52.2004.325

licenza edilizia per la ristrutturazione di un edificio, l'insediamento di un autolavaggio e la creazione di un negozio e uffici

3 novembre 2004Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. La

ricorrente RI 1 (__________) è proprietaria di un vecchio stabile a due piani

(part. n. 1485), situato a __________ nella zona amministrativa commerciale

intensiva (AC7) del PR, sul lato SW di via Maestri comacini. L’edificio, che

sino a qualche anno fa ospitava un’autofficina (garage Beretta), sorge in parte

a confine ed in parte a circa m 3.50 dal confine verso il fondo contermine sul

lato SW (part. 1484 RF). La facciata SE, a livello del primo piano, è pure

posta sul confine verso la part. n. 1593 RF, attualmente libera da costruzioni.

Il 12

dicembre 2003 la __________ ha chiesto al municipio il permesso di ristrutturare

l’immobile, insediandovi un autolavaggio meccanico ed un negozio al pianterreno

e degli uffici al primo piano. La relazione tecnica allegata alla domanda di costruzione

prevede la completa ristrutturazione dell’edificio esistente, mantenendo

la soletta di copertura sul pianterreno. L’attuale struttura a falde con

struttura in cemento armato sarà invece completamente sostituita da una soletta

di copertura piana in cemento armato.

Per la

struttura verticale sono invece previste, a complemento dell’esistente, elevazioni

con pilastri e murature in cemento armato; si prevede inoltre la posa di un’isolazione

termica e la formazione di un rivestimento di facciata in mattoni di cotto a facciavista. I costi dell’intervento sono valutati a fr. 1'400'000.- per una volumetria

di 3'395 mc.

Alla

domanda si sono opposti i resistenti CO 1 e CO 2, proprietari del fondo contermine

(part. n. 1484 RF), contestando la conformità di zona dell’autolavaggio e la disattenzione

delle distanze dal confine, rispettivamente dallo stabile d’appartamenti che sorge

sul loro fondo a circa m 2.50 dal confine fra i fondi delle parti.

Raccolto

il preavviso dell’autorità cantonale, il 31 marzo 2004 il municipio ha rilasciato

la licenza richiesta, respingendo l’opposizione dei vicini.

B. Con

giudizio 7 settembre 2004 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento,

accogliendo l’impugnativa contro di esso inoltrata dai vicini opponenti.

Rilevate

alcune carenze della domanda di costruzione, riferite agli accessi

all’autolavaggio ed ai posteggi, il Governo ha in sostanza ritenuto che

l’intervento fosse da configurare alla stregua di una nuova costruzione, che

come tale non poteva essere autorizzata siccome travalicante i limiti degli

interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. Dopo aver ancora osservato che

manca il consenso del proprietario del fondo contermine verso SE (part. n. 1593

RF) all’edificazione a confine, il Consiglio di Stato ha comunque escluso che

l’autolavaggio si ponga in contrasto con la funzione assegnata alla zona di

utilizzazione.

C. Contro il

predetto giudizio la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l’annullamento e postulando il ripristino della

licenza accordatale dal municipio.

Affermata

la sufficienza della domanda di costruzione, l’__________ nega che la ristrutturazione

costituisca una trasformazione sostanziale eccedente i limiti degli interventi

ammissibili sulle costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto.

L’unico momento di contrasto, obietta, sarebbe dato dall’insufficiente distanza

verso il fondo dei resistenti. Esso non verrebbe comunque aggravato dalla

ristrutturazione proposta, che costituirebbe un semplice intervento di

carattere conservativo, che non modifica nemmeno la destinazione. Per quanto concerne

l’edificazione a confine con la part. n. 1593 RF, la ricorrente produce una

dichiarazione di consenso della proprietaria di questo fondo.

D. All’accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

opposta conclusione perviene il municipio, che nega a sua volta che la ristrutturazione

costituisca una trasformazione sostanziale, sottolineando in particolare che

l’art. 9 NAPR permette addirittura di sopraelevare di un piano le costruzioni

esistenti in contrasto con la distanza dal confine.

Gli

opponenti sollecitano invece la conferma del giudizio impugnato, contestando in

dettaglio le tesi dell’insorgente con argomenti che per quanto necessario

saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La

legittimazione attiva dell'insorgente, istante in licenza, è certa (art. 43

PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il

giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione

dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle

fotografie allegate alla domanda di costruzione. La visita in luogo e le altre

prove richieste dalla ricorrente non appaiono dunque atte a procurare a questo

tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

Considerandi

2.

2.1.

Sorgendo per un tratto di circa 10 m lungo il confine verso il fondo dei

resistenti (part. n. 1484 RF) e per la parte restante (circa 23 m) a circa m

3.50

dallo stesso confine, l’edificio che la ricorrente intende ristrutturare

non rispetta la distanza minima dal confine (m 6.00), prescritta dalle NAPR. La

disattenzione è ancor più marcata se si applica il supplemento di distanza

prescritto dall’art. 9 cpv. 2 NAPR per edifici con facciate lunghe più di 30 m

(+ m 0.30 per ogni metro di maggior lunghezza).

Verso lo

stabile d’appartamenti che sorge sul fondo dei resistenti ad una distanza di

circa m 2.50 dal confine, l’edificio della __________, costruito prima

dell’entrata in vigore dell’attuale PR, non rispetta nemmeno la distanza minima

tra edifici, che stando all’art. 9 cpv. 1 NAPR dovrebbe essere di almeno 12.00

Si tratta

quindi di una costruzione esistente in contrasto con il diritto edilizio

entrato in vigore dopo la sua edificazione.

2.2

Giusta l’art. 39 cpv. 1 RLE, edifici e impianti esistenti in contrasto con il

diritto entrato in vigore in epoca successiva alla loro realizzazione possono

essere riparati e mantenuti, esclusi i lavori

trasformazione sostanziali. Trasformazioni più importanti, soggiunge la norma,

possono tuttavia essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non

pregiudica in modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini.

Riallacciandosi alla garanzia costituzionale della proprietà, intesa come

tutela delle situazioni acquisite, la norma permette di mantenere ed entro

certi limiti di modificare la sostanza edilizia esistente in contrasto con il

nuovo diritto. Escluse da tale garanzia sono le trasformazioni che incidono

sulla sostanza edilizia esistente in misura talmente importante da relegare in

secondo piano le finalità conservative.

Per

stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare

considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto

esistente, l’entità dell’intervento e le conseguenze che ne derivano,

soppesando attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto.

Inammissibili sono soprattutto quegli interventi che incidono sull’aspetto

esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone l’identità in misura

significativa o comunque tale da consolidare i momenti di contrasto con il

nuovo diritto (RDAT 1999 II n. 28; 1994 II n. 46, 1992 II n. 39; Adelio Scolari,

Commentario, II. ed., ad art. 70 LALPT n. 516 seg.).

2.3

controversa ristrutturazione non rientra nei limiti di un intervento di manutenzione

o di riparazione. Nemmeno la ricorrente lo pretende. Essa non rientra tuttavia

nemmeno nei limiti di una trasformazione più importante, ma non ancora sostanziale,

che l’art. 39 RLE permette di autorizzare se il contrasto non pregiudica in

modo apprezzabile l’interesse pubblico o quello dei vicini. La ristrutturazione

può essere configurata soltanto come una trasformazione sostanziale, vietata

dall’art. 39 RLE. I lavori previsti incidono infatti in modo radicale sulla

sostanza edilizia esistente. Dell’attuale costruzione verrebbe conservata

soltanto la struttura portante, costituita da una serie di pilastri e dalla soletta

che copre il pianterreno. Il tetto a due falde in leggera pendenza verrebbe

integralmente rimosso e sostituito da una soletta in cemento armato. Le

facciate verrebbero demolite e rimpiazzate da nuovi muri perimetrali, costruiti

con nuovi materiali e dotati di nuove aperture. La facciata NE verrebbe

arretrata di circa 4 m rispetto a quella esistente. L’espressione

architettonica della costruzione ristrutturata non avrebbe praticamente più

nulla in comune con l’attuale edificio. Con ogni evidenza, l’investimento

previsto (1.4 mio di fr.) è di gran lunga superiore al valore ancora reperibile

della costruzione esistente, costituita in buona parte da una costruzione

leggera (eternit ?),addossata ad una struttura più massiccia

(pianterreno e blocco rivolto verso via Maestri comacini), di minori

dimensioni, che verrebbe comunque ampiamente rimaneggiata. Considerata la netta

prevalenza della parte nuova su quella esistente, l'intervento in contestazione

va pertanto configurato come una costruzione sostanzialmente nuova, realizzata

sul sedime dell’attuale edificio, di cui verrebbe conservata soltanto parte

della struttura portante.

Invano

sostiene la __________ che l'intervento non aggraverà i momenti di contrasto

con il diritto vigente, che anzi verrebbero attenuati, grazie alla riduzione

della volumetria. A prescindere dal fatto che la volumetria verrebbe ridotta

sul lato opposto a quello di cui qui si discute, la circostanza non permette

comunque di ignorare che la parte innovativa dell'intervento prevale su quella

conservativa al punto da far apparire quest'ultima come un semplice espediente,

volto a consolidare e perpetuare il contrasto con l'ordinamento sulle distanze.

A torto

sostengono inoltre il municipio e la ricorrente che l’intervento sarebbe conforme

al diritto, siccome di portata inferiore alla sopraelevazione di un piano, che

l’art. 9 cpv. 2.4 NAPR permette di autorizzare nel caso di edifici costruiti

prima dell’entrata in vigore del PR ad una distanza dal confine inferiore a

quella prescritta dalle NAPR. La norma alla quale l'autorità comunale e la

ricorrente si richiamano consente di autorizzare sopraelevazioni di un piano

soltanto in deroga alla distanza dal confine. Non permette anche di autorizzare

sopraelevazioni di immobili, che - come quello in esame - oltre alla distanza

dal confine non rispettano quella tra edifici. La deroga è circoscritta alla

distanza dal confine. Non si estende alle distanze tra edifici.

Già per

questo motivo, impregiudicate le questioni relative alla conformità di zona

dell'autolavaggio, agli accessi ed ai posteggi, il giudizio governativo

impugnato va di conseguenza confermato.

3.

Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va quindi respinto.

La tassa

di giustizia, ragguagliata al lavoro occasionato dall’impugnativa ed ai valori

in discussione, è posta a carico della ricorrente secondo soccombenza, ritenuto

che il comune ne va esente, siccome comparso in lite per motivi derivanti dalla

sua funzione. Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi criteri, sono

invece suddivise fra il comune e la ricorrente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 39 RLE; 36 bis NAPR di __________;

3, 18, 28, 31;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2.La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è a carico della ricorrente.

3.Le ripetibili di fr. 2'500.- sono suddivise in parti uguali fra la

ricorrente ed il comune.

4. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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