ristrutturazione di un edificio

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Numero d'incarto:

52.2005.88

Data decisione, Autorità:

02.05.2005, TRAM

Titolo:

ristrutturazione di un edificio

AMPLIAMENTO

art. 21 LE

Incarto n.

52.2005.88

Lugano

2 maggio 2005

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 14 marzo 2005 della

RI 1

patrocinata da: PA 1

contro

la decisione 23 febbraio 2005 del Consiglio di Stato

(n. 807) che annulla parzialmente la licenza edilizia 21 luglio 2004

rilasciata dal municipio di CO 4 alla ricorrente per la ristrutturazione dei RI

1 del centro città (part. 79, 80, 81 RF);

viste le risposte:

- 23 marzo 2005 del

Consiglio di Stato;

- 18 aprile 2005 del

municipio di CO 4;

- 7 aprile 2005 di CO 1,

CO 2 e CO 3;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. a. La

ricorrente RI 1 è proprietaria dell'omonimo grande magazzino situato a L__________

nella zona del nucleo tradizionale (NT). Lo stabilimento commerciale è formato

da un gruppo di edifici di vario genere, collegati fra loro e disposti attorno

ad uno stabile costruito nel 1965 tra piazza D__________ e piazza C__________.

Questo stabile (part. 79) si sviluppa su sette piani fuori terra, che sono

utilizzati quali superfici di vendita. Il piano più alto (6°), arretrato di

circa 6 m rispetto al filo della facciata rivolta verso piazza D__________, è

coperto da un tetto piano, occupato dalle condotte della ventilazione. Ad esso

si può accedere attraverso una torretta, che sovrasta la facciata rivolta verso

piazza C__________.

b. Il 29 gennaio 2004 la RI 1 ha chiesto al

municipio il permesso di ristrutturare ed ampliare l'intero complesso.

L'intervento prevede fra l'altro di innalzare il tetto dello stabile centrale

(part. 79) dall'attuale quota di m 299.65 alla quota di m 304.50 in modo da

ricavarvi un nuovo piano da adibire a ristorante.

Alla domanda si sono opposti CO 1, CO 2 e CO

3, proprietari dello stabile contiguo verso ovest (part. 77), che hanno contestato

l'intervento dal profilo della sua conformità con le NAPR.

Raccolto il preavviso favorevole

dell'autorità cantonale, il 21 luglio 2004 il municipio ha rilasciato la

licenza richiesta, subordinandola ad una serie di condizioni, di cui si dirà

semmai più avanti.

B. Con

giudizio 23 febbraio 2005 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto l'impugnativa

inoltrata dagli opponenti contro la predetta licenza, annullandola nella misura

in cui autorizza la sopraelevazione e la copertura dell'edificio centrale con

un nuovo tetto e confermandola per il resto.

Ammessa la legittimazione attiva degli

insorgenti a censurare gli interventi sugli edifici più vicini alla loro

proprietà, il Governo ha anzitutto respinto le censure sollevate con

riferimento all'accesso allo stabile situato oltre la salita C__________ ed

alle trasformazioni previste sulle facciate dell'edificio centrale. Ha invece ritenuto

fondate le contestazioni sollevate dai ricorrenti contro l'innalzamento dello

stabile centrale e la formazione di un nuovo piano ad uso ristorante;

intervento, giudicato contrario all'art. 19 NAPR, che vieta fra l'altro gli

aumenti della volumetria degli edifici del nucleo.

C. Contro il

predetto giudizio governativo la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo il ripristino della parte annullata della licenza.

Contestata in limine la legittimazione

attiva dei vicini opponenti, l'insorgente minimizza l'entità dell'ampliamento

verticale, sottolineandone la necessità al fine di risanare l'attuale,

antiestetica sistemazione del tetto.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono i vicini

C__________, contestando le tesi della ricorrente con argomenti che saranno discussi

nei seguenti considerandi.

Il municipio chiede invece che il ricorso

sia accolto, contestando la qualità per agire dei vicini opponenti ed

evidenziando la conformità dell'intervento con le disposizioni di PR.

Considerato, in

diritto

1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione

attiva dell'insorgente, beneficiaria della licenza parzialmente annullata, è

certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere emanato sulla base

degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della

contestazione è nota a questo tribunale e risulta chiaramente dai piani.

2. 2.1. Il

diritto di opporsi ad una domanda di costruzione e di impugnare una licenza

edilizia presuppone l'esistenza di un interesse legittimo, ovvero degno di

protezione (art. 43 PAmm).

Il riconoscimento della legittimazione

attiva postula anzitutto che l'insorgente appartenga a quella limitata e

qualificata cerchia di persone, la cui situazione appare legata all'oggetto del

provvedimento impugnato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso,

atto a distinguerla da quella degli altri membri della collettività. L'insorgente

deve inoltre essere portatore di un interesse attuale, diretto e concreto all'annullamento

del provvedimento censurato per il pregiudizio effettivo che questo gli arreca

e che l'impugnativa tende a rimuovere. Non occorre che l'interesse fatto valere

corrisponda a quello tutelato dalla norma di cui è eccepita la violazione (Adelio

Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 21 LE e rimandi).

2.2. Nel caso concreto, gli opponenti e qui

resistenti sono comproprietari di uno stabile contiguo a quello oggetto della

controversa sopraelevazione. La loro situazione appare di primo acchito legata

all'oggetto della licenza impugnata da un rapporto più stretto ed intenso di quello

che intercorre con gli altri membri della comunità. L'interesse ad opporsi ad

una sopraelevazione che determina un aumento significativo degli ingombri

situati nelle immediate vicinanze del loro edificio è d'altro canto evidente.

Prive di qualsiasi fondamento appaiono

dunque le censure sollevate dalla ricorrente e dal municipio nei confronti del

giudizio governativo impugnato nella misura in cui ha riconosciuto agli opponenti

il diritto di contestare la licenza edilizia. Non si può invero ragionevolmente

negare al proprietario di uno stabile il diritto di contestare la

sopraelevazione di un edificio contiguo.

3.3.1. La zona del nucleo tradizionale (NT) di L__________ è disciplinata

dall'art. 19 NAPR, che ammette diversi tipi d'intervento. Gli edifici che non

sono soggetti a vincoli di natura conservativa possono essere demoliti e

ricostruiti nel rispetto delle volumetrie e del perimetro preesistenti.

Laddove la caratteristica ambientale non lo richiede, il municipio (...) può

concedere una deroga al rispetto del perimetro della costruzione preesistente.

Modifiche e completazioni saranno possibili solo per armonizzare la volumetria

del nuovo edificio a quella degli adiacenti. È esclusa la formazione di corpi

tecnici oltrepassanti le falde del tetto (art. 19 cpv. 2.4 lett. a NAPR).

Fatti

I muri perimetrali, le facciate ed i

porticati, soggiunge la norma, dovranno essere

adattati alle caratteristiche ed ai valori architettonici della via o piazza

nella quale il nuovo edificio si inserirà. Particolare cura è da porre nella

scelta dei materiali, nella disposizione delle aperture e di eventuali balconi

(art. 19 cpv. 2.4 lett. b NAPR).

I tetti,

dispone poi ancora l’art. 19 cpv. 6 NAPR, devono essere a falde. La loro

pendenza e la copertura dovranno essere conformi a quelle caratteristiche della

zona: la copertura dovrà comunque avvenire in coppi o in tegole rosse. Potrà essere

eccezionalmente concesso l'inserimento di lucernari. È esclusa la formazione

sui tetti di squarci, terrazze o abbaini. L'altezza della linea di gronda dovrà

essere pari alla preesistente, ritenute le eccezioni previste alla cifra 2.4.

L’art. 19 cpv. 2.4 lett. a NAPR subordina il

permesso di demolire e ricostruire gli edifici non soggetti a vincoli

conservativi all'obbligo di rispettare la volumetria ed il perimetro

preesistenti. Il perimetro è essenzialmente riferito allo sviluppo

orizzontale dell'edificio. Per volumetria è invece da intendere

l'ingombro, ovvero lo sviluppo verticale. Lo confermano indirettamente il

divieto di formare corpi tecnici oltrepassanti le falde del tetto e l’art. 19

cpv. 6 NAPR, che impone il mantenimento dell'altezza della linea di gronda.

Deroghe all'obbligo di rispettare il perimetro sono ammesse solo se la caratteristica

ambientale non vi si oppone. Modifiche e completazioni della volumetria

possono invece essere autorizzate solo per armonizzarla a quella degli edifici adiacenti.

3.2. Nel caso concreto, il progetto prevede fra

l'altro di innalzare l'edificio centrale del complesso commerciale, aggiungendovi

un ulteriore piano da destinare a ristorante. A tale scopo, sopra il tetto piano

esistente verrebbe posato un tetto di lastre di rame e zinco a quattro falde in

leggera pendenza (7°), che in prossimità del perimetro esterno si incurva

rapidamente sino a formare delle pareti verticali. Verso piazza D__________, nella

parete verticale alta circa 6 m ed arretrata di circa 4 - 5 m dal filo della relativa

facciata, verrebbe realizzata un'ampia vetrata, larga una ventina di metri ed

alta 5, che serve sia il piano del ristorante, sia il sottostante piano di vendita.

Sul retro, verso piazza C__________, leggermente arretrato rispetto al filo

della corrispondente facciata, verrebbe invece realizzato un corpo tecnico a pianta

arrotondata, lungo 15 m ed alto quasi 5, destinato a contenere scale ed ascensori.

L'edificio da ristrutturare non è soggetto a

vincoli di conservazione. Può dunque essere demolito e ricostruito nel rispetto

della volumetria preesistente. Alla stessa condizione, può anche essere oggetto

di trasformazioni e ristrutturazioni.

Secondo il municipio e la ricorrente, la

sopraelevazione costituirebbe una trasformazione ammissibile in quanto

rispettosa dell'attuale volumetria. La tesi non può essere condivisa.

L'aumento degli ingombri verticali,

quantificato dal Consiglio di Stato in circa 2'500 mc, è tutt'altro che

irrilevante. Esso si traduce in effetti in un innalzamento di circa 3 m

dell'orizzonte dei tetti, che appare chiaramente percettibile tanto sul versante

di piazza Dante, maggiormente sensibile dal profilo ambientale, quanto sul

retro, verso piazza C__________, ove verrebbe collocato il nuovo corpo tecnico,

alto quasi 5 m e lungo 15, destinato ad inglobare le due torrette esistenti, di

dimensioni di gran lunga inferiori.

La nozione di rispetto della volumetria,

Considerandi

di cui all'art. 19 cpv. 2.4 NAPR, è invero di natura indeterminata ed

appartiene al diritto autonomo comunale. In quanto tale, lascia al municipio

una certa latitudine di giudizio, censurabile da parte dell'autorità di ricorso

soltanto nella misura in cui appare insostenibile e giunge quindi ad integrare

gli estremi della violazione del diritto sotto il profilo dell'arbitrio. In

concreto, non si può tuttavia ragionevolmente sostenere che l'aggiunta di un

intero piano, seppure leggermente arretrato rispetto alle facciate rivolte

verso piazza D__________ e verso piazza C__________, costituisca una modifica

rispettosa della volumetria preesistente. Rispetto non significa invero rigido mantenimento.

Un minimo di flessibilità va riconosciuto. Non tuttavia sino al punto di

ammettere l'aggiunta di un intero piano. Contrariamente a quanto assumono il

municipio e la ricorrente, l'intervento non comporta in effetti soltanto la

messa in opera di un nuovo tetto a falde in sostituzione dell'attuale tetto

piano. Esso implica anche l'erezione di nuove pareti, leggermente arretrate

rispetto a quelle perimetrali, che - sebbene costituite dallo stesso materiale del

tetto (rame e zinco) - sono in realtà vere e proprie facciate, atte a determinare

un aumento significativo dell'attuale ingombro verticale dell'immobile. Poco

importa che la volumetria dell'intero complesso aumenti soltanto di pochi punti

percentuali. La nozione di volumetria, di cui alla norma in esame, è

chiaramente riferita agli ingombri verticali considerati in corrispondenza del

perimetro delle facciate. Il rapporto va quindi semmai fatto sull'altezza dello

stabile (circa 25 m), che verrebbe maggiorata di 3 m, pari al 12%.

L'obbligo di rispettare la volumetria

preesistente sancito dall'art. 19 cpv. 2.4 NAPR è attenuato dalla seconda parte

della disposizione, che permette anche di realizzare modifiche destinate ad

armonizzare la volumetria del nuovo edificio a quella degli edifici adiacenti. Essendo

gli edifici contigui verso sud più bassi di quello qui in esame, appare

tuttavia evidente che l'innalzamento non può essere autorizzato in base a

questa agevolazione.

Il tetto, in lamiere di rame e zinco, non è

d'altro canto in tegole rosse o coppi come imperativamente prescrive l’art. 19

cpv. 6 NAPR. Anche da questo profilo non può dunque essere autorizzato. Il

fatto che il municipio abbia recentemente rilasciato una licenza per un

intervento analogo sul palazzo del C__________, non può essere invocato per

motivi di parità di trattamento. Non essendo espressione di una prassi illegittima

dalla quale il municipio non intende scostarsi e prevalendo l'interesse all'attuazione

del diritto oggettivo su quello della ricorrente ad ottenere un analogo trattamento,

quella licenza non permette di giungere a conclusioni più favorevoli alla RI 1.

Né giova infine alla causa della ricorrente

richiamarsi all'art. 39 RLE, che, riallacciandosi alla garanzia costituzionale

della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acquisite, permette di

riparare e mantenere le costruzioni esistenti in contrasto con il diritto entrato

successivamente in vigore.

Vero è che la posa di un tetto a falde al

posto del tetto piano rimuove il momento di contrasto con il PR entrato in vigore

dopo la realizzazione dell'attuale costruzione. La sopraelevazione abbinata

alla sostituzione del tetto introduce tuttavia un nuovo elemento di contrasto,

che come tale non può essere autorizzato.

Invano obietta infine la ricorrente che la

vetrata prevista verso piazza D__________ non costituisce uno squarcio nel

tetto. La censura è fondata, poiché, contrariamente a quanto assumono il

Consiglio di Stato ed i resistenti, la parete verticale che chiude su questo

lato il sesto piano ed il nuovo piano destinato a ristorante non è configurabile

come tetto, ma come facciata. Il ricorso va comunque respinto, poiché l'intervento

in contestazione rimane sostanzialmente lesivo dell'obbligo di rispettare la

volumetria preesistente sancito dall'art. 19 cpv. 2.4 NAPR.

4.

In esito

alle considerazioni che precedono il ricorso va quindi respinto, confermando il

giudizio governativo nella misura in cui è impugnato.

La tassa di giustizia, commisurata al lavoro

occasionato dall'impugnativa ed ai valori in discussione, è posta a carico

della ricorrente, ritenuto che il comune ne va esente siccome comparso in causa

per esigenze di funzione. Le ripetibili, commisurate secondo gli stessi

criteri, sono invece suddivise in parti uguali tra la ricorrente ed il comune

che ne ha condiviso l'impugnativa.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 19 NAPR di L__________; 3, 18,

28, 31, 453, 60, 61 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2.La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è a carico della ricorrente.

3. Le

ripetibili di fr. 4'000.- sono suddivise in parti uguali tra il comune e la

ricorrente.

4. Intimazione

a:

patr. da:;

;

;

.

terzi implicati

1. CO 1

2. CO 2

3. CO 3

1, 2, 3 patrocinati da: PA 2

4. CO 4

5. CO 5

6. CO 6

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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