52.2008.70

Ampliamento verticale di un edificio esistente

26 marzo 2008Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 26

giugno 2007 i resistenti CO 1 e CO 2 hanno chiesto al municipio di Castel San

Pietro il permesso di ristrutturare ed ampliare un vecchio edificio (part.

1852), adibito a stalla e fienile, attualmente utilizzato come deposito,

situato in località Gorla, nella zona residenziale R3.

L'intervento prevede di innalzare di m 1.00,

sia alla gronda, sia al colmo, il tetto dello stabile esistente, strutturato su

tre piani, inserendovi, sul lato nordest, un nuovo edificio, articolato invece su

quattro livelli.

Pianta

Facciata nordovest

4.00

nuovo innalzamento

corpo stabile

2.50 esistente

1603 1852

Nello stabile così ampliato verrebbero

ricavati due appartamenti contigui, distribuiti su tre piani abitabili.

Alla domanda si è opposto il ricorrente RI 1,

proprietario del fondo contermine sul lato ovest (part. 1603), il quale ha

contestato in particolare la sopraelevazione dell'edificio esistente, siccome posto

ad una distanza di m 2.50 dal confine comune, inferiore a quella (m 4.00)

prescritta dall'art. 54 NAPR.

Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi

generali del Dipartimento del territorio, il 19 settembre 2007 il municipio ha

rilasciato la licenza, respingendo l'opposizione del vicino.

B. Con

giudizio 23 gennaio 2008 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento,

respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dall'opponente.

Il Governo ha in sostanza ritenuto che la

modica sopraelevazione dell'edificio esistente, situato ad una distanza dal

confine inferiore a quella prescritta dalle norme di zona, rientrasse nei

limiti di una trasformazione non sostanziale, ammessa dall'art. 39 RLE.

C. Contro il

predetto giudizio, il soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.

L'insorgente ripropone e sviluppa in questa

sede le censure sollevate senza successo in prima istanza con riferimento alla

sopraelevazione dello stabile esistente, negando che rientri nei limiti degli

interventi ammissibili secondo l’art. 39 RLE. La trasformazione, argomenta,

sarebbe sostanziale, poiché permette di ricavare un ulteriore piano abitabile

dal sottotetto dello stabile esistente, attualmente inutilizzabile per

l'abitazione. Il vecchio edificio diventerebbe inoltre un corpo subalterno

rispetto al nuovo stabile che vi verrebbe inserito sul lato nordest.

La costruzione disattenderebbe anche l'i.o.

della zona (30%), che viene superato nella misura di 0.13%.

D. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio ed i beneficiari della licenza edilizia, contestando succintamente le

tesi dell'insorgente con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione

attiva dell'insorgente, proprietario di un fondo contermine e già opponente, è

certa. Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.

Il giudizio può essere emanato sulla base

degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della

contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie annesse alla

domanda di costruzione, integrati dalle ulteriori fotografie prodotte dal

ricorrente in questa sede.

Considerandi

2.

A norma dell'art. 39 RLE, riconducibile alla garanzia costitu-zionale

della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acqui-site, le costruzioni

esistenti in contrasto con il diritto entrato suc-cessivamente in vigore,

possono essere riparate e mantenute, e-sclusi i lavori di trasformazione

sostanziali. Trasformazioni di una certa importanza possono nondimeno essere

autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo

apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini. La trasformazione è sostanziale

quando modifica l'identità della costruzione dal profilo delle volumetrie,

dell'aspetto e della destinazione, ingenerando nuove ripercussioni sull'ordinamento

delle utilizzazioni o quando aggrava i momenti di contrasto con il nuovo diritto

o ne introduce di nuovi (STA 1. marzo 2006 n. 52.2006.20). I limiti

delle trasformazioni ammissibili vanno stabiliti caso per caso, tenendo conto

delle finalità delle norme applicabili, della natura del contrasto esistente,

dell'entità dell'intervento e delle conseguenze che ne derivano, soppesando

attentamente gli interessi pubblici e privati contrapposti alla luce del

principio di proporzionalità (RDAT 1994-II n. 46; Adelio

Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 70 LALPT, n. 515 seg.).

Nella valutazione dell'ammissibilità di interventi di

trasformazione di costruzioni esistenti in contrasto con il diritto posteriore

non si giustifica un eccessivo rigore. Inammissibili sono comunque quegli

interventi che, valutati secondo criteri oggettivi, si prevalgono della tutela

delle situazioni acquisite per conseguire, grazie alle preesistenze difformi,

un risultato che l'applicazione del nuovo diritto non permetterebbe di ottenere

(BEZ 2007, n. 18; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige

Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, Zurigo 2003, pag. 100).

3.

Nel caso

concreto, la facciata nordovest della vecchia stalla fienile, sorgendo ad una distanza

di m 2.50 dal confine verso il fondo del ricorrente, non rispetta la distanza

minima (m 4.00) prescritta dall'art. 54 NAPR. La difformità non è di

trascurabile entità. La distanza mancante rappresenta poco meno del 40% della

distanza minima prescritta.

Oltre al cambiamento della destinazione, il

controverso progetto prevede di inserire nell'edificio esistente un nuovo

volume edilizio di entità più o meno pari, rispettoso della distanza minima dal

confine, nel quale troverebbero posto il locale cucina e tre camere da letto

dotate di servizi per ognuno dei due appartamenti. Dalla stalla fienile

ristrutturata verrebbero ricavati due ampi locali soggiorno edificio e due

spaziose camere matrimoniali.

Del vecchio edificio, la cui muratura

perimetrale si presenta in discreto stato di conservazione, verrebbe tuttavia conservato

ben poco. Il tetto, malandato, verrebbe interamente rimosso. La facciata

nordest, lunga poco meno di 15 m, verrebbe demolita su un fronte di una decina

di metri, al fine di permettere di inserirvi il nuovo edificio. L'unica soletta

esistente verrebbe a sua volta integralmente rimossa, per realizzare le due

nuove solette. La facciata sudovest, sempre che non venga demolita per essere

ricostruita, verrebbe inoltre rimaneggiata in misura sostanziale, aprendo nuovi

tre archi a pianterreno ed una serie di nuove finestre ai due piani superiori.

In pratica, verrebbero mantenuti soltanto i due muri perimetrali delle facciate

minori (nordovest e sudest) con qualche tratto delle facciate adiacenti. Anche

questi muri verrebbero comunque ampiamente ristrutturati per aprirvi due

finestre per piano.

Ora, non v'è chi non veda come non si possa

ragionevolmente sostenere di configurare l'intervento, i cui costi sono

preventivati in oltre 800'000.- franchi, alla stregua di una trasformazione dell'edificio

esistente, rientrante nei limiti della tutela delle situazioni acquisite e

delle modifiche ammissibili secondo l'art. 39 RLE. Lo esclude l'entità della

demolizione dello stabile esistente, che fa apparire la conservazione della

facciata nordovest alla stregua di un mero espediente per realizzare una

costruzione sostanzialmente nuova senza dover rispettare la distanza minima

prescritta dal confine. Manifestamente a torto il Consiglio di Stato ha ritenuto

che l'identità dell'attuale edificio rimanesse sostanzialmente immutata. È ben

vero che la modifica delle volumetrie della stalle fienile non è di particolare

rilievo. Decisivo ai fini del giudizio è tuttavia l'aspetto qualitativo, ove il

cambiamento appare non soltanto importante ma radicale, poiché ben poco viene

conservato dell'edificio preesistente.

Comportando l'intervento la realizzazione di

una costruzione sostanzialmente nuova, il fondo del ricorrente non potrà peraltro

più beneficiare dalla facilitazione prevista dall'art. 14 cpv. 4 NAPR, che

verso edifici preesistenti all'entrata in vigore del PR permette di edificare

ad una distanza di 6.00 m, inferiore ore a quella (m 8.00) prescritta tra

edifici.

4.

Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto, annullando

la licenza edilizia e la decisione governativa che la conferma, siccome lesive

dell'art. 39 RLE.

La tassa di giustizia e le ripetibili di

entrambe le istanze sono a carico dei resistenti secondo soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE; 39 RLE; 54 NAPR; 3, 18, 28;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso è

accolto.

§. Di conseguenza, sono annullate:

1.1.

la decisione 23 gennaio 2008 del Consiglio di

Stato (n. 315);

1.2.

la licenza edilizia 19 settembre 2007 rilasciata

dal municipio di Castel San Pietro ai resistenti.

2. La tassa di

giustizia di fr. 1'000.- è a carico dei resistenti, che rifonderanno fr.

2'500.- al ricorrente a titolo di ripetibili.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 seg. LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto

pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale (art. 113 seg. LTF).

4. Intimazione

;

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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