Ristrutturazione di una casa in riva al lago

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Numero d'incarto:

52.2006.20

Data decisione, Autorità:

01.03.2006, TRAM

Titolo:

Ristrutturazione di una casa in riva al lago

ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI

DISTANZA DALL'AREA PUBBLICA

INDICE DI SFRUTTAMENTO

TRASFORMAZIONE

art. 9 cpv. 1 LE

art. 40 LE

art. 39 RLE

Incarto n.

52.2006.20

Lugano

1 marzo 2006

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 16 gennaio 2006 di

RI 1

patrocinata da: PA 1

contro

la decisione 20 dicembre 2005 del Consiglio di Stato

(n. 6204) che accoglie parzialmente l'impugnativa presentata da CO 1 avverso

la licenza edilizia 12 ottobre 2005, rilasciata dal municipio di Riva San

Vitale agli insorgenti per ristrutturare la loro casa d'abitazione (part. __________);

viste le risposte:

- 1 febbraio 2006 di CO 1;

- 7 febbraio 2006 del

Consiglio di Stato;

- 9 febbraio 2006 del

municipio di Riva San Vitale;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. a. Il 13

giugno 2005 i ricorrenti RI 1 hanno chiesto al municipio di Riva San Vitale il

permesso di ristrutturare la loro casa d'abitazione (part. __________), situata

sulla riva del lago (zona riva lago RL). L'edificio, costruito negli anni '50 e

rimaneggiato a più riprese, è costituito da due corpi principali, uno allineato

lungo via C__________, l'altro (ala nord) perpendicolare ad esso.

Il progetto prevede di innalzare di 30 cm il

filo di gronda ed i muri perimetrali, aprendo sotto le falde del tetto una

serie di 8 finestre di m 0.86 x 1.07 ed una finestra doppia sulla facciata est

dell'ala nord. A pianterreno è inoltre prevista la formazione di un'autorimessa

di 24 mq nell'angolo ovest dell'edificio e di un soggiorno di 15 mq nel corpo terrazzato,

situato all'estremità est dell'ala nord, direttamente sulla riva del lago.

Alla domanda si è opposta la resistente CO 1,

proprietaria del fondo non edificato (part. __________), che confina verso nord

con quello dei ricorrenti, contestando l'intervento dal profilo dell'indice di

sfruttamento (i.s.), dell'altezza massima e delle distanze minime dalla riva

del lago in quanto riferite alla costruzione di un muro lungo il confine fra i

fondi ed alla trasformazione del corpo terrazzato situato nell'angolo est.

Limitatamente al muro da erigere sul confine

fra i fondi, la domanda è stata avversata anche dal Dipartimento del territorio

nell'ambito del preavviso altrimenti favorevole del 9 agosto 2005.

b. Il 15 settembre 2005 si è tenuto un

esperimento di conciliazione fra le parti. Il relativo verbale riporta in calce

la seguente annotazione manoscritta:

L'opposizione, per quanto concerne la

terrazza, è mantenuta.

L'opponente propone di realizzare sul

filo nord della terrazza una parete vetrata non trasparente di due metri d'altezza.

Fatti

I proprietari trasmetteranno una

decisione scritta di merito entro il 23.9.05.

Seguono le firme dei presenti con la

seguente riserva, apposta dal marito dell'opponente CO 1:

Riconosco solo la decisione. La

discussione non è riconosciuta.

Il 19 seguente, i ricorrenti hanno

comunicato all'autorità comunale di non essere disposti a costruire la parete

vetrata.

c. Il 12 ottobre 2005 il municipio ha

rilasciato la licenza richiesta come ai piani presentati ad eccezione del

muretto avversato dall'autorità cantonale. Con la stessa decisione il municipio

ha respinto l'opposizione.

B. Con

giudizio 20 dicembre 2005 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso

inoltrato dall'opponente contro la licenza edilizia, che ha confermato alle

seguenti condizioni:

- limitazione dell'altezza a 7.00 m;

- divieto di modificare le aperture esistenti nel sottotetto e

di formarne di nuove; obbligo di mantenere i locali del sottotetto allo stato

grezzo e privi di riscaldamento;

- diniego del permesso di trasformare il corpo terrazzato all'estremità

est dell'ala nord.

Respinte le eccezioni d'ordine sollevate dai

beneficiari della controversa licenza, il Governo ha anzitutto rilevato che la

facciata nord raggiungerebbe l'altezza di m 7.40 rispetto al livello del terreno

del fondo dell'opponente. Da qui la condizione che limita a 7.00 m l'altezza

massima dell'edificio.

Dopo aver rilevato che l'edificio esistente

presenta un i.s. di 1.1, il Consiglio di Stato ha poi ritenuto inammissibile

autorizzare la trasformazione del sottotetto in vani utilizzabili per l'abitazione.

Il mantenimento allo stato attuale del corpo

terrazzato è invece stato giustificato dell'importanza della trasformazione

prevista, travalicante, a mente dell'Esecutivo cantonale, i limiti delle trasformazioni

ammissibili secondo l'art. 39 RLE.

C. Contro il

predetto giudizio, RI 1 insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo,

chiedendo il ripristino della licenza rilasciata loro dal municipio.

Contestata nuovamente la legittimazione

attiva della vicina opponente, i ricorrenti sostengono anzitutto che in sede di

esperimento di conciliazione la materia del contendere sarebbe stata

circoscritta al corpo terrazzato. L'opposizione sugli altri punti sarebbe stata

ritirata.

Nel merito, gli insorgenti negano anzitutto

qualsiasi superamento dell'altezza massima prescritta dalle NAPR. Essi contestano

poi che i locali del sottotetto siano computabili nella SUL. Lo escluderebbero

la destinazione prevista (solaio) e la loro altezza, inferiore a m 2.30.

Infondate sarebbero, infine, le deduzioni del Consiglio di Stato riguardanti il

corpo terrazzato, che verrebbe trasformato in modo non sostanziale.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione perviene l'opponente,

contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che saranno discussi

qui appresso.

Il municipio condivide invece l'impugnativa.

Considerato, in

diritto

1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende

dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, beneficiari della

licenza riformata dal Consiglio di Stato, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso,

tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e

dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie

annesse. Il sopralluogo sollecitato dagli insorgenti non appare dunque atto a

procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. Per lo

stesso motivo vanno disattese le censure mosse dai ricorrenti al Consiglio di

Stato con riferimento alla decisione di non dar seguito alla richiesta di sopralluogo.

La valutazione anticipata negativa espressa dal Governo circa l'utilità di questa

prova resiste alle loro critiche.

2.2.1. La legittimazione a ricorrere presuppone anzitutto che l'insorgente

appartenga a quella limitata e qualificata cerchia di persone la cui situazione

appare legata all'oggetto del provvedimento impugnato da un rapporto più

stretto ed intenso di quello che intercorre con gli altri membri della comunità.

L'insorgente deve inoltre essere portatore di un interesse personale, diretto,

attuale e concreto a dolersi del provvedimento censurato per il pregiudizio che

questo gli arreca e che l'impugnativa intende scongiurare.

2.2. In concreto, gli insorgenti contestano anche

in questa sede la legittimazione attiva dell'opponente. Palesemente a torto, poiché

in quanto proprietaria di un fondo confinante, la qui resistente CO 1

appartiene di certo a quella limitata e qualificata cerchia di persone che per

situazione sono legate all'oggetto della licenza da un rapporto più stretto ed

intenso di quello che intercorre con gli altri membri della comunità.

Innegabile è d'altro canto il suo interesse ad opporsi ad un permesso di costruzione

che potrebbe ripercuotersi negativamente sul suo fondo.

3. 3.1.

Secondo l'art. 9 cpv. 1 LE, il municipio può sempre convocare i privati interessati

per un esperimento di conciliazione al fine di rimuovere le opposizioni e di

evitare successive contestazioni.

L'esperimento di conciliazione ha successo

solo se l'opponente dichiara formalmente di ritirare l'opposizione. Per

evidenti motivi probatori, la dichiarazione di ritiro deve essere formulata per

iscritto in modo esplicito ed inequivocabile. Ritiri parziali dell'opposizione

sono non sono di principio esclusi, ma devono comunque anch'essi emergere chiaramente

dagli atti. I limiti della rinuncia a contestare determinati aspetti della

domanda di costruzione non devono in particolare dar luogo a discussioni.

3.2. Nel caso concreto, dal verbale dell'esperimento

di sopralluogo emerge unicamente che l'opposizione, per quanto concerne la

terrazza, è mantenuta. Non risulta affatto che la vicina qui resistente

abbia dichiarato di rinunciare a contestare la domanda di costruzione sugli altri

aspetti sollevati con l'opposizione. Infondata è dunque la pretesa dei

ricorrenti di ravvisare nella suddetta dichiarazione un impegno dell'opponente

a circoscrivere la contestazione al corpo terrazzato. A maggior ragione si

giustifica questa conclusione ove si consideri che l'opponente, sia pure per il

tramite del marito presente all'esperimento di conciliazione, ha aggiunto una

postilla, che era chiaramente intesa a salvaguardare i suoi diritti di

opponente (Riconosco solo la decisione. La discussione non è riconosciuta).

4. 4.1. La

zona residenziale a lago (RL) di Riva San Vitale prescrive un indice di sfruttamento

(i.s.) di 0.4 ed un indice di occupazione (i.o.) del 20%. L'altezza massima è

fissata a m 7.00, mentre la distanza dai confini è di 5.00 m. Verso il lago, le

costruzioni devono infine rispettare una linea d'arretramento che è fissata a

circa 5.00 m dalla riva (art. 31 NAPR).

4.2. La casa d'abitazione dei ricorrenti,

costruita ben prima dell'entrata in vigore del PR (1985), non rispetta l'arretramento

dal lago. Parte dell'ala nord ed il corpo terrazzato giungono infatti fin sulla

riva del C__________. Disattesa è pure la distanza minima dal confine verso il

fondo dell'opponente, sul quale insiste la facciata nord dell'edificio. Nemmeno

l'i.s. è ossequiato. Con una SUL di 267 mq per una superficie edificabile di

239 mq, l'i.s. raggiunge in effetti il valore di 1.1. Conforme al diritto è

invece l'altezza dell'edificio. Si tratta comunque di una costruzione esistente

in contrasto con il diritto entrato in vigore in epoca successiva.

5. 5.1. A

norma dell'art. 39 RLE, riconducibile alla garanzia costitu-zionale della proprietà,

intesa come tutela delle situazioni acqui-site, le costruzioni esistenti in contrasto

con il diritto entrato suc-cessivamente in vigore, possono essere riparate e

mantenute, e-sclusi i lavori di trasformazione sostanziali. Trasformazioni di

una certa importanza possono nondimeno essere autorizzate se il contrasto con

il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l'interesse pubblico o

Considerandi

quello dei vicini. La trasformazione è sostanziale quando modifica l'identità

della costruzione dal profilo delle volumetrie, dell'aspetto e della

destinazione, ingenerando ripercussioni sostanzialmente nuove sull'ordinamento

delle utilizzazioni o quando aggrava i momenti di contrasto con il nuovo diritto

o ne introduce di nuovi (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 70

LALPT, n. 517).

5.2

Il controverso intervento va in

concreto esaminato dal profilo dell'altezza (5.2.1.), dell'i.s. (5.2.2.) e dell'arretramento

dal lago (5.2.3.).

5.2.1

Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza

di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo

superiore del corni-cione di gronda o del parapetto. I timpani delle facciate

non entrano di principio in considerazione ai fini della misurazione dell'altezza.

Determinanti restano gli ingombri verticali delle facciate, rilevati in

corrispondenza del filo superiore del cornicione di gronda.

Nel caso concreto, il progetto prevede di

innalzare di circa 60 cm la parte ovest della facciata nord, insistente sul

confine fra i fondi delle parti, edificando poi sulla parte così innalzata un

timpano destinato a sorreggere le falde del tetto, realizzate sul prolungamento

del tetto che ricopre il corpo della costruzione allineato lungo la strada.

Ora, lo spigolo est di questo sopralzo della

facciata si situa a circa m 7.40 dal livello del terreno leggermente in pendio

del fondo della resistente.

m 0.60

m 7.40

facciata nord

La disattenzione del limite d'altezza (m

7.

), fissato dall'art. 31 NAPR, è chiara ed incontestabile. Invano obiettano

i ricorrenti che il terreno della resistente sarebbe irregolare. L'asserzione è

smentita dal prospetto della facciata nord allestito dagli stessi ricorrenti ed

allegato alla domanda di costruzione, rispettivamente dalle fotografie annesse

agli atti. Irrilevante è pure il fatto che il sorpasso sia contenuto. Trattandosi

di una modifica di una costruzione attualmente conforme al diritto, il sorpasso

del limite d'altezza non può di principio essere autorizzato. L'art. 39 RLE non

permette di principio di introdurre nuovi momenti di contrasto con il diritto

in vigore.

5.2.2

Quale superficie utile lorda (SUL) si

considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli

edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione

orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili

per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le

lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il

combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della

ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle

abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e

carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore,

ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso

di locali non calcolabili nella superficie utile lorda; i porticati aperti, le

terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge

aperte che non servono come ballatoi (art. 38 LE).

Decisiva ai fini dell'inclusione della

superficie di un determinato locale nella SUL non è la destinazione indicata

dal proprietario e risultante dai piani, ma la sua configurazione, valutata

secondo criteri oggettivi nell'ottica di una sua possibile utilizzazione a

scopi abitativi o lavorativi (RDAT 1994 n. 30; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE

n. 1126). La superficie dei vani accessori non computabili nella SUL deve in

ogni caso essere ragionevolmente commisurata alle esigenze dell'edificio

principale. Superfici eccedenti sono conteggiate nell'i.s. (Scolari, op. cit.,

n. 1129).

Nel caso concreto, il progetto prevede di

innalzare il tetto di 30 cm alla radice e di circa 20 cm al colmo, abbassando

nel contempo di circa 10 cm il pavimento ed aprendo una serie di finestre di m

0.86

x 1.07 sulle facciate, rispettivamente un'ampia finestra doppia sulla

facciata est dell'ala nord, sopra il corpo terrazzato, che si affaccia sul

lago. Verso il fondo della resistente, parte della falda nord del tetto viene

inoltre sostituita da un tetto a due falde, sorrette dal timpano di cui si è

detto sopra, che prolungano quelle del corpo allineato con la strada, in modo

da aumentare la volumetria del vano sottostante.

Con queste

modifiche strutturali, l'altezza della maggior parte del secondo piano raggiunge

il limite di m 1.50 lungo tutto il perimetro delle facciate. Soltanto l'altezza

del vano denominato "sottotetto" risulterebbe inferiore. Dopo la ristrutturazione,

il secondo piano sarebbe pertanto composto da due ampi locali, denominati

"solaio-disponibile", uno di 39.70, l'altro di 30.25 mq, nonché da un

vano intermedio di circa 30 mq, contenente il corpo scale ed una lavanderia /

locale riscaldamento di 9.70 mq.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che i due

vani denominati "solaio-disponibile" fossero da conteggiare nella

SUL. La deduzione è fondata.

Le numerose finestre previste sulle

facciate, abbinate all'aumento dell'altezza utile dei vani del sottotetto,

costituiscono in effetti delle modifiche atte a renderli oggettivamente

utilizzabili per l'abi-tazione. Lo conferma il termine stesso di

"disponibile", general-mente utilizzato dagli architetti per designare

locali dalla destina-zione indefinita, ma comunque utilizzabili per l'abitazione.

Invano si richiamano i ricorrenti alla sentenza pubblicata in RDAT I-1990 n.

32.

Pur presentando analogie per quel che riguarda l'altezza utile, i locali in

quel caso non erano infatti illuminati da una serie di aperture, ma soltanto da

alcuni semplici, modesti lucernari.

Comportando un significativo aggravamento

dell'abbondante sorpasso dell'i.s. già attualmente riscontrabile sul fondo dei

ricorrenti, la trasformazione del sottotetto non può pertanto essere autorizzata.

5.2.3

Secondo l'art. 31 NAPR, le

costruzioni nella zona residenziale a lago (RL) devono rispettare la linea di

arretramento, che il PR fissa a circa 5 m dalla riva del lago.

Il controverso progetto prevede in concreto

di trasformare il corpo terrazzato, sporgente verso il lago, in un soggiorno

dotato di ampie aperture. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la trasformazione

travalicasse i limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l'art. 39 RLE.

La valutazione appare improntata ad eccessivo rigore.

La volumetria del manufatto rimane in

effetti sostanzialmente invariata. Lo spostamento di un paio di decine di

centimetri della facciata sud risponde soltanto all'esigenza estetica di

allinearla sulla retrostante facciata dell'ala est. Non aggravando in misura

apprezzabile l'esistente contrasto con il diritto vigente e permettendo d'altro

canto un riordino dell'espressione architettonica del fabbricato può tutto

sommato essere tollerato. Esigere il mantenimento dell'attuale ubicazione della

facciata del manufatto non comporterebbe alcun vantaggio pratico.

Parimenti immutata resta la destinazione del

manufatto, già oggi utilizzato per l'abitazione. Trasformare un servizio

igienico ed un vano annesso alla cucina in un locale destinato al soggiorno è

infatti irrilevante dal profilo dell'i.s.

Nemmeno l'apertura di ampie vetrate può

essere considerata una trasformazione inammissibile dal profilo dell'art. 39

RLE. È vero che l'aspetto esteriore del manufatto viene modificato in misura

non trascurabile Non si può tuttavia sostenere che ne sovverta in modo

inammissibile l'identità e la funzione, che rimangono pur sempre quelle di un

corpo ad uso terrazza, sporgente dall'edificio principale. Imporre una riduzione

delle dimensioni delle aperture allo scopo di ridurre l'alterazione non porterebbe

ad alcun risultato utile né dal profilo dell'interesse pubblico al libero

accesso alle rive dei laghi, né dal profilo degli interessi della resistente.

Su questo punto, il giudizio governativo

impugnato non può dunque essere confermato.

6.

6.1. Il

principio di proporzionalità vieta di respingere una domanda di costruzione

quando il difetto può essere facilmente corretto rilasciando una licenza

subordinata a clausole accessorie (Scolari, op. cit., ad art. 2 LE, n. 684).

6.2

In concreto, il Consiglio di Stato ha

ritenuto che i difetti riscontrati con riferimento all'altezza, alla SUL ed all'arretramento

dal lago del corpo terrazzato potessero essere corretti subordinando la licenza

alle clausole di cui si è detto in narrativa.

6.2.1

Per quanto riguarda l'altezza, in

particolare quella della facciata nord, la condizione di imporre il rispetto

del limite di 7.00 m, prescritto dall'art. 31 NAPR, resiste pienamente alle

critiche dei ricorrenti. L'altezza del sopralzo di circa 60 cm della facciata

nord, su cui insiste il timpano previsto su questo versante, dovrà dunque essere

adeguatamente ridotta.

6.2.2

Immune da violazioni del diritto è

pure la condizione volta ad impedire che i "solai-disponibili" siano

utilizzati a fini abitativi. In linea di massima, il diniego dell'autorizzazione

per le finestre previste dai piani ed il divieto di dotarli di un riscaldamento

costituiscono assieme all'obbligo di mantenerli allo stato grezzo un

provvedimento adeguato ed idoneo a raggiungere lo scopo preconizzato. Dal

divieto di nuove aperture vanno comunque esclusi il piccolo lucernario,

previsto nella falda ovest del tetto, la finestra del locale lavanderia /

riscaldamento e le due aperture previste nel corridoio antistante. Queste

aperture non sono invero atte a rendere abitabili i vani sottostanti.

6.2.3

Non può invece essere confermato, per

i motivi sopra illustrati, il diniego della licenza per la trasformazione del

corpo terrazzato.

7.

In esito

alle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente accolto, riformando

la decisione governativa e la licenza censurate nei limiti risultanti dai precedenti

considerandi.

La tassa di giustizia, commisurata al lavoro

occasionato dall'impugnativa, è suddivisa fra le parti proporzionalmente al

rispettivo grado di soccombenza. La resistente rifonderà ai ricorrenti un'indennità

per ripetibili commisurata secondo lo stesso criterio.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38, 40 LE; 31 NAPR di Riva San

Vitale; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1.

la decisione 20 dicembre 2005 del Consiglio di

Stato (n. 6204) è annullata e riformata nel senso che:

1.2.

la licenza edilizia 12 ottobre 2005 rilasciata

dal municipio di Riva San Vitale ai ricorrenti è confermata alle seguenti,

ulteriori condizioni:

-

la facciata nord (timpano escluso) non dovrà superare

l'altezza di m 7.00 misurata dalla part. __________;

-

sono autorizzate soltanto le tre aperture previste

in corrispondenza della lavanderia ed il lucernario previsto nella falda ovest;

-

i due locali "solaio-disponibile" del

secondo piano (sottotetto) dovranno essere mantenuti allo stato grezzo e privi

di riscaldamento

e meglio come ai

considerandi 6.2.1 - 6.2.2.

2. La tassa di

giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico dei ricorrenti RI 1 in solido nella

misura di fr. 1'000.-. La differenza (fr. 500.-) è posta a carico della

resistente CO 1, che rifonderà ai ricorrenti fr. 500.- a titolo di ripetibili

di entrambe le istanze.

3. Intimazione

a:

;

;

;

;

.

terzi implicati

1. CO 1

2. CO 2

3. CO 3

4. CO 4

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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