Licenze edilizie per la costruzione di una casa d'abitazione e otto posteggi; distanza dalla strada e dal bosco, numero di posteggi, trasferimento di un'eccedenza di superficie vincolata a verde e di

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Numero d'incarto:

52.2007.125

Data decisione, Autorità:

01.06.2007, TRAM

Titolo:

Licenze edilizie per la costruzione di una casa d'abitazione e otto posteggi; distanza dalla strada e dal bosco, numero di posteggi, trasferimento di un'eccedenza di superficie vincolata a verde e di SUL, vani presi in considerazione per calcolo SUL, sufficienza dell'accesso.

ACCESSO SUFFICIENTE

DISTANZA DAL BOSCO

DISTANZA DALLA STRADA

PARCHEGGIO / PARCHEGGI / POSTEGGIO / POSTEGGI

SUPERFICIE UTILE LORDA O SUL

TRASFERIMENTO DEGLI INDICI

art. 4 cpv. 3 LCFO

art. 25 LE

art. 38 LE

art. 38a LE

art. 10 LFO

art. 13 LFO

art. 19 cpv. 1 LPT

art. 22 cpv. 2 let. b LPT

Incarto n.

52.2007.125

Lugano

1 giugno 2007

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Stefano

Bernasconi, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 16 aprile 2007 di

RI 1

RI 2

RI 3

tutti patrocinati da: PA 1

contro

a.

la decisione 13 marzo

2007 del Consiglio di Stato (n. 1339) che respinge l'impugnativa presentata

dagli insorgenti avverso la decisione 30 novembre 2006 con cui il municipio

di CO 2 ha rilasciato all'avv. CO 1 la licenza edilizia per costruire otto posteggi

sulla part. 515;

b.

la decisione 13 marzo

2007 del Consiglio di Stato (n. 1340) che respinge l'impugnativa presentata

da RI 3 avverso la decisione 30 novembre 2006 con cui il municipio di CO 2 ha

rilasciato all'avv. CO 1 la licenza edilizia per costruire una casa d'abitazione

sulla part. 1182 ;

viste le risposte:

- 24 aprile 2007 del

Consiglio di Stato;

- 2 maggio 2007 dell'avv.

CO 1;

- 16 maggio 2007 del

municipio di CO 2;

ritenuto, in

fatto

A. a. Con due

distinte domande di costruzione del 22 agosto 2006, l'avv. CO 1 ha chiesto al

municipio di CO 2 il permesso di costruire dieci posteggi ed una casetta di

quattro appartamenti bilocali in località __________, nella zona residenziale estensiva

(Re+) del PR. I posteggi verrebbero realizzati sul terreno antistante la casa d'abitazione

che sorge sulla part. 515. La casa d'abitazione sorgerebbe invece sulla

sottostante part. 1182.

b. Alla domanda di costruzione per i

posteggi si sono opposti RI 1 e RI 2, proprietari di una casa d'abitazione

(part. 1457) situata di fronte ai posteggi, sull'altro lato della strada

comunale (via __________), nonché RI 3, proprietario di un terreno edificato (part.

516), confinante con il lato nord del fondo dedotto in edificazione. Alla

casetta bifamiliare si è invece opposto soltanto il vicino RI 3, contestandola

dal profilo degli indici e delle distanze.

c. In corso di procedura, l'istante ha

ridotto da 10 ad 8 il numero dei posteggi ed ha ridimensionato le aperture dei

locali adibiti a solaio previsti nel sottotetto.

Raccolto il preavviso favorevole del

Dipartimento del territorio, con separate decisioni del 30 novembre 2006 il

municipio ha rilasciato le licenze richieste, respingendo le opposizioni dei

vicini.

B. Con giudizi

del 13 marzo 2007 il Consiglio di Stato ha confermato entrambi i provvedimenti,

respingendo le impugnative contro di essi inoltrate dai vicini opponenti.

a. Con il primo giudizio (n. 1339), il

Governo ha in sostanza ritenuto che il posteggio, configurabile come semplice

cambiamento di destinazione del terreno, rispettasse il vincolo di area verde

minima sancito dall'art. 27 NAPR grazie alla superficie (mq 58) messa a

disposizione dal fondo (part. 1182) su cui verrebbe a sorgere lo stabile d'appartamenti.

b. Dopo aver respinto le eccezioni riferite

alle piccole modifiche apportate al progetto in corso di procedura, con il

secondo giudizio (n. 1140), l'Esecutivo cantonale ha anzitutto ritenuto che la

casa d'appartamenti rispettasse la distanza minima di 6 m, prescritta dall'art.

12 cpv. 3 NAPR verso la casa che dal 1961 sorge sul fondo contermine verso sud

(part. 1181) ad una distanza dal confine inferiore a quella fissata dal PR entrato

successivamente in vigore (1986). Parimenti rispettata sarebbe la distanza

verso l'area forestale, accertata dal Consiglio di Stato con decisione 22

maggio 2001, che ricopre le part. 448 e 449.

La superficie del piano mansardato, ha poi

rilevato il Governo, non sarebbe computabile come SUL, poiché l'altezza media

dei locali è inferiore al minimo di m 2.30 prescritto dall'art. 35 cpv. 1 RLE.

Conforme al diritto sarebbe anche il trasferimento di 53 mq di SUL dalla vicina

part. 515.

C. Contro i predetti

giudizi, i soccombenti si aggravano davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento con rinvio degli atti al municipio

affinché annulli a sua volta le controverse licenze edilizie.

a. I posteggi, sostengono anzitutto i ricorrenti,

sarebbero da configurare come costruzione accessoria. Dovrebbero dunque rispettare

la distanza di 4.00 m dalla strada prescritta dagli art. 17 lett. b e 20 lett.

b NAPR. Lesiva del diritto, proseguono, sarebbe pure la riduzione dell'area

verde esistente. Il trasferimento di superficie verde dalla vicina part. 515

non sarebbe ammissibile.

b. Il ricorrente RI 3 chiede invece che l'estensione

dell'area forestale che ricopre i fondi vicini venga nuovamente accertata onde

stabilire se la controversa casa d'appartamenti rispetti effettivamente la

distanza minima dal bosco prescritta dalla legge.

La superficie dei locali sottotetto, obietta

in seguito, andrebbe conteggiata nella SUL, poiché i locali si prestano

oggettivamente ad essere utilizzati per l'abitazione.

L'accesso all'edificio, conclude, sarebbe

comunque insufficiente.

D. Il ricorso

è avversato dal Consiglio di Stato che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio ed il beneficiario del permesso, contestando le tesi dell'insorgente

con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La

legittimazione attiva di tutti gli insorgenti, proprietari di fondi vicini e

già opponenti, ad impugnare il permesso di costruzione dei posteggi è certa.

Altrettanto certa è la legittimazione attiva del ricorrente RI 3 ad impugnare

la licenza edilizia rilasciata per la casa d'appartamenti. Il ricorso, tempestivo,

è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il ricorso può essere evaso sulla base

degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge

chiaramente dai piani ed è nota a questo tribunale che ha recentemente dovuto

occuparsi di un ricorso riguardante i fondi a valle di quelli dedotti in

edificazione. La richiesta di procedere ad un ulteriore accertamento forestale

avanzata dal ricorrente RI 3 va disattesa, poiché il limite del bosco a

contatto con la zona edificabile è già stato accertato in modo vincolante dal

Consiglio di Stato nel 2001.

2. Posteggi

2.1. Distanze dalla strada (via __________)

2.1.1. La distanza delle costruzioni verso

le strade è fissata dalle linee di arretramento. Ove non siano fissate linee d'arretramento,

verso le strade comunali deve essere rispettata una distanza di 4.00 m dal

ciglio esterno (art. 17 lett. b NAPR). Verso l'area pubblica le costruzioni

accessorie devono rispettare la distanza prevista per gli edifici principali

(art. 20 lett. b NAPR).

Le distanze dalle strade servono

essenzialmente a tutelare la sicurezza della circolazione, a garantire la

possibilità di futuri allargamenti ed a dare all'ambiente un aspetto decoroso

ed ordinato (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 25 LE, n. 1029).

2.1.2. Per principio, le distanze dalle

strade non si applicano alle opere accessorie, quali muri di cinta, muri di

sostegno o posteggi scoperti, situate entro le linee di arretramento. Salvo

casi particolari, queste opere non pregiudicano infatti le finalità perseguite

dalle distanze dalle strade (STA 14.9.2004 n. 52.2004.99 in re K. e E. consid.

4.3.; Scolari, op. cit., ibidem, n. 1030).

2.1.3. Nel caso concreto, il controverso

posteggio verrebbe realizzato su un terreno (part. 515) situato immediatamente

a valle del ciglio est di via __________, per la quale il PR non fissa linee di

arretramento. L'opera, situata ad una quota m 1.70 inferiore al livello del

campo stradale, comporterebbe una modica escavazione del terreno, già

attualmente più basso della strada, che verrebbe sorretto da un muro di sostegno.

Trattandosi di un posteggio scoperto, che

non crea ingombri suscettibili di pregiudicare le finalità perseguite dalle

norme sulle distanze dalle strade, le distanze prescritte dall'art. 20 b NAPR

non si applicherebbero nemmeno se si volesse configurare l'opera alla stregua

di una costruzione accessoria.

Le eccezioni sollevate in proposito dai

ricorrenti non possono dunque essere accolte. Una diversa conclusione si

porrebbe in contrasto stridente con la prassi costante invalsa non soltanto a __________

ma in tutti i comuni del Cantone in materia di posteggi ubicati su terreni a

confine con le strade.

2.2. Numero di posteggi

2.2.1. Secondo l'art. 60 cpv. 1 NAPR le

nuove costruzioni devono essere dotate di un numero di posteggi privati

adeguato alla loro destinazione. Per gli edifici ad uso abitativo, è imposta la

realizzazione di un posto auto per ogni 100 mq di SUL, ritenuto un minimo di un

posteggio per appartamento (unità abitativa).

La norma si limita ad imporre il numero

minimo di posteggi. Non fissa alcun massimo.

2.2.2. I ricorrenti sostengono che si

potrebbero realizzare al massimo sette posteggi. L'obiezione è priva di

fondamento, perché l'art. 60 NAPR non limita il numero massimo di posteggi.

Fatti

I posteggi sono d'altro canto commisurati

alle esigenze dei quattro appartamenti che verrebbero realizzati sulla part.

1182 e delle tre unità abitative, due delle quali di oltre 100 mq di SUL, in

cui è suddiviso lo stabile esistente sulla part. 515, che per il momento

dispone soltanto di un posteggio.

Le eccezioni sollevate dai ricorrenti vanno

dunque respinte.

2.3. Superficie verde

2.3.1. A norma degli art. 27 e 52 NAPR, per

le nuove costruzioni nella zona Re+ una superficie pari al 40% della superficie

del terreno deve essere vincolata a verde permanente come giardini, orti,

parchi, prati, viali non pavimentati ecc.

A differenza di norme analoghe di altri

comuni, l'art. 27 NAPR non esige che l'area verde formi una superficie unitaria

utilizzabile per lo svago ed il ristoro.

2.3.2. In base all'art. 38a LE, quantità

edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini

appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente

se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono

compromessi l'uso razionale del territorio e un'edificazione armoniosa.

Il trasferimento di quantità edificatorie da

un fondo ad un altro si configura in sostanza come un semplice aumento della superficie

presa in considerazione ai fini di un determinato intervento edilizio.

2.3.3. In concreto, i ricorrenti non

contestano il calcolo della superficie vincolata a verde allestito dal

Consiglio di Stato, che ha rettificato quello allegato dal resistente alla

domanda di costruzione, avallato dall'autorità comunale. Nemmeno il resistente

solleva obiezioni in proposito.

Gli insorgenti si limitano a censurare l'ammissibilità

del trasferimento al fondo dedotto in edificazione (part. 515) di un'eccedenza

di 58 mq di superficie vincolata a verde, risultante dall'edificazione della

part. 1182; trasferimento, che a loro avviso il Consiglio di Stato avrebbe

indebitamente ritenuto d'ufficio per conformare all'art. 27 NAPR la licenza

impugnata.

Anche questa censura è infondata. I

presupposti dell'art. 38a LE per trasferire 58 mq di superficie vincolata a

verde dalla part. 1182 alla part. 515 sono compiutamente soddisfatti. I fondi appartengono

alla stessa zona (Re+) del PR. Sono funzionalmente connessi, poiché sono

separati da un sentiero pedonale largo circa un metro ed il posteggio che verrà

realizzato sulla part. 515 servirà almeno in parte alle unità abitative che

verranno realizzate sulla part. 1182. Il trasferimento non intralcia inoltre la

pianificazione. Esso non compromette infine l'uso razionale del territorio ed

un'edificazione armoniosa.

Il controverso trasferimento di superficie

verde è stato d'altro canto prospettato dal resistente stesso, proprietario dei

due fondi. Non è stato dunque disposto d'ufficio dal Consiglio di Stato.

2.4. Deturpazione ed impatto ambientale

Le censure di deturpazione del paesaggio e

di insostenibilità dell'impatto ambientale derivante dal traffico indotto dal

posteggio possono essere ignorate in quanto destituite di qualsiasi fondamento.

3. Casa d'appartamenti

3.1. Distanza dal bosco

3.1.1. Giusta gli art. 10 e 13 LFo il limite

del bosco a contatto con la zona edificabile è accertato mediante decisioni

vincolanti di carattere puntuale o nell'ambito dell'adozione e della revisione

dei piani di utilizzazione.

A norma dell'art. 13 cpv. 1 NAPR tutte le

costruzioni devono distare almeno 10 m dal limite del bosco indicato nel PR o

accertato dall'autorità forestale.

3.1.2. Nel caso in esame, il Consiglio di

Stato ha approvato con decisione 22 maggio 2001 (n. 2469) il limite del bosco a

contatto con la zona edificabile di __________, accertato dalla Sezione

forestale. Le risultanze dell'accertamento, pubblicate sul FU n. 91 del 14

novembre 1997, sono opponibili all'insorgente RI 3, che, pur avendone avuto la

possibilità, non le ha contestate. Il fatto che non siano ancora state

formalmente integrate nel PR in conformità dell'art. 4 cpv. 3 LCFo non permette

di giungere a conclusioni più favorevoli all'insorgente.

3.1.3. In concreto, il Consiglio di Stato ha

accertato che le part. 448 e 449 sono ricoperte da bosco sin sul confine verso

la part. 516 di proprietà del ricorrente RI 3. I fondi del resistente e la

part. 1519 sono situati fuori dall'area forestale.

La controversa costruzione rispetta

abbondantemente la distanza minima di 10 m dal bosco che ricopre la part. 449.

Il balcone della facciata nordest si situa infatti a circa 11 m dal limite del

bosco. Risulta dunque pienamente rispettata la distanza minima di 10 m dal bosco

fissata dall'art. 13 cpv. 1 NAPR.

3.2. SUL

3.2.1. Quale superficie utile lorda si

considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli

edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione

orizzontale. Non vengono computate tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili

per l'abitazione o il lavoro (art. 38 cpv. 1 LE).

Determinante ai fini dell'inclusione nel

computo della SUL, non è l'indicazione data dai piani, ma l'oggettiva

possibilità di utilizzare la superficie di un determinato locale a fini

Considerandi

abitativi o lavorativi.

3.2.2

Il progetto della casa in discussione

prevede di realizzare nel sottotetto due ampi solai direttamente collegati

mediante una scala ai sottostanti locali adibiti a soggiorno. Annessi al solaio

rivolto verso nordest vi sarebbero inoltre un locale ad uso stenditoio, un

locale destinato a lavanderia ed un locale riservato al riscaldamento. Accanto

all'altro solaio verrebbe invece realizzata una camera da letto con un piccolo

locale doccia/WC. Il calcolo della SUL prende in considerazione unicamente

questi due vani (14.91 mq).

Al fine di escludere che lo stenditoio ed il

solaio rivolto a nordest potessero essere utilizzati a fini abitativi, il

municipio ha preteso che le ampie finestre previste sulla facciata nordest

fossero ridotte innalzando la parete che da sul balcone antistante sino ad un'altezza

di m 1.90 dal pavimento. Il Consiglio di Stato ha ulteriormente subordinato la

licenza alla riduzione a m 0.50 x 0.70 dei lucernari (velux) previsti

sulle falde del tetto, ad una sola presa elettrica per vano, al divieto di

posare serpentine o corpi riscaldanti, al mantenimento della soletta allo stato

grezzo, nonché all'eliminazione delle aperture sulle facciate.

Con queste condizioni, l'inabitabilità dei

vani in questione, peraltro necessari, considerata la mancanza di un piano

scantinato, risulta ampiamente garantita. Vanno dunque disattese le contestazione

che il ricorrente solleva in proposito.

3.2.3

Al fine di rimanere nei limiti dell'indice

di sfruttamento (i.s. = 0.55) fissato dall'art. 52 NAPR, verrebbero trasferiti

circa 54 mq di SUL dalla part. 515 alla part. 1182.

Il ricorrente non contesta i calcoli della

SUL. Contesta tuttavia che si possa trasferire SUL dalla part. 515 alla part.

1182.

e superficie vincolata a verde nel senso opposto.

Sull'ammissibilità del trasferimento di SUL

dal profilo dell'art. 38a LE valgono le considerazioni esposte al considerando

2.3.3

I fondi appartengono alla stessa zona e sono funzionalmente connessi. Il

trasferimento di SUL contenuto entro limiti modesti non pregiudica inoltre né

la pianificazione, né un'edificazione rispettosa dei luoghi.

Parimenti immune da violazioni del diritto è

inoltre il trasferimento di SUL in una direzione, rispettivamente di area verde

nell'altra. L'ammissibilità risulta evidente se si considera che il trasferimento

di quantità edificatorie alla fin fine non è altro che un'estensione della

superficie edificabile conteggiata nel quadro del calcolo dell'i.s. o della

superficie verde minima.

Anche queste censure sono dunque da

respingere.

3.3

Sufficienza dell'accesso

3.3.1

Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. b LPT,

l'autorizzazione a costruire è accordata solo se il fondo è urbanizzato. A tal

fine, esso deve, fra l'altro, essere dotato di accesso sufficiente ai fini

della prevista utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT).

La nozione di accesso sufficiente è un

concetto giuridico indeterminato del diritto federale (DTF 117 Ib 308 consid.

4a). Il suo contenuto precettivo deve quindi essere concretamente determinato,

tenendo conto delle finalità perseguite da questo requisito, della destinazione

della costruzione che deve servire e della situazione concreta dei luoghi (DTF 123 II 337 consid. 5b). Per risultare

sufficiente, l'accesso deve anzitutto essere configurato in modo tale da non

compromettere la sicurezza della circolazione stradale e la fluidità del

traffico. Esso deve inoltre garantire ai mezzi di soccorso la possibilità di

giungere liberamente sul posto. Da questo profilo, un accesso è quindi

considerato sufficiente solo quando è tale da consentire ai mezzi di soccorso

di raggiungere la costruzione senza difficoltà (DFGP, Commento alla LPT, ad art. 19 n. 12; RVJ 2004, p. 65).

In linea di

massima, l'accesso deve essere veicolare (cfr. art. 19 LPT nella versione

tedesca: Zufahrt e non Zugang). Esso deve consentire ai veicoli di avvicinarsi

convenientemente all'opera edilizia e non soltanto al fondo dedotto in

edificazione. Ciò non significa ancora che ogni edificio ad uso abitativo debba

essere raggiungibile con un veicolo. Accessi pedonali possono bastare

soprattutto nelle regioni di montagna, dove la realizzazione di strade di

accesso è resa difficoltosa dalla configurazione e dalle condizioni del suolo (DFGP, op. cit., ad art. 19 n. 13; Zimmerlin, op.

cit., § 156 N. 8c; RDAT

II-1994 n. 42).

In caso di contestazione dell'adeguatezza

dell'accesso le istanze di ricorso devono procedere con il dovuto riserbo,

limitandosi a verificare che l'interpretazione data dall'autorità decidente

alla nozione di accesso sufficiente non violi il diritto, travalicando in

particolare i limiti della latitudine di giudizio che deve esserle riconosciuta

nell'ambito dell'applicazione di concetti giuridici indeterminati. Censurabili,

in quanto lesive del diritto, sono soltanto le valutazioni basate su

considerazioni insostenibili od estranee alla materia, che attribuiscono al

concetto da determinare un contenuto inconciliabile con i principi fondamentali

del diritto.

3.3.2

Il fondo dedotto in edificazione non

è dotato di accesso veicolare diretto. Attraverso via __________, una strada

comunale larga circa 3 m che serve il comparto in discussione, le auto possono

raggiungere soltanto il posteggio di cui si è detto sopra. Per accedere alla

casa, dal posteggio occorre invece proseguire a piedi per alcune decine di

metri, percorrendo il sentiero pedonale che separa i fondi del resistente.

Il municipio ha ritenuto l'accesso

sufficiente.

Nella misura in cui riguarda la capacità di

via __________ di sopportare l'incremento di traffico conseguente alla nuova

edificazione, la valutazione dell'autorità comunale non viola il diritto. Per

quanto opinabile possa apparire all'insorgente, la deduzione è tutto sommato

ancora sostenibile. La rete delle strade che serve la zona Re+ non è certamente

un esempio di urbanizzazione oculata. Essa risponde comunque alle esigenze

minime che si possono porre al riguardo.

Parimenti da respingere sono le eccezioni,

sollevate per la prima volta in questa sede con riferimento al carattere

pedonale dell'accesso diretto al fondo. L'interpretazione data dall'autorità comunale

alla nozione indeterminata di accesso sufficiente non è per nulla

insostenibile. Anche se non sono in grado di raggiungere l'edificio, i veicoli

possono infatti avvicinarsi ad esso sino ad una distanza del tutto ragionevole,

che permette anche ai mezzi di soccorso di intervenire in modo efficace.

4.

In esito

alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto. La tassa di

giustizia e le ripetibili, commisurate al lavoro occasionato dall'impugnativa

ed ai valori in discussione sono posti a carico dei ricorrenti, tenendo conto

del fatto che il ricorrente RI 3 ha impugnato anche la licenza edilizia per la

casa.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38, 38a LE; 7 LCFo; 13, 17, 20, 52

NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2.La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico:

-

del ricorrente RI 3 nella misura di fr. 750.-

-

dei ricorrenti RI 3, RI 1 e RI 2 in solido nella

misura di fr. 750.-

3. I

ricorrenti rifonderanno fr. 2'0+-00.- al resistente avv. CO 1 a titolo di

ripetibili.

4. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto

pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

5. Intimazione

a:

++

terzi implicati

1. avv. Mauro

Moroni Stampa, 6900 Lugano,

1 patrocinato da: avv. Claudio

Cereghetti, 6903 Lugano,

2. Municipio

di Comano, 6949 Comano,

3. Dipartimento

del territorio, Servizi generali, UDC, 6500 Bellinzona,

4. Consiglio

di Stato, 6500 Bellinzona,

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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