52.2007.272

Costruzione di una casa d'abitazione - linea di costruzione

17 settembre 2007Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 10

novembre 2006 la CO 1 ha chiesto al CO 2 il permesso di costruire una casa

d'abitazione bifamiliare su un terreno (part. 1192), situato a __________ nella

zona residenziale estensiva (Re) ad est del nucleo.

Alla domanda si è

opposta la __________, qui ricorrente, proprietaria di un fondo (part. 1156),

situato a monte della strada di servizio che passa lungo il confine nord del

fondo dedotto in edificazione, sostenendo fra l'altro che il progetto

disattendeva la linea di costruzione che grava i fondi sottostanti (part. 1200

e 1201), scaturiti, al pari delle part. 1191, 1192 e 1193, dal frazionamento

della part. 142.

linea di costruzione

N part.

1156

strada

part.

1191 part. 1192

part. 1193

part. 142

NUCLEO

part. 142 part.

1200 part. 1201

part. 617

m 15

strada

Raccolto l'avviso favorevole del

Dipartimento del territorio, il 26 marzo 2007 il municipio ha rilasciato la

licenza richiesta, respingendo l'opposizione.

B. Con

giudizio 26 giugno 2007 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento,

respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dalla comunione ereditaria

opponente.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che la

parte alta della part. 142 era libera da vincoli. Il fondo dedotto in

edificazione, anche se risultante dal frazionamento, non ne era dunque gravato.

C. Contro il

predetto giudizio, la comunione ereditaria soccombente si aggrava davanti a

questo tribunale, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.

L'insorgente ripropone e sviluppa in questa

sede con dovizia di argomenti le censure sollevate senza successo in prima

istanza in relazione alla linea di costruzione. Sostiene in particolare che il

vincolo non potrebbe essere eluso semplicemente frazionando il fondo gravato.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio e la CO 1, contestando le tesi dell'insorgente con argomenti che per

quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo (art. 21 LE) e la legittimazione

attiva dell'insorgente, proprietaria di un fondo contermine (part. 1156) e già

opponente, sono certe.

Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile

in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). I fatti non sono contestati.

2.2.1. Le linee di costruzione sono per definizione linee sulle quali

devono obbligatoriamente insistere le costruzioni, in particolare gli edifici.

Esse separano un’area, di per sé computabile come superficie edificabile, ma

che per effetto della linea non può essere edificata, da un’area che in caso di

utilizzazione a scopo edilizio deve essere edificata sin sul limite definito dalla

stessa linea (Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kt. Aargau, IIa ed., § 137-140 n.

4 seg.; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art. 25 LE n. 1027). A

differenza delle linee di arretramento, che stabiliscono unicamente il limite

oltre il quale è vietato costruire, le linee di costruzione non vietano

soltanto di edificare oltre il limite definito dalla linea, ma impongono anche

di costruire fino sulla linea, ad esclusione di qualsiasi arretramento.

Per principio, le linee di costruzione esplicano

dunque un duplice effetto. Da un lato, escludono dall'edificazione determinate

superfici situate oltre la linea, che rimangono comunque edificabili.

Dall'altro, impongono invece di addossare su un versante della linea le

quantità edificatorie disponibili in base alla superficie edificabile. In

mancanza di indicazioni volte a definirlo esattamente, il comprensorio all’interno

del quale le linee di costruzione esplicano i loro effetti non è sempre

facilmente individuabile. Ove tale comprensorio non risulti altrimenti precisato,

si deve comunque ritenere che esso si estenda e rimanga circoscritto al fondo

gravato dalla linea di costruzione, così com'è configurato al momento

dell'adozione del PR. Frazionamenti e raggruppamenti successivi all'entrata in

Considerandi

vigore del PR non lo riducono, né lo estendono, non potendosi evidentemente

modificare l'assetto pianificatorio definito dal PR mediante semplici atti di

disposizione dei proprietari .

2.2

Conformandosi alla definizione sopra riportata,

l’art. 7 cpv. 3 NAPR di __________ stabilisce che la linea di costruzione

indica l'allineamento obbligatorio per le nuove costruzioni e le ricostruzioni.

La norma non contiene ulteriori precisazioni. Non definisce in particolare il

comparto di terreno che viene gravato dall'obbligo di allineamento. Né fornisce

indicazioni per individuarlo.

Il piano delle zone fissa ad est del nucleo

due linee di costruzione distanti tra loro 30 m, parallele alle curve di

livello del terreno ed orientate in direzione est-ovest perpendicolarmente al

pendio. Una terza linea di costruzione grava il fondo (part. 1156) di proprietà

della comunione ereditaria qui ricorrente. La fascia grigliata situata immediatamente

a monte delle linee definisce evidentemente il versante sul quale

l’edificazione deve aver luogo.

All’epoca in cui il PR è stato approvato (1.

dicembre 1987), le due linee di costruzione fissate ad est del nucleo gravavano

soltanto le part. 617 e 142. Quella più bassa attraversava ed attraversa

tuttora la part. 617 da est a ovest ad una distanza di 15 m dal confine che

separa i due fondi. La seconda linea di costruzione, parallela alla prima, era

invece situata 15 m più a monte di tale confine ed attraversava l'intera part.

142, così come era configurata a quell'epoca.

Entrambe le linee di costruzione intendevano

evidentemente concentrare le quantità edificatorie disponibili su entrambi i

fondi nelle due fasce situate immediatamente a monte di ciascuna di esse. A

ridosso della linea di costruzione gravante la part. 142 avrebbero in

particolare dovuto sorgere tutte le costruzioni che potevano essere realizzate

in base alla superficie dell'intero fondo. In assenza di qualsiasi indicazione

suscettibile di limitarne gli effetti, oggetto dei vincoli derivanti dalla

linea di costruzione era, in altri termini, tutta la superficie del fondo: sia

quella compresa tra la linea ed il confine verso la sottostante part. 617, sia quella

situata a monte della linea, sino alla strada di servizio che delimita il fondo

verso nord.

3.

Dopo l'entrata in vigore del PR, dalla part. 142 sono stati staccati

cinque lotti (part. 1191, 1192, 1193, 1200 e 1201), due dei quali (part. 1191 e

1192) non risultano più attraversati dalla linea di costruzione. Il fatto che la

part. 1192, scaturita dal frazionamento, non risulti attraversata dalla linea

di costruzione non permette affatto di concludere che non sia più gravata dai

vincoli che da tale linea scaturiscono.

A torto reputa la Sezione dello sviluppo

territoriale nel suo preavviso che non sussistano elementi normativi o formali espliciti

che impediscano di edificarla come previsto dalla domanda di costruzione. La

tesi non può essere condivisa.

L'obbligo di allineamento sancito dall'art.

7.

cpv. 3 NAPR continua ad esplicare i suoi effetti anche a carico della part.

1192.

indipendentemente dal frazionamento. Una diversa conclusione significherebbe

altrimenti permettere al proprietario di un fondo gravato da una simile linea

di eludere il vincolo attraverso una semplice modifica della sua configurazione,

frazionandolo ed eventualmente conglobando in altri fondi l'area staccata.

Parimenti infondato è il preavviso del

pianificatore comunale, laddove reputa che non sussista alcun motivo di

assoggettare a vincolo di salvaguardia paesaggistica l'area a monte dei due

fronti edilizi ipotizzati (recte: definiti) dal PR. Siffatta tesi riduce

la linea di costruzione ad una semplice linea di arretramento, che definisce soltanto

il limite fino al quale è possibile costruire (cfr. art. 7 cpv. 2 NAPR). Tanto

meno può essere accreditata la tesi del Consiglio di Stato, secondo cui la

linea di costruzione graverebbe soltanto una non meglio precisata porzione

medio bassa del mapp. n. 142, rimettendo in sostanza all'apprezzamento dell'autorità

comunale il compito di definire l'estensione del vincolo.

Contrariamente a quanto assumono le

precedenti istanze, le possibilità edificatorie della part. 1192 vanno determinate

prescindendo dalla lottizzazione attuata. Considerato che le modifiche della

configurazione dei fondi non sono per principio atte a sovvertire l'ordinamento

pianificatorio, la domanda di costruzione va esaminata come se il frazionamento

della part. 142 non fosse mai avvenuto. In quest'ottica, si deve

necessariamente concludere, che i vincoli derivanti dalla linea di costruzione istituita

nel 1987 a carico della part. 142 continuano a gravare anche i due lotti (1191

e 1192) anche se non ne sono attraversati. Di riflesso, si deve escludere la

prima costruzione che viene realizzata all'interno del comparto costituito dall'originaria

part. 142 possa essere autorizzata senza tener conto della linea di costruzione.

Se la domanda di costruzione in esame fosse stata inoltrata prima del

frazionamento, non v'è dubbio che sarebbe stata respinta, poiché la prevista

edificazione non rispetta la linea di costruzione. Una diversa conclusione non

sarebbe stata ipotizzabile, poiché sarebbe equivalsa a svuotare di contenuto il

vincolo in oggetto. L'esito non può essere diverso soltanto perché la part. 142

è stata lottizzata. Ammettere il contrario, significherebbe attribuire rilevanza

pianificatoria al frazionamento.

È ben vero che la linea di costruzione grava

ancora tre dei cinque lotti, in cui il fondo originario è stato frazionato, per

cui l'obbiettivo di allineare le costruzioni, perseguito dalla pianificazione non

è messo in discussione in quanto tale. Questa circostanza non consente tuttavia

di ignorare che la pianificazione in oggetto non intendeva soltanto imporre un

allineamento degli edifici, ma si riproponeva anche di concentrare lungo la

linea di costruzione tutte le potenzialità edificatorie

messe a disposizione dall'intera superficie edificabile

della part. 142. In mancanza di indicazioni che limitino la portata degli

effetti derivanti da tale vincolo, anche la superficie dell'attuale part. 1192

rimane di conseguenza chiamata a contribuire all'edificazione della fascia situata

immediatamente a monte della controversa linea di costruzione. Una diversa

conclusione arrischierebbe di avere per conseguenza che lungo la linea di costruzione

non venga per finire realizzato alcun edificio, poiché le costruzioni man mano

autorizzate sui lotti a monte avranno esaurito tutte le possibilità

edificatorie date dalla part. 142 nella sua configurazione originaria.

4.

Sulla

scorta di quanto precede, il ricorso va dunque accolto, annullando la licenza

edilizia impugnata e la decisione governativa che la conferma, siccome lesive

della linea di costruzione istituita a carico della part. 142 così come era

configurata nel 1987.

La tassa di giustizia e le ripetibili sono a

carico della resistente secondo soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 7 NAPR di __________; 3, 18, 28,

31, 60, 61, 65 PAmm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è accolto.

§ Di conseguenza, sono annullate:

1.1 la 26 giugno 2007 del Consiglio di Stato

(3126);

1.2. la licenza edilizia 26 marzo 2007

rilasciata dal municipio di __________ alla resistente per l'edificazione della

part. 1192.

2. La tassa di

giustizia di fr. 1'500.- è a carico della resistente CO 1, che rifonderà fr.

2'500.- alla comunione ereditaria ricorrente a titolo di ripetibili di

entrambe le istanze.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto

pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale (art. 113 ss LTF).

4. Intimazione

;

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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