Licenza edilizia per un edificio a gradoni. Distinzione terreno naturale e terreno sistemato

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Numero d'incarto:

52.2012.137

Data decisione, Autorità:

13.11.2012, TRAM

Titolo:

Licenza edilizia per un edificio a gradoni. Distinzione terreno naturale e terreno sistemato

COSTRUZIONE A GRADONI

art. 2 LE

art. 37 LE

art. 38 LE

art. 40 LE

Incarto n.

52.2012.137

52.2012.142

52.2012.161

Lugano

13 novembre

2012

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Raffaello Balerna, presidente,

Flavia

Verzasconi, Attilio Rampini, supplente

segretaria:

Sarah Socchi, vicecancelliera

statuendo sui ricorsi

a.

b.

c.

4 aprile 2012 di

RI 1,

patrocinata da: PA 1,;

5 aprile 2012 di

__________, ,

patrocinato da: __________;

23 aprile 2012 di

CO 1, ,

patr. da: PA 2,;

contro

la decisione 13 marzo 2012 del Consiglio di Stato

(n. 1437) che accoglie parzialmente le impugnative presentate da RI 1 e __________

avverso la decisione 27 settembre 2011 con cui il municipio di Minusio ha

rilasciato a CO 1 il permesso per costruire un complesso residenziale a

gradoni (part. 1476) a Rivapiana;

viste le risposte:

- 17 aprile 2012 del

Consiglio di Stato;

- 23 aprile 2012 del

comune di Minusio;

- 27 aprile 2012 di CO 1;

al ricorso sub. a;

- 17 aprile 2012 del

Consiglio di Stato;

- 23 aprile 2012 del

comune di Minusio;

- 27 aprile 2012 di CO 1;

al ricorso sub. b;

- 9 maggio 2012 del

Consiglio di Stato;

- 10 maggio 2012 del

comune di Minusio;

- 21 maggio 2012 di RI 1;

- 22 maggio 2012 di __________;

al ricorso sub. c;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in

fatto

A. a. CO 1 è

proprietaria di un terreno in pendio (part. 1476) situato a Minusio, a valle di

via Rivapiana nella zona residenziale semi-estensiva R3; nella seconda metà degli

anni '50 del secolo scorso, la parte alta del fondo è stata sistemata con due

terrapieni scalari (terrazzamenti), sorretti da muri in pietra; sul terrazzamento

superiore è stata costruita una villa.

b. Con domanda di costruzione 20 giugno 2011, CO 1 ha chiesto al municipio il

permesso di demolire questa villa e di realizzare un nuovo complesso

residenziale, formato da due edifici disposti a gradoni ed uniti fra loro da un

corpo di collegamento.

SCHEMA (vista est)

P +1

via

P

0 Rivapiana

P

-1

lift

P -2

accesso e piscina autorimessa

P -3

locale tecnico

P -4 cantina

lavanderia

L'edificio a monte (gradone superiore) è

articolato su quattro livelli, tre fuori terra (P -1 e P 0: appartamento duplex

e P +1: attico) ed uno (P -2) interrato (autorimessa).

L'edificio a valle consta invece di soli tre

livelli, anch'essi formati da un appartamento duplex (P -3/P -4) ed un

attico (P -2).

Il corpo di collegamento, più stretto

rispetto ai due edifici, è strutturato su tre livelli. Quello superiore (P -2)

è costituito da un corridoio che unisce l'autorimessa sotterranea al gradone

inferiore, passando a lato di una grande piscina incassata nella terrazza

antistante l'appartamento duplex del gradone a monte (P -1) che funge da

tetto dell'attico del gradone inferiore (P -2). I livelli sottostanti al

corridoio di collegamento ed in parte alla piscina sono adibiti a locale

tecnico (P -3) e cantine (P -4).

c. Alla domanda di costruzione si sono

opposti __________ (part. 3561) e RI 1 (part. 1477 e 2839), proprietari dei

fondi contermini verso ovest rispettivamente est, sollevando tra l'altro

censure riferite all'altezza, all'indice di occupazione e alla sistemazione esterna.

d. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del

territorio (n. 76194), con decisioni 27 settembre 2011 il municipio ha

rilasciato a CO 1 il permesso richiesto, respingendo le opposizioni dei vicini.

B. Con

giudizio 13 marzo 2012, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente le impugnative

interposte da RI 1 e __________ avverso il suddetto provvedimento, che ha

confermato con le seguenti modifiche:

1.1 Il corpo inserito tra i due gradoni che funge da terrazza con

piscina per il gradone a monte e il locale tecnico sottostante al piano -3 non

possono essere costruiti.

1.2 L'altezza massima dell'edificio più a monte non deve superare

m 13.23.

Il Governo ha innanzi tutto considerato non

arbitraria la scelta del municipio di ritenere terreno naturale

il livello del terreno ora esistente (sistemato a terrazze) per determinare

l'altezza della costruzione. Il complesso, ha proseguito, non rispetterebbe invece

l'indice di occupazione massimo (30%), nel quale andrebbe computato anche il

locale tecnico (P -3) situato nel corpo accessorio, sporgente oltre m 1.50 dal

terreno naturale. Al difetto, ha aggiunto, potrebbe comunque essere posto rimedio

alla condizione di cui si è detto (1.1), precisando, a scanso d'equivoci,

che il passaggio pedonale al piano -2 resta, come da domanda di costruzione.

Definita questa modifica, l'Esecutivo cantonale ha quindi esaminato l'altezza

dei due edifici distinti che hanno unicamente in comune l'autorimessa (..),

nonché le tre cantine (..) con il relativo passaggio. Lo stabile a monte,

ha evidenziato, supererebbe di m 1.23 (facciata est) l'altezza massima

ammessa (m 10.50); il difetto potrebbe però essere sanato alla condizione che

l'altezza massima dell'edificio non dovrà superare i m 13.23 consentiti. L'altezza

dell'edificio a valle rientrerebbe nel limite massimo. Disattese le censure

riferite all'area verde, il Governo ha infine ritenuto che i muri perimetrali

rientrassero nell'altezza massima (m 2.50) sancita dall'art. 13 delle norme di

attuazione del piano regolatore (NAPR), nella versione tuttora in vigore; eventuali

parapetti sui muri dovranno essere di tipo leggero.

C. Con

distinte impugnative, i due vicini opponenti e l'istante in licenza impugnano

ora il predetto giudizio dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo. Gli

opponenti chiedono che sia annullato assieme alla licenza edilizia rilasciata

dal municipio. CO 1 postula invece l'annullamento delle modifiche (dispositivi

n. 1.1 e 1.2) imposte dal Governo.

a. Con ricorso 4 aprile 2012, RI 1 contesta in sostanza le modifiche imposte

dal Governo, che non toccherebbero aspetti di secondaria importanza e non

sarebbero sufficientemente definite. Le stesse necessiterebbero di un'adeguata

progettazione e dovrebbero essere autorizzate nell'ambito di una nuova

procedura. Incerto sarebbe inoltre il rispetto della superficie di area verde

minima. I terrazzamenti artificiali presenti sul terreno, che verrebbero abbattuti,

non potrebbero in nessun caso essere assimilati a terreno naturale. Tanto su

questo punto, quanto su tassa di giustizia e ripetibili, il giudizio del

Governo sarebbe insostenibile.

b. Con ricorso 5 aprile 2012, __________ contesta a sua volta l'inammissibilità

delle modifiche dettate dal Consiglio di Stato, per le quali sarebbe necessario

ripetere la procedura. I terrapieni esistenti, di cui è oltretutto prevista la

demolizione, prosegue, si scosterebbero in modo abnorme dal livello dei fondi

circostanti e non potrebbero essere assimilate a terreno naturale. La conformità

dei muri perimetrali dovrebbe essere valutata alla luce della modifica dell'art.

13 NAPR prospettata dal Governo in sede di approvazione del PR. Anche questo

insorgente contesta il giudizio su tassa di giustizia e ripetibili.

c. Con impugnativa 23 aprile 2012, CO 1 sostiene che il progetto rispetterebbe

l'indice di occupazione massimo: il locale tecnico (P -3) non sporgerebbe dal

terreno naturale e non dovrebbe essere computato. L'eventuale lacuna potrebbe

semmai essere sanata imponendo un arretramento del locale. Neppure l'interspazio

sotto la terrazza e la piscina (P -2) che si affianca al passaggio di

collegamento e verrebbe riempito di terra andrebbe conteggiato in quanto

inutilizzabile. Il leggero sorpasso (+ 7.1 mq; 1.93%) dell'indice di

occupazione risultante dal progetto rientrerebbe nei limiti di una ragionevole tolleranza;

al calcolo andrebbe oltretutto sottratta la superficie (7.1 mq) in prossimità

del montacarichi. In ogni caso, al difetto potrebbe essere posto rimedio

mediante la soppressione di una terrazza del gradone a valle.

Il gradone superiore, conclude la ricorrente, rispetterebbe dal canto suo l'altezza

massima tenuto conto del supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 NAPR. Ad

identica conclusione si perverrebbe tenendo conto dell'eventuale soppressione

del corpo di collegamento tra i due gradoni, così come imposta dal Governo.

D. a. All'accoglimento

delle impugnative di RI 1 e __________ si oppone il Consiglio di Stato, senza

formulare particolari osservazioni.

Il municipio si riconferma dal canto suo nelle motivazioni e conclusioni presentate

dinnanzi al Governo, con cui aveva avversato le impugnative dei vicini. Di

queste, come pure delle argomentazioni di CO 1 che si oppone all'accoglimento

dei due ricorsi, chiedendo la riforma del giudizio così come proposto nel suo ricorso,

si dirà, all'occorrenza, nel seguito.

L'Ufficio delle domande di costruzione è invece rimasto silente.

b. Il ricorso di CO 1 è avversato dal Governo che non formula particolari osservazioni.

Il municipio richiama il contenuto della risposta presentata dinnanzi al

Governo, rimettendosi comunque al giudizio di questo Tribunale. RI 1 e __________

chiedono invece che l'impugnativa venga respinta con argomentazioni che, per

quanto necessario, verranno discusse in appresso.

L'Ufficio delle domande di costruzione non ha presentato osservazioni.

E. Delle

risultanze dell'udienza di sopralluogo del 6 settembre 2012 e dell'incarto originale

relativo alla licenza edilizia (risoluzione municipale del 28 aprile 1955) per

la costruzione dell'abitazione esistente prodotto dall'esecutivo comunale, come

pure delle conclusioni formulate dalle parti, in particolare dai ricorrenti, si

dirà ove occorresse nel seguito.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza

del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione

attiva dei ricorrenti, l'una istante in licenza, gli altri vicini opponenti,

direttamente toccati dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge

di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1).

Fatti

I ricorsi, tempestivi (art. 46 e 13 LPamm), sono dunque ricevibili in ordine.

1.2. Avendo il medesimo fondamento di fatto, i ricorsi possono essere decisi

con un unico giudizio (art. 51 LPamm).

1.3. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dalle

risultanze dell'udienza di sopralluogo e dell'incarto prodotto dal municipio di

cui si è detto in narrativa (cfr. supra, consid. E).

2. Indice

di occupazione

2.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in percento tra la

superficie edificata e la superficie edificabile del fondo (art. 37 cpv. 1 LE).

Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione

orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici

principali ed accessori.

Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri

si intendono le parti di costruzione che si sviluppano sia in orizzontale, sia

in verticale, sporgendo dal terreno sistemato. Le parti di costruzione

sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o.

(cfr. STA 52.2005.312 del 19 ottobre 2005, consid. 2, parz. pubbl. in: Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia

annotata, Pregassona 2006, ad art. 38, pag. 100; Adelio Scolari, Commentario, Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE,

n. 1137). Per edificio si intende invece un'opera edilizia che definisce

degli spazi, aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose dalle

intemperie. In linea di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le opere

che, pur essendo rilevanti dal profilo della polizia delle costruzioni, non

sono qualificabili come edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e

impianti di vario genere (cfr. STA 52.2005.312 citata, consid. 2). Non tutta la

proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale superficie

edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune parti, quali

i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero parti di

costruzione che determinano ingombri trascurabili. L'art. 40 cpv. 2 RLE esclude

inoltre i balconi in quanto non calcolati nella distanza dal confine. Non

conteggiata quale superficie edificata, secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, è infine anche

la superficie delle autorimesse interrate, sporgenti dal terreno naturale al massimo

su un lato ed aventi una copertura praticabile, ricoperta di vegetazione (cfr.

al riguardo, STA 52.2002.435 del 28 aprile 2003 consid. 4; Scolari, op. cit., ad art. 38 n. 1138).

2.2. Ai sensi dell'art. 32 cpv. 5 NAPR, nella zona residenziale semi-estensiva

R3, il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuto libero da

costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde.

L'indice di occupazione massima, di riflesso, è dunque pari al 30%.

2.3. Per principio, la licenza edilizia deve essere concessa se i progetti sono

conformi alle disposizioni legali in materia di polizia delle costruzioni e di

pianificazione del territorio, come pure alle altre prescrizioni legali del

diritto pubblico applicabili nel quadro della procedura della licenza edilizia

(cfr. art. 2 cpv. 1 LE).

Il principio di proporzionalità vieta comunque di respingere una domanda di

costruzione non conforme al diritto quando il difetto può essere facilmente

corretto rilasciando una licenza subordinata a clausole accessorie (Scolari, op. cit., ad art. 2 LE, n.

684). Ciò è possibile quando le lacune del progetto sono secondarie o di importanza

minima rispettivamente quando vengono emendate nel senso delle domande degli

opponenti (cfr. STF 1C.207/2010 del 21 aprile 2011, pubbl. in RtiD II-2011 n.

13 consid. 4.4; Scolari, op. cit,

ad art. 2 LE, n. 684; Mecca/Ponti,

op. cit., ad art. 2 pag. 15 con rinvii alla giurisprudenza). Di principio, la rimozione

di difetti del permesso di costruzione mediante l'imposizione di clausole

accessorie è esclusa quando la correzione deve essere ulteriormente definita

mediante un'adeguata progettazione (cfr. STA 52.2009.79 del 30 marzo 2009,

consid. 2.2.).

2.4.

2.4.1. Nel caso concreto, secondo i dati risultanti dalla domanda di

costruzione, la superficie edificata complessiva del progetto ammonta a 374.60

mq. Considerata la superficie edificabile (1225 mq) del fondo, l'indice di

occupazione massima risulterebbe lievemente superato (ca. 30.6%; + 7.1 mq). Il

municipio ha ritenuto che questo lieve sorpasso potesse essere tollerato.

A torto. Anzitutto perché, per giurisprudenza, a livello di progettazione, si

impone l'ossequio integrale dei parametri fissati dalle norme (cfr. STA

52.2009.305 del 5 ottobre 2009, consid. 6.2.; 52.2000.261 del 14 dicembre 2000,

consid. 4). Secondariamente poiché il sorpasso è ben più consistente di quanto

risulta dal progetto. Stando allo schema annesso al progetto (schemi i.o. e

verde), dell'area complessiva {101.89 mq = 87.29 mq [8.60 m x (9.65+0.25+0.25 m)] + 14.60 mq} del corpo di mezzo è stata computata unicamente una striscia (14.60 mq) riferita

al passaggio di collegamento (P -2). A torto, poiché tutta questa parte

del gradone inferiore, sporgente dal terreno naturale (cfr. infra, consid.

4) per oltre m 7.00 (m 8.00, tenendo conto del parapetto sulla terrazza), deve

essere conteggiata nell'i.o. Non solo per la parte riferita al passaggio di

collegamento, e nemmeno, come ritenuto dal Governo, solo per l'area (48.70

mq) che insiste sul locale tecnico (P -3, 48.70 mq). Al corpo intermedio, parte

integrante del gradone inferiore, non si può infatti denegare la qualifica di edificio.

Anche se risulta più stretto dei gradoni che collega, esso costituisce a tutti

gli effetti un edificio ai sensi della definizione sopra riportata (cfr.

consid. 2.1.). Poco importa che lo spazio situato sotto la piscina al livello

-2 sarebbe completamente chiuso e riempito di terra, per cui

risulterebbe inutilizzato e inutilizzabile come sostiene CO 1. A

prescindere dal fatto che a livello -2 una parte di questo spazio non è vuota,

ma è occupata dalla piscina (ca. 28 mq; cfr. piante e piano sezione A-A),

mentre a livello -3 v'è il locale tecnico, che occupa la superficie non occupata

dalla piscina, determinante è il suo ingombro verticale. Nella misura in cui

sporge per diversi metri dal terreno naturale, del quale si dirà più avanti

(consid. 4), il manufatto che collega il gradone inferiore a quello superiore

non è assimilabile ad una costruzione sotterranea. Il suo ingombro verticale

non è paragonabile a quello di un muro o di un terrapieno. Rilevante è d'altra

parte la sua destinazione, dal profilo oggettivo. Privo di rilievo è, quindi,

che una parte di questo edificio non verrebbe concretamente utilizzata per

riparare cose e persone, ma resterebbe vuota o riempita di terra. Una sezione

trasversale, praticata in corrispondenza del lato a valle della piscina,

considerando l'attuale livello del terreno (terrazzo) situato ai lati, si

presenterebbe più o meno come segue:

SCHEMA

P -2 Corridoio d'accesso

terrazzo

locale tecnico terrazzo

lavanderia cantine

Ferme queste premesse, è dunque certo che il progetto non rispetta l'indice di

occupazione massima (30%), rispettivamente l'area di superficie edificabile

minima (70%) che l'art. 32 cpv. 5 NAPR impone di mantenere libera da

costruzioni.

2.4.2. Contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, al difetto non può essere

posto rimedio sopprimendo semplicemente il corpo inserito tra i due gradoni

che funge da terrazza con piscina per il gradone a monte (livello -2) e

il locale tecnico sottostante al piano -3. Una simile modifica, che non

concerne un aspetto secondario, non può infatti essere corretta mediante una

clausola accessoria, ma necessita evidentemente di un'adeguata progettazione. La

stessa non è inoltre chiaramente definita. Non si vede come il passaggio

pedonale al piano -2 possa restare come da domanda di costruzione (cfr.

decisione impugnata, ad punto 4 in fine), se il vano sottostante

(locale tecnico -3) che lo sorregge non viene approvato. Né è chiaro come

dovrebbe essere strutturata la parte restante del corpo di mezzo, in

particolare l'interspazio che si affianca al locale tecnico (ca. m 5.50 x 8.50;

P -3). La correzione è inoltre insufficiente poiché questa parte di edificio continuerebbe

a sporgere dal terreno per almeno m 4.00 e dovrebbe pertanto essere conteggiata

nell'i.o.

Al difetto non potrebbe neppure essere posto rimedio imponendo la soppressione

integrale del corpo di mezzo, per formare due edifici distinti. Anche questa modifica

non concerne un aspetto di importanza minima ma necessita di un'adeguata progettazione,

mediante ridefinizione delle facciate e della sistemazione esterna, nonché di

una verosimile ridistribuzione degli spazi (cantine e locale tecnico per tutta

la nuova struttura abitativa, cfr. relazione tecnica, pag. 1).

3. Altezza

della costruzione

3.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal

terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda

del parapetto. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla

verticale delle facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto

superiore determinante; il punto inferiore di misurazione è dato dal livello

del terreno sistemato, perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35

consid. 4.1).

Il terreno può essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la cui

altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in

cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE).

3.2. Nel caso di costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza

si misura per ogni singolo edificio, a condizione che si verifichi tra i corpi

situati a quote diverse una rientranza di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE).

Se questa condizione non è rispettata, l'altezza si misura a partire dal

terreno sistemato sul quale appoggia la facciata a valle del gradone inferiore

sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto del gradone più

alto. Ciò significa che l'altezza della facciata a valle dei corpi superiori,

misurata a partire dal piano di copertura del corpo sottostante, va traslata ed

aggiunta a quella dei corpi più bassi.

Se l'arretramento minimo posto come

condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE è invece rispettato, l'altezza della

costruzione si misura per ogni singolo corpo, ovvero edificio per edificio. Ciò

significa soltanto che l'altezza della facciata a valle del gradone superiore,

misurata per rapporto al livello del tetto del gradone sottostante, non deve

essere riportata sull'altezza della facciata di quest'ultimo. Non significa

tuttavia anche che l'altezza dei singoli edifici che compongono la costruzione

a gradoni debba essere misurata soltanto a partire dal livello del tetto dei

gradoni sottostanti. L'altezza dei singoli edifici va comunque misurata sino al

livello del terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e

non soltanto sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore.

L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal

quale deve essere misurata l'altezza dei singoli edifici (cfr. al riguardo: STA

52.2002.20 del 3 ottobre 2002, pubbl. in RDAT I-2003, n. 59 consid. 3.2). Per

le facciate laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto, ovvero

sullo spigolo a valle di ogni singolo gradone (cfr. STA

52.2005.161 del 24 agosto 2005 consid. 5.1.). Allo stesso modo si procede per la facciata (a valle) che collega le due facciate laterali

3.3. Per terreno sottostante si deve intendere il livello del terreno naturale.

Nella facciata a valle del gradone inferiore, occorre inoltre tener conto dell'eventuale

presenza di un terrapieno che può essere aggiunto al terreno naturale nei

limiti posti dall'art. 41 LE (cfr. STA 52.2002.20 citata, consid. 3.2). Per le

facciate a valle dei gradoni superiori (più a monte), la facilitazione prevista

dall'art. 41 LE può invece essere concessa soltanto se il terrapieno è presente

sui lati.

Anche in questo caso, la facciata che

collega i due spigoli a valle delle facciate laterali può essere alta soltanto

quanto le facciate laterali. Il fatto che il terrapieno venga realizzato solo

sui lati non è di rilievo. In sostanza, è come se il terrapieno fosse “coperto”

dal gradone sottostante. Si può pertanto prescindere dall'esigerne la realizzazione.

Considerandi

3.4

Secondo l'art. 14 cpv. 1 NAPR, l'altezza dell'edificio è misurata in

corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni, dal terreno

sistemato al filo superiore del tetto o del canale di gronda o del parapetto

e/o ringhiera. Il tutto come allo schema annesso. L'altezza utile di

tutte le costruzioni all'interno dei fondi viene misurata dal terreno sistemato

con un terrapieno della profondità di almeno m 3.00 dal filo facciata (cpv.

2). L'altezza massima teorica della sistemazione del terreno, soggiunge

la norma (cpv. 3), misurata a m 3.00 dal filo della facciata, è di m 1.50

dal terreno naturale. Per terreni in pendenza è concesso un supplemento

in altezza (y) calcolato secondo la seguente formula: y =

pendenza in % x 3.00 metri (vedi schema allegato). Il cpv. 4 specifica che la

pendenza del terreno risulta dalla sezione rilevata dal geometra revisore in

corrispondenza alla mezzeria della facciata principale per una profondità di m

3.00

oltre i limiti dell'edificio (vedi schema allegato).

Per quanto qui interessa, la norma (cpv. 1, 2 e 3, primo periodo) in questione

riprende sostanzialmente i principi risultanti dall'ordinamento di rango

superiore (art. 40 e 41 LE; cfr. supra, consid. 3.1). Essa introduce

(cpv. 3, secondo periodo) inoltre una facilitazione (supplemento) per le

sistemazioni sui fondi in pendio. Diversamente dalla regola secondo cui l'altezza

dei terrapieni va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante

nella misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. supra, consid. 3.1. in fine), la norma in questione permette

infatti di non conteggiare, perlomeno in parte, anche il riempimento che

compensa la pendenza del fondo.

Il supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 secondo periodo NAPR, in assenza di

disposizione contraria, è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. Esso

vale in particolare per la sistemazione del terreno della facciata orientata

verso valle del gradone più basso. Nulla impedisce inoltre di applicare l'abbuono

ad eventuali terrapieni previsti sui lati, determinanti per l'altezza delle facciate

(spigoli laterali) rivolte verso valle dei gradoni superiori (più a monte), per

i quali è di principio applicabile la facilitazione prevista dall'art. 41 LE

(cfr. supra, consid. 2.3). Anche in questi casi, la pendenza va

determinata secondo i particolari criteri stabiliti dall'art. 14 cpv. 4 NAPR, in

corrispondenza della mezzeria della facciata principale, per una

profondità di m 3.00 oltre le facciate laterali del singolo edificio, ovvero

del gradone di riferimento.

4.

Terreno

naturale / terreno sistemato

4.1

Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato

oggetto di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante

colmate od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il

trascorrere del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi,

benché modificato, l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del

terreno naturale. Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e

terreno sistemato non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto

il suo grado d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni

che si scostano in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da

considerare come tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano

il suolo, inserendosi in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi limitrofi

possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di tempo

relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38, consid. 3.2; STA 52.2007.321 del 2

novembre 2007 consid. 2.1.; 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2).

4.2

Nel caso concreto, il controverso complesso residenziale si presenta come una

costruzione a due gradoni. Come descritto in narrativa, il gradone superiore è

formato dall'edificio a monte, articolato su tre piani abitabili (P +1, 0, -1)

ed uno interrato, destinato ad autorimessa (-2). Quello inferiore è invece costituito

dal corpo di mezzo e dall'edificio a valle, entrambi strutturati su tre piani,

il primo destinato sostanzialmente a vani tecnici e di servizio, il secondo a

spazi abitabili.

4.2.1

Altezza

del blocco superiore

Per determinare l'altezza del blocco superiore, il progetto ha innanzi

tutto considerato quale terreno naturale, il livello del terreno

sistemato esistente, rilevato dal geometra. Livello che, nella parte alta del

fondo, coincide in particolare con i due terrazzamenti realizzati nella seconda

metà degli anni '50 del secolo scorso. Il progetto prevede in sostanza di

inserire il gradone superiore al posto della villa esistente, in corrispondenza

del terrazzo superiore attualmente sorretto da un muro alto ca. 5.00 m, che verrà demolito. Al gradone verranno affiancati, sui lati ovest ed est, due terrapieni,

alti quanto l'attuale terrazzamento, ma leggermente arretrati rispetto a quest'ultimo.

Secondo il progetto, l'altezza del blocco superiore, misurata sulla verticale

delle facciate a partire da questo livello (definito dai piani come terreno

naturale), rientrerebbe in quella massima ammessa (m 10.50) secondo

l'art. 32 cpv. 2 NAPR (facciata a valle, spigolo ovest: m. 9.68; spigolo est: m

10.

).

SCHEMA

9.68

m 10.07

2.00

ca. 4.00

ca. 5.00

part. 3561

Contrariamente a quanto ritenuto dalle

istanze inferiori, la tesi dell'istante in licenza non può essere condivisa.

Il livello del terreno esistente - su questa parte del fondo - non può anzi

tutto essere considerato ai fini della misurazione dell'altezza delle facciate

del gradone superiore. Il terrazzo su cui insiste la villa, al pari di quello

sottostante, anche se è stato realizzato oltre mezzo secolo fa alterando in

modo rilevante l'andamento naturale del terreno (cfr. incarto riferito alla

licenza edilizia rilasciata con risoluzione 28 aprile 1955), non può ora essere

assimilato a quest'ultimo. Ancora oggi queste opere di sistemazione del terreno

si distinguono infatti nettamente dal terreno dei fondi adiacenti. Il loro carattere

artificiale risulta chiaramente percepibile (cfr. fotografie annesse al verbale

di udienza 6 settembre 2012 e profili del geometra agli atti). I terrazzi e i

relativi muri di sostegno, alterano in modo artificiale la morfologia del

pendio sul quale si ergono. Nonostante il tempo trascorso da quando sono stati

realizzati continuano a distinguersi dai terreni circostanti, rispetto ai quali

presentano un dislivello di rilievo (fino a ca. m 5.00). Essi rompono in modo

spiccatamente innaturale la preesistente morfologia del pendio, il cui

andamento è ancor oggi deducibile da quello dei fondi vicini verso ovest, in

particolare da quello (part. 3561) del ricorrente __________; terreno che, a

lato e a monte dell'edificio, fatta astrazione dal muro che sostiene via

Rivapiana (a ridosso del quale c'è il corpo che dà accesso alla proprietà), si

presenta sostanzialmente come un piano inclinato le cui uniche alterazioni sono

costituite dalle piccole balze dei filari di un vigneto a cui si affianca una

scaletta (cfr. fotografie n. 1-4, 9-16 e dell'aprile 2012 annesse al citato

verbale). Il carattere artificiale dei terrazzi e dei relativi muri di sostegno

è inoltre chiaramente percepibile rispetto al terreno a valle degli stessi, che

ad eccezione di un paio di muretti, è rimasto sostanzialmente inalterato (cfr.

fotografie n. 18, 23 e dell'aprile 2012 allegate al predetto verbale). Già con

queste premesse, è dunque certo che non può loro essere attribuito il carattere

di terreno naturale.

Anche verso est, le controverse opere si distinguono chiaramente dai fondi vicini.

È ben vero che su questo versante sono pure presenti dei terrazzi artificiali (part.

2839.

e 1478) distanti ca. un paio di metri dal confine, sui quali sono stati costruiti

degli edifici. Questi terrazzi sono tuttavia sensibilmente arretrati (cfr.

fotografie n. 59 e 60 annesse al citato verbale; planimetria annessa

alla domanda di costruzione) rispetto a quello superiore presente sulla

proprietàCO 1, con il quale non costituiscono pertanto un fronte unitario. Ancor

meno raffrontabile a queste importanti opere di sistemazione è infine il modesto

terrapieno (giardino) a scarpata a valle dell'edificio di proprietà __________,

che si esaurisce con il terreno naturale a confine (cfr. fotografie n. 18, 20 e

62.

annesse al citato verbale).

Stante quanto precede, insostenibile è la tesi del municipio, che fondandosi

unicamente sul lungo tempo trascorso, ha considerato i terrazzi della part.

1476.

come terreno naturale. Per giurisprudenza, determinante ai fini della

qualifica non sono infatti il fine della sistemazione originaria ed il tempo

trascorso da quando l'opera è stata realizzata, ma il suo grado di integrazione

nel quadro del terreno circostante. Grado di integrazione, che, in concreto, è -

manifestamente - inesistente nella pratica.

Né può essere accreditata la tesi del Governo, fatta propria dall'istante in

licenza, secondo cui sarebbe consuetudine in terreni in pendenza, per giunta

in prossimità del lago, cercare di formare delle terrazze piane con l'ausilio

di muri di sostegno. La mera consuetudine non basta a trasformare queste

terrazze in terreno naturale, quando nonostante il trascorrere del tempo

continuano a presentarsi come manufatti che sporgono in modo artificiale dal

terreno naturale circostante. Alla fin fine questi terrazzi, sorretti da muri

di contenimento su tre lati, sono invero riconducibili più ad edifici che ad

opere di sistemazione del terreno.

Ferme queste premesse, è giocoforza concludere dedurre che il gradone superiore

disattende l'altezza massima ammessa dalle norme di zona (m 10.50).

Lo spigolo est della facciata rivolta verso valle presenta infatti un'altezza

di ca. m 13.50. Sull'altezza (m 10.07), misurata sulla verticale della facciata

dal terreno sistemato, deve essere infatti conteggiato anche il terrapieno

previsto su lato est (h = ca. m 3.50, orientandosi al piano facciate,

profilo 3 mapp. 2839 e 1477 in azzurro), largo meno di m 3.00 (cfr. piani facciate,

piani -2, -3, -4 e vista tetto). Considerato che è largo meno di

m 3.00, nessuna facilitazione può essere dedotta dall'art. 14 NAPR.

Verso ovest, lo spigolo ovest della facciata rivolta verso valle è alto m 9.68

dal terreno sistemato. A quest'altezza deve tuttavia essere aggiunta anche

quella del terrapieno (h = ca. m 5.00, orientandosi al piano facciate,

profilo 1 mapp. 3561 in azzurro, assimilabile al terreno naturale), largo -

verso valle - meno di m 3.00 (cfr. piani facciate, piante +1, PT e -1, e vista tetto). Esso supera dunque abbondantemente l'altezza massima (m

10.

) ammessa. Non condurrebbe ad altro risultato l'eventuale estensione del

terrapieno sino a m 3.00 dalla proiezione sul terreno della facciata rivolta

verso il lago del livello P+1. L'abbuono risultante dall'art. 14 cpv. 3 NAPR

per le sistemazioni del terreno su fondi in pendio non permetterebbe infatti in

ogni caso di escludere dal computo l'intero sviluppo verticale del terrapieno

alto fino a ca. m 5.00 (cfr. piano facciate, profilo 1 mapp. 3561 in azzurro). Per poter rientrare nell'altezza massima ammessa (m 10.50), la pendenza naturale

del terreno a m 3.00 dalle facciate a monte e a valle di questo gradone - e non

di tutto il complesso come calcolato dal progetto - dovrebbe essere pari ca. al

90% [m 9.68 + ca. m 5.00 (h terrapieno) - 1.50 - y (abbuono art. 14 cpv. 3

NAPR) = 10.50 → y = 2.68;

ne segue che: 2.68 = P x 3.00 → P ≈ 0.89),

ciò che manifestamente non è il caso (cfr. per un orientamento sul presumibile

andamento del terreno naturale, piano facciate, citati profilo 1 e 3 in azzurro nonché sezione di cui all'incarto riferito alla licenza edilizia rilasciata con

risoluzione 28 aprile 1955).

4.2.2

Altezza del gradone inferiore

L'altezza del gradone inferiore risulta invece conforme alle NAPR. Secondo

i piani, l'edificio a valle è alto m 10.15 dal terreno sistemato con un

terrapieno. Quest'ultimo, alto m 2.55 (cfr. piano facciate) e largo m 3.00, non

deve essere computato integralmente sull'edificio ma può beneficiare dell'agevolazione

risultante dall'art. 14 cpv. 3 NAPR. Considerato che deve essere conteggiato

unicamente nella misura in cui supera l'altezza di m 2.20-2.30 ca. (m 1.50 + m

0.

-0.80 ca., valore quest'ultimo dedotto per misurazione, tenuto conto della

presumibile pendenza naturale del terreno, cfr. piano facciate, citati

profili 1 e 3 in azzurro), l'altezza massima (m 10.50) del gradone inferiore è

dunque rispettata [m 10.15 + (m 2.55 - m 2.20/2.30 ca.) = m 10.40/ 10.50].

5.

Area

verde

5.1

Per l'art. 32 cpv. 5 NAPR, il 70% della superficie edificabile deve essere

mantenuto libero da costruzioni e, in principio, per almeno un terzo sistemato

a verde.

5.2

Il progetto prevede di destinare 471.00 mq ad area verde (cfr. dati e

schema annessi al progetto). Quest'ultima supera dunque abbondantemente quella

(ca. 285.80 mq) esatta dall'art. 32 cpv. 5 NAPR. Da questo profilo, il progetto

è dunque immune da critiche. Neppure il vicino __________ sostanzia d'altra

parte le sue censure su questo punto.

6.

Muri di cinta

6.1

Secondo l'art. 13 NAPR, i muri di cinta

possono avere un'altezza massima di 2.50 metri. Deroghe a questa altezza possono essere concesse per opere di cinta tra fondi privati, previo accordo tra i

proprietari interessati. I muri di sostegno a confine, soggiunge il cpv. 2,

sono considerati muri di cinta e non possono avere un'altezza superiore a 2.50 metri dal terreno naturale. Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza

complessiva non deve superare 3,50 metri. Muri di sostegno di altezza superiore sono considerati fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.

6.2

In sede di approvazione del piano regolatore (ris. gov. n. 3687 del 9

luglio 2008, consid. 3.5.9., pag. 72), il Consiglio di Stato ha ritenuto che l'altezza

massima stabilita a 2.50 metri per i muri di cinta sia eccessiva. Diverso

sarebbe se il comune specificasse un'altezza di 1.50 metri per i muri di cinta con possibilità di essere sormontati da, ad esempio, reti metalliche,

parapetti o siepi verdi con un'altezza massima di 1.00 metro. In questo caso, ha aggiunto, pur mantenendo l'altezza assoluta di 2.50 metri l'impatto paesaggistico sarebbe ben diverso. Si invita, pertanto, ha concluso il

Governo, il Municipio a valutare la possibilità di modificare l'articolo con

gli accorgimenti suddetti (ris. gov. citata, pag. 72). Invito, questo,

al quale non risulta che il comune abbia sinora dato seguito (cfr. verbale di

udienza 6 settembre 2012, pag. 2). Di per sé, contrariamente a quanto

pretendono i vicini opponenti e come sostenuto dall'istanza inferiore, non vi è

dunque motivo di scostarsi dal tenore dell'art. 13 NAPR, nella versione in

vigore, approvata dall'Esecutivo cantonale. In concreto, la questione non è

comunque decisiva ai fini della vertenza poiché i muri previsti dal progetto

lungo i confini est ed ovest, tenuto conto del presumibile livello naturale del

terreno (cfr. piano facciate, citati profili 1 e 3 in azzurro; cfr. supra consid. 4), in diversi punti non rispettano comunque in larga misura l'altezza

di m 2.50.

7.7.1

Stante quanto precede, i ricorsi di RI 1 e di __________ devono

dunque essere accolti, annullando la decisione impugnata unitamente alla

licenza edilizia. L'impugnativa di CO 1 deve essere invece respinta.

7.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico di CO

1, la quale rifonderà inoltre a RI 1 e __________, patrocinati da avvocati, un'adeguata

indennità a titolo di ripetibili (art. 31 LPamm), per entrambe le

istanze.

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. 1.1.

Il ricorso (c) di CO 1 è respinto.

1.2.

I ricorsi (a) di RI 1 e (b) __________ sono accolti.

§ Di

conseguenza, la decisione 13 marzo 2012 del Consiglio di Stato (n. 1437) e la licenza

edilizia 27 settembre 2011 rilasciata dal municipio di Minusio a CO 1 sono annullate.

2. La tassa

di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico di CO 1, la quale rifonderà

inoltre sia a RI 1 sia a __________ un identico importo ciascuno, a titolo di

ripetibili per entrambe le istanze.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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