52.2005.129

autorizzazzione per la costruzione di una casa e di una strada d'accesso

25 ottobre 2005Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

I ricorrenti contestano anzitutto la licenza

relativa alla strada d'accesso, rilevando che disattende chiaramente la

distanza minima di m 3.00 prescritta dall'art. 10 cpv. 9 NAPR, poiché il ciglio

della strada verrebbe a distare a circa m 2.10 dal pilastro del portico situato

nell'angolo sudovest dello stabile che sorge sulla part. 1276. Non potendosi

realizzare la strada d'accesso, il fondo della resistente non sarebbe adeguatamente

urbanizzato.

La licenza per la costruzione della casa d'appartamenti

sarebbe comunque lesiva del diritto, poiché i fondi coinvolti nel trasferimento

di indici non sarebbero abbastanza vicini a quello dedotto in edificazione. La

superficie della strada in coattiva non sarebbe inoltre sfruttabile a fini

edilizi, poiché l'opera viaria è aperta al pubblico transito.

E. All'accoglimento

del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio, che non

formulano particolari osservazioni.

Ad identica conclusione perviene la

beneficiaria delle licenze, contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti

con argomenti che per quanto necessario saranno discussi qui appresso.

F. Delle

risultanze del sopralluogo esperito e delle conclusioni inoltrate dalle parti

si dirà per quanto necessario nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data

dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, già opponenti e

proprietari di fondi vicini, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è

dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base

degli atti, integrati dalle risultanze del sopralluogo esperito.

2. Accesso

2.1. L'art. 60 NAPR di P__________ regola la

costruzione di strade private di accesso ad uno o più fondi (cpv. 1),

dichiarando applicabili le distanze stabilite nell'art. 10 cpv. 9 NAPR

(cpv. 2) ed imponendo una larghezza minima di 3.50 m per le strade private di

lottizzazione (cpv. 4).

Le NAPR non definiscono il concetto di strade

private di lottizzazione. In particolare, non stabiliscono le caratteristiche

che le contraddistinguono dalle altre strade private. Si può comunque ammettere

che siano da considerare strade private di lottizzazione soltanto le opere

viarie destinate all'urbanizzazione di lotti di terreno derivanti dal

frazionamento di fondi, di regola non edificati, che per le loro dimensioni

consentono l'insediamento di un numero di unità abitative tale da rendere

necessaria l'adozione del calibro minimo prescritto dall'art. 60 cpv. 4 NAPR al

fine di smaltire il traffico ingenerato. Sono quindi da considerare tali soprattutto

le opere viarie che adempiono funzioni di urbanizzazione analoghe a quelle di

una strada pubblica.

Non tutte le strade private previste nell'ambito

del frazionamento di fondi sono di conseguenza strade di lottizzazione. In

mancanza di normative più precise, spetta al municipio interpretare il concetto

relativamente indeterminato, qui in esame, operando le dovute distinzioni in

base alla situazione concreta dei fondi e delle relative possibilità edificatorie.

2.2. Nel caso concreto, la resistente

intende costruire una strada larga almeno 3.00 m e lunga circa 30 lungo il confine

sud della part. 1276 allo scopo di collegare il suo fondo ad una strada in

proprietà coattiva che sbocca successivamente su via Ligaino.

Il municipio ed il Consiglio di Stato hanno

ritenuto che l'opera viaria non si configurasse come una strada privata di

lottizzazione e non soggiacesse pertanto al calibro minimo di m 3.50, prescritto

dall'art. 60 NAPR. La tesi, fondata sull'interpretazione del concetto di strade

di lottizzazione, contenuto in una disposizione del diritto comunale autonomo,

merita di essere condivisa.

Anche se l'opera in contestazione può essere

ricondotta al frazionamento della part. 1276 nelle attuali part. 1276, 1372,

1373 e 1374, operato nel 1985, negandole la qualità di strada privata di

lottizzazione il municipio non ha abusato della latitudine di giudizio che l'art.

60 NAPR gli riserva ai fini della distinzione di questa categoria di opere

viarie dalle strade private. Tenuto conto che la strada, oltre ai tre

appartamenti della casa prevista sul fondo della resistente, potrà semmai

servire ancora soltanto un paio di unità abitative che potrebbero in futuro

essere edificate sulla part. 1372, la qualifica di strada privata attribuitale

dal municipio appare senz'altro sostenibile. A maggior ragione se si considera

che il successivo tratto della strada che sbocca su via Ligaino è largo appena

m 2.90.

Per quanto riguarda la distanza della strada

dallo stabile d'appartamenti che sorge sulla part. 1276, determinante è il

pilastro che forma l'angolo sud-ovest della costruzione. Il balcone che sporge

al primo piano sovrastante per meno di m 1.10 e per meno di un terzo della

lunghezza della facciata non è invece di rilievo (art. 41 cpv. 1 RLE). Il

pilastro in questione non figura sul piano catastale allegato alla domanda.

Esso si situa comunque nel punto in cui si intersecano le linee che prolungano

le facciate sud ed ovest. Stando alle risultanze del sopralluogo, esso si situa

a m 5.60 dal confine del fondo antistante (part. 1374). La strada in

contestazione, larga 3.00 m, disterebbe dunque soltanto m 2.60 dal pilastro.

Il difetto non è comunque tale da

giustificare l'annullamento della licenza. Per renderla conforme basta in

effetti subordinarla alla condizione che il ciglio della strada si situi alla

distanza di 3.00 m dal

pilastro. Anche se davanti al pilastro la larghezza della strada si riduce a m

2.60, l'accesso al fondo dedotto in edificazione sarebbe ad ogni modo da

considerare sufficiente.

Entro questi limiti, il ricorso va comunque

parzialmente accolto.

3. Trasferimento

di indici

3.1. Giusta l'art. 38a cpv. 1 LE, quantità

edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini

Considerandi

appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente

se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono

compromessi l'uso razionale del territorio e un'edificazione armoniosa.

La norma è stata introdotta nella legge con

emendamento del 6 febbraio 1995 (BU 1995, 158) al precipuo scopo di facilitare

il cosiddetto trasferimento di indici, che la prassi aveva da tempo ritenuto

possibile, anche in assenza di una base legale, tra fondi confinanti, ubicati

nella stessa zona e soggetti alle stesse prescrizioni d'utilizzazione (DTF 101

Ia 291, 109 Ia 190; RDAT 1991 II 85 n. 38; Adelio Scolari, Commentario, II.

ed., ad art. 38a LE, n. 1149). Essa tende a favorire l'utilizzazione delle

quantità edificatorie disponibili nelle singole zone, permettendo, a determinate

condizioni, di trasferire eccedenze di superficie utile lorda (SUL) o di

superficie edificata (SE) su fondi che non sono direttamente confinanti.

Siffatta intenzione emerge chiaramente dal rapporto della commissione speciale

per la pianificazione del territorio del 10 gennaio 1995 (cfr. verbali del Gran

Consiglio, sess. ord. aut. 1994, vol. 3, pag. 2386).

In merito al

requisito della connessione funzionale tra i fondi implicati nel trasferimento

di quantità edificatorie, va rilevato che, secondo il tenore letterale della

norma, due fondi possono essere considerati connessi funzionalmente

soltanto quando l'uno serve all'altro per adempiere una determinata funzione.

Funzione, che non può evidentemente ridursi a quella del semplice trasferimento

di quantità edificatorie. Ammettere il trasferimento di indici soltanto nel

caso in cui un fondo serve alla funzionalità dell'altro significherebbe

tuttavia limitare il campo d'applicazione di quest'istituto a quei pochi casi

in cui il fondo che assume a suo carico quantità edificatorie torna utile anche

per altri scopi al fondo edificato in eccesso. Una simile interpretazione

restrittiva del requisito in esame porterebbe ad escludere il trasferimento di

indici tra fondi contermini in tutti i casi in cui il fondo che serve da sfogo

non assolve alcuna particolare funzione per il fondo di provenienza delle

quantità edificatorie da trasferire. Ponendosi in manifesto contrasto con gli

scopi dell'art. 38a LE, siffatta conclusione non risponde certamente alle

intenzioni del legislatore. Appare quindi lecito, anzi doveroso, scostarsi dal

tenore letterale della norma e considerare il requisito della connessione funzionale

alla stregua di una condizione volta semplicemente a sottolineare il

presupposto della vicinanza tra i fondi che partecipano al trasferimento di

indici. Connessi funzionalmente sono da considerare quei fondi che,

oltre ad essere assoggettati al medesimo regime edilizio, si trovano abbastanza

vicini da poter essere presi in considerazione dal profilo di una distribuzione

uniforme delle quantità edificatorie realizzate all'interno di un determinato

comparto territoriale. In tal senso si esprime, tutto sommato, il rapporto

della succitata commissione speciale per la pianificazione del territorio (STA

3.11.03

in re M__________; Felix Huber , Die Ausnützungsziffer, Zürcher

Schriften zum öffentlichen Recht, 1986, 86 seg.).

3.2

Giusta l'art. 38 cpv. 2 LE, la

superficie edificabile è la superficie non ancora sfruttata dei fondi o di

parti di fondi nella zona edificabile oggetto della domanda di costruzione.

Nella superficie edificabile non vengono fra l'altro considerate le superfici

viarie aperte al pubblico transito.

Il concetto di superficie viaria aperta al

pubblico transito e quindi esclusa dal computo della superficie edificabile è

più restrittivo di quello di strada aperta al pubblico, posto a

fondamento dell'art. 1 LCStr (DTF 1.10.86 e STA 29.11.85 in re L__________; S__________,

op. cit., ad art. 25 LE, n. 1024; ad art. 38 LE n. 1133). Determinante non è tanto

la situazione dell'opera viaria dal profilo del diritto privato, quanto

piuttosto la sua funzione dal profilo del diritto pianificatorio (H__________,

op. cit., pag. 76). Non conteggiabili come superfici edificabili sono in linea

di massima soltanto le superfici delle strade private, che per la loro situazione

concreta esplicano una funzione sostanzialmente analoga a quella che verrebbe

assolta da un'opera pubblica di urbanizzazione. Sono quindi escluse dal computo

della superficie edificabile le superfici delle strade che servono un numero importante

di fondi, sono accessibili senza alcuna restrizione ad una cerchia vasta ed indeterminata

di persone e vengono prese in considerazione dal piano delle zone o dal piano

viario analogamente alle strade di servizio. Sono invece conteggiabili nella

superficie edificabile le strade che servono come semplice accesso, come quelle

interne di un fondo che servono uno o più edifici d'abitazione. (STA

3.3.1997

in re H__________). La giurisprudenza degli altri cantoni conferma

questo indirizzo (BEZ 2003 n. 46, LVGE 1998 II 17; RB 1995 n. 83; MBV 1971,

pag. 80).

3.3

In concreto, il fondo della resistente

ha una superficie edificabile di 580 mq. La superficie utile lorda (SUL),

realizzabile in base all'indice di 0.7 applicabile alla zona, ammonta dunque a

406.

mq. Il progetto in discussione prevede di realizzare una SUL di 482.80 mq.

Per coprire la differenza (76.8 mq), la resistente intende utilizzare:

- 40.85 mq di SUL ancora disponibile sulla part. 1276 di pertinenza della

PPP, di cui è proprietaria su quel fondo;

- 16.27 mq di SUL ricavabile dalla quota della strada in coattiva

(part. 1277) di pertinenza del fondo dedotto in edificazione;

- 21.00 mq di SUL messa a disposizione dalla part. 1353.

La part. 1276 confina con il fondo della

resistente ed appartiene alla stessa zona. È inoltre utilizzata per realizzare

la strada d'accesso, di cui si è detto sopra. Il trasferimento di indici da

questo fondo è quindi senz'altro ammissibile. La resistente ha peraltro dimostrato

di poterne disporre a favore della sua quota di comproprietà.

Ammissibile è pure l'utilizzazione della

parte di superficie della strada in coattiva di pertinenza del fondo dedotto in

edificazione. La strada, a fondo cieco e non censita come opera viaria dal

piano del traffico, serve infatti soltanto una decina di unità abitative. Anche

se non è gravata da particolari limitazioni della circolazione, si configura pertanto

come un'opera viaria parificabile ad una strada interna ad un fondo, poiché, di

fatto, rimane a disposizione di un numero ristretto di utenti. L'eventualità

che possa servire ad un'ulteriore mezza dozzina di appartamenti in caso di

edificazione dei due fondi (part. 1372 e 1374) ancora liberi da costruzioni, non

permette di giungere a diversa conclusione.

Computabili sono infine anche gli ultimi 21

mq di SUL messi a disposizione dai proprietari della part. 1353, distante circa

26.

m dal fondo della

resistente. È ben vero che, di regola, il trasferimento di quantità

edificatorie tra i fondi è escluso quando, come nel caso concreto, i fondi

coinvolti sono separati da un fondo di terzi edificabile autonomamente (STA

cit. in re M__________; H__________, op. cit., 88 e rimandi). Il fondo cedente

confina tuttavia anche con la strada in coattiva e con la part. 1276, di cui la

resistente è comproprietaria, che a loro volta confinano con il fondo dedotto

in edificazione. Da questo profilo, considerato altresì che la distanza tra i

fondi interessati dall'operazione non è di particolare rilievo, il trasferimento

va dunque ammesso. In assenza di un'esplicita disposizione che lo vieti, il

trasferimento a cascata di indici fra i fondi può essere escluso soltanto se

disattende le condizioni generali dell'art. 38a LE. Ipotesi questa che in

concreto non si verifica. Esigere che la superficie messa a disposizione venga

dapprima ceduta alla PPP della resistente per essere successivamente riceduta

al fondo da edificare costituirebbe peraltro un eccesso di formalismo.

4.

In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque

parzialmente accolto, riformando il giudizio governativo nel senso che la

licenza edilizia per la strada d'accesso è subordinata alla condizione che il

ciglio rispetti una distanza di 3.00 m dal pilastro sudovest dello stabile esistente sulla part. n. 1276.

La tassa di giustizia è suddivisa fra le

parti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. Le ripetibili sono

poste a carico degli insorgenti nella misura in cui non sono compensate.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38, 38a LE; 10, 60 NAPR di L__________;

3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza, la decisione 15 marzo 2005 del

Consiglio di Stato (n. 1200) è annullata e riformata nel senso che:

1.1. la licenza edilizia 23 dicembre 2004 è

subordinata alla condizione che il ciglio della strada d'accesso sulla part. n.

1276 RF P__________ rispetti la distanza di 3.00 m dal pilastro nell'angolo sudovest

dello stabile esistente;

1.2. la licenza edilizia 17 novembre 2004 è

confermata.

2.La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è a carico dei ricorrenti nella

misura di fr. 1'500.- e della resistente per la differenza.

3. I

ricorrenti rifonderanno fr. 2'000.- alla resistente a titolo di ripetibili di

entrambe le istanze.

4. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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