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Autorizzazione all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare

14 dicembre 2005Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, classe 1964, ha conseguito nel 1992 la laurea in giurisprudenza

presso l'Università Statale di Milano. Durante gli studi ha lavorato alle

dipendenze della __________ SA (ora __________ SA), un'impresa di costruzioni di

opere del genio civile specializzata in indagini geognostiche.

Tra

il 1992 e il 1996 il ricorrente è stato titolare di uno studio di consulenza

giuridica in vari settori del diritto commerciale ed immobiliare. Parallelamente,

è stato vicepresidente dell'ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Lugano (1993-1996) nonché membro della delegazione tutoria del comune di Lugano

(1992-1996), in seno alla quale ha assunto la curatela di numerose società

immobiliari.

Nel

periodo compreso tra il 1996 ed il 2002 ha operato quale giurista nello studio

legale __________, occupandosi in particolare anche di pratiche riferite al

settore immobiliare (locazione, intermediazione in compravendite immobiliari,

amministrazione di stabili) come pure della gestione della rete informatica.

Dal 2002 al 2003 ha assunto la carica di condirettore

della __________ SA, una società di servizi fiduciari, attiva, tra l'altro, anche

nell'amministrazione di immobili.

Dal 2003 egli è socio e gerente della __________

Sagl, pure attiva nell'ambito immobiliare, oltre che in quello telematico ed informatico.

B. Il 3

novembre 2004 __________ ha presentato al Consiglio di vigilanza sull'esercizio

delle professioni di fiduciario (CV-LFid) una richiesta preliminare per il

rilascio dell'autorizzazione all'esercizio della professione di fiduciario

immobiliare. Con scritto 17 novembre 2004, la CV-LFid ha dapprima preavvisato

negativamente la richiesta. Convocato il ricorrente, essa ha in seguito modificato

il proprio preavviso in suo favore. La Divisione della giustizia, cui nel

frattempo era stato trasmesso l'incarto, ha nondimeno ritenuto che non fossero

adempiuti i requisiti per il rilascio dell'autorizzazione. L'autorità ha in

sostanza ritenuto che l'interessato non godesse di ottima reputazione a seguito

della condanna a 18 mesi di detenzione, sospesa condizionalmente con un periodo

di prova di 3 anni, pronunciata nei suoi confronti il 1. giugno 2001 per

infrazione aggravata alla legge federale sugli stupefacenti; egli non adempirebbe

inoltre il periodo di pratica biennale previsto dall'art. 8 cpv. 1 lett. e

LFid.

C. Sollecitato

ad emanare un decisione formale, con risoluzione 13 settembre 2005 il Consiglio

di Stato ha negato a RI 1 l'autorizzazione all'esercizio della professione di

fiduciario immobiliare. Esaminati gli attestati prodotti, il Governo ha dapprima

ribadito che a causa della pena irrogata all'insorgente verrebbe meno il requisito

dell'ottima reputazione necessario al rilascio dell'autorizzazione. Ha quindi rilevato

che il ricorrente non avrebbe mai esercitato le varie attività professionali nel

ramo immobiliare sotto la sorveglianza e la responsabilità di un fiduciario

immobiliare autorizzato o comunque riconosciuto dalla legge (cfr. art. 4 LFid).

Non avrebbe dunque acquisito la pratica richiesta dalla LFid nello specifico settore

fiduciario.

D. Contro il

suddetto giudizio governativo RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone implicitamente l'annullamento e postulando il rilascio

della controversa autorizzazione. In via subordinata, chiede che gli venga in

ogni caso riconosciuto l'assolvimento del periodo di pratica biennale nel ramo

immobiliare.

ricorrente censura innanzitutto il cambiamento d'avviso della Divisione della

giustizia rispetto al parere espresso dalla CV-LFid. Contesta inoltre che la

condanna penale pronunciata nei suoi confronti sia contraria alla dignità

professionale e quindi suscettibile di pregiudicare la sua reputazione quale

operatore fiduciario nel settore immobiliare. Quanto al requisito della pratica

professionale, egli ritiene che la pluriennale ed approfondita esperienza maturata

nel settore immobiliare quale vicepresidente di un ufficio di locazione sarebbe

equipollente a quella richiesta dalla LFid. Si tratterebbe infatti di una carica

di responsabilità esercitata sotto il controllo di fiduciari, avvocati ed

autorità di ricorso. Analogamente, anche l'attività svolta nella delegazione tutoria

quale curatore di società immobiliari costituirebbe una pratica sufficiente ai

sensi della LFid. Evidenzia infine anche l'esperienza professionale maturata

nel settore immobiliare presso lo studio legale __________.

Considerato, in

diritto

1. La

competenza del Tribunale cantonale

amministrativo (art. 8a LFid), la legittimazione del ricorrente (art. 43

PAmm) e la tempestività del ricorso (art. 46 cpv. 1 PAmm) sono certe. Il

gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso in base agli atti,

senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le prove offerte dal ricorrente (in particolare

la testimonianza del commissario della polizia cantonale Stefano Malinverno e del

funzionario della Divisione della giustizia Michel Veronese) non appaiono invero

atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti

per il giudizio.

Considerandi

2.

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il contratto fiduciario

viene definito quale convenzione con cui il fiduciario si impegna ad esercitare

nell'ambito della propria attività i diritti trasferitigli dal fiduciante allo

scopo e nei limiti da questo stabiliti (DTF 91 III 104 ss, consid. 3 p. 107). Nel

nostro cantone, le attività di tipo fiduciario, svolte per conto di terzi e a

titolo professionale, sono soggette ad autorizzazione (art. 1 cpv. 1 LFid). La

relativa domanda va indirizzata al Dipartimento delle istituzioni, che la

istruisce per il tramite della Divisione della giustizia e la sottopone al Consiglio

di Stato per la decisione (art. 8 cpv. 1 LFid, 1 cpv. 1 e 2 cpv. 1 RLFid). Nei

casi previsti dalla legge (art. 23 cpv. 3, 23bis (recte: 23a) e 12 LFid), il

Dipartimento provvede dapprima a richiedere il parere del CV-LFid (art. 2 cpv.

2.

RLFid). L'autorizzazione è rilasciata dal Consiglio di Stato a chi soddisfa i

requisiti posti dall'art. 8 LFid, tra i quali figura il possesso di un titolo

di studio riconosciuto e lo svolgimento di un'esperienza pratica di due anni in

Svizzera nel settore specifico in cui si intende conseguire l'autorizzazione

(cpv. 1 lett. e).

Giusta l'art. 6 LFid è considerato fiduciario

immobiliare chi svolge un’attività fiduciaria non occasionale nel campo

immobiliare, in particolare una o più tra le seguenti attività: mediazione

nella compravendita e permuta di fondi giusta l’ art. 655 cpv. 2 CC (lett. a),

intermediazione nei negozi giuridici aventi per oggetto diritti immobiliari e

diritti concernenti società immobiliari (lett. b), locazione di stabili e

appartamenti (lett. c), amministrazione di immobili e di società immobiliari

(lett. d), la consulenza e conduzione di promozioni immobiliari (lett. e).

3.

Nella

misura in cui il ricorrente sembra postulare il rilascio della controversa

autorizzazione in virtù dell'affidamento riposto nell'avviso espresso dal CV-LFid,

si osserva che egli non poteva ignorarne la valenza di semplice preavviso non

vincolante. Del resto, lo stesso è stato emanato nell'ambito di una richiesta

preliminare, tendente ad ottenere un preavviso preliminare e non una

decisione formale che, come esposto al precedente considerando, compete al

Consiglio di Stato (cfr. scritto 3 novembre 2004, agli atti). La presa di

posizione del CV-LFid non era dunque atta a suscitare legittime aspettative. La

censura di violazione della buona fede adombrata dall'insorgente va pertanto

disattesa (cfr. in proposito anche STA 3.4.2002 in re B., consid. 3.).

4.

incontestato che la laurea in giurisprudenza conseguita dal ricorrente

costituisca un titolo di studio riconosciuto per l'ottenimento

dell'autorizzazione ad operare quale fiduciario immobiliare (art. 11 lett. a

LFid). Controversi risultano l'effettivo svolgimento di un periodo di pratica

di due anni nel ramo fiduciario immobiliare nonché l'ottima reputazione del

ricorrente, che secondo l'Esecutivo cantonale sarebbe stata compromessa dalla

condanna penale pronunciata nei suoi confronti (art. 8 cpv. 1 lett. c ed

e, rispettivamente 8 cpv. 2 LFid).

4.1

L'esigenza di un periodo di pratica è una misura di polizia a tutela della

collettività, giudicata legittima dal Tribunale federale, affinché a

sufficienti conoscenze teoriche sia abbinata un'esperienza professionale

diretta (cfr. STF 4.12.1995 in re G,: Bianchetti, Aspetti giuridici concernenti

l'applicazione della Legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, in

RDAT I-2000, p. 39).

Secondo

costante giurisprudenza di questo tribunale, la pratica imposta dall'art. 8

cpv. 1 lett. e LFid deve assumere un certo grado di professionalità e di

assiduità, ed essere svolta secondo le modalità che caratterizzano la

professione fiduciaria, ossia per conto di terzi (v. consid. 2). Deve inoltre

essere esercitata in posizione subordinata, ovvero sotto la sorveglianza e la

responsabilità di un professionista autorizzato, garante verso la clientela della

competenza e dell'affidabilità richieste dalla legge, fatte salve le eccezioni

di cui all'art. 4 LFid. In caso contrario verrebbero infatti a mancare le

garanzie di competenza derivanti dall'attività per la quale viene richiesta

l'autorizzazione. L'acquisizione delle conoscenze teoriche deve precedere la

pratica professionale (STA 3.4.2002 in re B., consid. 4.3., parz. pubbl., in

RDAT II-2002 n. 58; STA 18.11.2003 in re D., consid. 3.1.).

4.2

concreto, l'attività professionale presso la __________ SA (ora __________ SA)

non può valere quale pratica nel ramo di fiduciario immobiliare ai sensi

dell'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid, già perché svolta prima del conseguimento

della laurea in giurisprudenza all'Università Statale di Milano.

Nemmeno il

periodo di carica quale vicepresidente dell'ufficio di locazione è configurabile

quale attività pratica ai sensi della legge. Come giustamente rilevato dalla

Divisone della giustizia nelle proprie osservazioni al gravame, tale mansione

non scaturisce da un rapporto contrattuale di tipo fiduciario, come richiesto

dalla legge, bensì riflette l'esercizio di una funzione pubblica. Diversamente

da un'attività fiduciaria, il vicepresidente di un ufficio di conciliazione non

agisce in effetti nell'interesse delle parti, bensì nel compimento della

giustizia civile, dirimendo controversie in materia di locazione. Analogamente,

neppure l'attività di curatore in seno alla delegazione tutoria del comune di __________

è configurabile quale attività fiduciaria come richiesto dalla legge. Il curatore

(cfr. art. 392 ss CC) agisce invero a tutela degli interessi di persone fisiche

o giuridiche. Diversamente da una convenzione fiduciaria, lo scopo ed i limiti

del suo agire non sono tuttavia stabiliti contrattualmente, bensì dalla legge. Il

curatore non è in particolare sottoposto alle istruzioni di un fiduciante, ma al

controllo delle autorità di vigilanza (cfr. art. 360 s CC; art. 1 ss legge

sull’ organizzazione e la procedura in materia di tutele e curatele dell’ 8 marzo

1999).

Quanto all'esperienza

professionale presso lo studio legale __________, lo stesso ricorrente non

sostiene di averla maturata sotto la sorveglianza e la responsabilità di un

fiduciario immobiliare autorizzato. Il fatto che in virtù dell'art. 4 cpv. 1

lett. a e cpv. 2 LFid gli avvocati del suddetto studio legale siano ex lege

autorizzati ad esercitare senza il relativo permesso l'attività di fiduciario

commercialista (ad esclusione della tenuta di libri contabili) non consente di

giungere ad una diversa conclusione.

Infine, neppure

le esperienze professionali in seno alla __________ Sagl, e alla __________ SA costituiscono

esperienze professionali pratiche ai sensi dell'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid,

siccome maturate quale socio e gerente, rispettivamente come condirettore,

ovvero in funzione dirigenziale e pertanto non sotto la responsabilità di un

fiduciario immobiliare. D'altronde, lo stesso insorgente non sostiene il

contrario.

5.

In esito ai precedenti considerandi, la risoluzione governativa va

dunque confermata, respingendo il gravame contro di essa interposto, senza che

sia necessario esaminare se al momento attuale il ricorrente adempia o meno il

requisito di ottima reputazione giusta l'art. 8 cpv. 1 lett. c e cpv. 2 LFid,

ritenuto oltretutto che il termine quinquennale di cui all'art. 8 cpv. 2 lett.

b LFid giungerà in ogni caso a scadenza entro pochi mesi, ossia alle fine di maggio

del 2006.

tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 1, 4, 6, 8, 8a, 11 LFid; 1, 2 RLFid;

18, 28, 43, 46, 60, 61 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa di

giustizia e le spese, per complessivi fr. 1'000.–, sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione

terzi implicati

CO 1

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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