52.2006.16

Costruzione di tre stabili d'appartamenti identici

4 aprile 2006Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

I ricorrenti ripropongono e sviluppano in

questa sede le censure sollevate senza successo in prima istanza, negando in

particolare che siano date le premesse per la concessione di un abbuono per

costruzioni su grandi superfici. Disattese sarebbero pure le prescrizioni sull'altezza

massima e sulle distanze da confine.

E. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio ed il beneficiario della controversa licenza, contestando in

dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che saranno discussi qui

appresso.

Considerato, in

diritto

1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione

attiva degli insorgenti, proprietari di un fondo contermine e già opponenti, è

certa.

Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è

dunque ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere emanato sulla base

degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente dalle

tavole processuali. L'esperimento di un sopralluogo sollecitato dai ricorrenti

non appare dunque atto a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti

per il giudizio.

Considerandi

2.

2.1.

Giusta l'art. 27 NAPR di __________, disciplinante l'edificazione su grandi superfici:

1.

Il municipio autorizza edificazioni secondo un

piano per costruzioni su grandi superfici giusta i requisiti e alle condizioni

seguenti:

2.

Superfici minime

La superficie del fondo o dell'insieme dei fondi deve essere di

almeno 6'000 mq per le zone R4, R3, R2a, R2b, RCA R5 e RP2 (...)

3.

Il piano deve essere l'esecuzione completa,

attuata secondo criteri unitari, di un complesso edilizio differenziato, tale

da inserirsi in maniera conveniente nell'ambito del quadro urbanistico

generale.

A tale scopo il piano deve tener conto delle seguenti condizioni:

a. la realizzazione di un rapporto armonico tra il complesso

costruttivo del quartiere, gli edifici già esistenti nella zona e il paesaggio

circostante;

b. una distribuzione delle abitazioni che soddisfi le esigenze in

materia di igiene, di comodità e di sicurezza;

c. l'ossequio delle distanze stabilite dalle presenti norme verso i

fondi confinanti, ritenuto tuttavia che edifici di altezza superiore a quella

autorizzata nella zona possono sorgere verso fondi altrui ad una distanza

almeno pari a 2/3 della loro altezza;

d. il rispetto degli indici di sfruttamento e di occupazione previsti

per la rispettiva zona, riservate le deroghe del cpv. 4;

e l'organizzazione razionale dei posteggi. Di questi almeno l'80%

dovrà trovar posto in autorimesse interrate con copertura praticabile ricoperta

di vegetazione.

Per visitatori e fornitori dovranno essere previsti adeguati

posteggi.

la separazione massima possibile del traffico

pedonale da quello veicolare;

La distribuzione di aree per lo svago in pozione

soleggiata, debitamente ubicate a distanza dal traffico stradale e di grandezza

sufficiente pari ad almeno il 20% della superficie utile lorda (SUL) del

quartiere;

la sistemazione a verde di una superficie pari

ad almeno il 35% di quella totale del fondo oltre l'area di svago;

gli aspetti costruttivi come pure l'organizzazione

spaziale degli edifici devono essere caratterizzati da un'ottimale concezione

del fabbisogno, della distribuzione e delle perdite energetiche; ¨

In particolare si terrà conto:

–

dell'orientamento in funzione dei venti

dominanti, dell'orografia e della durata di insolazione;

–

della concezione architettonica che dovrà permettere

di ridurre al massimo le perdite caloriche come pure lo sfruttamento ottimale

dell'irradiamento solare attivo e passivo.

4.

Deroghe

Al fine di ottenere un miglioramento delle caratteristiche degli

edifici, sia per le loro qualità abitative, sia per la loro sistemazione

ambientale, sia per l'aumento delle loro attrezzature esterne (posteggi, aree

di svago e aree verdi), il municipio con l'accordo delle autorità cantonali

competenti può concedere le seguenti deroghe:

aumento dell'indice di sfruttamento previsto per la zona in ragione:

del 15% fino a 10'000 mq

del 20% oltre 10'000 mq per le zone RCA e R5

(...)

Possono essere concesse deroghe alle altezze e alle distanze tra gli

edifici all'interno dell'edificazione.

Le distanze dai confini devono rispettare le prescrizioni di zona,

ma per edifici che superino le altezze di zona devono corrispondere ai 2/3 dell'altezza.

La norma, entrata in vigore il 28 novembre

1989.

a seguito dell'approvazione del PR da parte del Consiglio di Stato, non

disciplina il piano di quartiere, ma l'edificazione su grandi superfici, come

chiaramente emerge dal suo titolo marginale. L'istituto del piano di quartiere,

a quell'epoca, era infatti sconosciuto al diritto ticinese. Vi è stato

introdotto soltanto l'anno seguente, quando è entrata in vigore la LALPT.

Analogamente al piano di quartiere, gli

ordinamenti che regolavano l'edificazione su grandi superfici, prevedevano

comunque la concessione di abbuoni sui parametri edificatori di zona. La

facilitazione era essenzialmente destinata a promuovere interventi qualificati

dal profilo urbanistico.

In quest'ottica, anche l'art. 27 cpv. 3 NAPR

stabilisce in effetti che il piano di edificazione su grandi superfici deve prevedere

la realizzazione di un complesso edilizio differenziato, attuato secondo

criteri unitari, adeguatamente inserito nel quadro urbanistico generale.

Deroghe all'i.s., alle altezze ed alle distanze tra gli edifici all'interno

dell'edificazione, soggiunge la norma (cpv. 4), possono essere concesse al fine

di ottenere un miglioramento delle caratteristiche degli edifici, sia per le

loro qualità abitative, sia per la loro sistemazione ambientale, sia per l'aumento

delle loro attrezzature esterne (posteggi, aree di svago e aree verdi).

Affinché possa essere posto al beneficio di

deroghe, l'intervento deve anzitutto essere attuato secondo criteri unitari.

La nozione di “criteri unitari” è di natura indeterminata (Imboden Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V ed., N

66.

B I seg.). In quanto tale, essa riserva all'autorità comunale una certa

latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo contenuto normativo.

Appartenendo al diritto autonomo comunale, essa permette all'autorità superiore

di scostarsi dall'interpretazione data dal municipio soltanto quando questa

appare insostenibile, sprovvista di valide ragioni o lesiva dei diritti

costituzionali dei cittadini. Ove non sussista una simile violazione del

diritto, l'autorità di ricorso non può annullare una decisione del municipio

senza esporsi al rimprovero di essersi arrogata un potere di cognizione che

contraddice il principio dell'autonomia comunale. Irrilevante al riguardo è il

fatto che l'interpretazione data dall'autorità di ricorso al concetto giuridico

indeterminato appaia altrettanto sostenibile di quella attribuitagli dall'autorità

comunale (DTF 96 I 369 seg, consid. 4).

2.2

Nel caso concreto, il municipio nel

1983.

ha rilasciato alla V__________, precedente proprietaria dei fondi

menzionati in narrativa, una licenza edilizia per costruire tre stabili d'appartamenti

di identica fattura su una fascia di terreno compresa tra via s__________ e via

R__________. Applicando l'art. 27 NAPR, benché a quel momento non fosse ancora

entrato in vigore, l'autorità ha riconosciuto all'intervento il carattere di

edificazione su grandi superfici. Ha quindi concesso all'istante l'abbuono del

15% sull'i.s. previsto da tale disposizione.

La realizzazione del complesso immobiliare,

avviata oltre venti anni fa, non è tuttavia stata portata a termine. Dei tre

palazzi previsti dal progetto approvato soltanto due sono infatti stati costruiti.

L'anno scorso, il resistente CO 1, nuovo

proprietario dei fondi, ha chiesto al municipio di essere autorizzato ad

edificare sul fondo ancora libero da costruzioni un ulteriore stabile d'ap-partamenti,

diverso per foggia e dimensioni dai due già realizzati. Il municipio ha

rilasciato la licenza, ravvisando nel nuovo edificio un completamento dell'edificazione

su grandi superfici promossa oltre venti anni or sono.

La decisione non può essere condivisa, poiché

il nuovo immobile ed i due palazzi esistenti non possono in nessun caso essere

considerati come un complesso edilizio, attuato

secondo criteri unitari, ai sensi dell'art. 27 NAPR. La valutazione

operata in proposito dall'autorità comunale scaturisce da

un'interpretazione manifestamente insostenibile del concetto di “criteri

unitari”, da cui tale norma fa dipendere il riconoscimento dell'edificazione su

grandi superfici. Il nuovo edificio ha in effetti poco o nulla in comune con i

due immobili realizzati negli anni '80. Mentre le prime due costruzioni,

sostanzialmente identiche, sono espressione di un'architettura piuttosto banale,

priva di particolari pregi, il nuovo stabile d'appartamenti è contrassegnato da

forme che scaturiscono da un'accurata ricerca, volta ad ottimizzarne l'inserimento

nel contesto ambientale attraverso un'equilibrata composizione dei volumi.

Sostanzialmente diversa dai primi due edifici è la sua espressione

architettonica. Diversa è la pianta: quadrata e regolare quella dei primi due

edifici, rettangolare e sagomata con sporgenze alternate a rientranze quella

della nuova costruzione. Diverso è l'aspetto formale delle facciate:

caratterizzato da aperture uniformi, munite di balconi in parte sporgenti,

quello degli edifici esistenti, multiforme e variato quello del nuovo stabile. Diverse

sono le volumetrie. Diversi sono i materiali: all'intonaco delle facciate ed ai

balconi di graniglia prefabbricati dei due stabili già realizzati si

contrappone il cemento armato del nuovo edificio. Diversa è la copertura: una spessa

e pesante piastra sporgente per i due vecchi edifici, una soletta sovrastata da

un attico rientrante verso valle quella del palazzo in esame.

Fra gli stabili esistenti ed il nuovo

edificio non è ravvisabile alcun denominatore comune, nessun filo conduttore,

nulla che li accomuni fra loro. Nessun tratto, nessun elemento permette di considerarli

come l'espressione di un concetto organico e coerente. Le aree verdi e di svago

dei due edifici esistenti sono già oggi nettamente separate le une dalle altre.

Già ora, ogni edificio dispone della propria autorimessa sotterranea e del suo ingresso

distinto da quello degli altri. A parte la strada d'accesso nessuna infrastruttura

risulterebbe comune ai tre stabili. Le difformità sono evidenti.

L'istante in licenza, qui resistente, non

fornisce alcuna indicazione atta a riconoscere il criterio unitario che

accomunerebbe gli stabili esistenti al nuovo palazzo. La relazione tecnica si

limita ad affermare che il nuovo progetto prevede il completamento del piano

su grandi superfici approvato dal comune nel 1983, non giustifica minimamente

questa tesi, spiegando quali elementi permetterebbero di apparentare la nuova

costruzione agli stabili esistenti. Il municipio, dal canto suo, non motiva concretamente

la decisione di riconoscere al complesso formato dai tre stabili il carattere

di un'edificazione su grandi superfici realizzata in base a un concetto

organico e coerente.

In tali circostanze, non essendo soddisfatto

il requisito di un'at-tuazione secondo criteri unitari, non si può

ragionevolmente considerare date le premesse per applicare l'art. 27 NAPR.

Progettati in epoche diverse, da architetti diversi, secondo concezioni diverse

dal profilo formale e strutturale, gli stabili esistenti e la nuova costruzione

hanno in comune soltanto l'ubicazione, che da sola non basta per riconoscere al

complesso immobiliare il carattere di un'edificazione su grandi superfici.

Irrilevante è il fatto che possano apparire

soddisfatti gli altri requisiti dell'art. 27 NAPR, quali la realizzazione di un rapporto armonico tra il complesso costruttivo

del quartiere, gli edifici già esistenti nella zona e il paesaggio circostante

(lett. a), una distribuzione delle abitazioni che soddisfi le esigenze in

materia di igiene, di comodità e di sicurezza (lett. b), l'organizzazione razionale

dei posteggi (lett. e) o la separazione massima possibile del traffico pedonale

da quello veicolare (lett. f). Se nel complesso immobiliare non può essere

individuato un concetto unitario, all'insediamento non può essere attribuita la

qualifica di edificazione su grandi superfici secondo l'art. 27 NAPR. Non sono

di conseguenza nemmeno date le premesse per la concessione dell'abbuono sull'i.s.

previsto da tale disposizione.

Pur tenendo conto della latitudine di

giudizio che deve essere riconosciuta al municipio nell'interpretazione dei

concetti giuridici indeterminati e nell'applicazione del diritto autonomo

comunale, già da questo profilo, la controversa licenza non può dunque essere confermata.

Il progetto in esame non può essere esaminato come un tassello a sé stante, nel

quale deve essere in qualche modo individuata una sintonia con le preesistenze.

Una corretta valutazione dell'intervento dal profilo dell'art. 27 NAPR presuppone

che la domanda in discussione venga integrata dai progetti degli stabili

esistenti e che l'insieme sia giudicato come un unico piano per l'edificazione

dei fondi. Visto in quest'ottica, appare evidente che l'insieme dei progetti

non può essere considerato come un piano concepito secondo un disegno organico

e coerente per un'edificazione attuata con criteri unitari.

3.

3.1.

Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno

sistemato al filo superiore del cornicione di gronda.

La sistemazione del terreno, soggiunge l'art.

41.

LE, può essere ottenuta con la formazione di un terrapieno, che non è computato

sull'altezza dell'edificio se - cumulativamente - non supera l'altezza di m

1.50

dal terreno naturale ed è largo almeno 3.00 m dal piede della facciata.

L'altezza degli edifici va misurata in

corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni. Determinante

è infatti l'ingombro, ossia lo sviluppo verticale degli edifici. I timpani

definiti dalle falde dei tetti ed i corpi edilizi eretti sui tetti piani degli

edifici in arretramento rispetto al filo dei muri perimetrali soggiacciono a

restrizioni particolari, che limitano ad esempio l'altezza dei colmi o

impongono di computare anche l'altezza degli attici (cfr.per es. art. 43 RLE).

3.2

L'art. 36 cpv. 1 lett. c NAPR limita a

m 16.50 l'altezza degli edifici nella zona R5. Secondo l'art. 21 cpv. 3 NAPR, attici

e mansarde non sono tuttavia computati sull'altezza a condizione che il loro

ingombro massimo sia contenuto nella pendenza teorica di un tetto a falde con

un'inclinazione del 50%. La norma è corredata dal seguente disegno:

< 50%

3.3

Nel caso concreto, la facciata ovest

del nuovo edificio, misurata dal terreno sistemato al filo superiore della

soletta che copre l'attico, è alta m 17.70. Supera dunque l'altezza massima (m

16.

), fissata dall'art. 36 cpv. 1 lett. c per la zona R5.

Il municipio ha nondimeno rilasciato la

licenza, ritenendo che la facilitazione prevista dall'art. 21 cpv. 3 NAPR

permetta agli attici di superare, sulle facciate laterali, l'altezza massima

prescritta dalle norme di zona a condizione che sulle facciate principali l'ingombro

sia contenuto nella pendenza teorica di un tetto a falde con un'inclinazione

del 50%. Nemmeno questa conclusione può essere condivisa.

La facilitazione prevista dall'art. 21 cpv.

3.

NAPR deroga all'art. 43 RLE, che impone di computare anche l'altezza degli

attici. In assenza di particolari, esplicite precisazioni, la norma non si applica

soltanto alle facciate principali, ma anche a quelle laterali. Per escludere quest'ultime

dall'applicazione dell'art. 43 RLE e farle nel contempo beneficiare in misura

ancor più estesa di quelle principali del privilegio che introduce, l'art. 21

cpv. 3 NAPR avrebbe dovuto essere formulato nel senso che l'altezza degli attici

non è computata se l'ingombro massimo è contenuto nella pendenza teorica di un

tetto a due falde con un'inclinazione del 50% appoggiate sulle

facciate principali. A maggior ragione la tesi del municipio va disattesa ove

si consideri che nel caso concreto le facciate laterali (est ed ovest), più

lunghe di quelle adiacenti, consentirebbero la realizzazione di un attico

strutturato addirittura su due piani senza computo sull'altezza siccome contenuto

nella pendenza teorica di un tetto a falde con un'inclinazione del 50%. Pur

tenendo conto dei limiti imposti al potere di cognizione di questo tribunale

nel controllo dell'applicazione del diritto autonomo comunale, né il testo

della norma, né il disegno illustrativo permettono di accreditare la tesi del municipio

(cfr. STA 16.9. 2003 in re C. SA consid. 6.3).

Considerata la prassi del municipio nell'applicazione

dell'art. 21 cpv. 3 NAPR, resterebbe ancora da esaminare se da questo limitato profilo

la licenza non possa essere confermata in forza della parità di trattamento

nell'illegalità. La questione può tuttavia rimanere indecisa, poiché la licenza

non può comunque essere confermata per mancanza dei presupposti dell'art. 27

NAPR.

4.

Per il

principio di proporzionalità, non si giustifica comunque annullare una licenza

quando il difetto può essere facilmente corretto, subordinandola ad opportune

condizioni. Ipotesi, questa, che si verifica nel caso concreto, ove basta

ridurre l'edificio di due interi piani abitabili (SUL: mq 442.19 x 2 = 884.38)

per rientrare nel limite dell'i.s. (0.9) fissato dall'art. 36 NAPR.

5.

In esito

alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto in larga misura,

annullando il giudizio governativo impugnato siccome lesivo del diritto e subordinando

la licenza alla condizione di ridurre l'edificio di due interi piani abitabili.

La tassa di giustizia, commisurata ai valori

in gioco (8 mio) ed al lavoro occasionato dalla resistenza all'impugnativa, è

posta a carico delle parti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza

(art. 28 PAmm). Nella misura in cui non sono compensate le ripetibili sono

invece poste a carico del resistente, soccombente in misura preponderante (art.

31.

PAmm).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 40, 41 LE; 21, 27, 36 NAPR di __________,

3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1.

la decisione 20 dicembre 2005 del Consiglio di

Stato (n. 6206) è annullata;

1.2.

la licenza edilizia 20 settembre 2005 rilasciata

dal municipio di CO 2 ad CO 1 per la costruzione di uno stabile d'appartamenti

sulla part. __________ è confermata alla condizione che l'edificio venga ridotto

di due interi piani abitabili.

2. La tassa di

giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico del resistente nella misura di fr. 2'500.-

e dei ricorrenti in solido per la differenza.

3. Il resistente

rifonderà ai ricorrenti fr. 5'000.- a titolo di ripetibili di entrambe le

istanze.

4. Intimazione

;

terzi implicati

1. CO 1

1 patrocinato da: PA 2

2. CO 2

3. CO 3

4. CO 4

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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