Computo della superficie di una terrazza coperta nel calcolo dell'indice di sfruttamento

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Numero d'incarto:

52.2005.361

Data decisione, Autorità:

07.12.2005, TRAM

Titolo:

Computo della superficie di una terrazza coperta nel calcolo dell'indice di sfruttamento

SUPERFICIE UTILE LORDA O SUL

art. 38 LE

art. 11 RLE

Incarto n.

52.2005.361

52.2005.371

Lugano

7 dicembre

2005

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sui ricorsi (a) 31 ottobre 2005 e (b)

14 novembre 2005 di

a)

b)

N__________, ,

patr. da: avv. N__________, ,

A__________, ,

patr. da: avv. G__________, ,

contro

la decisione 12 ottobre 2005 del

Consiglio di Stato (n. 4837) che respinge le impugnative presentate dagli

insorgenti avverso la licenza edilizia 23 giugno 2005, rilasciata dal

municipio di Collina d'Oro a D__________ per la costruzione di uno stabile d'appartamenti

(part. __________);

viste le risposte:

- 15 novembre 2005 del

Consiglio di Stato;

- 17 novembre 2005 del

municipio di Collina d'Oro;

- 17 novembre 2005 di D__________;

al ricorso sub a)

- 17 novembre 2005 di D__________;

- 22 novembre 2005 del

Consiglio di Stato;

- 1° dicembre 2005 del municipio

di Collina d'Oro;

al ricorso sub b)

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. Il 22

febbraio 2005 la resistente D__________ ha chiesto al municipio di Collina d'Oro

il permesso di costruire uno stabile d'appartamenti a Montagnola in località

Laghetto, su un fondo (part. __________), compreso nella zona RUV.

Alla domanda si sono opposti tre vicini, fra

cui i ricorrenti, obiettando, in particolare, che la superficie dell'ampia

terrazza coperta del piano attico andrebbe computata nel calcolo dell'indice di

sfruttamento, che risulterebbe superato e che la costruzione metterebbe in

pericolo un faggio protetto a causa dell'eccessiva vicinanza.

Raccolto il preavviso del Dipartimento del

territorio, il 23 giugno 2005 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta,

respingendo le opposizioni dei vicini.

B. Con

giudizio 12 ottobre 2005, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative presentate

da due dei vicini opponenti, confermando in sostanza la licenza, che ha unicamente

subordinato ad alcune condizioni supplementari, volte a meglio tutelare il

faggio durante i lavori di costruzione.

Il Governo ha in sintesi escluso che la

superficie della terrazza coperta del piano attico fosse da computare nella

SUL. Fra le perizie discordanti inoltrate dalle parti, l'Esecutivo cantonale ha

inoltre condiviso quella fatta allestire dalla beneficiaria della controversa

licenza.

Il giudizio è stato notificato ai ricorrenti

B__________ il 14 ottobre 2005. Ai ricorrenti P__________ è invece stato intimato

soltanto il 7 novembre 2005.

C. Con

distinti ricorsi, entrambi i soccombenti hanno impugnato il predetto giudizio davanti

al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla

controversa licenza.

Censurata l'insufficienza degli accertamenti

esperiti dal Consiglio di Stato, con analoghe considerazioni, gli insorgenti

riprendono e sviluppano in questa sede le censure sollevate senza successo in

prima istanza in merito al conteggio della SUL ed alla protezione del faggio.

D. All'accoglimento

dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio e la beneficiaria del permesso, che contestano in dettaglio le tesi

degli insorgenti con argomenti che per quanto necessario saranno discussi qui

appresso.

Considerato, in

diritto

1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data

dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, già opponenti e

proprietari di fondi vicini, è certa (art. 43 PAmm). I ricorsi, entrambi

tempestivi (art. 46 PAmm), sono dunque ricevibili in ordine.

1.2. Avendo il medesimo oggetto, le

impugnative possono essere evase con un unico giudizio sulla base degli atti

(art. 51 PAmm), senza istruttoria (art. 18 PAmm). Le carenze istruttorie

lamentate dagli insorgenti, se fondate, daranno semmai luogo all'annullamento

del giudizio censurato, con conseguente rinvio all'istanza inferiore (art. 65

cpv. 2 PAmm), affinché siano emendate.

2.Sufficienza dei piani

2.1. Secondo l'art. 11 cpv. 1 RLE, i

progetti devono fornire tutte le indicazioni atte a rendere chiaramente

comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda.

2.2. In concreto, i piani rendono chiaramente comprensibili

le caratteristiche dell'edificio che la resistente intende realizzare sul suo

terreno. I piani level 0, level 1 e level 2 permettono in

particolare di capire perfettamente quale sarà l'estensione degli spazi effettivamente

abitabili e quella delle terrazze o dei balconi coperti. Le pareti che separano

la superficie ad uso residenziale da quella degli spazi esterni sono

raffigurate in modo distinto ed

inequivocabile.

Nella misura in cui non sono da ricondurre a mere esigenze di

causa, le censure sollevate dagli insorgenti in merito alla sufficienza dei

piani sono dunque da attribuire ad una cattiva lettura degli stessi.

3. SUL

3.1. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale

superficie utile lorda (SUL) si considera la somma della superficie dei piani

sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti

nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate, soggiunge la norma, tutte

le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro

come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i

locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per

Fatti

i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i

locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al

deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo

di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono

unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda;

i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente,

i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.

Criterio decisivo ai fini del computo di una

determinata superficie quale SUL è la possibilità di utilizzarla per l'abitazione

od il lavoro (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 38 LE n. 1120

seg.). Per principio, sono quindi computabili soltanto le superfici degli spazi

chiusi, che oggettivamente si prestano ad essere utilizzati per il soggiorno di

persone a scopo residenziale o lavorativo. La semplice presenza di una

superficie coperta, configurata come piano di un edificio, non basta per giustificarne

il computo nella SUL. La superficie è da conteggiare solo se appartiene ad un

vano chiuso, che può essere utilizzato per l'abitazione od il lavoro. Non sono

quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono

configurati come locali di edifici. Le superfici di portici, di pensiline o di

tettoie aperte lateralmente sono quindi escluse dal computo della SUL (cfr. STA

9.7.2004 in re A. M. perfettamente nota ad entrambi i patrocinatori dei ricorrenti).

3.2. In concreto, i ricorrenti pretendono

che sia computata come SUL anche la superficie dell'ampia terrazza coperta

prevista al piano definito "attico". L'obiezione è infondata.

È ben vero che la terrazza è parzialmente

chiusa sui lati, ma questa circostanza non permette di certo di considerarla

abitabile. Pur essendo al riparo delle precipitazioni atmosferiche, lo spazio

della terrazza rimane in effetti esposto al vento ed al freddo. Non si presta

dunque ad essere utilizzato per il soggiorno di persone a scopo residenziale.

Conforme al diritto appare di conseguenza la decisione dell'autorità comunale

di escluderla dal computo della SUL.

Il fatto che lo spessore dei muri

perimetrali della terrazza sia uguale a quello dei muri degli appartamenti

sottostanti non permette di giungere a diversa conclusione. L'isolamento dei

muri non basta a rendere abitabile la terrazza. Né permette di accreditare le

tesi degli insorgenti la prospettiva che tali spazi in futuro possano essere

chiusi e resi abitabili. Decisiva, ai fini dell'esclusione dal computo della

SUL, è la circostanza che così come sono progettati non si prestano

oggettivamente ad essere utilizzati a scopo residenziale, ossia al soggiorno di

persone.

Parimenti da escludere dal computo della SUL

è la superficie dei balconi chiusi lateralmente, ma aperti in facciata,

previsti ai piani inferiori. Nemmeno queste superfici, protette dalle

precipitazioni, ma comunque esposte alle altre intemperie, si prestano in

effetti ad essere utilizzate a scopi abitativi.

4. Faggio

protetto

4.1. Giusta l'art. 29 lett. b NAPR di

Montagnola, i due faggi centenari che si ergono sulla part. 625 sono

considerati alberi protetti, ossia meritevoli di essere salvaguardati. La

protezione assicurata dalla norma esclude qualsiasi intervento suscettibile di

menomarne l'integrità, di pregiudicarne la salute o metterne a repentaglio la sopravvivenza.

4.2. In concreto, i ricorrenti e la resistente

Considerandi

hanno prodotto due perizie di parte, che giungono a conclusioni diametralmente

opposte in merito al pregiudizio che la controversa costruzione può arrecare al

faggio protetto.

La perizia dell'ing. G__________, prodotta

dalla resistente, rileva anzitutto che l'edificio si avvicina sino a m 9.64 dal

centro del fusto del faggio. Esclude tuttavia che l'edificazione comprometta l'ap-parato

radicale desunto in base all'estensione della corona dell'albero. Andrebbe

soltanto contenuto il terrapieno previsto sul lato nord della costruzione.

Nemmeno l'ombreggiamento prodotto dall'edificio inciderebbe negativamente sullo

sviluppo del faggio. La perizia propone tuttavia una serie di misure di

protezione da osservare durante i lavori, che il Consiglio di Stato ha fatto

proprie nel suo giudizio.

Il referto peritale dell'ing. B__________,

prodotto dai ricorrenti, giunge invece a conclusioni opposte. Esso contesta

anzitutto le deduzioni della perizia dell'ing. G__________ circa l'estensione

dell'apparato radicale, che non terrebbero debitamente conto di un intervento

di sfrondamento eseguito recentemente sul lato rivolto verso l'edi-ficio.

Determinanti, obietta, sarebbero gli accertamenti della perizia giudiziale,

ordinata dal Consiglio di Stato nel 2004 all'ing. R__________ nell'ambito di un

precedente procedimento di ricorso. Stando a questi accertamenti, l'apparato

radicale si estenderebbe attorno all'albero con un raggio variabile da 11 a 12 m dall'asse del tronco. La perizia G__________

non terrebbe inoltre conto né dello scavo, che invaderebbe in misura rilevante

l'area occupata dalle radici, né del terrapieno previsto verso il faggio, che

peserebbe sulle radici, rendendole più profonde e pregiudicandone di riflesso l'approvvigionamento

idrico.

Dal confronto fra il piano level 1 della domanda di costruzione (scala

1:100) ed la pianta dei rilievi operati dall'ing. D__________ (scala 1:200),

che il Consiglio di Stato sembra aver omesso di consultare, emerge chiaramente

che il muro perimetrale rivolto verso nord della controversa costruzione, in

prossimità dell'angolo contrassegnato con la lettera A4, verrebbe ad invadere

per una profondità di circa 80 cm la chioma e quindi l'apparato radicale del faggio. L'invasione è

maggiore se si considera che lo scavo, sebbene poco profondo (cfr. piano della

facciata nord), si estenderebbe ulteriormente verso nord.

Di fronte a queste chiare ed inequivocabili

risultanze, il Consiglio di Stato non poteva semplicemente affermare di non

condividere le obiezioni del perito B__________ circa l'estensione della

chioma, perché il recente intervento di potatura non l'aveva menomata. L'estensione

delle fronde era stata accertata da una perizia giudiziale ordinata dallo

stesso Esecutivo cantonale, nell'ambito di un procedimento di ricorso riguardante

l'edificazione dello stesso fondo. Il confronto con questi accertamenti si imponeva

dunque come un'esigenza che l'autorità di ricorso di prima istanza non poteva

eludere, limitandosi ad affermare che la fattispecie è diversa e che la perizia

G__________ esclude scavi in prossimità dell'apparato radicale.

Né potevano essere passate sotto silenzio le

obiezioni della perizia B__________ riguardanti l'importante terrapieno

previsto sul lato nord della costruzione anche sull'area occupata dalle radici

(cfr. piano sezione e piano nord). Tanto meno quando si consideri che lo stesso

ing. G__________ aveva rilevato il problema, raccomandando di non alterare il

terreno. In queste circostanze, condizionare la licenza al mantenimento delle

condizioni edafiche dell'ap-parato radicale senza esigere un'adeguata modifica

dei piani appare palesemente insufficiente.

Il profondo contrasto riscontrabile tra le

conclusioni dei due referti peritali prodotti dalle parti fa dunque apparire

insostenibile la conclusione alla quale è pervenuto il Consiglio di Stato nell'am-bito

della valutazione anticipata delle prove circa la necessità di ordinare una perizia

neutra.

Da questo limitato profilo, i ricorsi vanno

dunque parzialmente accolti, annullando il giudizio censurato e rinviando gli

atti all'istanza inferiore, affinché statuisca nuovamente sul ricorso dopo aver

completato gli accertamenti con una perizia che stabilisca se ed eventualmente

in che misura la controversa edificazione è atta a pregiudicare il faggio protetto.

5.

Dato l'esito,

la tassa di giustizia è suddivisa fra i ricorrenti e la resistente, mentre le

ripetibili si ritengono compensate.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38 LE; 29 NAPR di Montagnola; 3,

18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. I ricorsi

sono parzialmente accolti.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 12 ottobre 2005 del Consiglio

di Stato (n. 4837) è annullata;

1.2. gli atti sono rinviati al Consiglio di

Stato, affinché statuisca nuovamente sul ricorso dopo aver completato gli

accertamenti con una perizia che stabilisca se ed eventualmente in che misura

la controversa edificazione è atta a pregiudicare il faggio protetto.

2. a tassa di

giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico della resistente nella misura di fr. 500.-,

mentre la differenza è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti B__________

(fr. 500.-) ed i ricorrenti P__________ (fr. 500.-).

3. Non si

assegnano ripetibili.

4. Intimazione

a:

;

;

.

terzi implicati

1. CO 1

1 patrocinata da: PA 2

2. CO 2

3. CO 3

4. CO 4

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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