Altezza delle costruzioni. Parapetti

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Numero d'incarto:

52.2009.314

Data decisione, Autorità:

03.02.2010, TRAM

Titolo:

Altezza delle costruzioni. Parapetti

ALTEZZA DELLE COSTRUZIONI

art. 40 cpv. 1 LE

Incarto n.

52.2009.314

Lugano

3 febbraio

2010

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Raffaello Balerna, presidente,

Damiano Bozzini, Lorenzo Anastasi, supplente

segretaria:

Sarah Socchi, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 24 agosto 2009 di

RI 1, ,

patrocinata da: PA 1 e PA 2, ,

contro

la decisione 1. luglio 2009 del Consiglio di Stato

(n. 3349), che accoglie parzialmente l'impugnativa presentata dall'insorgente

avverso la licenza edilizia 3 aprile 2009 rilasciata dal municipio di Collina

d'Oro a CO 1 per la costruzione di uno stabile d'appartamenti in località

Campagna (part. 883);

viste le risposte:

- 4 settembre 2009 di CO

1;

- 7 settembre 2009 del

municipio di Collina d'Oro;

- 16 settembre 2009 del

Consiglio di Stato;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. Il 10 ottobre

2008, l'ing. CO 1, qui resistente, ha chiesto al municipio di Collina d'Oro il

permesso di costruire uno stabile di 7 appartamenti su un terreno (part. 883)

situato a Montagnola nella zona residenziale (R).

Alla domanda si sono opposte due vicine, fra

cui l'insorgente RI 1, proprietaria del fondo sottostante (part. 1467), la

quale ha sollevato una serie di contestazioni, riferite in particolare

all'altezza dell'edificio ed alla superficie utile lorda (SUL), che ha in

seguito ripreso e sviluppato davanti alle istanze di ricorso.

Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi

generali del Dipartimento del territorio (n. 64489), il 3 aprile 2009 il

municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni delle

vicine.

B. Con

giudizio 1. luglio 2009, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto le

impugnative inoltrate dalle opponenti contro la predetta licenza, che ha

comunque confermato alla condizione che fosse eliminato un servizio igienico

posto a pianterreno e che la SUL dell'appartamento monolocale previsto allo

stesso livello fosse ridotta di un metro quadrato.

C. Con ricorso

24 agosto 2009, RI 1 impugna il predetto giudizio governativo davanti al

Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa

licenza edilizia.

L'insorgente sostiene anzitutto che

l'ingombro verticale rappresentato dalla ringhiera prevista sul tetto piano

dell'immobile, adibito a terrazza, andrebbe computato nell'altezza

dell'edificio.

Essa nega poi la qualità di corpo tecnico al

manufatto previsto sullo stesso tetto per consentirvi l'accesso, obiettando che

per le sue dimensioni potrebbe essere destinato anche ad altri scopi.

Sostiene infine che i locali hobby-fitness e

cantina contigui all'appartamento monolocale previsto a pianterreno sarebbero

predisposti per esservi aggregati e resi abitabili con conseguente aumento

della SUL e sorpasso dell'indice di sfruttamento (i.s.).

D. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono il

municipio ed il beneficiario della licenza, contestando le tesi dell'insorgente

con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). La

legittimazione attiva dell'insorgente, proprietaria un fondo contermine e già

opponente, è certa (art. 21 cpv. 2 LE). Il ricorso, tempestivo (art. 46 cpv. 1

legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL

3.3.1.1), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). La situazione dei

luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge con sufficiente chiarezza dai

piani e dalle fotografie agli atti. La vertenza riguarda peraltro aspetti che

sono deducibili soltanto dal progetto.

2. Altezza

(parapetto)

2.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza

degli edifici è misurata dal terreno sistemato sino al filo superiore del

cornicione di gronda o del parapetto. Determinante è l'ingombro verticale degli

edifici riscontrabile in corrispondenza del loro perimetro esterno. L'altezza è

dunque misurata in facciata.

Fatti

I parapetti

configurano elementi architettonici di protezione, destinati ad evitare la

caduta nel vuoto di persone ed oggetti. Essi sono tenuti a rispettare le

esigenze di sicurezza fissate dalla norma SIA 358 (= SN 543 358), che, oltre ad

un’altezza minima, impone di strutturarli in modo da escludere situazioni di

pericolo dovute soprattutto a comportamenti inadeguati di bambini incustoditi

(scalata, passaggio tra i singoli elementi, ecc.). Per rispondere a queste esigenze,

i parapetti devono necessariamente avere una certa consistenza, non solo per

rapporto all'altezza minima, ma anche dal profilo del dimensionamento degli

elementi costitutivi, che non possono ad esempio presentare aperture (varchi,

interspazi) di più di m 0.12 (cfr. norma SIA 358 cifra 3 22). Per principio, i

parapetti conformi a questa norma di sicurezza determinano dunque un ingombro

che deve essere computato nell'altezza dell’edificio sottostante, come alla fin

fine esige il testo di legge.

Escluse dal

computo sull'altezza sono semmai soltanto le strutture che, oltre a presentare

una netta prevalenza delle parti vuote su quelle piene, non sono destinate ad

evitare la caduta nel vuoto, ma servono soltanto a delimitare la superficie

accessibile. In altri termini, manufatti che non fungono da parapetto e non ne

presentano nemmeno le caratteristiche, quali ad esempio esili recinzioni o

semplici corrimani, di solito adeguatamente arretrati rispetto al perimetro del

tetto, che si limitano a definire l’area agibile senza incrementare l'ingombro effettivamente

percepibile. In tal senso vanno precisate le considerazioni in merito al

computo dell'altezza di tali manufatti su quella degli edifici, che questo Tribunale

ha sviluppato in precedenti giudizi, ponendo mente soprattutto al rapporto tra

vuoti e pieni, senza tuttavia prestare la necessaria attenzione alle esigenze

di sicurezza fissate dalla norma SIA 358 (cfr. STA n. 52.2009.79 del 30 marzo

2009 consid. 2.1.; 52.2006.358 del 5 gennaio 2007 consid. 3.2.2.).

2.2. Nel caso concreto, il progetto

approvato prevede di realizzare sul tetto dell’edificio una superficie

lastricata, di circa m 15 x 7.50, adibita a terrazza, separata dal resto del

tetto da una ringhiera in metallo, eretta ad una distanza di almeno 2 m dal limite esterno del cornicione di gronda. Questo manufatto risulterebbe formato da due profili

metallici orizzontali, uniti fra loro da una serie relativamente fitta di elementi

verticali (uno ogni 10 cm ca.).

Il municipio ha escluso la ringhiera dal

computo dell’altezza dell’edificio, limitandosi ad imporre il rispetto della

norma SIA 358. Il Consiglio di Stato ha condiviso questa deduzione, ritenendo a

sua volta che il manufatto non fosse percepibile come ingombro. La tesi non può

essere condivisa.

La ringhiera non è infatti destinata

soltanto a delimitare la superficie calpestabile, ma presenta anche le

connotazioni tipiche di un parapetto, ovvero di un'opera destinata a prevenire

le cadute nel vuoto. L'arretramento dal cornicione di gronda nulla toglie a

questa funzione, poiché, sui tetti piani, l'altezza di manufatti arretrati dal

cornicione di gronda, che non siano corpi tecnici, comignoli, antenne o prese

d'aria di impianti di ventilazione, deve per principio essere aggiunta a quella

dell'edificio sottostante.

La relativa prevalenza delle parti vuote su

quelle piene, percepibile in caso di vista frontale della struttura, non

permette di accreditare una diversa conclusione. Già una vista obliqua basta

infatti per alterare tale percezione (cfr. piano facciata ovest).

In quanto assimilabile ad un parapetto

conforme alla norma SIA 358, la ringhiera va dunque conteggiata nell’altezza

dell’edificio.

2.3. Il difetto non è comunque tale da

giustificare l'annullamento dell’intero permesso. Ad esso può infatti essere

posto rimedio, subordinando la licenza alla condizione di sopprimere la ringhiera

in contestazione e di rendere la terrazza accessibile soltanto per i lavori di

manutenzione del tetto.

3. Corpo

tecnico

3.1. Giusta l’art. 20 cpv. 4 delle norme di

attuazione del piano regolatore (NAPR) di Collina d'Oro, i corpi tecnici non

sono computati nell'altezza dell'edificio, purché non siano più alti di m 2.50

(...). La loro superficie deve essere limitata alle esigenze funzionali.

Secondo l’art. 95 NAPR, vengono considerati

corpi tecnici i volumi sporgenti oltre la copertura dell'edificio che sono

destinati al funzionamento di impianti al servizio del medesimo. Sono fra l'altro

considerati tali i collegamenti verticali col tetto piano.

3.2. Nel caso concreto, il progetto

approvato prevede di realizzare sul tetto piano dell’edificio un manufatto a

pianta quasi quadrata (m 5.00 x 4.75), destinato a permettere l’accesso alla terrazza

del tetto, che in corrispondenza della facciata nordest sporge per un'altezza

di m 2.50 oltre la copertura dell'immobile. La ricorrente nega che a questo

manufatto possa essere attribuita la qualifica di corpo tecnico non computabile

Considerandi

sull'altezza dell’edificio. La tesi è infondata.

Il manufatto in contestazione rappresenta in

effetti il semplice prolungamento verso l'alto del sottostante corpo scale,

costituito da una serie di rampe disposte attorno alle pareti del vano dell'ascensore.

L’opera non ha altra funzione all'infuori di quella di assicurare l'accesso

alla terrazza prevista sul tetto. In quanto destinato ad assicurare il

collegamento verticale con il tetto piano, può dunque beneficiare della qualifica

di corpo tecnico, non computabile sull'altezza dell'edificio sottostante.

Le eccezioni sollevate dall'insorgente, che

verosimilmente si è fondata soltanto sulle viste a prospetto delle facciate

dell’edificio, non hanno ragion d’essere.

4.

Superficie

utile lorda

4.1

Secondo l'art. 38 LE, quale superficie

utile lorda si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto

terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro

sezione orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate e

non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro, come le cantine, i solai, le

lavanderie, gli stenditoi, ecc. delle abitazioni; i locali per i macchinari

degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni

per lo svago delle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di

biciclette e simili, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.;

i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di

locali non calcolabili nella SUL; i porticati aperti, le terrazze coperte dei

tetti, non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono

come ballatoi, cioè che non servono per accedere agli appartamenti.

Decisiva ai fini del computo della

superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua

destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la superficie di un

determinato vano a fini abitativi o lavorativi (STA 52.137.2009 del 7 settembre

2009.

consid. 2; RDAT I-1994 n. 30, consid. 2.2; Adelio

Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1126).

La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre situarsi in un

rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione principale

dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati per la

parte eccedente (Scolari, op.

cit., ad art. 38 LE, n. 1129).

4.2

Nel caso concreto, il progetto prevede

di realizzare a pianterreno un piccolo appartamento monolocale di una trentina

di metri quadrati, dotato di un locale WC/doccia di 2.40 mq e di una minuscola

cucina. Accanto a questo appartamentino, accessibile direttamente dal giardino,

anziché dal corridoio interno dell’edifi-cio, sono previsti un ampio locale

comune ad uso hobby-fitness, una spaziosa cantina ed un altro locale WC/doccia,

che il Consiglio di Stato ha imposto di sopprimere allo scopo di ridurre la SUL

nei limiti dell'i.s. prescritto dall'art. 45 NAPR.

Ai piani superiori, gli spazi che a

pianterreno sono occupati dai vani anzidetti costituiscono parte integrante

degli appartamenti di 3 e 1/2 locali previsti in quell'ala dell'immobile.

La particolare organizzazione degli spazi

previsti a pianterreno dello stabile fa apparire tutt'altro che remota l'ipotesi

di una possibile trasformazione del locale hobby-fitness e dell'ampia cantina

in locali abitabili integrati nell'appartamento monolocale. Certamente poco

usuale è l’entrata di quest'ultimo. L'ingresso, privo di qualsiasi atrio, che,

attraverso una porta-finestra, collega direttamente il giardino all’esiguo

spazio compreso tra la nicchia per cucinare ed il tavolo da pranzo, costituisce

in effetti una soluzione a dir poco insolita dal profilo architettonico.

Nelle circostanze concrete, ci si deve

tuttavia attenere alla destinazione d’uso, indicata dal resistente per i due

vani in contestazione, che come tale porta ad escluderli dal computo della SUL.

Non sussistono in effetti sufficienti motivi

per considerarla insostenibile.

Il locale che dovrebbe essere adibito a

cantina si presta tutto sommato ad essere utilizzato per questo scopo. Non va

dunque conteggiato nella SUL. La destinazione va comunque meglio assicurata,

subordinando la licenza alla condizione di ridurre a m 0.60 x 0.30,

rispettivamente m 0.90 x 0.30 le dimensioni delle due finestre, attualmente

uguali a quelle dei sovrastanti locali abitabili, e di escludere qualsiasi

installazione che possa servire al suo riscaldamento.

Il locale hobby-fitness, in quanto messo a

disposizione di tutti gli appartamenti, va pure escluso dalla SUL. La presenza

di ampie finestre, che danno direttamente sul giardino, non permette di

accreditare una diversa conclusione.

Va da sé che il municipio dovrà attentamente

vigilare, affinché la destinazione d’uso di questi vani che risulta dal

progetto non venga modificata. Esso dovrà soprattutto badare a che il locale

hobby-fitness rimanga a disposizione di tutti gli appartamenti e non venga,

magari di soppiatto, aggregato al piccolo monolocale assieme alla retrostante cantina.

Utili indicazioni al riguardo potranno essere dedotte, oltre che dalla

disposizione dei muri interni e degli allacciamenti elettrici e sanitari in

sede di esecuzione dei lavori, anche dall’eventuale costituzione di una

proprietà per piani e dalla relativa intavolazione a registro fondiario.

5.

5.1. Sulla

scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente accolto,

annullando la decisione governativa impugnata ed assoggettando la licenza

edilizia alle condizioni indicate ai considerandi 2.2 e 4.2, che vanno ad

aggiungersi a quelle disposte dal Consiglio di Stato.

5.2

La tassa di giustizia è suddivisa fra

le parti, tenendo conto del preponderante grado di soccombenza dell'insorgente,

che ha chiesto l’annullamento dell’intera licenza (art. 28 LPamm).

Il resistente verserà alla ricorrente

un'indennità per ripetibili adeguatamente commisurata al suo grado di

soccombenza (art. 31 LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 38, 40 LE; 20, 45, 95 NAPR di

Collina d'Oro; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 LPamm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la decisione 1. luglio

2009 del Consiglio di Stato (n. 3349), in quanto statuente sul ricorso di RI 1,

è annullata e riformata nel senso che:

1.2. la licenza edilizia 3

aprile 2009 rilasciata dal municipio di Collina d'Oro a CO 1 è subordinata:

·

all'eliminazione del

servizio WC/doccia a pianterreno,

·

alla riduzione di 1.00

mq della SUL dell'appartamento monolocale,

·

alla soppressione del

parapetto previsto sul tetto che va reso inaccessibile come indicato al considerando

2.2,

·

alla riduzione a m 0.60

(L) x 0.30 (H), rispettivamente m 0.90 (L) x 0.30 (H) delle dimensioni delle

finestre della cantina prevista nell’angolo nordest a pianterreno ed all'esclusione

di qualsiasi impianto di riscaldamento.

2. La tassa

di giustizia di fr. 2'000.- è a carico della ricorrente RI 1 nella misura di

fr. 1'500.- e del resistente CO 1 per la differenza (fr. 500.-).

3. Il

resistente CO 1 rifonderà fr. 800.- alla ricorrente RI 1 a titolo di ripetibili

di entrambe le istanze.

4. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

5. Intimazione

a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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