Ristrutturazione stabile

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Numero d'incarto:

52.2007.192

Data decisione, Autorità:

24.07.2007, TRAM

Titolo:

Ristrutturazione stabile

DISTANZA DAL CONFINE

PARCHEGGIO / PARCHEGGI / POSTEGGIO / POSTEGGI

art. 39 RLE

Incarto n.

52.2007.192

52.2007.195

Lugano

24 luglio

2007

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente,

Raffaello

Balerna, Matteo Cassina

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sui ricorsi

a)

b)

11 giugno 2007 della

__________, ,

patrocinata da: dott. iur. __________, ,

12 giugno 2007 di

__________, ,

patrocinato da: avv. __________, ,

contro

la decisione 22 maggio 2007 del Consiglio di Stato

(n. 2588) che in accoglimento delle impugnative presentate da __________:

a.

annulla la licenza

edilizia 11 ottobre 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla __________

per ristrutturare gli stabili di cui è proprietaria nella zona RI6 (part. __________,

__________ e __________)

b.

riforma la licenza

edilizia 20 dicembre 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla __________

per ristrutturare gli stabili di cui è proprietaria nella zona RI6 (part. __________,

__________ e __________);

viste le risposte:

- 19 giugno 2007 del

municipio di __________,

- 26 giugno 2007 del

Consiglio di Stato,

- 28 giugno 2007 di __________,

al ricorso della __________

(a);

- 19 giugno 2007 del

municipio di __________,

- 26 giugno 2007 del

Consiglio di Stato,

- 28 giugno 2007 della __________,

al ricorso di __________ (b);

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. La

ricorrente __________ è proprietaria di un gruppo di quattro stabili contigui,

situati a __________, nella zona residenziale intensiva (RI 6), su un terreno

(part. __________), che si affaccia su via __________. Gli edifici, di foggia,

contenuto e dimensioni eterogenee, sono stati costruiti in epoche diverse,

relativamente remote.

Il 20 aprile 2006 la __________ ha chiesto

al municipio di __________ il permesso di ristrutturare lo stabile principale

(subalterno A) e di demolire gli altri tre edifici (subalterni E, D, B),

costruendo un nuovo immobile al posto di quello censito a RF come subalterno E,

che insiste con la facciata ovest sul confine verso la part. __________ di

proprietà del ricorrente __________. Anche la facciata ovest del nuovo edificio

verrebbe a sorgere sul confine fra i due fondi. Gli spazi liberati a seguito

della demolizione degli altri due edifici (subalterni D, B) verrebbero invece o

adibiti a posteggio attrezzati a verde o adibiti a posteggio. Ulteriori 7

posteggi verrebbero realizzati sul fondo confinante verso nord (part. __________).

Alla domanda si è opposto __________,

contestando la violazione delle distanze da confine, l'insufficiente numero di

posteggi e la mancata realizzazione di un'autorimessa sotterranea.

Raccolto l'avviso favorevole del

Dipartimento del territorio, l'11 ottobre 2006 il municipio ha rilasciato la

licenza richiesta, concedendo deroghe alla superficie verde minima, agli indici

ed alla superficie utile lorda minima da destinare all'abitazione. Il municipio

ha essenzialmente ritenuto che lo stabile previsto al posto del subalterno E

potesse sorgere sul confine grazie al diritto di costruzione in confine

iscritto a favore del fondo della __________ a carico del fondo dell'opponente.

Contro la predetta licenza, __________ è

insorto davanti al Consiglio di Stato, riproponendo le censure sollevate con

l'opposizione e contestando le deroghe concesse dal municipio ai vincoli di

zona.

B. Il 6

ottobre 2006, alcuni giorni prima che venisse rilasciata la licenza di cui si è

appena detto, la __________ ha inoltrato al municipio una domanda di

costruzione in variante, che prevedeva di mantenere l'edificio censito come

subalterno E, ristrutturandolo assieme a quello principale (subalterno A).

__________ si è opposto anche a questa

variante, obiettando che l'edificio in questione veniva in sostanza

ricostruito.

Raccolto l'avviso dell'autorità cantonale,

il 20 dicembre 2006 il municipio ha approvato la variante.

L'opponente ha impugnato anche questa

licenza davanti al Consiglio di Stato.

C. Con

giudizio 22 maggio 2007 il Consiglio di Stato ha accolto integralmente il primo

ricorso e parzialmente il secondo. Ha quindi annullato la prima licenza e

riformato quella rilasciata su variante, subordinandola alla condizione di

destinare soltanto 3 dei 7 posteggi previsti sulla part. __________ alle

necessità degli stabili della __________.

Statuendo sul primo ricorso, il Governo ha

essenzialmente ritenuto che il diritto di costruire a confine, iscritto a RF

come servitù reciproca fra i fondi in discussione, non giustificasse il

rilascio di un permesso per costruire un nuovo edificio a confine. I proprietari

di fondi contermini non potrebbero accordarsi per ridurre o sopprimere le

distanze tra edifici mediante la costituzione di servitù.

Nel merito della seconda impugnativa,

l'Esecutivo cantonale ha invece respinto le censure sollevate dall'insorgente __________

con riferimento alla ristrutturazione dello stabile censito come subalterno E.

Esso ha in sostanza escluso che l'intervento travalicasse i limiti dell'art. 39

RLE. Per motivi che verranno illustrati più avanti, il Governo ha tuttavia

ritenuto che la __________ potesse utilizzare per i suoi bisogni soltanto 3 dei

7 posteggi previsti sul fondo adiacente. Le deroghe agli indici sono state

confermate poiché la controversa ristrutturazione comporta un sensibile miglioramento

della situazione esistente.

D. Contro il

predetto giudizio governativo, insorgono davanti al Tribunale cantonale

amministrativo sia la __________, sia l'opponente __________. La prima chiede

il ripristino della licenza 10 ottobre 2006 annullata dal Consiglio di Stato.

Il secondo postula invece che anche la licenza in variante sia annullata.

a. La __________ sostiene anzitutto che il

diritto di costruire a confine, iscritto a RF come servitù, equivarrebbe

all'accordo tra confinanti richiesto dall'art. 9 cpv. 2.1 NAPR. La sostituzione

dell'edificio censito come subalterno E con un nuovo immobile, prosegue,

rientrerebbe inoltre nei limiti degli interventi ammessi dall'art. 39 RLE. La

fattispecie andrebbe esaminata tenendo conto di tutti gli interventi previsti

dalla domanda di costruzione e non soltanto di quello concernente il subalterno

in questione.

b. __________, dal canto suo, ribadisce che

anche la ristrutturazione del subalterno E, prevista dalla variante, travalica

il quadro degli interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. La trasformazione

sarebbe sostanziale. In pratica, equivarrebbe ad una ricostruzione. La licenza,

soggiunge, non rispetterebbe inoltre l'obbligo di interrare metà dei posteggi,

sancito dall'art. 45 cpv. 1 NAPR anche in caso di ristrutturazioni.

E. All'accoglimento

dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.

Il municipio, pur dichiarando di condividere

l'impugnativa della __________, chiede che entrambi i ricorsi siano respinti e

che le licenze rilasciate siano integralmente confermate.

Fatti

I ricorrenti si avversano vicendevolmente

con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti

considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Sia

la __________, sia __________ sono legittimati a ricorrere (art. 43 PAmm); la

prima in quanto beneficiaria delle licenze annullate in tutto o in parte, il

secondo in quanto proprietario di un fondo contermine e già opponente.

Entrambi i ricorsi, tempestivi, sono dunque

ricevibili in ordine.

1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto,

possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla base degli

atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi emerge chiaramente dai piani ed è

sufficientemente nota a questo tribunale. Le prove (testimoni, sopralluogo,

ispezione a RF) chieste dalla __________ non appaiono atte a procurare la

conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

Considerandi

2.

Giusta

l’art. 39 cpv. 1 RLE, edifici e impianti esistenti in contrasto con il diritto

entrato in vigore in epoca successiva alla loro realizzazione possono essere

riparati e mantenuti, esclusi i lavori di trasformazione sostanziali.

Trasformazioni più importanti, soggiunge la norma, possono tuttavia essere autorizzate

se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile

l’interesse pubblico o quello dei vicini. Riallacciandosi alla garanzia

costituzionale della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acquisite,

la norma permette di mantenere ed entro certi limiti di modificare la sostanza

edilizia esistente in contrasto con il nuovo diritto. Escluse da tale garanzia

sono le trasformazioni che incidono sulla sostanza edilizia esistente in misura

talmente importante da relegare in secondo piano le finalità conservative. Per

stabilire i limiti degli interventi ammissibili occorre in particolare

considerare le finalità delle norme applicabili, la natura del contrasto

esistente, l’entità dell’intervento e le conseguenze che ne derivano, soppesando

attentamente gli interessi pubblici e privati posti a confronto. Inammissibili

sono soprattutto quegli interventi che incidono sull’aspetto esterno o sui

contenuti della costruzione, alterandone l’identità in misura significativa o comunque

tale da consolidare i momenti di contrasto con il nuovo diritto (RDAT 1999 II

n. 28; 1994 II n. 46, 1992 II n. 39; STA 3. 11.2004 n. 52.2004.325 in re IB;

Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 70 LALPT n. 516 seg.).

3.

Ricorso __________

3.1

Il primo progetto inoltrato dalla __________

prevede, fra l'altro, di demolire l'edificio censito come subalterno E, per

costruirne uno nuovo, di dimensioni analoghe, ma di foggia sostanzialmente

diversa, la cui facciata ovest insisterebbe ancora sul confine verso il fondo

dell'opponente __________. Per edificare a confine, la ricorrente si prevale

della servitù reciproca, iscritta a RF, di cui si è detto in narrativa.

Le parti danno atto che l'edificio censito

come subalterno E non è conforme al PR entrato successivamente in vigore. Il

complesso degli edifici della __________ disattende in effetti diversi parametri,

in particolare gli indici di sfruttamento e di occupazione.

3.2

Contrariamente a quanto sostiene la __________

in questa sede, la demolizione dello stabile censito come subalterno E

e la successiva costruzione sullo stesso sedime di un nuovo edificio non

prefigurano un intervento di trasformazione rientrante nei limiti dell'art. 39

RLE. Vero è che questa norma, oltre alla manutenzione ed alla riparazione degli

edifici esistenti in contrasto con il diritto entrato successivamente in

vigore, permette anche interventi più importanti a condizione che il contrasto

con il nuovo diritto non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse pubblico

o quello dei vicini. L'abbattimento di un intero edificio con susseguente

costruzione di un nuovo stabile di analoghe dimensioni costituisce tuttavia un

intervento di natura sostanziale, vietato dall'art. 39 RLE. Il fatto che esso

si inserisca nel quadro di una ristrutturazione interessante anche gli edifici

contigui, che comporterebbe un significativo miglioramento dell'attuale assetto

urbanistico, non permette in nessun caso di accreditare le tesi dell'insorgente.

3.3

Secondo l’art. 9 cpv. 2 NAPR di __________,

nella zona RI 6, qui in esame, la distanza minima di un edificio dai confini verso

fondi privati non deve essere inferiore a m 6.00. La distanza tra edifici deve

di conseguenza essere almeno pari alla somma delle rispettive distanze dal confine.

Ove non sia vietata dalle norme di zona,

l'edificazione a confine è comunque possibile con l'accordo del confinante a

condizione che questi si impegni costruire in contiguità o ad assumere a suo

carico l'intera distanza tra edifici (art. 9 cpv. 2.1 NAPR).

3.4

Come la stessa __________ rileva, sul

fondo dell'opponente __________ è in corso di costruzione un nuovo immobile ad

una distanza di circa 6 m dal confine, rispettivamente dalla facciata ovest del

subalterno E. Non sorgendo sul confine fra i due fondi, in contiguità con il

subalterno E, questo edificio esclude a priori qualsiasi possibilità di

edificare a confine in forza dell'art. 9 cpv. 2.1 NAPR.

Invano invoca la __________ la servitù

iscritta a favore del suo fondo. L'art. 9 cpv. 2.1 NAPR permette di edificare a

confine soltanto se il confinante edifica a sua volta in contiguità o si impegna

ad assumere a suo carico l'intera distanza tra edifici (m 12 per la zona RI 6).

Condizione, questa, che l'edificazione in corso sul fondo del ricorrente __________

non permette in nessun caso di rispettare.

Prive di qualsiasi fondamento sono le

eccezioni di abuso di diritto sollevate dalla __________ nei confronti delle

tesi del vicino opponente con riferimento ai vantaggi che questi ritrarrebbe dalla

ristrutturazione prevista dal progetto in esame.

Seppur per motivi diversi da quelli addotti

dal Consiglio di Stato, l'annullamento della prima licenza va dunque senz'altro

confermato.

4.

Ricorso __________

4.1

Con il secondo progetto (variante) la __________

prevede di mantenere lo stabile censito come subalterno E, conservandone la

struttura (muri perimetrali, solette, tetto), ma procedendo ad un significativo

riordino interno. Esternamente verrebbero inoltre applicate due nuove facciate

continue in vetro-metallo.

Il municipio l'ha autorizzato, ritenendo che

rientrasse nei limiti degli interventi di trasformazione ammessi dall'art. 39

RLE. Con ampia ed esauriente motivazione, il Consiglio di Stato ha condiviso

questa deduzione.

Secondo il vicino opponente, anche questo

intervento, benché più contenuto di quello previsto dal primo progetto,

travalicherebbe i limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l’art. 39

RLE. La tesi non può essere condivisa.

È ben vero che i lavori previsti eccedono la

semplice manutenzione. L'importanza della trasformazione non è tuttavia ancora

tale da integrare gli estremi dell'intervento sostanziale e quindi

inammissibile. Il volume dell'immobile rimane invariato. La destinazione,

commerciale, rimane a sua volta immutata. La struttura portante viene

conservata. I muri perimetrali sono mantenuti. Vengono unicamente rivestiti con

pannelli in metallo-vetro, che dal profilo formale riprendono la composizione

architettonica delle attuali facciate sud e nord, caratterizzata da aperture allineate

sulla verticale. La facciata ovest, contrassegnata da aperture in vetrocemento,

non subisce alcun cambiamento. Rimane tale e quale. Stando alle assicurazioni

fornite dalla __________ in prima istanza, le solette interne, fatta eccezione

di quella del pianterreno, vengono mantenute e risanate. Contrariamente a quanto

sostiene l'insorgente, prendendo lo spunto da un passaggio impreciso del

giudizio impugnato, lo stabile censito come subalterno E non verrebbe svuotato

mantenendo soltanto i muri perimetrali. Il rifacimento delle solette è previsto

soltanto nello stabile attiguo (subalterno A). Il tetto piano non viene dal

canto suo modificato. Ad esso viene soltanto uniformata la copertura dell'edificio

contiguo, dal quale viene rimosso l'attuale tetto a falde. Anche se venisse

sostituito, la qualifica dell'intervento non cambierebbe.

La chiusura del passaggio a pianterreno, dal

canto suo, non altera in misura apprezzabile la funzione e l'organizzazione

dell'edificio. Gli interventi interni, consistenti essenzialmente in un riordino

ed in una riqualificazione degli spazi disponibili, non permettono di

accreditare le tesi dell'insorgente __________, secondo cui si tratterebbe in

realtà di una ricostruzione che viene spacciata per un semplice risanamento.

Valutati nel loro insieme tutti gli

interventi riguardanti lo stabile in discussione, non appare per nulla

insostenibile concludere che l'identità della costruzione rimanga

sostanzialmente inalterata.

I momenti di contrasto con il diritto

esistente non vengono aggravati; al contrario, vengono mitigati dalla

demolizione degli edifici censiti come subalterni C e D, con conseguente

riduzione dell'indice di occupazione. L'interesse pubblico al risanamento del

complesso di edifici che sorge sul fondo della __________ e l'assenza di

qualsiasi pregiudizio agli interessi del vicino opponente depongono

ulteriormente a favore dell'autorizzazione.

Da questo profilo, la licenza in variante

sfugge dunque alle critiche dell'insorgente.

4.2

Giusta l’art. 45 cpv. 1 NAPR, per nuovi

edifici, trasformazioni, ricostruzioni o cambiamenti di destinazione è

obbligatoria la formazione di posteggi in numero corrispondente al fabbisogno.

Qualora la formazione dei posteggi da realizzare risultasse tecnicamente

impossibile, il municipio impone il pagamento di un contributo sostitutivo.

Nel caso di stabili con una SUL superiore ai

1'000 mq, conclude la norma (cpv. 5), il 50% dei posteggi deve essere

interrato.

Nella licenza in variante, qui in

contestazione, il municipio ha ritenuto che l'obbligo di creare posteggi

interrati sussista soltanto nel caso di nuove edificazioni. Nel caso di

ristrutturazioni non sarebbe ragionevolmente esigibile. Il Consiglio di Stato

ha dal canto suo ritenuto che l'obbligo non sussisterebbe poiché il controverso

intervento, stando alle definizioni dell'art. 8 NAPR, costituirebbe una riattazione,

ovvero un risanamento di un edificio senza ampliamenti, senza cambiamenti di

destinazione e senza modifica della struttura tipologica (cpv. 6) e non ad

una ristrutturazione, ossia una modifica della struttura tipologica di

un edificio senza ampliamenti e senza cambiamenti di destinazione (cpv. 7).

Il ricorrente __________ contesta questa deduzione, rilevando la contraddizione

in cui sarebbe incorso il Governo che nel riassunto dei fatti ha qualificato

l'intervento alla stregua di una ristrutturazione, salvo poi ravvisarvi un

risanamento in sede di discussione di diritto. La censura è infondata.

Già l'interpretazione data al municipio

all'articolo del diritto autonomo comunale qui in esame, sulla quale il

ricorrente non si esprime, merita di essere confermata. Una diversa

conclusione, che ritenesse l'obbligo di creare posteggi sotterranei applicabile

a tutti i tipi di intervento menzionati dall'art. 45 cpv. 1 NAPR, non potrebbe

essere avallata, poiché palesemente contraria al principio di proporzionalità.

Principio, che nel caso concreto, porta chiaramente ad escludere che si possa

ragionevolmente esigere di creare un'autorimessa sotterranea per la metà dei 18

posteggi che la __________ è tenuta a realizzare, ovvero per soli 9 veicoli.

Non comportando l'intervento in esame

"modifiche della struttura tipologica" dell'edificio, dal profilo

delle categorie d'interventi definite dall'art. 8 NAPR, non appare d'altro

canto fuori luogo ricondurre l'intervento in esame ad una riattazione (recte:

riattamento) più che ad una ristrutturazione. Anche la motivazione addotta dal

Consiglio di Stato per escludere l'obbligo di creare posteggi sotterranei regge

dunque alla critica dell'insorgente.

5.

In esito

alle considerazioni che precedono, entrambi i ricorsi vanno dunque respinti.

La tassa di giustizia è suddivisa in parti

uguali fra i ricorrenti, mentre le ripetibili sono compensate.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 8, 9, 45 NAPR di __________; 3,

18, 28, 31, 43, 51, 60, 61 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. I ricorsi

sono respinti.

2. La tassa di

giustizia. di fr. 3'000.- è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto

pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

4. Intimazione

a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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