permesso per costruire uno stabile di cinque piani

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Numero d'incarto:

52.2005.26

Data decisione, Autorità:

02.03.2005, TRAM

Titolo:

permesso per costruire uno stabile di cinque piani

ACCESSO SUFFICIENTE

ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI

CANNA FUMARIA

DISTANZA DAL CONFINE

IMMISSIONE DI OMBRA

PARCHEGGIO / PARCHEGGI / POSTEGGIO / POSTEGGI

art. 66 cpv. 1 LALPT

art. 22 cpv. 2 let. b LPT

art. 39 RLE

Incarto n.

52.2005.26

Lugano

2 marzo 2005

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 31 gennaio 2005 della

RI 1, __________,

rappr. da: RA 1,

contro

la decisione 11 gennaio 2005 del Consiglio di Stato

(n. 79) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la licenza

edilizia 28 settembre 2004 rilasciata dal municipio di CO 2 allo CO 1 per la

costruzione di uno stabile d'appartamenti ed uffici (part. 480 RF);

viste le risposte:

- 11 febbraio 2005 del

Dipartimento del territorio;

- 14 febbraio 2005 dello CO

1;

- 14 febbraio 2005 del

municipio di CO 2;

- 14 febbraio 2005 del

Consiglio di Stato;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. a.

Il 15 gennaio 2004 lo CO 1 (CO 1) ha chiesto al municipio di CO 2 il permesso

di costruire uno stabile di cinque piani, destinato ad appartamenti ed uffici,

su un fondo (part. 480) situato lungo via __________, sul quale sorge

attualmente una piccola casa d'abitazione a due piani. Il nuovo edificio,

dotato di un'autorimessa sotterranea, verrebbe edificato in contiguità della

facciata est della casa esistente, che verrebbe conservata sostituendo l'attuale

tetto a falde con un tetto piano ad uso terrazza. L'accesso su via __________

avverrebbe attraverso la stradina, larga circa 3 m, di proprietà del condominio __________

(part. 68), che si sviluppa lungo il confine est del fondo dedotto in edificazione.

b. Alla domanda si è opposta la comunione

dei proprietari del predetto condominio (CCC), contestando l'intervento dal

profilo della sufficienza dell'accesso, dell'indice di occupazione (i.o.),

della distanza della casetta esistente dal confine ovest del fondo, del

dimensionamento dei posteggi, delle immissioni d'ombra e della mancata

indicazione dello stazionamento previsto per il contenitore dei rifiuti.

c. Raccolto il preavviso favorevole del

Dipartimento del territorio, il 28 settembre 2004 il municipio ha respinto l'opposizione

della vicina, rilasciando la licenza richiesta, alla condizione di allargare

leggermente il raccordo dell'accesso all'antistante strada cantonale.

B. Con giudizio

11 gennaio 2005 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l'impugnativa

contro di esso inoltrata dall'oppo-nente, confermando la licenza alla condizione

che i posteggi previsti nell'autorimessa sotterranea vengano ridotti da 8 a 7.

Il Governo ha in sostanza ritenuto:

- che l'accesso, garantito dalla servitù di passo con veicoli gravante

la stradina che porta allo stabile della ricorrente, fosse sufficientemente assicurato

sia in fatto sia in diritto;

- che la superficie occupata dall'autorimessa non fosse da

computare nell'i.o siccome concernente un'opera interrata;

- che l'insufficiente distanza della casetta esistente dal

confine ovest, verso la part. 67, non ostasse al rilascio della licenza, perché

la sostituzione dell'attuale tetto a falde con un tetto di un tetto piano

adibito a terrazza ad uso del palazzo contiguo rientra nei limiti di una

trasformazione non sostanziale ammessa dall'art. 39 RLE;

- che i posteggi esterni fossero dimensionati correttamente; irrilevante

sarebbe il fatto che le manovre d'entrata e di uscita dagli stalli si svolgano

in parte sulla stradina d'accesso che collega il fondo della ricorrente alla

strada cantonale;

- che l'agibilità dei posteggi sotterranei dovesse invece essere

migliorata sopprimendone uno;

- che la nuova costruzione, distante una ventina di metri dallo

stabile della ricorrente, non proiettasse immissioni d'ombra intollerabili sul

fondo di quest'ultima;

- che la mancata indicazione dello stazionamento del contenitore

dei rifiuti non ostasse al rilascio della licenza.

C. Contro il

predetto giudizio la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla licenza.

L'insorgente ripropone e sviluppa davanti a

questo tribunale le censure sollevate senza successo in prima istanza. L'accesso,

ribadisce, sarebbe pericoloso per i pedoni e non sarebbe garantito. La distanza

minima dal confine prescritta dalle NAPR, prosegue, non sarebbe rispettata,

poiché l'attuale casetta dista solo 2 m dal confine verso la part. 67, mentre la trasformazione della

casetta esistente sarebbe da considerare sostanziale. Non sarebbe inoltre

rispettata l'altezza minima prescritta dal PR in via di approvazione. Il

posteggio sotterraneo non sarebbe d'altro canto conforme alle norme VSS. I

posteggi sarebbero insufficienti perché il progetto non terrebbe conto del

fabbisogno della casetta esistente. Mancherebbero infine indicazioni sulla posizione

della canna fumaria e del contenitore dei rifiuti.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato, il municipio e la CO 1,

contestando succintamente le tesi dell'insorgente con argomenti che per quanto

necessario saranno discussi qui appresso.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La

legittimazione attiva dell'insorgente, proprietaria di un fondo contermine

(part. 68) e già opponente, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo

(art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente dai

piani ed è sufficientemente nota a questo tribunale per conoscenza diretta. Una

visita in luogo non appare dunque atta a procurargli la conoscenza di ulteriori

fatti rilevanti per il giudizio.

2. Adeguatezza

dell'accesso

2.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. b LPT, l'autorizzazione

a costruire è rilasciata soltanto se il fondo è urbanizzato. L'urbanizzazione

presuppone che il fondo sia fra l'altro dotato di un accesso sufficiente ai

fini della prevista utilizzazione, che deve essere garantito di fatto e di

diritto (art. 19 LPT). La nozione di accesso sufficiente è di natura

indeterminata. Le istanze di ricorso devono quindi rispettare la latitudine di

giudizio che la legge riserva all'autorità decidente in ordine all'individuazione

delle esigenze minime che l'accesso deve soddisfare per risultare sufficiente (Adelio

Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 77 lal, n. 569 seg).

2.2. Nel caso in esame, l'accesso al fondo

dedotto in edificazione è previsto attraverso la stradina rettilinea, a fondo

cieco, lunga una trentina di metri e larga circa 3, che si sviluppa lungo il

confine est della part. 480 e collega il condominio __________ alla strada

cantonale (via __________), sulla quale si immette perpendicolarmente.

Dal profilo meramente fattuale, la

valutazione operata dall'autorità in ordine alla sufficienza dell'accesso, non

presta il fianco a critiche. Rientra senz'altro nei limiti dell'apprezzamento

riservatole. La maggior utilizzazione conseguente alla controversa edificazione

non richiede altri potenziamenti all'infuori dell'allargamento del raccordo con

la strada cantonale, imposto dall'autorità a carico della part. 480. Le

critiche sollevate dall'insorgente con riferimento alla sicurezza della

circolazione veicolare e pedonale sono prive di qualsiasi fondamento. Le

manovre di entrata e di uscita dei veicoli che faranno capo ai posteggi

esterni, previsti a lato della strada d'accesso, non appaiono invero in grado

di arrecare alcun pregiudizio alla sicurezza della circolazione. Altrettanto dicasi

per quel che concerne l'immissione della rampa d'accesso all'autorimessa

sotterranea sulla stradina. È in effetti evidente che la configurazione della

stradina e della rampa dell'autorimessa costringerà i conducenti a circolare a

passo d'uomo.

Dal profilo giuridico, va invece rilevato

che l'accesso è assicurato dal diritto di passo pedonale e con veicoli iscritto

a RF a carico della stradina in questione, a favore del fondo della resistente.

Le contestazioni sollevate dall'insorgente in relazione alle manovre necessarie

per utilizzare i posteggi esterni sono infondate. Non si può invero

ragionevolmente ravvisare in queste manovre un uso della servitù che travalica

Fatti

i limiti del diritto iscritto a carico del fondo della ricorrente.

3. Distanza

dalla part. 67

3.1. Riallacciandosi alla garanzia

costituzionale della proprietà intesa come tutela delle situazioni acquisite, l'art.

39 RLE dispone che le costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto

possono essere mantenute e riparate. Trasformazioni più importanti sono ammesse

a condizione che non pregiudichino l'interesse pubblico o quello dei vicini.

Lavori di trasformazione sostanziali, che alterano in misura significativa l'identità

della costruzione esistente, sono invece esclusi.

3.2. In concreto, la casa d'abitazione

esistente sulla part. 480 sorge ad una distanza di appena 2 m dal confine verso la part. 67, di

proprietà del comune. La costruzione, alta circa 7 m, non rispetta la distanza minima di 3 m dal confine, prescritta dall'art. 9.2

NAPR per edifici alti fino a m 7.50. Si tratta pertanto di una costruzione

esistente in contrasto con il diritto entrato in vigore dopo l'approvazione del

PR 1975.

Il progetto in esame prevede in sostanza di

integrare la casetta esistente nello stabile che verrebbe costruito in

contiguità sul lato est, del quale costituirebbe in sostanza un corpo

sporgente. Le precedenti istanze hanno ritenuto che la sostituzione del tetto a

falde con un tetto piano ad uso terrazza non costituisse una trasformazione sostanziale,

travalicante i limiti degli interventi ammissibili secondo l'art. 39 RLE. È

quantomeno dubbio che le modifiche apportate alla casetta possano essere

valutate come un intervento a sé stante, indipendente dallo stabile eretto in contiguità.

Anche se la casetta mantiene la sua autonomia funzionale rispetto allo stabile

contiguo, non si può invero negare che la trasformazione ne sovverta in misura

rilevante l'identità, riducendola in sostanza a semplice corpo aggiunto del

nuovo edificio.

La questione non deve tuttavia essere

esaminata ulteriormente, poiché anche se l'intervento fosse da qualificare alla

stregua di una trasformazione sostanziale, la licenza andrebbe comunque

confermata. Rilasciando la licenza, il municipio ha infatti chiaramente

manifestato il consenso del comune ad assumere a carico del suo fondo la

distanza dal confine che dovesse eventualmente risultare mancante al fondo

dedotto in edificazione.

4.Altezza minima ed allineamento su via __________

4.1. Giusta l'art. 66 cpv. 1 LALPT, dalla

data di pubblicazione del PR e fino all'approvazione del Consiglio di Stato,

non si possono attuare modifiche edilizie contrarie alle previsioni del piano.

La validità delle restrizioni, soggiunge la norma (cpv. 3), decade se il

Consiglio di Stato non approva il piano entro due anni dalla scadenza del termine

di pubblicazione.

4.2. In concreto, l'art. 36.5 del PR pubblicato

dal 12 settembre all'11 ottobre 2001 e pendente per approvazione davanti al

Consiglio di Stato prevede di imporre agli edifici costruiti sui fondi situati

lungo via __________ una linea di costruzione ad una distanza di 6 m dal ciglio

esterno del marciapiede ed un'altezza minima di 9 m.

La casetta di cui si è detto sopra non è

allineata ad una distanza di 6 m da via Locarno ed è alta solo 7 m. Non è

quindi conforme al diritto in formazione. Il municipio non poteva tuttavia

adottare alcun provvedimento fondato sull'art. 66 cpv. 1 LALPT, poiché già al

momento dell'introduzione della domanda di costruzione il termine biennale per

l'applicazione del blocco edilizio era abbondantemente scaduto.

5. Numero di

Considerandi

posteggi

5.1

L'art. 48 NAPR impone di dotare le

nuove costruzioni di un posteggio per ogni appartamento, ritenuto un minimo di

un posto auto ogni 100 mq di SUL o frazione, rispettivamente un posto auto ogni

50.

mq di SUL per uffici.

5.2

Nell'evenienza concreta, i primi tre

piani (PT, 1° e 2° piano) della nuova costruzione presentano una SUL di 109.59

mq l'uno e sono destinati ad uffici. La SUL totale per uffici (328.77 mq) richiede pertanto l'approntamento di

6.

posteggi e non di 9 come ritenuto dal Consiglio di Stato, che - a torto -

conteggia anche le frazioni inferiori a 50 mq. Al 3° ed il 4° piano vi sono

invece due appartamenti di 109.59 mq l'uno, che necessitano di 4 posti auto. Il

fabbisogno complessivo del nuovo edificio è quindi di 10 posteggi. Quello della

casetta esistente, dotata di una SUL di circa 150 mq, ammonta a 2 posteggi.

Il progetto inoltrato prevedeva 6 posteggi

esterni ed 8 posteggi sotterranei. Il Consiglio di Stato ha imposto di

eliminare un posteggio interno. Contrariamente a quanto assume la ricorrente, i

13.

posteggi rimanenti coprono ancora il fabbisogno della nuova costruzione.

Anche su questo punto, il ricorso appare

dunque infondato.

6.

Dimensionamento

dei posteggi e pendenza della rampa dell'autorimessa sotterranea

6.1

Le ulteriori eccezioni sollevate in

questa sede dalla ricorrente con riferimento alla mancata indicazione dei

pilastri dell'autorimessa interrata non sono prive di un certo fondamento.

Appare invero evidente anche ad un profano che la realizzazione di una soletta

di una ventina di metri comporti la realizzazione di un paio di pilastri. L'eliminazione

di un posteggio interno permette comunque di ritenere che questi manufatti

possano essere realizzati senza ridurre ulteriormente il numero dei posteggi.

6.2

La pendenza della rampa semicircolare è

sicuramente assai marcata. Basti considerare che il suo raggio interno ha uno

sviluppo di appena 14 m, che il

dislivello da superare è di 3 m

e che la pendenza deve progressivamente diminuire in corrispondenza dell'intersezione

con la stradina d'accesso. I dubbi sulla fattibilità tecnica e sulla

funzionalità di quest'opera non sono tuttavia tali da farla apparire manifestamente

irrealizzabile.

7.

Immissioni

d'ombra e contenitore dei rifiuti

Le sommarie censure riproposte in questa

sede dalla ricorrente in relazione alle immissioni d'ombra non scalfiscono

minimamente le pertinenti ed esaurienti considerazioni sviluppate dal Consiglio

di Stato, alle quali per brevità si rinvia.

Analoghe considerazioni valgono per quel che

concerne la mancata indicazione dello stazionamento del contenitore dei

rifiuti.

8.

Canna

fumaria

Il progetto non indica chiaramente la

posizione della canna fumaria. Dalla planimetria si può soltanto dedurre che il

locale riscaldamento verrebbe realizzato nel corpo interrato previsto accanto

all'autorimessa, sotto il giardino.

Il difetto non è comunque tale da

giustificare l'annullamento della licenza. Esso può infatti essere facilmente

corretto imponendo a titolo di condizione della licenza, di realizzare lo

sbocco della canna fumaria sul tetto del nuovo edificio. Sarebbe invero manifestamente

inconciliabile con le disposizioni della LPAmb e dell'OIAt far sboccare la canna fumaria in giardino attraverso un

comignolo alto pochi metri dal terreno.

9.

Conclusione

Sulla scorta delle considerazioni che

precedono, il ricorso va dunque accolto in minima parte, confermando la licenza

in contestazione con l'aggiunta della condizione di cui si è appena detto.

La tassa di giustizia, ragguagliata in primo

luogo al valore della costruzione (> 2 mio fr.), è posta a carico delle

parti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. Non si modifica la

tassa di giustizia applicata dal Consiglio di Stato poiché l'eccezione

riguardante il camino è stata sollevata soltanto in questa sede.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 19, 22 LPT; 11 LPAmb;

21 LE; 9 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1.Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza:

1.1. la decisione 11 gennaio 2005 del Consiglio

di Stato (n. 79) è riformata nel senso che:

1.2. la licenza edilizia 28 settembre 2004, rilasciata

dal municipio di CO 2 allo CO 1 per la costruzione di uno stabile d'appartamenti

ed uffici (part. 480 RF), è confermata alla condizione che lo sbocco della

canna fumaria sia realizzato sul tetto del nuovo edificio.

2. La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è a carico dei comproprietari del condominio __________a

in solido nella misura di fr. 1'800.- e del resistente CO 1 per la differenza.

3. Intimazione

a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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