Trasformazione di uno stabile d'appartamenti situato nel centro storico in uno stabile d'affittacamere alla condizione di versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti

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Numero d'incarto:

52.2006.185

Data decisione, Autorità:

18.10.2006, TRAM

Titolo:

Trasformazione di uno stabile d'appartamenti situato nel centro storico in uno stabile d'affittacamere alla condizione di versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti

CAMBIAMENTO DI DESTINAZIONE

art. 22 LPT

Incarto n.

52.2006.185

52.2006.189

Lugano

18 ottobre

2006

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sui ricorsi (a) 30 maggio 2006 e (b) 31

maggio 2006 di

a)

b)

L__________, ,

patrocinata da: avv. C__________, ,

A__________, ,

patrocinato da: avv. dott. C__________, ,

contro

la decisione 9 maggio 2006 del Consiglio di Stato (n.

2237) che respinge le impugnative presentate dagli insorgenti avverso le decisioni:

a.

2 novembre 2005 del

municipio di B__________, che rilascia al ricorrente A__________ la licenza

edilizia per trasformare uno stabile d'appartamenti situato nel centro

storico (part. 1171) in uno stabile d'affittacamere alla condizione di

versare un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per posteggi mancanti;

b.

3 novembre 2005 del

municipio di B__________ che vieta al ricorrente A__________ l'uso a scopo di

posteggio del piazzale esistente sulla part. 1166;

viste le risposte:

- 14 giugno 2006 del

municipio di B__________;

- 14 giugno 2006 del

Consiglio di Stato;

al ricorso sub a)

- 2 giugno 2006 delle

comunioni ereditarie fu A. __________;

- 14 giugno 2006 del

Consiglio di Stato;

- 14 giugno 2006 del

municipio di B__________;

- 19 giugno 2006 dell'avv.

P__________;

- 30 giugno 2006 di L__________;

al ricorso sub b)

preso atto della replica 9 agosto 2006 del ricorrente

A__________ e delle dupliche:

- 23 agosto 2006 di L__________;

- 23 agosto 2006 dell'avv.

P__________;

- 22 agosto 2006 del

Consiglio di Stato;

- 6 settembre 2006 del

municipio di B__________;

- 7 settembre 2006 delle

comunioni ereditarie fu A.__________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. Il 25

luglio 2005 il ricorrente A__________ ha chiesto al municipio di B__________ il

permesso di ristrutturare uno stabile di sei appartamenti, situato nel centro

storico cittadino, sotto la stazione FFS (part. 1171). Il progetto prevede di

ricavarvi trenta appartamenti monolocali e di realizzare cinque nuovi stalli

per veicoli su un terreno (part. 1166) situato nelle immediate vicinanze, che

da molti anni viene utilizzato come parcheggio.

Alla domanda si sono opposti numerosi

vicini, fra cui la ricorrente L__________, proprietaria di alcuni appartamenti

situati ad un centinaio di metri dallo stabile da ristrutturare. Gli opponenti paventavano

essenzialmente che i monolocali potessero essere utilizzati come postribolo.

Raccolto il preavviso favorevole del

Dipartimento del territorio, il 2 novembre 2005 il municipio ha autorizzato la

trasformazione richiesta, ma ha negato la licenza per i posteggi e chiesto il

versamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.- per 7 posteggi

mancanti. In pari tempo, ha respinto le opposizioni dei vicini.

Con decisione del giorno seguente l'esecutivo

comunale ha inoltre vietato al ricorrente L__________ di utilizzare il piazzale

esistente sulla part. 1166 al di fuori del fabbisogno risultante dai

contenuti delle attività presenti nello stabile principale esistente sullo

stesso fondo.

Contro la licenza è insorta davanti al

Consiglio di Stato l'opponente F__________. A__________ ha invece impugnato la

clausola della licenza che gli imponeva il pagamento di un contributo

sostitutivo e la decisione che gli vietava di utilizzare la part. 1166 a scopo

di posteggio.

B. Con

giudizio 9 maggio 2005 il Consiglio di Stato ha confermato la controversa licenza,

respingendo sia l'impugnativa contro di essa inoltrata dall'opponente L__________,

sia il ricorso inoltrato da A__________ contro il contributo per posteggi

mancanti, impostogli a titolo di condizione.

A mente dell'Esecutivo cantonale il

cambiamento delle condizioni di utilizzazione dell'immobile sarebbe pienamente

conforme alla funzione residenziale della zona del centro storico. Il timore

che i monolocali possano fungere da postribolo non giustificherebbe un diniego

del permesso.

Con lo stesso giudizio il Governo ha in

seguito annullato il divieto d'uso del parcheggio esistente sulla part. 1166, ritenendolo

ingiustificato al cospetto della lunga tolleranza di tale uso dimostrata

dall'autorità comunale. Trattandosi di un impianto che non è mai stato

formalmente autorizzato, il Consiglio di Stato ha tuttavia rinviato gli atti al

municipio affinché richiedesse al ricorrente L__________ la presentazione di

una domanda di costruzione in sanatoria per tutto il posteggio.

C. Contro il

predetto giudizio governativo si aggravano davanti al Tribunale cantonale

amministrativo tanto l'opponente L__________, quanto il beneficiario della

controversa licenza.

La prima ne chiede l'annullamento,

riproponendo in questa sede le censure sollevate senza successo in prima

istanza.

A__________ contesta invece il rinvio degli

atti al municipio affinché gli ordini l'inoltro di una domanda di costruzione

in sanatoria per il posteggio esistente da anni sulla part. 1166. Chiede inoltre

che sia annullato il contributo sostitutivo impostogli per posteggi mancanti.

D. All'accoglimento

dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione perviene il

municipio, contestando le tesi degli insorgenti con argomenti che per quanto

necessario verranno discussi nei seguenti considerandi.

Fatti

I ricorrenti, dal canto loro, si avversano

vicendevolmente.

E. Con la

replica, il ricorrente L__________ ribadisce che da oltre trent'anni la part.

1166 è utilizzata come posteggio, aperto ad una cerchia indeterminata di

utenti. L'esperimento di una procedura di rilascio del permesso in sanatoria

sarebbe pertanto ingiustificato.

Il municipio ed i resistenti B__________ e F__________

sottolineano dal canto loro che il posteggio era utilizzato dalle PTT/FFS e non

comprendeva le aree liberate a seguito della demolizione di alcuni manufatti,

che verrebbero ora adibite a posteggio a favore dello stabile del ricorrente.

Considerato, in

diritto

1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data

dall'art. 21 LE.

1.2. La legittimazione attiva della

ricorrente L__________ ad impugnare il giudizio che conferma la controversa

licenza è certa (art. 43 PAmm). Se fosse effettivamente abilitata anche ad opporsi

alla domanda di costruzione è questione di merito.

Il ricorrente A__________ è di principio

legittimato ad impugnare il giudizio governativo nella misura in cui conferma

il contributo sostitutivo impostogli dal municipio per posteggi mancanti. La

sua qualità per agire in giudizio va pure ammessa nella misura in cui contesta il

rinvio degli atti al municipio affinché gli imponga di presentare una domanda

di costruzione in sanatoria per tutti i posteggi esistenti sulla part. 1166. Nella

misura in cui sottende l'accertamento dell'inesistenza di un valido titolo che

autorizzi i posteggi esistenti, il provvedimento, ancorché di natura incidentale,

è invero atto a pregiudicare irrimediabilmente gli interessi dell'insorgente .

1.3. Ferme queste premesse, i ricorsi,

tempestivi, sono ricevibili in ordine. Avendo il medesimo fondamento di fatto,

possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm), sulla base degli

atti (art. 18 PAmm). Le prove chieste dagli insorgenti non appaiono atte a

procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. La

situazione dei luoghi, oltre ad essere nota a questo tribunale per conoscenza

diretta, risulta in effetti chiaramente dalle planimetrie e dalle fotografie

annesse all'incarto.

Nulla può d'altro canto essere dedotto dagli

atti di polizia richiamati dalla ricorrente L__________ per dimostrare che lo

stabile da ristrutturare, in passato, è già stato coinvolto in operazioni di

polizia volte a reprimere l'esercizio della prostituzione. Rilevante ai fini

del giudizio può essere soltanto l'utilizzazione indicata dall'istante in licenza.

Abusi verificatisi in passato non permettono di giungere a diversa conclusione.

2. 2.1. Le

norme di attuazione del piano particolareggiato della zona del centro storico

(NAPPCS) di B__________ non definiscono la destinazione di questo comparto. Non

v'è tuttavia alcun dubbio che la destinazione residenziale sia conforme alla sua

funzione. Lo si deduce indirettamente dall'art. 12 NAPPCS, che impone di

riservare il 40% della SUL all'abitazione.

2.2. Nel caso concreto, la ricorrente L__________,

proprietaria di alcuni appartamenti situati ad un centinaio di metri dallo stabile

in oggetto, si è opposta alla domanda di costruzione, obiettando che i

monolocali verrebbero utilizzati per l'esercizio della prostituzione, ovvero

per attività di natura mercantile, che non possono essere qualificate come

semplice lavoro a domicilio.

Il municipio non ha eccepito la sua qualità

di opponente. Il Consiglio di Stato, a sua volta, le ha riconosciuto la

legittimazione attiva. A torto, tuttavia, poiché come proprietaria di

appartamenti situati ad un centinaio di metri di distanza dal fondo del ricorrente

L__________ l'insorgente non appartiene a quella limitata e qualificata cerchia

di persone, la cui situazione appare legata all'oggetto del provvedimento

censurato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso, che permetta di

distinguerla da quella del resto della collettività. Oggetto della domanda di

costruzione non è invero la realizzazione di un bordello, ma la trasformazione

di sei appartamenti in trenta monolocali, che per l'uso abitativo al quale sono

destinati non possono ingenerare ripercussioni percettibili negli appartamenti

dell'opponente.

Il fatto che il Consiglio di Stato abbia

rigettato la sua impugnativa nel merito, invece che in ordine per carenza di

legittimazione attiva non permette comunque di giungere a conclusioni a lei più

favorevoli, poiché le obiezioni sollevate andavano in ogni caso respinte. La

domanda di costruzione prevede infatti di continuare a destinare i locali all'uso

residenziale. Anche ammettendo che integrino gli estremi di un cambiamento di

destinazione, le nuove modalità di utilizzazione non si distinguono in misura

Considerandi

significativa dalle precedenti. Il fatto che la nuova utilizzazione implichi il

conseguimento di un permesso di affittacamere, fondato sulla legge sugli

esercizi pubblici, non permette di giungere a conclusioni più favorevoli

all'insorgente. Dal profilo del diritto pianificatorio ed edilizio non

sussistono invero differenze apprezzabili tra la locazione di monolocali per

più di tre mesi e la locazione di camere ammobiliate per meno di tre mesi. Pur

essendo assoggettata all'obbligo della patente d'esercizio pubblico, la

locazione professionale di camere per meno di tre mesi non implica alcun servizio

di tipo alberghiero. Né si distingue dalla locazione, che può essere altrettanto

professionale, di camere per periodi più lunghi. Dal profilo del diritto pianificatorio

e delle modalità di utilizzazione, la durata della locazione è tutto sommato irrilevante

(STA 9.12.02 in re IAV SA).

Nella misura in cui conferma la licenza

edilizia, il giudizio governativo censurato resiste dunque alle critiche dell'opponente.

3.

3.1. Secondo

l'art. 53 cpv. 1 NAPR di B__________, per nuovi edifici, ricostruzioni, ampliamenti

o cambiamenti di destinazione di edifici esistenti è obbligatorio soddisfare il

fabbisogno di posteggi su area privata. Il fabbisogno teorico di posteggi,

soggiunge l'art. 53 cpv. 3.1, è fissato dalla cifra 3.2. Il numero di posteggi

realizzabile e/o da realizzare è invece fissato dalla cifra 3.3 (art. 53 cpv.

3.1

NAPR). Ove il numero di posteggi richiesto non può essere realizzato per

motivi pianificatori o urbanistici o tecnico-costruttivi, dispone ancora l'art.

53.

cpv. 3.1, la differenza va conguagliata con la realizzazione di posteggi su

altri fondi, tramite l'ottenimento di un diritto d'uso privativo di posteggi

comunali o con il pagamento di un contributo sostitutivo. Il numero di posteggi

prescritto per ogni edificio o impianto è stabilito da particolari disposizioni

per ogni singola zona (art. 53 cpv. 3.3 NAPR). Nella zona del centro storico la

formazione di posteggi non è consentita dove non è compatibile con i valori

ambientali o pianificatori, con le caratteristiche tipologiche del tessuto

edilizio o con la viabilità pedonale (art. 53 cpv. 3.3.1 NAPR).

Il contributo sostitutivo per posteggi

mancanti è pari al 30% del costo di costruzione del posteggio, compreso il

valore del terreno (art. 53 cpv. 4 NAPR).

3.2

Rilasciando la licenza in esame, il

municipio ha stabilito anzitutto che la controversa trasformazione esigeva la

formazione di 7 posteggi. La realizzazione dei 5 posteggi che il ricorrente L__________

intendeva approntare sulla part. 1166 non è stata autorizzata, poiché ritenuta

incompatibile con i valori pianificatori del comparto. Conseguentemente, la

licenza è stata subordinata al pagamento di un contributo sostitutivo di fr. 70'000.-

per i 7 posteggi mancanti.

Il ricorrente non contesta il diniego del

permesso per i 5 posteggi che intendeva realizzare sulla part. 1166 e mettere a

disposizione dello stabile dedotto in trasformazione. Parimenti non contesta né

l'ammontare del contributo sostitutivo calcolato per ogni singolo posteggio

(fr. 10'000.-), né il numero (7) di posteggi mancanti. L'insorgente contesta tuttavia

il contributo impostogli, sostenendo che il fabbisogno di posteggi potrebbe

essere coperto da quelli esistenti sulla part. 1166.

L'eccezione va disattesa, poiché i posteggi

esistenti su quel fondo non sono mai stati formalmente autorizzati. Invano

obietta l'insorgente che esisterebbero da molti anni e che qualsiasi provvedimento

di ripristino sarebbe perento. Decisiva, ai fini del presente giudizio, è

unicamente la circostanza che tali posteggi non sono sorretti da alcun valido

titolo che li autorizzi. Nemmeno il ricorrente è invero in grado di dimostrarne

la legittimità producendo una qualsivoglia autorizzazione. Giustificata appare

dunque l'imposizione del controverso contributo sostitutivo. Resta ovviamente

riservata al ricorrente la facoltà di chiederne in futuro la restituzione (art.

53.

cpv. 4 NAPR), previo conseguimento di un permesso di costruzione in

sanatoria.

4.

Accertata l'inesistenza di un valido titolo che autorizzi il posteggio

esistente sulla part. 1166, il Consiglio di Stato ha disposto il rinvio degli

atti al municipio affinché ordini al ricorrente L__________ di presentare una

domanda di costruzione in sanatoria per l'intero posteggio.

Il provvedimento di rinvio travalica i

limiti della vertenza sottoposta al giudizio del Governo per assumere le

connotazioni di un intervento dell'autorità di vigilanza sui comuni (art. 194

seg. LOC). Entro questi limiti, esso prefigura inoltre una reformatio in

peius del controverso divieto d'uso, disposta senza essere preventivamente prospettata

all'insorgente, come esige il diritto di essere sentito (Marco Borghi/Guido

Corti, Compendio di procedura amministrativa ticinese, ad art. 59 PAmm, n. 2

a).

Già come provvedimento dell'autorità di

vigilanza sui comuni il rinvio non può essere confermato. L’art. 196c cpv. 1

LOC subordina infatti l'intervento dell'autorità di vigilanza all'esistenza di una

manifesta violazione del diritto (lett. a), rispettivamente di un interesse

collettivo preponderante (lett. b). Presupposti, questi, che in concreto non

sono dati. Anzitutto, perché la tolleranza dell'uso del fondo a scopo di

posteggio, dimostrata dal municipio per lunghi anni malgrado la mancanza di una

formale autorizzazione, non costituisce una manifesta violazione del diritto. In

secondo luogo, perché nessun interesse collettivo preponderante esige un intervento

dell'autorità di vigilanza per ripristinare una situazione conforme al diritto.

Il ricorso di A__________ va quindi accolto

nella misura in cui è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale

affinché gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria per

l'uso dell'intero parcheggio.

5.

In esito

alle considerazioni che precedono, il ricorso di L__________ va dunque respinto.

Quello di A__________ va invece accolto nella misura in cui è rivolto contro il rinvio degli atti all'autorità comunale affinché

gli imponga di inoltrare una domanda di costruzione in sanatoria.

La tassa di giustizia è suddivisa fra i

ricorrenti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza al pari delle

ripetibili nella misura in cui non risultino compensate.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 12 NAPPCS di B__________; 53

NAPR di B__________; 194, 196c LOC; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1.1.1. Il ricorso di L__________ è respinto.

1.2. Il ricorso di A__________ è parzialmente accolto.

§ Di

conseguenza, il dispositivo n. 2 della decisione 9 maggio 2006 del Consiglio di

Stato (n. 2237) è annullato nella misura in cui rinvia

gli atti al municipio affinché imponga al ricorrente A__________ di inoltrare

una domanda di costruzione in sanatoria per l'uso della part. 1166 come

posteggio.

2.La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è suddivisa fra le parti come

segue:

- fr. 1'500.- a carico della ricorrente L__________;

- fr. 1'000.- a carico del ricorrente A__________;

- fr. 500.- a carico del resistente P__________.

3.La ricorrente L__________ verserà fr. 1'500.- ad A__________ a

titolo di ripetibili.

4. Intimazione

a:

;

;

.

terzi implicati

1. CO 1

1 patrocinato da: PA 2

2. CO 2

3. CO 3

4. CO 4

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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