costruzione di un complesso immobiliare

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

52.2005.161

Data decisione, Autorità:

24.08.2005, TRAM

Titolo:

costruzione di un complesso immobiliare

ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI

art. 4 cpv. 2 LE

art. 40 cpv. 1 LE

art. 41 LE

art. 11 cpv. 1 RLE

art. 41 RLE

Incarto n.

52.2005.161

Lugano

24 agosto

2005

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 9 maggio 2005 di

RI 1

patrocinata da: avv. PA 1, ,

contro

la decisione 19 aprile 2005 del Consiglio di Stato

(n. 1853) che annulla la licenza edilizia 9 settembre 2004 rilasciata all'insorgente

dal municipio di CO 2 per la costruzione di un complesso immobiliare di 33

appartamenti in località __________ (part. 767, 768, 1428 e 1429 RF);

viste le risposte:

- 19 maggio 2005 del

Dipartimento del territorio;

- 24 maggio 2005 del

Consiglio di Stato;

- 31 maggio 2005 di CO 1;

- 28 luglio 2005 del

municipio di CO 2;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. Il

1° marzo 2004 la ditta RI 1 ha chiesto al municipio di CO 2 il permesso di

costruire un complesso immobiliare di 33 appartamenti su un terreno in pendio

(part. 767, 768, 1428 e 1429 RF), situato a valle di via Fesciàn (zona

residenziale R). Il complesso, stando al progetto, risulterebbe strutturato in

due blocchi (A e B), disposti a gradoni e collegati fra loro da un'autorimessa

coperta parzialmente interrata. L'accesso veicolare a quest'ultima è previsto

attraverso una rampa, parzialmente costruita alcuni anni fa, ma non ancora

terminata; manufatto, che, partendo dalla predetta strada comunale, scende

lungo il ruscello che delimita il lato nord del terreno.

Alla domanda si

sono opposti CO 1, proprietari del fondo (part. 688) situato oltre il ruscello,

che hanno contestato il progetto tanto dal profilo della sufficienza dei piani,

quanto dal profilo delle distanze dal corso d'acqua, delle altezze e degli indici.

Raccolto il

preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 9 settembre 2004 il

municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione dei

vicini.

B. Con

giudizio 19 aprile 2005 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento, accogliendo

l'impugnativa contro di esso inoltrata dagli opponenti.

Dal profilo formale, il Governo ha anzitutto

ritenuto che i piani allegati alla domanda fossero carenti ed in parte

incongruenti con le sezioni del terreno allestite dal geometra. Già per questo

motivo il ricorso avrebbe dovuto essere accolto.

Nel merito, esso ha invece ritenuto che la

rampa d'accesso all'autorimessa non rispettasse la distanza minima dai corsi d'acqua

(m 6.00) prescritta dalle NAPR in quanto sorretta da un muro edificato ad

appena 5.00 m dal ruscello. Lesiva del diritto sarebbe pure l'altezza dei due

blocchi, che supererebbe quella massima ammissibile, dovendosi conteggiare

anche l'ingombro verticale costituito dalle opere poste sul tetto. Difformi,

seppur di poco, sarebbero infine anche l'indice d'occupazione (i.o.) e quello

di sfruttamento (i.s.). Ulteriori censure sollevate dagli opponenti sono state

disattese.

C. Contro il

predetto giudizio, la ditta soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della licenza

rilasciatale dal municipio.

L'insorgente nega anzitutto che i piani

siano carenti. Prova ne sarebbe che il municipio ed il Consiglio di Stato hanno

potuto verificare senza difficoltà l'altezza degli edifici dei due blocchi. Ad

eventuali manchevolezze dei piani si sarebbe peraltro potuto ovviare esigendone

il completamento.

La rampa d'accesso all'autorimessa,

prosegue, è stata autorizzata in precedenza e parzialmente realizzata. Non

potrebbe dunque essere rimessa in discussione. Il fatto che verrebbe utilizzata

da un numero di utenti maggiore di quello previsto in occasione del rilascio

del permesso originario non giustificherebbe il diniego della licenza.

Conforme al diritto sarebbe pure l'altezza

degli edifici. Contrariamente a quanto assunto dal Consiglio di Stato, l'altezza

del gradone superiore (blocco A) non andrebbe infatti misurata a partire dal

sottostante livello del terreno, ma dalla soletta di copertura dell'autorimessa,

la cui altezza è già compresa in quella del gradone inferiore (blocco B). L'altezza

dei manufatti previsti sul tetto, parificabili a corpi tecnici, non andrebbe

invece aggiunta a quella degli edifici su cui insistono.

Il sorpasso degli indici, conclude l'insorgente,

sarebbe minimo. Rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza e

potrebbe comunque essere facilmente corretto subordinando la licenza ad

opportune clausole accessorie.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che ne postula il rigetto senza

formulare particolari osservazioni.

Il municipio si conferma invece nelle

osservazioni presentate in prima istanza.

A favore del diniego della licenza si

pronunciano infine gli opponenti, che, riproposte in questa sede anche alcune

delle eccezioni sollevate senza successo in prima istanza, contestano in modo

estremamente dettagliato le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto

necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione

attiva dell'insorgente, istante in licenza, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso,

tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Il sopralluogo chiesto dall'insorgente

per constatare la situazione delle opere in parte già realizzate, che

servirebbero per accedere all'autorimessa, non appare atto a procurare a questo

tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. Se l'istanza

inferiore ha accertato la fattispecie in modo incompleto, questo tribunale può

peraltro annullare la decisione impugnata e rinviarle la causa per nuovo giudizio

(art. 65 cpv. 2 PAmm).

2.Abilitazione dell'architetto progettista

2.1. A norma dell'art. 4 cpv. 2 LE, i

progetti e i documenti annessi devono essere elaborati e firmati dal un

architetto o da un ingegnere, a seconda della natura dell'opera, entrambi iscritti

all'albo OTIA.

2.2. La progettista, arch. Isabelle

Aichinger, risulta iscritta all'albo OTIA nel gruppo professionale architettura

con titolo di 1° livello (REG A; cfr. www.otia.ch/otia/store/albo_310.305.pdf).

Cadono quindi nel vuoto le obiezioni sollevate in proposito dai resistenti.

3.Sufficienza dei piani

3.1. I piani devono fornire tutte le

indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione

delle opere oggetto della domanda (art. 11 cpv. 1 RLE). La norma intende assicurare

un accertamento corretto dei fatti rilevanti in modo da consentire all'autorità

ed a tutti gli interessati di verificare compiutamente la conformità dell'opera

prevista con il diritto materiale concretamente applicabile (Adelio Scolari,

Commentario, IIa ed., ad art. 4 LE n. 732 e rimandi). In ossequio al principio di

proporzionalità, insufficienze di lieve momento della documentazione prodotta

con la domanda di costruzione possono comunque essere sanate nel corso della

procedura mediante completamento.

3.2. Nel caso concreto, i piani prodotti

dall'insorgente sono relativamente completi. Manca invero la sezione n. 2 della

part. 768, allestita dall'ing. __________ e ripetutamente richiesta dai resistenti,

che avrebbe verosimilmente permesso di valutare meglio la pendenza del terreno immediatamente

antistante alla facciata nord, ma, nel complesso, la documentazione allegata

alla domanda di costruzione consente comunque di trarre conclusioni affidabili

circa la conformità del progetto con le norme di diritto materiale applicabili

al caso.

Le ulteriori obiezioni sollevate dai

resistenti con riferimento alla sufficienza dei piani possono rimanere

indecise, poiché il ricorso non può comunque essere accolto per i motivi che

seguono.

4.Distanza della rampa dal corso d'acqua

4.1. Giusta l'art. 10 cpv. 1 NAPR, la

distanza minima delle nuove costruzioni dal filo esterno degli argini o della

riva naturale dei corsi d'acqua non corretti è di m 6.00. La norma non prevede

la possibilità di concedere deroghe.

4.2. Il controverso progetto prevede in

concreto di realizzare l'accesso veicolare all'autorimessa sotterranea,

portando a termine la costruzione della rampa, sorretta da un muro distante da

3 a

5 m dal ruscello, di cui si è detto in narrativa, che il municipio avrebbe

autorizzato alcuni anni or sono nel quadro di licenze concesse e

successivamente rinnovate per la costruzione di case d'abitazione sulla part.

768. Su questo punto, l'istruttoria esperita dal Consiglio di Stato è carente,

poiché i piani e le licenze acquisite agli atti non contemplano i manufatti che

sono stati sinora effettivamente realizzati almeno allo stato grezzo e che

risultano riportati dalla mappa ufficiale.

Non mette tuttavia conto di rinviare gli

atti all'istanza inferiore affinché proceda agli accertamenti mancanti, poiché,

come detto, il ricorso deve in ogni caso essere respinto.

5. Altezze

5.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza

di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo

superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Determinanti sono quindi

gli ingombri verticali compresi tra i due punti di misurazione indicati dalla

legge. Per principio, il punto superiore di misurazione (filo del cornicione di

gronda o parapetto) si situa in corrispondenza del perimetro esterno delle

costruzioni (facciate); riferimento, quest'ultimo, al quale viene fatto capo

anche per misurare le distanze.

Per edifici contigui, soggiunge l'art.

40 cpv. 2 LE, l'altezza è misurata per ogni singolo edificio. Questa

prescrizione si limita a sottolineare che tutte le componenti di un edificio

strutturato in singoli corpi contigui, disposti orizzontalmente sul terreno,

sono tenute a rispettare i limiti d'altezza. Analogamente, dispone ancora

la stessa norma, si procede per costruzioni in pendio, articolate sulla

verticale, a condizione che si verifichi tra corpi situati a quote diverse una

rientranza di almeno 12 m. Questa singolare disposizione è stata concepita

soprattutto in funzione dell'esigenza di limitare la costruzione di edifici a

gradoni su terreni in pendio. Essa mira essenzialmente ad impedire uno

sfruttamento inadeguato delle possibilità edificatorie date dalla configurazione

del suolo, limitando lo sviluppo verticale di queste costruzioni attraverso l'imposizione

di un particolare criterio di misurazione dell'altezza, che cumula le altezze

dei singoli corpi previsti senza rispettare un arretramento fra loro di almeno

12 m (STA 28.10.03 in re H.).

L'altezza dei singoli gradoni va misurata

conformemente all'art. 40 cpv. 1 LE, ovvero a partire dal livello del terreno

sistemato su cui insiste la facciata sino al punto più alto del filo superiore

del cornicione di gronda o del parapetto. Per la facciata rivolta verso valle

del gradone più basso e per le facciate laterali torna applicabile la facilitazione

prevista dall'art. 41 LE, che permette di sistemare il terreno con terrapieni

non computabili sull'altezza nella misura in cui non sono più alti di m 1.50 ad

una distanza di 3.00 m dal piede della facciata. Per le facciate orientate

verso valle dei gradoni superiori fa invece stato il livello del terreno sistemato

ai piedi degli spigoli laterali.

Contrariamente a quanto sostiene la

ricorrente, l'altezza di questi gradoni non è misurata a partire dalla soletta

di copertura del gradone sottostante. Lo esclude chiaramente il testo dell'art.

40 cpv. 1 LE, che impone di misurare l'altezza a partire dal terreno sistemato.

Accreditando la tesi della ricorrente, questi gradoni, in corrispondenza degli

spigoli, presenterebbero altrimenti due altezze diverse: una (H1) per la

facciata laterale, misurata a partire dal terreno sistemato su quel versante ed

un'altra (H2) per la facciata a valle, misurata invece a partire dalla soletta

di copertura del gradone sottostante. Dal fatto che l'altezza della parte di facciata

coperta dal gradone sottostante sia già stata computata nel quadro della

determinazione dell'altezza di questo corpo edilizio non discende affatto che

non se ne debba tener conto nell'ambito della misurazione dell'altezza del

gradone sovrastante.

H1 H2

5.2. Giusta l'art. 12 cpv. 1 NAPR, l'altezza

massima delle nuove costruzioni è di m 8.00. Quando la pendenza media del

terreno supera il 30%, soggiunge la norma (cpv. 2), l'altezza massima delle

nuove costruzioni è di m 10.00. Determinante, ai fini della concessione dell'abbuono,

è la pendenza della porzione di terreno compresa tra la facciata a monte e la

facciata a valle (STA 23.12.94 in re B.). Per facciata va considerato il limite

esterno della superficie edificata, ovvero dell'ingombro. Se la facciata a

valle è dotata di balconi larghi più di m 1.10 o lunghi più di un terzo del suo

sviluppo fa pertanto stato il filo esterno di questi manufatti (art. 41 cpv. 1

RLE).

5.3. Il controverso complesso immobiliare si

configura come una costruzione a due gradoni. Quello a monte (blocco A) è strutturato

su tre piani abitabili ed un quarto seminterrato adibito ad autorimessa. Quello

a valle (blocco B) è invece disposto su due livelli, entrambi abitabili e comprende

anche la parte di autorimessa che sporge oltre la facciata a valle del gradone

superiore.

blocco

B blocco A

m 16.50

terreno naturale

5.3.1. La facciata ovest del blocco B,

misurata in base alla sezione trasversale (piano 10) a partire dal terreno

sistemato mediante formazione di un terrapieno sino al filo superiore della soletta

di copertura dell'edificio, è alta al massimo m 5.63. Il terrapieno, a 3.00 m dal piede della facciata, è alto m 3.50.

L'altezza del blocco B, determinata conformemente agli art. 40 e 41 LE, è

quindi di m 7.63. Rispetta dunque l'altezza massima (m 8.00) prescritta dall'art.

12 cpv. 1 NAPR.

Contrariamente a quanto ritiene il Consiglio

di Stato, l'altezza dei tre corpi in vetro di m 3.20 x 5.22, alti m 2.20, posti

a copertura dei tre ingressi sul tetto del blocco B , non va aggiunta a quella

dell'edificio sottostante. I manufatti possono in effetti essere assimilati a

corpi tecnici rientranti negli ingombri usuali esclusi per prassi dal computo

dell'altezza degli edifici (Scolari, op. cit., ad art. 40/41 LE n. 1235).

Se l'altezza di questa facciata, in

corrispondenza dell'angolo con la facciata nord, sia superata, come sostengono

Fatti

i resistenti in base al piano 13, è questione che può rimanere indecisa.

5.3.2. L'altezza del blocco A,

misurata a partire dal terreno sistemato a lato della facciata sud sino al filo

superiore della soletta di copertura, prescindendo dai tre corpi previsti sul

tetto, è di 10.00 m. Misurata, come prescrive l'art. 40 cpv. 1 LE, sino al filo

superiore del parapetto previsto in posizione arretrata di alcuni metri dalla

facciata ovest, risulta invece di 11.00 m. Supera quindi abbondantemente l'altezza

massima che può essere autorizzata grazie all'abbuono fissato dall'art. 12 cpv.

2 NAPR. Il sorpasso è ancor più consistente se si tiene conto anche dell'altezza

(m 2.80) dei tre manufatti previsti sul tetto di questo blocco, che, non servendo

solo per coprire le scale e l'ascensore, ma anche per creare dei vani destinati

ripostiglio e delle nicchie ad uso cucina, non possono essere assimilati a

corpi tecnici non computabili sull'altezza.

Al gradone superiore (blocco A), peraltro,

non può nemmeno essere concesso l'abbuono di 2.00 m, previsto dall'art. 12 cpv. 2 NAPR,

sull'altezza massima (m 8.00) altrimenti prescritta per la zona residenziale R.

Contrariamente a quanto ritenuto dal municipio e dal Consiglio di Stato, la

pendenza del terreno su cui insiste non supera infatti il limite minimo del

30%.

La larghezza di questo gradone va misurata

dalla facciata a monte sino al filo esterno dei balconi coperti, che concorrono

a definirne l'ingombro, non potendo, a causa della loro estensione, beneficiare

della facilitazione prevista dall'art. 41 cpv. 1 RLE. Così misurato, il blocco

A è largo m 16.50.

La pendenza del terreno naturale, calcolata in

base ai piani fra questi due estremi, è la seguente:

Piano

H monte

H valle

Δ H

Pendenza

n. 10

463.40

458.50

4.90

29.69%

Sez. 3 part. 767 (ing. __________)

464.50

459.20 (?)

5.30

32.21 %

Sez. part. 768 (ing. __________)

462.80

458.50

4.30

26.06 %

n. 13 facciata nord

462.50

458.50

4.00

24.24 %

n. 13 facciata sud

463.00

458.50

4.50

27.27 %

Dalla sezione 2

della part. 767, allestita dall'ing. __________, che la ricorrente, nonostante

le reiterate richieste degli opponenti, non ha prodotto, si può inoltre dedurre

con sufficiente approssimazione che la pendenza del terreno naturale in

prossimità della facciata nord, calcolata tra il punto 4 (situato sulla strada,

a quota m 465.39) ed il punto 3 (situato 31.5 m più a valle, a circa m 2.50 dallo

spigolo nordovest del gradone A, alla quota di m 459.00), è addirittura

leggermente inferiore al 20%.

Considerandi

Dal profilo dell'altezza, il blocco A non

può dunque essere autorizzato.

6.

Indici di

occupazione e di sfruttamento

6.1

Nella zona residenziale R l'indice d'occupazione

massimo (i.o.) è del 30% (art. 28 NAPR). La superficie edificabile concretamente

disponibile è di 7'431 mq. La superficie edificata massima ammissibile ammonta

dunque a mq 2'229.30. I calcoli della superficie edificata allestiti dalla

ricorrente, dall'ufficio tecnico di __________ e dagli opponenti giungono a

risultati discordanti.

Il calcolo, non dettagliato, dell'i.o. annesso

alla domanda di costruzione si fonda su una superficie edificabile di 2'278.82

mq (eccedenza: + 49.52 mq). Per l'ufficio tecnico (UT) di __________ la

superficie edificabile ammonterebbe invece a 2'281.83 mq (eccedenza: + 52.53

mq, i.o. = 30.07%). Un nuovo calcolo dell'istante in licenza, che deduce una

superficie complessiva di 19.21 mq degli atri delle entrate previste sul lato

est, fa stato di una superficie edificata di mq 2'240.14 (eccedenza: + 10.84

mq).

Gli opponenti, dal canto loro, pretendono

invece di computare nella superficie edificabile anche la superficie delle tre

passerelle (3 x 2.50 x 7.50 = 56.25 mq), previste sul lato est per accedere

agli appartamenti del piano superiore del blocco A, nonché quella della piscina

all'aperto (m 5 x 12), siccome inserita in un terrapieno che verso valle è alto

circa 3 m.

Il Consiglio di Stato ha sostanzialmente

condiviso il calcolo dell'UT, deducendo soltanto la superficie dei sei balconi

di 3.75 mq l'uno (totale: mq 22.50) previsti sulla facciata est, in quanto sporgenti

per meno di m 1.10 e lunghi meno di un terzo della stessa (art. 40 cpv. 2 e 41

cpv. 1 RLE). Il sorpasso di indice (30.04%) è stato considerato irrisorio.

La ricorrente non contesta che la

costruzione determini un leggero sorpasso della superficie edificabile massima

ammissibile. Ritiene tuttavia che l'eccedenza rientri nei limiti di una

ragionevole tolleranza, che il Consiglio di Stato, negandolo, abbia violato l'autonomia

comunale e che il difetto possa comunque essere facilmente corretto eliminando

la parte di autorimessa (31 mq) prevista sul lato nord sporgente dal terreno

naturale per un'altezza superiore a m 1.50.

Al riguardo, va anzitutto osservato che - per

principio - i limiti di indice vanno applicati senza abbuoni. L'istante in

licenza, soprattutto nel caso di nuove costruzioni, non ha diritto alla

concessione di un supplemento rientrante nei limiti di una ragionevole tolleranza.

Una certa benevolenza può giustificarsi per motivi di proporzionalità soltanto

in casi del tutto particolari, che nel caso concreto non sono di certo dati,

nulla impedendo alla ricorrente di elaborare un progetto conforme alle prescrizioni.

L'esperienza ha invero dimostrato che la tolleranza manifestata dalle autorità

nei confronti di domande di costruzione non conformi ha per finire indotto

molti richiedenti ad elaborare progetti che non solo sfruttavano le possibilità

edificatorie sino all'ultimo centimetro quadrato, ma superavano

sistematicamente i limiti di indice di qualche punto percentuale. Già per

questo motivo, il sorpasso, per quanto modico possa apparire, non può essere

autorizzato.

A ciò si aggiunge, che la superficie

edificata eccedente non è di soli 30.03 mq, come ritenuto dal Consiglio di

Stato, ma ammonta ad almeno 86.28 mq, dovendosi conteggiare anche la superficie

(mq 56.25) delle tre passerelle, che il progetto prevede sul lato est dell'edificio

(cfr. STA 27.11.89 in re __________; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n.

1139).

A torto rimprovera l'insorgente al Consiglio

di Stato di aver violato l'autonomia comunale negando al municipio la

possibilità di applicare in modo tollerante il limite di indice fissato dall'art.

28.

NAPR. Il valore è fissato in termini assoluti, che non lasciano all'autorità

comunale alcun margine d'apprezzamento.

6.2

Analoghe considerazioni valgono per l'indice

di sfruttamento (i.s.), che l'art. 28 NAPR limita a 0.45. Non sussistono ragioni

particolari per autorizzare gli 8 mq di SUL eccedente, calcolati dalla stessa

ricorrente con la domanda di costruzione.

Il sorpasso è peraltro più consistente,

poiché la superficie dei tre accessi agli appartamenti del blocco B (mq 22.50)

non può essere esclusa dal computo della SUL.

Non occorre procedere a verifiche più

approfondite, poiché il ricorso non può comunque essere accolto.

7.

In esito

alle considerazioni che precedono, seppur per motivi parzialmente diversi, l'annullamento

della licenza va dunque confermato.

La tassa di giustizia, commisurata ai valori

in discussione (> 7 mio di fr.) ed al lavoro occasionato dall'impugnativa, va

posta a carico della ricorrente.

Non si assegnano ripetibili, poiché i

resistenti non sono patrocinati da un legale iscritto al registro degli

avvocati e non hanno nemmeno dimostrato di aver dovuto sopportare particolari

spese per tutelare adeguatamente i loro interessi.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38, 40, 41 LE; 12, 28 NAPR di __________;

3, 18, 28, 60, 61 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa di

giustizia di fr. 5'000.- è posta a carico della ricorrente.

3. Intimazione

a:

;

;

;

.

terzi implicati

1. CO 1

2. CO 2

3. CO 3

4. CO 4

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster