPT. Dopo di che sarà se del

caso necessario confrontarsi con il tema dell'indennità calcolata sulla base

del danno soggettivo, così come avanzato dall'espropriato, tenendo presente che

fino alla consegna dei fondi erano in essere svariati contratti per l'uso dei

medesimi. Se riferiti a costruzioni, impianti o attività non abusive nel senso

sopra specificato, occorrerà calcolare il danno derivante dalla perdita dei

contratti e determinare se questo sia superiore a quello oggettivo stimato in

prima istanza e qui confermato (cfr. consid. 5).

7.5

In merito agli accertamenti che si rendono ancora necessari, e in

relazione al ricorso presentato contro la decisione incidentale con cui il

presidente del Tribunale di espropriazione ha rifiutato l'assunzione di due

testi, occorre precisare quanto segue.

7.5.1

La procedura

amministrativa è retta dal principio inquisitorio (cfr. Ruoss Fierz, op. cit., pag. 123 seg. e rinvii). Le autorità

sono pertanto tenute ad accertare i fatti d'ufficio (cfr. art. 25 cpv. 1

LPAmm). Il principio inquisitorio non è però assoluto, la sua portata essendo infatti

limitata dal dovere delle parti di collaborare all'accertamento dei fatti (cfr.

art. 26 cpv. 1 LPAmm), che comprende, in particolare, l'obbligo di produrre le

prove imposte dalla natura della vertenza e dai fatti allegati (cfr. STA 52.2017.79 del 28 giugno 2017 consid.

3.4.3, 52.2016.37 dell'8 settembre 2016

consid. 3; Marco Borghi/Guido

Corti, Compendio di procedura amministrativa, Lugano 1997, n. 1b ad art.

18.

LPamm). In assenza di tali prove, si applica per analogia l'art. 8 CC, il

quale prevede che l'onere probatorio incombe a colui che intende prevalersi dei

diritti derivanti dalla fattispecie invocata (cfr. DTF 112 Ib 65 consid. 3). In particolare, per quanto qui

interessa, ciò significa che spetta a colui che si prevale della tutela delle

situazioni acquisite per un'opera o un uso di un fondo non conforme alla zona

sopportare le conseguenze derivanti dall'assenza di prove di una loro

preesistenza legittima secondo il diritto anteriore (cfr. in tal senso, con

riferimento all'art. 24c LPT e agli interventi antecedenti il 1° luglio

1972: Muggli, op. cit., n. 20 ad

art. 24c; ATA 317/2015 del 31 marzo 2015 consid. 5 e rinvii, massimata

in RDAF 2016, pag. 12; Ruoss Fierz,

op. cit., pag. 124; Zaugg/Ludwig, op. cit., art. 81 N 19; STF 1C_22/2019 del 6 aprile 2020

consid. 6.2.1).

7.5.2

Come visto, il CO 1 ha contestato anche la decisione incidentale con cui

è stata rifiutata l'assunzione di testi. A ragione. In effetti, negata in prima

battuta la facoltà di accertare con questa prova fatti determinanti per il

giudizio impugnato (e non solo l'esistenza di edifici e impianti già prima del

1980, come a torto sostenuto dal RI 1), gli si è rimproverato poi con il

giudizio impugnato di non aver cooperato nell'accertamento dei fatti, facendone

ricadere le conseguenze su di esso. Si prendano ad esempio le considerazioni

svolte in relazione con gli investimenti per la realizzazione degli edifici e

sul loro reale stato effettivo (giudizio impugnato consid. 3.2.5 pag. 13),

oppure quelle relative all'occupazione della ditta V__________ di stabili

risalenti a prima del 1980 (ibidem, pag. 14). Tale modo di procedere

contraddittorio non può essere tutelato e pertanto anche la decisione

incidentale non può che essere annullata. Una volta di nuovo in possesso degli

atti il Tribunale avrà quindi modo di riprendere l'istruttoria e di concedere

nuovamente la possibilità per il CO 1 di proporre prove a sostegno di fatti e

argomentazioni che potrebbero influire sul giudizio finale.

8.

8.1. Accertato che gli

stabili e i manufatti presenti sui fondi espropriati erano da demolire (Abbruchsobjekte),

il Tribunale di espropriazione ha dedotto dall'indennità espropriativa,

calcolata sulla base del valore oggettivo, i costi della demolizione di tali

strutture per l'ammontare di fr. 93'360.-, stimato sulla base del loro volume e

sulla loro qualità costruttiva. Nel suo ricorso, il RI 1 chiede che vengano

riconosciuti i costi concreti da esso sopportati, ovvero fr. 114'147.45, come

da fattura del 24 febbraio 2020 del __________, che produce per la prima volta

in questa sede. Il CO 1 respinge queste argomentazioni e richieste, già solo

per il fatto che in concreto sarebbe il danno soggettivo a determinare

l'indennità espropriativa, per cui in tal caso non vi sarebbe spazio per una

deduzione di tali costi. Rileva inoltre che la fattura, non verificata in

contraddittorio, è stata prodotta tardivamente, quando avrebbe potuto e dovuto

essere trasmessa al Tribunale di prima istanza prima della presentazione delle

conclusioni e dell'emanazione del giudizio.

8.2

Come anche rilevato

nella decisione impugnata, le costruzioni destinate alla demolizione, ovvero le

costruzioni che da un punto di vista tecnico o economico hanno un valore pari a

zero, non concorrono a stabilire il valore del fondo sul quale sorgono. Al

contrario, lo diminuiscono. Il costo della demolizione va quindi posto in

deduzione del valore oggettivo del fondo (Hess/Weibel,

op. cit., n. 103 ad art. 19; DTF 106 Ib 223 consid. 3b; STF 1C_256/2010 del 14

marzo 2010 consid. 2.1.3). Ora, di principio la decisione impugnata può essere

seguita solo nella misura in cui si dovesse calcolare l'indennità espropriativa

sulla base del valore oggettivo e non di quello soggettivo. In quest'ultima

ipotesi, infatti, occorre ragionare e discutere nei termini di un interesse del

proprietario espropriato a mantenere le costruzioni (che peraltro in concreto

hanno fruttato un certo reddito fino al momento dell'espropriazione) e non di

quello di abbatterle. Il quesito non può essere tuttavia risolto ora in questa

sede, ritenuto che, come visto sopra, i giudici di prima istanza dovranno

chinarsi preliminarmente sulla questione principale, ossia a sapere se il

risarcimento del valore soggettivo non sia eventualmente più elevato di quello

oggettivo. Nell'ambito della nuova decisione, occorrerà tenere in

considerazione anche la liquidazione finale delle pretese presentata solo in

questa sede da parte dell'espropriante, sulla quale l'espropriato avrà la

possibilità di esprimersi. Non ci si può comunque esimere dal rilevare che

l'espropriante ha sostenuto fino all'ultimo (cfr. conclusioni dinanzi al

Tribunale di espropriazione del 5 novembre 2020, n. 2 pag. 5) che i costi di

demolizione si sarebbero elevati a oltre fr. 470'000.- quando in realtà gli era

già nota la reale entità dei medesimi di (soli) fr. 114'147.75 di cui alla

fattura di liquidazione finale del 24 febbraio 2020, di cui ora chiede di

tenere conto. Tale comportamento non può che essere disapprovato.

9.

9.1. Il Tribunale

d'espropriazione ha accertato che i fondi PART 2, PART 3 e PART 4 costituivano

dei siti inquinati che non devono essere né sorvegliati né risanati ai sensi

dell'art. 8 cpv. 2 lett. c dell'ordinanza sul risanamento dei siti inquinati

del 26 agosto 1998 (OSiti; RS 814.680) e iscritti a questo titolo nel catasto

dei siti inquinati (oggetto n. 554a31). In effetti, dall'indagine preliminare

svolta (art. 7 OSiti) non è stata rilevata alcuna necessità, per l'attuale

proprietario, di adottare provvedimenti volti ad accertare un pericolo concreto

di effetti nocivi o molesti, a rimuovere sostanze pericolose o a impedire la

loro diffusione (art. 13 e 16 OSiti). Tale fatto non costituiva quindi una

qualità negativa atta a influire sulla stima del valore venale dei fondi, data

anche le loro possibilità di sfruttamento (art. 24 e segg. LPT) quali terreni

posti al di fuori della zona edificabile. Determinati provvedimenti sono invece

stati ritenuti necessari nell'ottica della realizzazione dell'opera

dell'espropriante, ciò che non poteva essere tenuto in considerazione nella

fissazione del risarcimento secondo quanto stabilito dall'art. 12 cpv. 2 Lespr

(cfr. giudizio impugnato, consid. 3.2.4 pag. 11).

9.2

Queste conclusioni sono contestate dal RI 1 che ritiene che la qualifica

di sito inquinato, quand'anche senza necessità di sorveglianza e/o di

risanamento, abbia un sicuro influsso sul valore venale. Nello specifico, il

preventivo dei costi di risanamento ammonta a fr. 2'990'907.-, importo che va

quindi dedotto dall'indennità espropriativa. L'espropriato, dal canto suo,

rigetta queste argomentazioni e sostiene che proprio perché i fondi non

dovevano essere risanati qualora fossero rimasti in sua proprietà e poiché il

risanamento è stato svolto solo per permettere la realizzazione delle opere

alla base dell'esproprio, non possono influire sull'indennità.

9.3

È indubbio, nella

fattispecie, che i fondi PART 2, PART 3 e PART 4 appartenevano alla categoria

di quelli inquinati, ma che non abbisognavano di sorveglianza e di risanamento.

Nessuno lo mette in dubbio. Nella fissazione dell'indennità espropriativa per

questo tipo di oggetti, questo Tribunale non vede il motivo per scostarsi dalla

sua, ancorché scarna, giurisprudenza citata anche dall'espropriante (cfr. STA

50.2009.9

del 13 gennaio 2012 consid. 4). È in effetti chiaro che, in generale,

la presenza di un inquinamento in un terreno ne pregiudica oggettivamente le

sue qualità e influisce, di riflesso, sul prezzo che un compratore accorto

sarebbe stato disposto a versare per il suo acquisto, dunque sul suo valore

stabilito secondo il suo valore oggettivo. Infatti, benché le norme vigenti non

escludano di principio la possibilità di costruire su un sito inquinato,

occorre tener presente che il risanamento potrebbe rendersi necessario a

dipendenza di un progetto di costruzione (art. 3 lett. a OSiti),

rispettivamente potrebbe assurgere ad esigenza imprescindibile qualora la messa

in atto del progetto pregiudicasse la bonifica futura (art. 3 lett. b OSiti).

Così, chi acquista un terreno sapendolo inquinato difficilmente sarà disposto a

corrispondere un prezzo di acquisto pari al valore venale pieno (cfr. anche STF

1C_90/23017 del 7 luglio 2017 consid. 3.2).

9.4

Ferme queste premesse, i Giudici di prima istanza hanno, come visto,

stabilito l'indennità espropriativa da un punto di vista oggettivo, escludendo

che l'espropriato potesse spuntare un maggior indennizzo se calcolato da un

punto di vista soggettivo. Fosse corretto tale modo di procedere, occorre

convenire con l'espropriante che dall'indennità, al pari dei costi di

demolizione degli edifici fatiscenti, andava dedotto anche il minor valore per

il difetto dei fondi PART 2, PART 3 e PART 4 inseriti nel catasto dei siti

inquinati. Tuttavia, il fondamento delle critiche ricorsuali su questo punto

non ha, allo stadio attuale delle cose, ancora alcuna valenza dirimente per il

giudizio. Rimane in effetti tuttora irrisolto il quesito di sapere se in

concreto non possa eventualmente essere accordato un maggiore risarcimento

all'espropriato qualora dovesse avverarsi che l'interesse soggettivo da esso

manifestato nel mantenimento dei fondi espropriati dovesse prevalere in termini

finanziari sull'interesse oggettivo alla loro alienazione secondo quanto stabilito

dal Tribunale di espropriazione e qui confermato. Su tali aspetti sarà quest'ultima

Autorità giudiziaria a doversi esprimere in prima battuta: nell'ipotesi in cui

il danno soggettivo dovesse essere determinante in concreto, è evidente che i

costi di risanamento non potrebbero entrare in gioco nel calcolo

dell'indennità. In caso contrario, occorrerà stabilire l'importo del minor

valore dei fondi inquinati sulla base della determinazione delle spese

necessarie alla rimozione e allo smaltimento del materiale contaminato che

potrebbero essere poste a carico dell'espropriato e tenendo in considerazione

ogni altro elemento che potrebbe concorrere a ciò (per la questione del

risanamento di siti inquinati cfr. in particolare gli art. 32, 32bbis,

32c e 32d della legge sulla protezione dell'ambiente del 7

ottobre 1983; LPAmb; RS 814.01).

9.5

Visto quanto precede,

su questo specifico punto il ricorso del RI 1 deve essere accolto e la

decisione impugnata annullata. Anche qui il Tribunale dovrà esprimersi nuovamente.

10.

10.1. Il Tribunale

d'espropriazione ha riconosciuto all'espropriato fr. 5'600.- per ripetibili,

senza addurre alcuna particolare motivazione e senza alcuna determinazione

sulla nota professionale dettagliata trasmessagli dall'espropriato con le

conclusioni. Anche questo punto è contestato da quest'ultimo, che vi ravvisa

una violazione del suo diritto di essere sentito per carenza di motivazione.

Chiede quindi che le ripetibili vengano stabilite sulla base della nota

professionale di fr. 53'534.27. In via subordinata postula il rinvio della

causa all'istanza inferiore per nuova decisione. Tesi e domande, queste,

rigettate dall'espropriante, che ritiene l'importo accordato a titolo di

ripetibili finanche generoso in considerazione del fatto che l'espropriato ha

inoltrato delle pretese espropriative manifestamente esagerate. Dal canto suo,

il Tribunale di espropriazione, in risposta, puntualizza che secondo

giurisprudenza, nella fissazione delle ripetibili il valore litigioso è stato

relativizzato ed è stato considerato un dispendio di 20 ore a fr. 280 all'ora,

per una pratica ritenuta di media difficoltà.

10.2

Giusta l'art. 73 cpv. 1 Lespr, le spese di procedura di regola sono

interamente a carico dell'ente espropriante, che è tenuto a versare

all'espropriato un'equa indennità per ripetibili. Qualora

le pretese dell'espropriato fossero manifestamente infondate o esagerate,

prosegue il cpv. 2, il Tribunale d'espropriazione può ripartire le spese tra le

parti e negare le ripetibili. Secondo l'art.

49.

cpv. 1 LPAmm, applicabile grazie al rinvio di cui all'art. 70 Lespr, l'indennità

concessa alla controparte è riferita alle spese necessarie causate dalla

controversia. Le parti possono presentare una nota delle loro spese. La norma è

concretizzata dall'art. 10 cpv. 1 del regolamento sulla tariffa per i casi

di patrocinio d'ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili del 19 dicembre 2007 (Regolamento; RL 178.310), che sancisce che le

ripetibili consistono nella partecipazione all'onorario e alle spese sopportate

nell'interesse del cliente. Il termine partecipazione evidenzia il

concetto secondo cui da rifondere sono le spese necessarie causate dalla

controversia. In tale ottica, la parte soccombente deve versare alla parte

vincente soltanto le spese oggettivamente indispensabili alla conveniente

tutela degli interessi che quest'ultima ha fatto valere in giudizio (cfr.

Messaggio n. 6645 del Consiglio di Stato del 23 maggio 2012 concernente la revisione

totale della legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966,

pag. 26), ciò che avviene tassando la nota professionale inoltrata dal legale

della parte vincente, allorquando questa è prodotta, oppure, in assenza di

quest'ultima, stabilendo in conformità alla prassi un'indennità complessiva

(forfettaria), orientata ad una stima grossolana del dispendio lavorativo

necessario per la tutela degli interessi fatti valere. L'art. 11 del

Regolamento stabilisce minimi e massimi delle ripetibili in funzione del valore

della causa. Per contro, in base all'art. 12 in relazione con l'art. 11 cpv. 5

del Regolamento, nelle pratiche il cui valore non è determinato o determinabile,

ovvero laddove fa stato il tempo di lavoro necessario, le ripetibili sono

stabilite applicando la tariffa di fr. 280.- l'ora per l'avvocato e di fr.

120.- l'ora per il praticante, tenuto conto dell'importanza della lite, delle

sue difficoltà, dell'ampiezza del lavoro e del tempo impiegato ed avuto

riguardo dello svolgimento del patrocinio. L'art. 13 cpv. 1 del Regolamento

prevede dal canto suo che nel caso di manifesta sproporzione tra le prestazioni

eseguite e l'onorario dovuto in base alla tariffa e qualora le particolarità

del caso o gli interessi delle parti in causa lo giustifichino, l'autorità

competente può derogare alle precedenti disposizioni.

10.3

In un procedimento di espropriazione formale, al valore litigioso spetta

un peso relativo, dal momento che l'espropriato non si espone, per principio,

al rischio di essere condannato al pagamento delle spese e alla rifusione delle

ripetibili alla controparte, come in un procedimento civile o in un altro

procedimento amministrativo. Fosse determinante il valore litigioso,

l'espropriato verrebbe oltretutto posto in grado - attraverso la formulazione

della sua notifica - di influire praticamente senza rischio sull'ammontare

della tassa di giustizia, ma soprattutto su quello delle ripetibili in suo

favore. Non va nemmeno dimenticato che il Tribunale

di prima istanza non è neppure vincolato dalle conclusioni delle parti nel

fissare l'importo dell'indennità (art. 49 cpv. 1 Lespr), che deve invece

accertare d'ufficio, almeno nella misura in cui concerne il valore venale del diritto espropriato (art. 30 Lespr). Per

determinare l'importo delle ripetibili, il Tribunale d'espropriazione deve

quindi piuttosto riferirsi all'assistenza del patrocinatore effettivamente

prestata a favore del cliente: questa è determinata in particolare dal tempo e

dalla diligenza impiegati, nonché dall'estensione e dalla complessità

della causa (RDAT II-1994 n. 66 con rinvii alla giurisprudenza anteriore ed

alla dottrina).

10.4

Ferme queste premesse, è a ragione che l'espropriato ha contestato il

giudizio su questo punto. In assenza di ogni motivazione da parte dei giudici

di prima istanza e in particolare senza alcun accenno alla nota professionale

inoltrata loro dall'espropriato, la violazione del diritto di essere sentito

nella sua sfaccettatura del diritto ad ottenere una decisione motivata (art. 46

LPAmm), è manifesta. Non è atta a sanarla la scarna e generica motivazione

addotta in questa sede dal Tribunale di espropriazione, che peraltro nemmeno qui

prende partitamente posizione sulla nota professionale dei patrocinatori

dell'espropriato. Anche su questo punto si renderà quindi necessario un nuovo

giudizio debitamente motivato. Questo Tribunale non può tuttavia esimersi dal

ritenere già in questa sede che, a una prima sommaria valutazione, 20 ore

potrebbero effettivamente apparire sottostimate rispetto all'oggettivo

dispendio ordinario richiesto per una simile pratica, di certo non usuale e di

immediata risoluzione. La censura non merita comunque approfondimento, anche

nel rispetto del potere di apprezzamento di cui il Tribunale di espropriazione

gode in tale ambito dato.

11.

11.1. Per tutto quanto

precede, i ricorsi devono essere parzialmente accolti e il giudizio impugnato

annullato, con rinvio degli atti all'istanza inferiore per nuova decisione.

11.2

La tassa di giudizio

è ripartita tra le parti secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Le

ripetibili si ritengono compensate (art. 49 cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

I ricorsi

sono parzialmente accolti. Di conseguenza:

1.1

la decisione

del Tribunale di espropriazione del 28 aprile 2022 (n. 10.2014.11-2) è

annullata;

1.2

la decisione

del Presidente del Tribunale di espropriazione dell'11 aprile 2019 è annullata;

1.3

gli atti sono

ritornati al Tribunale di espropriazione per nuovo giudizio.

2.

La tassa di

giustizia di complessivi fr. 4'000.-, già anticipata dalle parti, rimane a loro

carico nella misura di fr. 2'000.- ciascuno. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

La

presidente La

cancelliera