52.2004.256

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12 giugno 2007Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. CO 1 è

proprietaria del mapp. __________ RF di __________, un fondo inedificato ampio

936 mq di forma rettangolare ed allungata. Il fronte E, lungo ca. 14 m, costeggia

via __________, mentre quello S confina con le part. __________ di RI 1. Quest'ultime

misurano complessivi 3'930 mq, sono contermini ed hanno una conformazione

regolare. Il mapp. __________ si affaccia su via __________, mentre il mapp. __________

direttamente posizionato alle sue spalle è privo di accesso. Tutti e tre i

terreni sono inclusi in zona R3.

B. Con istanza

8 aprile 2004 fondata sugli art. 83 ss. LRPT CO 1 ha chiesto al Perito

distrettuale di Lugano di trasferirle la proprietà della parte occidentale del

mapp. __________ (mq 937.30), offrendo in permuta a RI 1 l'intera part. __________,

che aggiunta alla porzione restante del mapp. __________ ed al contiguo mapp. __________

avrebbe consentito alla vicina di ottenere un fondo perfettamente sagomato

confinante a E con via __________. Per risolvere il problema dell'accesso, la

richiedente ha sollecitato la costituzione di un diritto di passo largo m. 3.50

lungo tutto il confine S delle part. __________, annotando che la permuta

avrebbe favorito l'edificabilità del mapp. __________, pregiudicata dalla sua

odierna forma estremamente allungata.

In sede di risposta RI 1 si è opposta alla

permuta siccome ingiustificata dal profilo dell'interesse pubblico, nociva per

la sua proprietà e priva di un'adeguata controprestazione.

All'udienza di conciliazione tenutasi l'8

giugno 2004 la proprietaria dei mapp. __________ ha ribadito la sua avversione

all'operazione, respingendo pure una soluzione alternativa formalizzata dal

Perito in seguito alle risultanze del sopralluogo.

C. Esaurite le

formalità procedurali, con decisione 21 luglio 2004 il Perito distrettuale di

Lugano ha accolto la domanda di permuta così come proposta dall'istante CO 1,

ponendo a carico di quest'ultima tutte le spese.

Il Perito ha ritenuto in sostanza che

l'operazione avrebbe consentito alla richiedente di rendere effettivamente

edificabile la sua proprietà senza pregiudicare quella della controparte, favorita

dall'acquisizione di un fronte più largo su via __________. Secondo l'autorità

di prime cure, l'operazione sarebbe sorretta dall'interesse pubblico di

utilizzare il terreno edificabile in modo razionale e parsimonioso.

D. Avverso la

predetta decisione RI 1 è insorta mediante ricorso 6 agosto 2004 innanzi al

Tribunale cantonale amministrativo, sollecitandone l'annullamento.

Con dovizia di motivazione la ricorrente ha

contestato fermamente la legittimità della permuta, che sarebbe volta a soddisfare

le esigenze di mera natura privata della vicina e non risponderebbe

all'interesse pubblico di conseguire un uso più razionale del suolo divisato

dalla LRPT. L'operazione, sprovvista di una sufficiente base legale, contraria

al principio della proporzionalità e pregiudizievole per la sua proprietà,

doveva essere tutt'al più eseguita nell'ambito di una ricomposizione particellare

legata alla pianificazione della zona o all'impianto del registro fondiario definitivo.

E. Il Perito

distrettuale di Lugano e CO 1 hanno proposto la reiezione del gravame, contestando

partitamente le tesi dell'insorgente con argomenti e puntualizzazioni che

saranno illustrati, ove occorresse, nei considerandi che seguono.

Considerato, in

diritto

1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo si fonda sui combinati art.

94 LRPT e 60 PAmm.

La legittimazione a ricorrere di RI 1,

proprietaria coinvolta nell'operazione di permuta, è pacificamente data

dall'art. 43 PAmm, grazie al rinvio di cui all'art. 111 LRPT.

Il gravame in oggetto, ampiamente tempestivo

per effetto delle ferie giudiziarie e correttamente formulato (art. 13 e 46

PAmm, applicabili ex art. 111 LRPT), è pertanto ricevibile in ordine e può

essere deciso sulla base degli atti, senza procedere ad accertamenti istruttori

(art. 18 cpv. 1 PAmm).

Considerandi

2.

Giusta

l'art. 83 LRPT, allo scopo di conseguire un uso del suolo più razionale il proprietario

di un fondo può domandare la cessione in permuta di un fondo confinante o di

parte di esso, purché non ne risulti un danno al proprietario di questo.

Esprimendosi sulla portata di questa

disposizione, in passato il Tribunale cantonale amministrativo ha avuto modo di

spiegare più volte che il primo presupposto va inteso in senso lato, ovvero

secondo l'interesse generale volto alla sistemazione agronomica del cantone

attraverso quella fondiaria (RDAT I-1993 n. 55); l'interesse pubblico si

concretizza insomma nel dichiarato obbiettivo di "conseguire un uso del suolo

più razionale". Quanto precede non deve tuttavia indurre a credere che le

permute siano esclusivamente al servizio di interessi agricoli. Dottrina e

giurisprudenza concordano infatti nell'affermare che le norme sulle permute si

applicano anche alle proprietà edificabili, segnatamente allorquando

l'edificazione di un fondo è compromessa dalla sua sagomatura o dal tracciato

sfavorevole dei confini (Scolari, Commentario, n. 1198; STF 10.7.1968 in re F__________).

Altro presupposto fondamentale per

l'ammissibilità della permuta secondo l'art. 83 LRPT è che la parte richiesta

non ne risulti a sua volta danneggiata, dal punto di vista del principio

dell'uso migliore e più razionale del terreno, oltre a dover essere adeguatamente

indennizzata per l'eventuale pregiudizio economico (Borghi, GAT, n. 815). Chi

domanda un fondo in permuta è infatti tenuto ad offrirne un altro possibilmente

della medesima natura, superficie e valore (art. 86 cpv. 1 LRPT). Eventuali

differenze sono conguagliate in denaro (art. 86 cpv. 2 LRPT).

Entrambi i presupposti (ottenimento di un

miglior uso del suolo, assenza di danno a carico della parte richiesta) devono

essere realizzati cumulativamente (RDAT I-1993 n. 55).

3.

Il mapp. __________

di __________ è un terreno di forma rettangolare estremamente allungata (ca.

12.5

x 75 m). Pur avendo una discreta superficie di 936 mq, è quindi

inutilizzabile ai fini di una edificazione residenziale semi-estensiva a tre

piani (R3) come quella prevista dal PR. Le norme vigenti a __________ (NAPR

entrate in vigore il 5 giugno 1985) prevedono infatti una distanza minima dal

confine di m 5 per edifici di lunghezza non superiore a 24 m (art. 23 e 8 cifra

2.

). Sono ammesse deroghe, ma solo con il consenso del vicino e a condizione

che quest'ultimo assicuri il rispetto della distanza tra le costruzioni (art. 8

cifra 2.4), pari alla somma delle rispettive distanze dallo stesso confine

(art. 8 cifra 1). Alla luce delle prese di posizione sin qui assunte dalla

ricorrente, si può ragionevolmente escludere che essa sia d'accordo di

permettere l'erezione di una costruzione sul confine del mapp. __________, che

l'obbligherebbe a mantenere una distanza di 10 m dal manufatto in caso di

edificazione della sua proprietà. A ben guardare, la part. __________ risulta

quindi di fatto del tutto inedificabile; posto che distanze identiche a quelle

vigenti sono previste anche dal diritto autonomo comunale in fase di

formazione, il fondo potrebbe tutt'al più essere utilizzato come posteggio, o

quale base per un trasferimento di indici ex art. 38a LE.

Per ovviare a questo inconveniente la

proprietaria del mapp. __________ ha proposto la permuta oggetto della presente

controversia, in virtù della quale CO 1 acquisirebbe la parte occidentale del

mapp. __________ (mq 937.30) e un diritto di passo carrozzabile al posto della

sua odierna proprietà, che aggiunta alla porzione restante del mapp. __________

ed al contiguo mapp. __________ consentirebbe alla vicina di mantenere un

complesso fondiario di 3'928.70 mq (- 1.30 mq) ben sagomato, ancorché gravato

da una servitù prediale lungo tutto il confine meridionale.

A dispetto di quanto adduce la ricorrente,

appare evidente che la permuta in esame consente un uso più razionale dei fondi

coinvolti e si giustifica pertanto dal profilo dell'interesse pubblico perseguito

dalla LRPT. Essa permette addirittura di trasformare un terreno inedificabile

in un fondo perfettamente idoneo alla costruzione per forma e dimensioni. La

pubblica utilità dell'operazione va ricercata proprio in questo esito, conforme

agli scopi della legge cantonale ed ai precetti dell'ordinamento federale

(LPT), che laddove mira a favorire un'utilizzazione misurata del territorio

tende anche ad evitare lo spreco delle aree edificabili. A torto l'insorgente

sostiene che la permuta deve essere annullata per mancanza di un interesse

appartenente a tutta la collettività. Fosse da intendere in questo senso,

l'interesse pubblico perseguito dalla LRPT non sarebbe mai dato nel contesto di

semplici permute di terreno che per definizione coinvolgono solo due proprietari

di fondi contermini. Ad onor del vero lo scambio di superfici deciso dal Perito

avvantaggia in maniera preponderante - per non dir esclusiva - la parte

richiedente, che ottiene un mappale sfruttabile in modo ottimale al posto della

striscia verde pressoché inservibile di cui dispone attualmente. Questo non

significa tuttavia che l'operazione sia inaccettabile per carenza di pubblica

utilità. Tanto più che dal punto di vista del criterio dell'uso migliore e più

razionale del terreno che qui conta, RI 1 non subisce alcun pregiudizio. I suoi

fondi sono edificabili e resteranno tali anche dopo la permuta, con maggiori

alternative di sfruttamento per rapporto alla situazione precedente. La perdita

di un punto di contatto diretto con la part. __________ di proprietà della sorella,

già edificata in modo razionale, non rientra nel novero dei danni ostanti

all'ammissibilità della permuta giusta l'art. 83 cpv. 1 in fine LRPT. Né si

oppone di certo allo scambio la mancata esecuzione di una ricomposizione particellare

in occasione dell'adozione del PR di __________ o dell'impianto del RFD.

Quanto alle ulteriori censure di principio

sollevate dall'insorgente, basterà ricordare che la compatibilità della LRPT

con le norme del diritto privato federale e la garanzia costituzionale della proprietà

è già stata da tempo accertata dal Tribunale federale (STF 9.2.1966 in re F__________

e 10.7.1968 in re F__________). Le restrizioni del tutto sopportabili (DTF 96 I

134) indotte dal raggruppamento terreni e dalla permuta del diritto pubblico

cantonale si avverano infatti ammissibili se - come nel caso di specie - sono

fondate su una base legale, si giustificano dal profilo della pubblica utilità

e ossequiano il principio di proporzionalità (cfr. pure Scolari, Diritto amministrativo,

parte speciale, n. 777 ss. e rinvii). Sul corretto adempimento di quest'ultimo

postulato in correlazione con gli aspetti pecuniari della controversa

operazione si parlerà nel considerando che segue.

4.

La legge

indica che chi domanda un fondo in permuta è tenuto ad offrirne un altro

possibilmente della medesima natura, superficie e valore (art. 86 cpv. 1 LRPT),

in difetto di cui si operano conguagli in denaro per la differenza (art. 86

cpv. 2 LRPT). Per una corretta applicazione di queste regole - che non pongono

limiti all'ammontare del conguaglio in denaro - bisogna stimare le proprietà

prima della permuta, come avviene in materia di RT per stabilire l'estensione

del diritto alla compensazione reale (cfr. art. 18 e 19 LRPT; Scolari, op.

cit., n. 784).

Nel caso di specie, il Perito ha ritenuto

che la permuta, compreso l'aggravio del diritto di passo su 293.34 mq dei mapp.

__________ e __________, potesse avvenire alla pari, poiché la part. __________

verrebbe spostata a parità di superficie in posizione arretrata priva di

accesso, mentre la proprietà RI 1 si estenderebbe in larghezza aumentando il

proprio fronte stradale da 37 a 50 m. Siffatto ragionamento, che si diparte

dalle contingenze create dalla realizzazione della permuta, non può essere

condiviso. L'autorità di prime cure ha infatti omesso di considerare che il valore

della particella offerta in permuta, proprio per le sue caratteristiche di

sostanziale inedificabilità, è inferiore a quello dell'area richiesta,

appartenente ad un fondo perfettamente costruibile secondo i parametri di PR e

dotato di un comodo accesso su via __________. Ma non solo. Posto che nel

contesto di una permuta è possibile istituire diritti reali limitati necessari

applicando per analogia i principi invalsi in materia di RT (cfr. art. 20

LRPT), il Perito ha inoltre trascurato di vagliare le conseguenze

dell'iscrizione del diritto di passo a carico dei mapp. __________ e __________,

che come ogni servitù è suscettibile di incidere sul valore venale dei fondi

gravati. Nelle condizioni avvallate, la permuta permetterebbe quindi alla richiedente

di conseguire un profitto consistente. Il che non rientra di sicuro negli

intenti della LRPT. A questo Tribunale non sfugge che un'applicazione dell'art.

86.

LRPT secondo le modalità sopra indicate genererebbe effetti diametralmente

opposti, consentendo alla proprietaria dei fondi dedotti in permuta di

procacciarsi un guadagno importante senza particolari sacrifici. Tale conseguenza,

verosimilmente analoga a quella che si otterrebbe nell'ambito di un'operazione

privata perfezionata in via convenzionale, va nondimeno protetta al fine di

evitare che la procedura amministrativa contemplata dalla LRPT diventi

strumento per aggirare l'obbligo della forma contrattuale che governa il

trasferimento della proprietà fondiaria e gli oneri finanziari da esso provocati.

Ne segue che gli atti devono essere

ritornati al Perito affinché stabilisca il conguaglio dovuto alla ricorrente,

sempre che la parte richiedente la permuta sia ancora interessata ad ottenerla

sborsando il dovuto.

5.

Sulla

scorta di quanto precede il ricorso va parzialmente accolto, annullando la decisione

impugnata e rinviando gli atti al Perito per la fissazione del conguaglio.

Questo esito impone di ripartire tra le

parti la tassa di giustizia, dando per compensate le ripetibili (art. 28 e 31

PAmm).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 1 LPT; 18-20, 83 ss. LRPT; 18, 28, 31,

43, 46 e 60 ss. PAmm,

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 21

luglio 2004 del Perito distrettuale di Lugano è annullata;

1.2. gli atti sono

ritornati al Perito distrettuale di Lugano affinché determini il conguaglio

dovuta alla parte richiesta.

2. La tassa di

giustizia di fr. 800.- è posta a carico delle parti in ragione di ½ ciascuna.

Non si assegnano ripetibili.

3.Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto

pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla

sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in

materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

4. Intimazione

patr. da:

terzi implicati

1. CO 1

1 patrocinata da: PA 2

2. CO 2

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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