52.2006.315
Costruzione di tre stabili d'appartamenti
16 aprile 2007Italiano15 min
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Numero d'incarto:
52.2006.315
Data decisione, Autorità:
16.04.2007, TRAM
Titolo:
Costruzione di tre stabili d'appartamenti
ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI
art. 40 LE
art. 41 LE
Incarto n.
52.2006.315
Lugano
16 aprile
2007
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente,
Matteo
Cassina, Ivano Ranzanici, quest'ultimo in sostituzione dei giudici Raffaello
Balerna e Stefano Bernasconi astenuti
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 9 ottobre 2006 di
RI 1, lic. rer. pol., ,
RI 2, ,
patrocinati da:
avv. PA 1, ,
contro
la decisione 19 settembre 2006 del
Consiglio di Stato (n. 4463) che annulla la licenza edilizia 9 febbraio 2006
rilasciata agli insorgenti dal municipio di CO 14 per la costruzione di tre
stabili d'appartamenti a __________ (part. __________ e __________);
viste le risposte:
- 24 ottobre 2006 del
Consiglio di Stato;
- 14 novembre 2006 di CO 1;
CO 2; CO 3;
CO 4, CO 5 e CO 6;
- 15 novembre 2006 di CO 7;
CO 13; CO 9; CO 10; CO 8; CO 11; CO 12;
- 4 dicembre 2006 del
municipio di CO 14;
preso atto della replica 22 febbraio 2007 dei
ricorrenti e delle dupliche:
- 2 marzo 2007 di CO 1; CO
2; CO 3; CO 4, CO 5 e CO 6;
- 6 marzo 2007 del
Consiglio di Stato;
- 7 marzo 2007 del
municipio di CO 14;
- 6 aprile 2007 di CO 7; CO
13; CO 9; CO 10; CO 8; CO 11; CO 12;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in
fatto
A. Il
29 luglio 2005 i ricorrenti RI 1 e RI 2 hanno chiesto al municipio di CO 14 il
permesso di costruire su un terreno (part. __________ e __________) situato
sulle falde del monte __________ (zona R2a) un complesso residenziale formato da
22 unità abitative, suddivise in tre distinti blocchi, disposti parallelamente
alle curve di livello del pendio e dotati di un'autorimessa sotterranea comune
accessibile da via __________.
Nel termine di
pubblicazione della domanda, si sono opposti all'intervento numerosi vicini,
sollevando una serie di censure riferite in particolare alla protezione degli
alberi esistenti, all'adeguatezza dell'accesso, all'altezza ed alle distanze ed
all'inserimento del complesso residenziale nel quadro del paesaggio.
Raccolto il
preavviso favorevole del Dipartimento del territorio (n. 50694), il 9 febbraio
2006 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta respingendo le opposizioni
dei vicini.
B. Con
giudizio 19 settembre 2006 il Consiglio di Stato ha annullato il provvedimento,
accogliendo le due impugnative contro di esso interposte dai vicini opponenti.
Respinte le
eccezioni di carenza di legittimazione attiva sollevate dai beneficiari della
licenza nei confronti di taluni insorgenti, il Governo ha in seguito disatteso
le censure riferite alla sufficienza dei piani allegati alla domanda di
costruzione ed alle modifiche apportate al progetto nel corso della procedura d'esame.
Nel merito, l'Esecutivo
cantonale ha poi escluso che la controversa edificazione deturpasse il
paesaggio pittoresco in cui si inserisce, rispettivamente violasse le disposizioni
di diritto comunale poste a tutela dell'alberatura esistente sui fondi dedotti
in edificazione. L'abbattimento di 8 alberi dei 65 censiti, accompagnato dalla
messa a dimora di altrettante piante, sarebbe comunque ammissibile.
Lesiva del
diritto, a mente del Consiglio di Stato, sarebbe invece l'altezza degli edifici
in corrispondenza dei corpi scale, in quanto superiore a quella (m 8.00)
fissata dalle NAPR per la zona R 2a. Parimenti lesiva del diritto sarebbe l'altezza
delle pergole adiacenti ai corpi scale e quella dell'edificio sovrastante l'autorimessa
interrata. Su questo versante l'altezza degli edifici andrebbe misurata
conteggiando anche l'altezza del corpo destinato all'accesso veicolare, che con
l'edificio sovrastante formerebbe un'unica costruzione, poiché non rispetta la
distanza minima di 12 m tra i singoli corpi, prescritta dall'art. 40 LE onde
evitare di sommare le altezze dei singoli gradoni.
Respinte le
contestazioni sollevate dai vicini con riferimento all'adeguatezza dell'accesso,
il Governo ha infine ravvisato un'ulteriore violazione del diritto nella
mancata indicazione del tipo di termopompa previsto.
C. Contro
il predetto giudizio, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale
amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della
licenza rilasciata loro dal municipio.
Fatti
I manufatti
destinati a permettere l'uscita sul tetto, argomentano, sarebbero corpi tecnici,
che in quanto tali non sarebbero computabili nell'altezza. In ogni caso,
qualsiasi eventuale difetto avrebbe potuto essere facilmente corretto
subordinando la licenza ad opportune condizioni. Analoghe considerazioni
valgono per le pergole, il cui sviluppo verticale non andrebbe conteggiato sull'altezza
dell'edificio.
L'altezza del
manufatto destinato ad accedere all'autorimessa interrata non andrebbe
computata su quella dell'edificio sovrastante. Questo manufatto e l'edificio
sovrastante non costituirebbero una costruzione a gradoni. Non sarebbero
affatto dati i presupposti per misurare l'altezza secondo le regole fissate
dall'art. 40 LE per questo genere di costruzioni.
Immune da
violazioni del diritto sarebbe pure la licenza in quanto riferita all'impianto
di riscaldamento a termopompa, che non provoca alcun genere di rumore.
D. All'accoglimento
del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.
Ad identica
conclusione pervengono i vicini opponenti, che con due distinti allegati di
risposta contestano in dettaglio le tesi degli insorgenti, riproponendo in
questa sede anche numerose eccezioni sollevate senza successo in prima istanza.
Il municipio
condivide invece l'impugnativa, con argomenti che al pari di quelli sollevati
dai resistenti saranno discussi per quanto necessario nei considerandi di
diritto.
E. Con
la replica i ricorrenti ribadiscono e sviluppano ulteriormente le tesi
sostenute in sede di ricorso, confermandone le conclusioni e le domande di
giudizio.
Il Consiglio di
Stato ed il municipio si confermano nelle rispettive tesi, allegazioni e
domande senza formulare osservazioni.
Gli opponenti
ribadiscono a loro volta il loro punto di vista.
Considerato, in diritto
1. 1.1.
La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La
legittimazione attiva degli insorgenti, beneficiari della licenza annullata dal
Consiglio di Stato, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque
ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio
può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La
situazione dei luoghi emerge con sufficiente chiarezza dai piani ed è sufficientemente
nota a questo tribunale per conoscenza diretta. La rappresentazione tridimensionale
della controversa edificazione permette di comprenderne adeguatamente tutti gli
aspetti. Le prove (sopralluogo, perizia) chieste dagli insorgenti non appaiono
atte a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
Considerandi
2.
Altezza
dei corpi per scale, ascensore e deposito attrezzi
2.1
Il limite d'altezza
delle costruzioni definisce gli ingombri verticali delle opere edilizie, in
modo da assicurare, in concorso con le norme sulle distanze, la salubrità degli
insediamenti, dal profilo dell'illuminazione e dell'aerazione naturali.
Indirettamente, esso determina inoltre la morfologia degli insediamenti,
contenendone l'impatto sul quadro del paesaggio.
Secondo l'art.
40.
cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio si misura a partire dal terreno sistemato
al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto.
Determinante, in sostanza, è l'altezza delle facciate. Riservato il caso in cui
l'ordinamento edilizio concretamente applicabile stabilisca anche un'altezza
massima dei colmi, gli spioventi dei tetti a falde, pur oltrepassando l'altezza
del filo di gronda, non vengono per principio presi in considerazione. Salvo
diversa disposizione di legge, sfuggono inoltre al computo dell'altezza i corpi
tecnici, ovvero quegli elementi costruttivi, di ridotte dimensioni, quali
torrette degli ascensori, comignoli ed antenne, che sporgono oltre il tetto e
servono alla funzionalità degli edifici. L'esenzione è giustificata dal fatto
che queste installazioni non determinano, di regola, ingombri apprezzabili dal
profilo delle finalità perseguite dalle norme sull'altezza (STA 14.07.06 in re
T. n. 52.6.74; RDAT 2000 I n. 60, RDAT 1991 I n. 85 consid. 2; Adelio Scolari,
Commentario, II. ed., ad art. 40 LE, n. 1235).
2.2
Il progetto
in discussione prevede di realizzare una serie di torrette sul tetto piano
degli edifici che compongono il complesso residenziale. Sei di questi manufatti
sono destinati a permettere alle scale ed agli ascensori di raggiungere il
tetto adibito a terrazza. Gli altri quattro sono invece destinati a deposito
attrezzi. La maggior parte di essi è arretrata a 5 m dal filo della facciata a
valle e sporge per m 2.50 oltre la facciata a monte. Hanno una pianta che
misura m 4.85 x 6.80 ed ove non siano adibiti a deposito contengono l'ascensore,
le scale comuni e due piccole scale a chiocciola, che collegano direttamente il
tetto alle unità abitative sottostanti. Tre di questi manufatti sono invece più
piccoli. La loro altezza, misurata a partire dal piano della terrazza, varia da
m 2.40 a m 2.50.
Il municipio li
ha qualificati come corpi tecnici la cui altezza non sarebbe conteggiabile su
quella dell'edificio sottostante. Il Consiglio di Stato ha invece ritenuto che
fosse da computare. Ne ha quindi dedotto che già per questo motivo la licenza
fosse da annullare, poiché l'altezza degli immobili superava di almeno una
sessantina di centimetri l'altezza massima di 8.00 m fissata dalle NAPR per la
zona R2a. La tesi del Consiglio di Stato può essere soltanto parzialmente
condivisa.
Nella misura in
cui ospitano soltanto le scale comuni e l'ascensore i manufatti in discussione
sono senz'altro da qualificare come corpi tecnici. Servono infatti ad assicurare
l'accesso al tetto. In quanto tali non sono computabili sull'altezza dell'edificio.
Non sono invece corpi
tecnici gli spazi riservati alle scale elicoidali che collegano il tetto alle
unità abitative sottostanti. L'accesso al tetto è infatti già assicurato dalle
scale comuni. Parimenti, non sono corpi tecnici i tre vani destinati a deposito
attrezzi. Oltre ad essere sovradimensionati, non servono infatti ad assicurare
la funzionalità degli edifici.
I ricorrenti
censurano la decisione del Consiglio di Stato di annullare la licenza invece di
assoggettarla ad opportune condizioni, volte a correggere il difetto in
applicazione del principio di proporzionalità. La censura è fondata, poiché il
progetto poteva essere facilmente emendato, subordinando la licenza all'eliminazione
degli spazi riservati alle scale a chiocciola ed alla soppressione dei
manufatti destinati a deposito attrezzi.
3.
Altezza
dei sostegni per la vegetazione sulle terrazze dei tetti
3.1
Il limite
superiore per la misurazione dell'altezza è dato dal filo del cornicione di
gronda o del parapetto (art. 40 LE). Per parapetto occorre intendere un
manufatto che determina un effettivo ingombro verticale. Semplici ringhiere o
balaustre, ove il vuoto prevale nettamente sul pieno, non entrano in
considerazione, poiché non incrementano il volume della costruzione e non sono
percepibili come ingombro (cfr. STA 5.1.07 in re T. n. 52.6.358 consid.
3.2.2
).
3.2
Nel caso
concreto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che anche le esili strutture metalliche
previste sulle terrazze dei tetti per sorreggere la vegetazione ornamentale
fossero computabili nell'altezza degli edifici. A torto, poiché queste
strutture, caratterizzate da una nettissima prevalenza degli spazi vuoti su
quelli pieni, non determinano alcun ingombro.
In ogni caso,
non costituivano un motivo sufficiente per annullare la licenza. Sarebbe
infatti bastato subordinarla alla condizione di eliminarle.
4.
Altezza
del blocco centrale / angolo sudovest
4.1
L'altezza
degli edifici, come detto, si misura dal terreno sistemato sino al filo superiore
del cornicione di gronda (art. 40 cpv. 1 LE). Determinanti, dal profilo delle finalità
perseguite dalle disposizioni disciplinanti l'altezza degli edifici, sono
infatti gli ingombri verticali, che sono essenzialmente costituiti dalle facciate.
Lo sviluppo
verticale delle facciate va per principio misurato indipendentemente da
eventuali arretramenti dei piani superiori rispetto ai piani sottostanti. Gli
attici sono ad esempio computati nell'altezza dell'edificio (cfr. art. 43 RLE).
Un'eccezione a questa regola è data nel caso di costruzioni in pendio,
articolate sulla verticale, nelle quali l'altezza è misurata per ogni singolo
edificio, a condizione che tra i corpi situati a quote diverse si verifichi una
rientranza di almeno 12 metri (art. 40 cpv. 2 LE).
La sistemazione
del terreno dispone ancora l'art. 41 LE, può essere ottenuta mediante la
formazione di terrapieni, la cui altezza non è computata su quella dell'edificio
sovrastante fintanto che non supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3 m
dal piede della facciata.
4.2
Nel caso
concreto, la parte centrale del complesso residenziale è costituita da un
blocco di cinque stabili contigui, strutturati su quattro livelli e disposti ad
L sul pendio, tre rivolti verso sud e due verso ovest. La parte abitativa degli
edifici, suddivisa su due livelli (piano terra e primo piano), appoggia su un
piano adibito a cantine, il quale è a sua volta sovrapposto ad un piano
destinato ad autorimessa comune per l'intero complesso. Verso ovest e verso
sud, il piano dell'autorimessa, posta alla quota di m 420.00 s/m., è contenuto
da un muro doppio (a) alto 3 m. La parte esterna è situata a 7 m dalle
corrispondenti facciate degli edifici sovrastanti. Lo spazio (intercapedine)
tra i due muri, largo m 2.50, è ri-empito di materiale inerte. Su questi due lati,
il sovrastante piano delle cantine, situato alla quota di m 422.60 s/m., è a
sua volta delimitato da un muro (b), alto m 1.50 dal terreno sistemato, ubicato
a 3 m da tali facciate e volto a sorreggere un terrapieno largo 3 m.
PLANIMETRIA
(ANGOLO SW)
(a) muro esterno
piano autorimessa
(b) muro esterno piano cantina
m
4.
edificio
m 3
N
entrata
edificio
autorimessa
SEZIONI W/E e
S/N (ANGOLO SW)
432.30
m s/m.
1° P
7.
m PT
425.20
m s/m.
m 1.50 (b) cantine
422.60
m s/m.
(a)
autorimessa
420.00
m s/m.
m 2.50
= terrapieno
L'angolo sudovest del blocco centrale della controversa
edificazione verrebbe ad insistere sul piazzale (quota 420 m s/m.), ubicato
davanti alla facciata ovest della villa (da demolire) insiste attualmente sul
fondo.
In corrispondenza di quest'angolo, la controversa costruzione
è alta m 12.30. Secondo l'art. 40 LE, l'altezza va infatti misurata a
partire dal terreno sistemato ai piedi dei muri perimetrali che convergono nell'angolo
SW dell'autorimessa (m 420.00 s/m.) sino al parapetto delle terrazze previste
sul tetto degli edifici sovrastanti (m 432.30 s/m.). Il terrapieno (riempimento),
largo m 2.50, previsto dietro i muri perimetrali sud ed ovest dell'autorimessa,
non porta ad escludere l'altezza di questo piano dal computo dell'altezza
complessiva della costruzione. L'intercapedine riempita di materiale
inerte, prevista fra i muri che delimitano l'autorimessa su questi versanti,
non permette di configurare il manufatto alla stregua di un terrapieno conglobante
una costruzione sotterranea. Nonostante questo accorgimento e l'esile strato di
terra vegetale posato sulla soletta di copertura il manufatto resta un edificio,
ovvero una costruzione comprendente spazi chiusi, utilizzabili per proteggere
persone o cose dagli influssi atmosferici. L'opera, vuota al suo interno ed
utilizzabile per il ricovero dei veicoli, non è un terrapieno, ma un corpo di
fabbrica inscindibilmente connesso all'edificio sovrastante, con il quale forma
una costruzione a gradoni (STA 10.5.04 in re F. n. 52.2004.112 consid. 2.2.). Parimenti,
nemmeno il terrapieno largo 3 m, previsto a livello delle cantine, esclude
questo piano dal computo dell'altezza degli edifici che compongono il blocco
centrale. I presupposti dell'art. 41 LE sono evidentemente insoddisfatti,
poiché il dislivello tra il ciglio del terrapieno (m 425.20), ad una distanza
di 3 m dal piede delle facciate sud ed ovest degli edifici, supera di gran
lunga il limite di m 1.50 dal terreno naturale sottostante, che è costituito
dal piazzale attualmente esistente alla quota di m 420.00 s/m..
Irrilevante, dal profilo della misurazione dell'altezza, è pure
l'ar-retramento di 4 m del muro di sostegno del terrapieno, dietro il quale
sono poste le cantine, rispetto al muro perimetrale dell'au-torimessa.
Altrettanto privo di rilievo è l'ulteriore arretramento di 3 m delle facciate
degli edifici per rapporto al muro di sostegno del terrapieno circostante le
cantine. La misura degli arretramenti, inferiore a 12 m, non permette invero di
applicare il particolare criterio di misurazione previsto dall'art. 40 cpv. 2
LE per le costruzioni a gradoni.
Invano si richiamano d'altro canto i ricorrenti al
presumibile andamento del terreno naturale prima della costruzione dell'attuale
piazzale. Determinante ai fini della misurazione dell'altezza non è l'antico
livello del terreno naturale, ma il livello del terreno sistemato ai piedi del
muro perimetrale dell'autorimessa, che si situa alla quota di m 420.00 s/m.
Esenti da violazioni del diritto, su questo
punto, appaiono le conclusioni tratte dal Consiglio di Stato. Trattandosi di
difformità che non possono essere corrette subordinando la licenza a clausole
accessorie, da questo profilo, il giudizio impugnato merita dunque di essere confermato.
5.
Termopompa
Per quanto riguarda le presunte
manchevolezze procedurali, riscontrate dal Consiglio di Stato in relazione a
questo impianto, basta rilevare che i difetti non giustificavano comunque l'annullamento
dell'intera licenza. Il Governo avrebbe infatti potuto porvi facilmente rimedio
colmando le lacune istruttorie per il tramite del competente servizio
dipartimentale.
6.
In esito
alle considerazioni che precedono, il ricorso può dunque essere respinto senza
che occorra esaminare le ulteriori, innumerevoli censure sollevate dai resistenti
in sede di risposta al ricorso.
La tassa di giustizia e le ripetibili,
commisurate al lavoro occasionato dall'impugnativa ed ai valori in discussione,
è posta a carico dei ricorrenti secondo soccombenza.
Dispositivo
Per questi motivi,
visti gli art. 3, 18, 28, 40, 41 LE; 14 NAPR di __________;
3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara
e pronuncia:
1. Il ricorso
è respinto.
2. La tassa di
giustizia di fr. 4'000.- è a carico dei ricorrenti in solido, che a titolo di ripetibili
rifonderanno:
- fr.
5'000.- ai resistenti CO 1; CO 2; CO 3; CO 4, CO 5 e CO 6 e
- fr.
5'000.- ai resistenti CO 7; CO 13; CO 9; CO 10; CO 8; CO 11; CO 12.
3.Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto
pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla
sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in
materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso
sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).
4. Intimazione
a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il
segretario
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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