52.2007.223

Fiduciario immobiliare: esigenza della pratica biennale

30 ottobre 2007Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, 1957,

qui ricorrente, ha frequentato le scuole dell'obbligo nel Cantone di __________.

Nel 1978 ha iniziato a lavorare quale datatipista alla __________, diplomandosi

nel contempo presso la Scuola di commercio di __________. Dal 1982 al 1989 è

stata impiegata in qualità di segretaria/collaboratrice di vendita presso l'__________

di __________. Dal 1991 al 1994 ha svolto la professione di collaboratrice

immobiliare presso l'__________ di __________. Dopo di che dal 1996 al 1998 è

stata attiva nella medesima funzione per conto della __________ di __________,

ove ha pure svolto delle supplenze durante il periodo tra il 1998 e il 2000.

Nel 2001 ha conseguito l'attestato professionale federale di amministratrice di

immobili ed ha quindi iniziato a svolgere un'attività lucrativa indipendente

quale titolare della __________, ditta individuale attiva nell'amministrazione,

nella vendita e acquisto di immobili, nonché nel settore delle consulenze immobiliari.

B. Dopo essere

stata a più riprese interpellata dalla Divisione della giustizia, il 22 agosto

2006 RI 1 ha presentato una richiesta per il rilascio dell'autorizzazione

all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare. Ottenuto a fatica il

completamento dell'istanza con la produzione da parte dell'interessata della

documentazione mancante, il 16 aprile 2007 il Consiglio di vigilanza

sull'esercizio delle professioni di fiduciario ha comunicato a quest'ultima che

non adempiva le condizioni legali per ottenere il permesso richiesto per

difetto di un periodo di pratica biennale e le ha quindi ordinato di procedere

alla cancellazione della sua ditta individuale dal registro di commercio.

C. Sollecitato

ad emanare una decisione formale, con risoluzione 26 giugno 2007 il Consiglio

di Stato ha negato a RI 1 l'autorizzazione all'esercizio della professione di

fiduciario immobiliare. Esaminati gli attestati di lavoro prodotti, il Governo

ha ribadito che l'istante, pur essendo in possesso di un valido titolo di

studio, non aveva acquisito la pratica richiesta dalla legge nello specifico

ramo fiduciario.

D. Contro la

predetta risoluzione governativa RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale

cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il rilascio

della controversa autorizzazione. Ravvisata nella decisione impugnata una

violazione del principio della buona fede, la ricorrente sostiene di aver

svolto un periodo di pratica più che sufficiente in ambito immobiliare nel

corso degli anni '90. Inoltre, sin dal 2001 ella opera quale immobiliarista

indipendente per cui nulla si opporrebbe alla concessione del permesso

richiesto. Rimprovera quindi al Governo di avere emanato una decisione sproporzionata

e discriminatoria nei suoi confronti. Domanda infine che al gravame venga conferito

effetto sospensivo.

E. All'accoglimento del

gravame si oppone il Dipartimento delle istituzioni, con argomenti che,

all'occorrenza, verranno discussi qui appresso.

F. Con replica

14 agosto 2007 e duplica del 29 agosto successivo le parti hanno ulteriormente

sviluppato le rispettive tesi e allegazioni, confermandosi nelle relative domande

di giudizio.

Considerato, in

diritto

1. La

competenza del Tribunale cantonale

amministrativo (art. 8a LFid), la legittimazione della ricorrente (art. 43

PAmm) e la tempestività del ricorso (art. 46 cpv. 1 PAmm) sono certe. Il

gravame è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso in base agli atti,

senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).

Considerandi

2.

Nel Cantone Ticino, le attività di tipo fiduciario, svolte per conto

di terzi e a titolo professionale, sono soggette ad autorizzazione (art. 1 cpv.

1.

LFid). La relativa domanda va indirizzata al Dipartimento delle istituzioni,

che la istruisce per il tramite della Divisione della giustizia e la sottopone

al Consiglio di Stato per la decisione (art. 8 cpv. 1 LFid, 1 cpv. 1 e 2 cpv. 1

RLFid). Nei casi previsti dalla legge (art. 23 cpv. 3, 23bis (recte: 23a) e 12

LFid), il Dipartimento provvede dapprima a richiedere il parere del Consiglio

di vigilanza sull'esercizio delle professioni di fiduciario (art. 2 cpv. 2

RLFid). L'autorizzazione è rilasciata dal Consiglio di Stato a chi soddisfa i

requisiti posti dall'art. 8 LFid, tra i quali figura il possesso di un titolo

di studio riconosciuto e lo svolgimento di un'esperienza pratica di due anni in

Svizzera nel settore specifico in cui si intende conseguire l'autorizzazione

(cpv. 1 lett. e).

Giusta l'art. 6 LFid è considerato

fiduciario immobiliare chi svolge un’attività fiduciaria non occasionale nel

campo immobiliare, in particolare una o più tra le seguenti attività:

mediazione nella compravendita e permuta di fondi giusta l’ art. 655 cpv. 2 CC

(lett. a), intermediazione nei negozi giuridici aventi per oggetto diritti

immobiliari e diritti concernenti società immobiliari (lett. b), locazione di

stabili e appartamenti (lett. c), amministrazione di immobili e di società

immobiliari (lett. d), la consulenza e conduzione di promozioni immobiliari

(lett. e).

3.

Nella

misura in cui la ricorrente sembra postulare il rilascio della controversa

autorizzazione in virtù dell'affidamento riposto nel fatto che dal 2001 è

affiliata all'AVS come indipendente e che in questa sua qualità ha sempre

pagato i relativi contributi e le imposte, si osserva che ella non può dedurre

alcunché a proprio favore da tale circostanza in quanto né la cassa di compensazione

AVS, né le autorità fiscali sono competenti ad esaminare la situazione dei loro

contribuenti dal punto di vista della LFid. D'altra parte occorre rilevare come

in nessuna occasione il Consiglio di vigilanza sull'esercizio delle professioni

di fiduciario, la Divisione della giustizia o il Consiglio di Stato abbiano mai

rilasciato all'insorgente assicurazioni passibili di far sorgere in lei il

convincimento di poter ottenere l'autorizzazione litigiosa. Né tantomeno giova

alla ricorrente richiamarsi in questa sede al fatto che tra l'inoltro della sua

domanda e la decisione qui impugnata siano passati vari mesi. A prescindere dal

fatto che si tratta di una circostanza del tutto inidonea a suscitare qualsiasi

genere di affidamento, va comunque rilevato che i motivi che hanno impedito alle

autorità cantonali di statuire più celermente sull'istanza sono esclusivamente

imputabili alla ricorrente, la quale ha tardato a produrre la documentazione

che le era stata richiesta dalla Divisione della giustizia.

La censura di violazione della buona fede adombrata nel gravame va pertanto respinta,

in quanto manifestamente infondata.

4.

Nel caso

concreto, è incontestato che l'attestato professionale federale di amministratrice

di immobili, conseguito il 30 novembre 2001 dalla ricorrente, costituisca un

titolo di studio riconosciuto per l'ottenimento dell'autorizzazione ad operare

quale fiduciario immobiliare (art. 11 lett. c LFid). Controverso risulta per contro

lo svolgimento del periodo di pratica di due anni nello specifico settore di

attività (art. 8 cpv. 1 lett. e LFid).

4.1

L'esigenza di un periodo di pratica è

una misura di polizia a tutela della collettività, giudicata legittima dal

Tribunale federale, affinché a sufficienti conoscenze teoriche sia abbinata

un'esperienza professionale diretta (cfr. STF 4.12.1995 in re G,: B__________,

Aspetti giuridici concernenti l'applicazione della Legge sull'esercizio delle

professioni di fiduciario, in RDAT I-2000, p. 39). Secondo costante giurisprudenza

di questo tribunale, la pratica imposta dall'art. 8 cpv. 1 lett. e LFid deve

assumere un certo grado di professionalità e di assiduità, ed essere svolta

secondo le modalità che caratterizzano la professione fiduciaria, ossia per conto

di terzi (v. consid. 2). Deve inoltre essere esercitata in posizione

subordinata, ovvero sotto la sorveglianza e la responsabilità di un

professionista autorizzato, garante verso la clientela della competenza e

dell'affidabilità richieste dalla legge, fatte salve le eccezioni di cui

all'art. 4 LFid. Inoltre, benché la normativa legale sia silente al riguardo,

le sue stesse finalità impongono un legame temporale ragionevole tra il momento

di svolgimento della pratica e quello in cui viene chiesta l'autorizzazione. In

caso contrario, le garanzie di competenza derivanti da un esercizio regolare

dell'attività oggetto della domanda verrebbero a mancare. Analogamente,

l'acquisizione delle conoscenze teoriche deve precedere la pratica

professionale (STA 3.4.2002, n. 52.2001.314, consid. 4.3., parz. pubbl., in

RDAT II-2002 n. 58; STA 14.12.2005, n. 52.2005.324, consid. 4.1.).

4.2

Nella presente fattispecie, è escluso che si possa tener conto, quale

periodo di pratica determinante, delle esperienze professionali maturate dalla

ricorrente in qualità di collaboratrice immobiliare tra il e il 1991 e il 1994

presso l'__________ di __________ e tra il 1996 e il 2000 (dal 1998 comunque

soltanto saltuariamente) per la __________ di __________. Le stesse sono

infatti antecedenti al conseguimento dell'attestato professionale federale di

amministratrice di immobili e, come giustamente rilevato dall'autorità di prime

cure, appaiono piuttosto remote nel tempo, per cui si deve ammettere che in

concreto manca effettivamente un nesso temporale ragionevole tra il momento in

cui queste attività sono state svolte e quello in cui è stata chiesta

l'autorizzazione. Il semplice fatto che quest'ultima esigenza non sia immediatamente

desumibile dal tenore letterale della norma, ma sia il frutto della giurisprudenza

sviluppata dai tribunali, non ne comporta l'inapplicabilità .

Per quanto attiene poi all'attività esercitata a titolo indipendente

dall'insorgente a partire dal 2001, la stessa non può essere presa in

considerazione, non essendo stata svolta in posizione subordinata, né sotto la sorveglianza

e la responsabilità di un fiduciario al beneficio del relativo permesso, garante

verso terzi della competenza e dell'affidabilità richieste dalla legge. Una

diversa conclusione non può essere ammessa poiché svuoterebbe di ogni significato

l'esigenza dello svolgimento di un periodo di pratica, intesa quale fase di

apprendimento dell'esperienza professionale necessaria allo svolgimento

dell'attività a titolo indipendente. L'esercizio abusivo della professione non

può essere assimilato alla pratica richiamata dalla legge. Inoltre, come sottolineato

dalla Divisione della giustizia nell'allegato di duplica, ciò potrebbe generare

non pochi problemi dal profilo della parità di trattamento tra i vari operatori

immobiliari presenti sul mercato.

6.

In merito alla proporzionalità del provvedimento litigioso, occorre

innanzitutto rilevare come la legge, di fronte al mancato adempimento di una

delle condizioni personali previste dall'art. 8 LFid per il rilascio

dell'autorizzazione, non preveda la possibilità di operare alcuna ponderazione

degli interessi in gioco, né conferisca all'autorità alcun margine

d'apprezzamento. D'altra parte, nella misura in cui lo scopo principale della

legge sui fiduciari consiste nel fare in modo che possano accedere all'esercizio

di questa professione soltanto le persone in possesso di una certa preparazione

ed esperienza, è inevitabile che nei casi in cui l'istante non adempie i

requisiti di legge volti a dimostrare la sua idoneità professionale, questi debba

venire escluso dallo svolgimento di una simile attività (in questo senso cfr. RDAT

I-2003 n. 49, consid. 5.2.2.).

Nel caso di specie va comunque detto che la querelata decisione non comporta ancora

per la ricorrente l'impossibilità assoluta di esercitare la professione di

fiduciario immobiliare. Come evidenziato anche dalla Divisione della giustizia

nella sua risposta al gravame, ella potrebbe infatti associare alla sua ditta

un fiduciario immobiliare autorizzato, in modo tale da svolgere per due anni la

pratica che attualmente le manca, sotto la sorveglianza e la responsabilità di

quest'ultimo, senza così dover cessare la propria attività commerciale. Il

provvedimento litigioso incide quindi in maniera piuttosto contenuta sui

diritti fondamentali della ricorrente e come tale, appare tutto sommato

rispettoso del principio della proporzionalità.

7.

La ricorrente sembra infine sostenere di essere vittima di una disparità

di trattamento. A suo dire, in Ticino opererebbero nel settore immobiliare

molte persone sprovviste della necessaria autorizzazione per l'esercizio della

professione di fiduciario, le quali non sarebbero mai state oggetto di alcun

intervento da parte della competente autorità.

Anche questa censura è infondata e, in quanto tale, dev'essere respinta. In

effetti, il principio di legalità dell’amministrazione prevale di regola su

quello dell'uguaglianza e la parità di trattamento nell’illegalità può essere

invocata con successo soltanto in casi del tutto particolari (Imboden/Rhinow,

Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, V ed., N. 71 Bi seg.). Ora, la tesi

sollevata dall'insorgente non permette di giungere a delle conclusioni a lei

più favorevoli in quanto non è dimostrata l’esistenza di una prassi contraria

alla legge che l'autorità di prime cure non intende abbandonare. Anzi, semmai è

proprio vero il contrario. Come sottolineato in sede di duplica dalla Divisione

della giustizia, ogni qual volta emergono indizi in merito ad una situazione di

esercizio abusivo della professione di fiduciario, l'autorità cantonale interviene,

come è stato fatto con la ricorrente, per far luce sulla

fattispecie

e, se necessario, per ristabilire la legalità, adottando i dovuti provvedimenti.

8.

In esito

ai precedenti considerandi, la risoluzione governativa va dunque confermata,

respingendo il gravame contro di essa interposto. Con l'emanazione del presente

giudizio, la domanda di concessione dell'effetto sospensivo al ricorso diviene

priva di oggetto.

tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 28 PAmm).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 1, 4, 6, 8, 8a, 11 LFid; 1, 2 RLFid;

18, 28, 43, 46, 60, 61 PAmm

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2.La tassa di giustizia e le spese di fr. 1'000.- sono poste a carico

della ricorrente.

3.Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto

pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla

sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in

materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso

sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

4. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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