Licenza edilizia per sopraelevare e ristrutturare una casa in contiguità

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Numero d'incarto:

52.2005.96

Data decisione, Autorità:

11.07.2005, TRAM

Titolo:

Licenza edilizia per sopraelevare e ristrutturare una casa in contiguità

CONTIGUITÀ

SOPRAELEVAZIONE

art. 21 LE

art. 39 RLE

Incarto n.

52.2005.96

Lugano

11 luglio

2005

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 16 marzo 2005 di

RI 1

contro

la decisione 2 marzo 2005 del Consiglio di Stato (n.

934) che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la decisione

27 settembre 2004 con cui il municipio di CO 2 ha negato loro la licenza

edilizia per sopraelevare e ristrutturare la loro casa d'abitazione (part.

1209);

viste le risposte:

- 24 marzo 2005 del

Dipartimento del territorio;

- 5 aprile del Consiglio

di Stato;

- 8 aprile di CO 1;

- 14 aprile 2005 del municipio

di CO 2;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. I ricorrenti RI 1 sono comproprietari di una vecchia casa d'abitazione

situata a Minusio in località __________, nella zona residenziale semiestensiva

R3 (part. 1209).

La resistente CO 1 è invece proprietaria

della casa che sorge in contiguità sul lato ovest (part. 1214, 1212 e 1213).

Entrambi gli

edifici sono strutturati su tre livelli. Il colmo dei tetti si situa più o meno

alla stessa quota. La pendenza delle falde del tetto della casa dei ricorrenti

è tuttavia maggiore. La facciata est della casa della resistente sporge

pertanto oltre il tetto della casa dei ricorrenti. Partendo dal colmo, la

sporgenza aumenta progressivamente sino a raggiungere un'altezza di circa 2 m.

Per completezza va pure rilevato che i piani

superiori della casa dei ricorrenti insistono, con diritto di sporgenza, su uno

scantinato di due vani, intavolati come fondi a sé stanti, della casa della

resistente (part. 1212 e 1213).

B. Il 26 maggio 2004 i ricorrenti hanno chiesto al municipio il permesso

di ristrutturare la loro casa, innalzandola di un piano. Con questa aggiunta, il

colmo del tetto della loro casa verrebbe a situarsi ad una quota di circa un

metro e mezzo più alta di quello del tetto della casa CO 1. La facciata ovest

della casa sporgerebbe pertanto oltre il tetto della casa contigua sino a

raggiungere un'altezza di quasi 3 m in corrispondenza degli angoli delle

facciate nord e sud ad essa adiacenti.

Per far rientrare l'aumento della superficie

utile lorda (SUL) negli indici della zona R3 i ricorrenti prospettano di

travasare 11.2 mq di superficie edificabile dal fondo confinante (part. 4101) e

26.75 mq da un altro fondo (part. 1205), situato ad una distanza di circa 25 m,

al di là di altri due fondi (1206 e 1204).

Alla domanda si è opposta la vicina CO 1 qui

resistente.

Apportate al progetto alcune correzioni

suggerite dalla C__________, il Dipartimento del territorio l'ha preavvisata

favorevolmente.

Con decisione 27 settembre 2005 il municipio

l'ha invece respinta per mancanza del consenso della resistente all'edificazione

in contiguità, prescritto dall'art. 14 cpv. 1 NAPR.

C. Con

giudizio 2 marzo 2005 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento di

diniego, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata da RI 1.

Il Governo ha in sostanza condiviso l'assunto

dell'autorità comunale, escludendo che si potesse concedere un deroga al

vincolo che subordina l'edificazione in contiguità al consenso del vicino.

Ha inoltre escluso che la licenza potesse

essere rilasciata per motivi di parità di trattamento oppure in base all'art.

22 NAPR, che consente di autorizzare la sopraelevazione di edifici esistenti in

contrasto con le distanze da confine.

D. Contro il

predetto giudizio governativo i soccombenti insorgono davanti al Tribunale

cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio

della licenza rifiutata.

Fatti

I ricorrenti negano che il consenso del

vicino sia necessario anche per sopraelevare edifici già costruiti in

contiguità. Il vincolo varrebbe soltanto per le nuove costruzioni. La

sopraelevazione non pregiudicherebbe minimamente le possibilità edificatorie

del fondo vicino. L'opposizione della resistente sarebbe dunque del tutto

ingiustificata.

E. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio e la vicina opponente, che contesta in dettaglio le tesi degli

insorgenti, rilevando il consistente sorpasso degli indici risultante dalla

stessa domanda di costruzione.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La

legittimazione attiva degli insorgenti, istanti in licenza, è certa (art. 43 PAmm).

Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della

contestazione emerge chiaramente dai piani e dalla documentazione fotografica

prodotta dagli insorgenti. Le prove indicate dalla resistente non appaiono

dunque atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti

rilevanti per il giudizio.

Considerandi

2.

Sopraelevazione

2.1

Le distanze minime tra edifici fissate

dagli ordinamenti edilizi servono anzitutto ad assicurare l'igiene

(insolazione, aerazione) e la sicurezza (pericolo d'incendio) delle

costruzioni. Le distanze da confine servono invece a suddividere le distanze

tra edifici fra i fondi confinanti. A differenza di quelle dal confine, le

distanze tra edifici sono per principio sottratte alla libera disposizione

delle parti, che non possono accordarsi per ridurle. A meno che la legge

applicabile non lo vieti esplicitamente, due proprietari di fondi contermini

possono tuttavia convenire di edificare in contiguità, sopprimendo qualsiasi

spazio intermedio, in modo da realizzare un'unica costruzione, composta da due

o più edifici, addossati l'uno all'altro, senza soluzione di continuità (STA

7.2

2003 in re R.; 19.9.2001 in re Z. P.).

2.2

A Minusio la distanza degli edifici dal

confine è fissata in funzione dell'altezza. Per edifici alti sino a m 10.50, la

distanza è di 5 m (art. 12 cpv. 1 lett. a NAPR).

La distanza minima tra edifici deve essere

almeno pari alla somma delle distanze richieste per ogni edificio dallo stesso

confine (art. 13 cifra 1 NAPR).

L'edificazione in contiguità è ammessa alla

condizione che norme di zona non la vietino. L'edificazione a confine è

possibile con l'accordo del confinante che si impegna a costruire in contiguità

o ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (art. 14 cpv. 1 NAPR).

Il confine fra due fondi sottrae di

principio all'edificazione una fascia di terreno larga quanto la somma delle

rispettive distanze dal confine. L'edificazione all'interno

di questa fascia è ammessa soltanto se i proprietari si accordano o per

costruire in contiguità o per suddividere diversamente le distanze dal confine,

ponendo a carico di uno dei due fondi la distanza dal confine mancante all'altro,

in modo che sia comunque rispettata la distanza tra edifici risultante dalla

somma delle distanze dal confine.

L'accordo tra proprietari di fondi

contermini per edificare in contiguità deve per principio vertere tanto sullo

sviluppo orizzontale degli edifici, quanto sullo sviluppo verticale. La

contiguità può infatti anche essere soltanto parziale.

In caso di contiguità parziale, la parte di

costruzione edificata sul confine di un fondo, che sporge oltre la costruzione

contigua, esige in linea di massima il rispetto della distanza tra edifici sul

fondo contermine.

D1 + D2

Ciò vale tanto nell'estensione orizzontale,

quanto nello sviluppo verticale degli edifici (STA 21.1.1997 in re B.,

parzialmente pubblicata in RDAT 1997 II n. 29). L'estensione della contiguità presuppone

dunque il consenso del vicino, che deve impegnarsi a sua volta ad edificare in

contiguità o ad assumere a carico del suo fondo l'intera distanza tra edifici.

2.3

Nell'evenienza concreta, l'edificio dei

ricorrenti è soltanto parzialmente contiguo a quello della resistente, che verso

sud e verso nord sporge in misura apprezzabile oltre le falde del loro tetto.

Con la controversa sopraelevazione sarebbe invece il loro edificio ad

oltrepassare in misura consistente il tetto dello stabile della vicina opponente.

Il municipio ha negato la licenza per

mancanza del consenso della proprietaria del fondo contermine alla

sopraelevazione in contiguità. La decisione è conforme all'art. 14 cpv. 1 NAPR.

Il consenso della vicina qui resistente non

fa difetto soltanto per quanto concerne la sopraelevazione sul lato ovest, ma

anche per quel che riguarda il confine sud.

Invano contestano i ricorrenti l'art. 14

cpv. 1 NAPR nella misura in cui subordina l'edificazione in contiguità al

consenso del vicino, che deve impegnarsi a sua volta ad edificare in contiguità

o ad assumere a carico del suo fondo l'intera distanza tra edifici. La

restrizione è semplicemente volta ad attuare l'ordinamento delle distanze tra

edifici e la loro ripartizione tra proprietari di fondi contermini. Non può

dunque essere contestata.

La preesistenza di una situazione di

contiguità non permette di dedurre che l'accordo originario comprenda anche la

modifica in discussione. Né giova ai ricorrenti obiettare che la resistente non

avrebbe alcun interesse ad opporsi all'intervento. Il vicino non è tenuto a

giustificare il rifiuto del consenso all'edificazione in contiguità o ad una

modifica di una situazione di contiguità preesistente.

Nulla possono d'altro canto dedurre i

ricorrenti dal diritto di sporgenza sui vani dello scantinato dello stabile

della resistente, intavolati come proprietà per piani originaria. Tale diritto

si estende infatti soltanto dal 1° piano al solaio. Esso dimostra semmai

che anche dal profilo del diritto privato i ricorrenti non possono vantare alcun

diritto ad innalzare il loro stabile.

Né giova ai ricorrenti richiamarsi all'art.

22.

del regolamento edilizio (RE) di Minusio del 5 ottobre 1964. Il RE è infatti

stato abrogato con l'entrata in vigore del PR.

3.

Indici

Per la zona R3, l'art. 38 NAPR prescrive un

indice di occupazione (i.o.) del 30% ed un indice di sfruttamento (i.s.) di

0.6

Il fondo dei ricorrenti ha una superficie di

106.

mq, occupata nella misura di 43 mq (i.o. = 40.5). La SUL attuale è di 77.85

mq (i.s. = = 0.73). La casa dei ricorrenti si configura dunque come una costruzione

esistente in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore.

Gli edifici esistenti in contrasto con il

diritto posteriore possono essere soltanto riparati e mantenuti. Trasformazioni

sostanziali sono escluse (art. 39 RLE).

La sopraelevazione in esame è una

trasformazione sostanziale. Essa sovverte infatti sia dal profilo qualitativo,

sia dal profilo quantitativo, l'identità dell'edificio esistente. Anche per

questo motivo non può dunque essere autorizzata.

I trasferimenti di quantità edificatorie,

prospettati, ma non documentati dai ricorrenti, non sono atti a ricondurre l'attuale

costruzione negli indici prescritti dall'art. 38 NAPR.

Gli 11.2 mq di superficie edificabile, che

verrebbero messi a disposizione dalla part. 4101, ridurrebbero infatti l'i.o.

dall'attuale 40.5 % al 36.7 %. Non basterebbero inoltre ad assorbire l'aumento

della SUL (+ 26.75 mq) conseguente alla sopraelevazione, che determinerebbe un

aumento dell'i.s. da 0.73 a 0.98.

L'eccedenza di SUL non può d'altro canto

essere riportata sulla part. 1205. Questo fondo, distante 25 mq da quello dei

ricorrenti, non si presta infatti ad un trasferimento di indici. Non soddisfa i

requisiti posti dall'art. 38a LE, poiché la distanza tra i fondi è eccessiva ed

altri due fondi si frappongono a quello dei ricorrenti.

Anche dal profilo degli indici, la licenza

non può dunque essere rilasciata.

4.

Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.

La tassa di giustizia e le ripetibili,

commisurate al lavoro occasionato dall'impugnativa, sono poste a carico dei

ricorrenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38a LE, 12, 14, 38 NAPR di Minusio;

3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa di

giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno

fr. 1'000.- alla resistente a titolo di ripetibili.

3. Intimazione

a:

.

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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