52.2012.170

Licenza edilizia per una casa d'abitazione

29 aprile 2013Italiano31 min

Source ti.ch

Fatti

I ricorrenti ripropongono in larga misura le censure sollevate senza successo

dinnanzi al Governo. La domanda di costruzione, obiettano, sarebbe incompleta:

mancherebbero i calcoli particolareggiati degli indici, le motivazioni per le

richieste di deroga, il piano delle sistemazioni esterne, le destinazioni dei

vani, le indicazioni sul materiale di scavo, la documentazione completa sulle

canalizzazioni, quella riferita agli impianti tecnici e all'autorizzazione al prelievo di acque pubbliche di superficie, nonché

un piano di cantiere. Inammissibili sarebbero le condizioni poste dalle

autorità inferiori che renderebbero in sostanza possibile la presentazione

degli atti mancanti in un secondo tempo. Il progetto disattenderebbe l'indice

di sfruttamento massimo e non potrebbe essere autorizzato. La superficie del

solaio, aggiungono, sarebbe sproporzionata; insufficiente sarebbe inoltre la clausola

imposta dal Governo di ridurre le aperture. L'edificio non potrebbe essere

destinato a residenza primaria perché non sarebbe idoneo a tale scopo. Il

fondo, proseguono, non sarebbe urbanizzato, non disponendo di un accesso

veicolare. Il progetto non sarebbe infine

compatibile con gli art. 30 e 37 NAPR, poiché pregiudicherebbe in

particolare la godibilità e l'accessibilità dei luoghi (riva lago e sentiero)

da parte del pubblico.

D. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni di merito.

L'Ufficio delle domande di costruzione trasmette le prese di posizione di

alcuni uffici consultati, che si riconfermano

essenzialmente nei rispettivi preavvisi. Di questi, come pure della

risposta del municipio che chiede la reiezione del ricorso si dirà all'occorrenza

nel seguito. Ciò vale anche per l'allegato

della CO 1, che rimanda alle osservazioni formulate dinnanzi al Governo.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale

amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE. Certa è la legittimazione

attiva dei ricorrenti, vicini opponenti,

personalmente e direttamente toccati dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv.

Considerandi

2.

LE, art. 43 legge

di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL

3.3.1

). L'impugnativa, tempestiva (art. 46 cpv. 1 LPamm), è dunque ricevibile

in ordine.

1.2

Il giudizio può essere emanato sulla

base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm). Ad eventuali

carenze istruttorie potrà semmai essere posto rimedio rinviando gli atti all'istanza

inferiore affinché, assunti gli elementi mancanti, si pronunci nuovamente (art.

65.

cpv. 2 LPamm).

2.

Completezza

della domanda

2.1

Giusta l'art. 4 LE, la domanda di

costruzione deve essere corredata della documentazione necessaria. Secondo l'art.

11.

cpv. 1 del regolamento d'applicazione della legge edilizia del 9

dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), i progetti devono fornire tutte le

indicazioni atte a rendere chiaramente comprensibili la natura e l'estensione delle opere oggetto della domanda. L'autorità,

soggiunge la norma (cpv. 3), può all'occorrenza chiedere infor-mazioni o

completamenti. L'esigenza di completezza della do-cumentazione da allegare alla

domanda di costruzione è volta, da un lato, a permettere all'autorità di

esperire un esame appro-fondito ed

esauriente della conformità dell'intervento per rapporto alle

disposizioni concretamente applicabili, dall'altro, a definire esattamente i

limiti della licenza che viene semmai accordata al richiedente.

La disposizione che permette all'autorità di chiedere di precisare e completare

domande di costruzione carenti è espressione del principio di proporzionalità e

del conseguente divieto di formali-smo eccessivo. Non è tanto un diritto,

quanto piuttosto un dovere dell'autorità, che non può respingere domande di

costruzione la-cunose dal profilo della

documentazione allorché il difetto può essere facilmente sanato chiedendo all'istante

di completarle o di fornire le informazioni mancanti (STA 52.2011.520 del 9 luglio

2012, consid. 2.1; 52.2010.171 del 22 giugno 2010, consid. 2.1.).

2.2

2.2.1

Per l'art. 9 RLE, la domanda deve contenere a seconda della natura

dell'opera (lett. i):

- il calcolo particolareggiato degli indici d'occupazione e di sfruttamento;

(..)

- il volume degli edifici o impianti.

2.2.2

La relazione tecnica annessa al

progetto riporta i dati riferiti alla superficie edificabile (1'408 mq), la

superficie edificata complessiva (176 mq) e quella utile lorda totale

per il piano terreno (176 mq) e il primo livello (171.5 mq). Per questi ultimi,

rimanda a due schemi di calcolo SUL.

Tali schemi non riportano invero delle operazioni di calcolo. Una semplice verifica

della SUL - nel caso concreto - può comunque essere effettuata direttamente sui

piani piante (scala 1:100, con valori dedotti per misurazione; cfr. infra,

consid. 4.2). Da respingere è dunque la contestazione di mera natura formale sollevata

dai ricorrenti.

2.2.3

domanda contiene l'indicazione sul volume complessivo (1'575 m3) dell'edificio; cade dunque nel vuoto l'eccezione sollevata da RI 1e RI 2.

2.3

2.3.1

Secondo l'art. 12 cpv. 1 RLE, i progetti per gli edifici devono inoltre

comprendere:

- la pianta di ogni piano, con le misure principali e la

destinazione di ogni vano (lett. a) (..);

- il piano delle sistemazioni esterne, comprendente in particolare

i dettagli degli accessi alle strade pubbliche, dei posteggi e delle aree di

svago (lett. e).

2.3.2

indicazioni sulla destinazione dei vani contenute nel progetto che prevede di

destinare ad un servizio e a camere (computabili nella SUL) i vani al primo

livello rispettivamente a solaio il sottotetto (cfr. le relative piante

con la relazione tecnica, pag. 4) sono sufficienti ai sensi dell'art. 12 lett.

a RLE. Esse permettono in particolare di stabilire se questi vani vanno

conteggiati o meno nell'indice di sfruttamento.

In assenza di una corrispondente indicazione non vi è motivo per ritenere che i

vani al primo piano verranno destinati ad un'attività commerciale. L'istante in

licenza non ha inoltre chiesto di custodire al loro interno - o in altra parte dell'edificio

- un numero di animali che travalichi manifestamente i limiti di quanto può essere

tollerato come uso normale dell'abitazione e per

il quale sarebbe comunque necessario presentare

una nuova domanda di costruzione (cfr.

al riguardo: STA 52.2010.412-13-26 del 7 giugno 2011). Infondate sono le

doglianze degli insorgenti.

2.3.3

Al progetto in discussione non è annesso alcun piano delle sistemazioni esterne;

la relazione tecnica riporta l'indicazione "sistemazione esterna

esistente". In sede di osservazioni all'opposizione, il progettista ha

ribadito che la sistemazione esterna è quella attuale e non viene modificata.

A prescindere dal fatto che da nessun documento agli atti si può dedurre in

modo inequivocabile l'attuale sistemazione

esterna, tale affermazione è comunque smentita

dal piano terreno (100.01) da cui si evincono diverse nuove opere (disegnate

in rosso) - sia verso il lago, sia verso il bosco retrostante - delle quali non

sono però note le caratteristiche. In assenza di questo piano non si può inoltre

dedurre e, di conseguenza verificare, la superficie delle aree verdi ai sensi

dell'art. 7 NAPR, come a giusta ragione eccepiscono i ricorrenti (cfr. anche infra,

consid. 5).

Una simile carenza formale - rilevata già in sede di opposizione dagli

insorgenti - avrebbe senz'altro potuto e dovuto essere sanata dalle istanze inferiori. Su questo punto si impone

dunque un rinvio degli atti all'istanza

inferiore affinché, raccolto il piano mancante, si pronunci nuovamente.

2.4

2.4.1

I progetti per gli edifici devono contenere l'indicazione del volume del

materiale di scavo e/o delle demolizioni, del materiale riportato in loco e della destinazione del materiale esuberante

(cfr. art. 12 lett. c RLE).

La norma non impone un piano degli scavi, né

esige che a questo stadio venga già debitamente compilata la dichiarazione di

smaltimento secondo il concetto smaltimento dei rifiuti di cantiere (edizione settembre 2010) elaborato nell'ambito

del progetto Guida allo smaltimento (Entsorgungswegweiser) promosso dai Cantoni in collaborazione con l'UFAM, l'ADSR e l'ASIR

(cfr. www.rifiuti.ch; cfr. anche il relativo foglio

informativo sugli obbiettivi e il contenuto di tale concetto). Formulario che,

peraltro, stando al suo stesso testo, deve di regola essere presentato prima

dell'inizio dei lavori. Ai sensi dell'art. 12 lett. c RLE, basta che la

domanda di costruzione fornisca le indicazioni richieste, ovvero volume del materiale

proveniente dallo scavo e dalle demolizioni, volume del materiale riportato in

loco e destinazione del materiale esuberante (cfr. al riguardo STA 52.2012.112

del 19 febbraio 2013 consid. 2.3.1; 52.2008.269 del 8 ottobre 2008, consid. 4).

2.4.2

In concreto, stando al progetto non vi sarà nessuno scavo (cfr.

formulario concetto di smaltimento agli atti). Tale indicazione non è contraria all'art. 12 RLE; essa, come

rilevano i ricorrenti, sembra tuttavia contraddetta dai piani facciate dai cui

emerge che l'edificio verrà inserito

nel terreno per una profondità di ca. m 1.00, ciò che implicherebbe un

modesto scavo (ca. 180 mc). Circostanza, questa, che sulla base dei piani non

può essere chiarita posto come tra essi non figuri neppure (almeno) una sezione

che riporti il livello del terreno naturale come richiede l'art. 12 lett. b RLE.

Considerato che gli atti devono comunque essere rinviati all'autorità di prime

cure, anche su questo punto essa dovrà procedere ad ulteriori verifiche e a raccogliere

la documentazione mancante.

2.5

2.5.1

Secondo l'art. 9 lett. i RLE, la domanda di costruzione deve fra l'altro

indicare il modo di evacuazione delle acque di scarico. L'art. 13 lett. b RLE

precisa i requisiti per i progetti delle canalizzazioni, che devono in particolare comprendere le piante e

il profilo longitudinale delle canalizzazioni, con i manufatti di trattamento

delle acque, i pozzetti di raccolta e d'ispezione, i manufatti per lo

smaltimento delle acque di scarico, le aree a

dispersione superficiale, come pure il punto di allacciamento alla fognatura

pubblica.

2.5.2

In concreto, al progetto non è annesso un piano delle canalizzazioni allestito secondo l'art. 13 RLE. Il piano (in

scala 1:500) richiamato da Governo è incompleto perché non riporta il

tracciato delle canalizzazioni esistenti né il raccordo a quest'ultimo (cfr. in

tal senso anche la richiesta atti 3 gennaio 2011 della Sezione per la protezione dell'aria, dell'acqua e del suolo). Non è

chiaro il modo di evacuazione delle acque di

scarico (luride e meteoriche). Tale aspetto doveva e deve essere già definito

nel quadro della procedura di rilascio del permesso (cfr. anche STA 52.2003.166

del 29 ottobre 2003 consid. 5). Non è una questione di dettaglio che può semmai

essere differita ai sensi dell'art. 17 LE (cfr. su questa disposizione, infra

consid. 2.8.1). Non era dunque possibile - contrariamente a quanto in sostanza disposto

dalle autorità inferiori (cfr. avviso cantonale, pag. 6 e licenza edilizia, ad

punto 7) - rilasciare la licenza edilizia subordinandola alla condizione di

presentare - prima dell'inizio dei lavori - i documenti che definiscano il progetto su questo punto. Anche per

questi motivi si impone dunque un rinvio dell'incarto

all'istanza inferiore, affinché richieda un completamento degli atti.

2.6

Da respingere è invece la censura dei ricorrenti in merito al cantiere. Di

regola, dalla procedura di rilascio del permesso esulano infatti questioni che

attengono alla progettazione esecutiva dell'opera (cfr. RDAT I-1998 n. 37 in fine), come pure problematiche legate all'esecuzione dell'opera (metodo di costruzione, impiego

di determinate installazioni, ecc.) che, a questo stadio della progettazione,

sono generalmente ancora sconosciute (cfr. DTF 121 II 378 consid. 14; STA

52.2011.520

del 9 luglio 2012, consid. 2.5). In tal senso, anche gli art. 9

segg. RLE che stabiliscono il contenuto della domanda di costruzione e dei

progetti non contemplano l'obbligo per l'istante in licenza di presentare un

piano di cantiere (con indicazioni sulla posizione dei diversi macchinari,

ecc.), mentre l'art. 23 cpv. 2 RLE precisa che informazioni che attengono alla

fase di cantiere (modi di esecuzione, macchine impiegate, ecc.) vanno

notificate al municipio solo prima dell'inizio dei lavori.

2.7

Parimenti da respingere è la censura del tutto generica riferita alla

mancata motivazione di non meglio specificate richieste di deroga.

2.8

2.8.1

Secondo l'art. 17 cpv. 1 LE, concedendo la licenza edilizia, l'autorità

può precisare, se l'istante ne ha fatto richiesta, che i progetti degli

impianti tecnici saranno presentati più tardi, di regola prima dell'inizio dei lavori. L'approvazione di tali progetti,

soggiunge il cpv. 2, avviene senza formalità particolari. Scopo di questa disposizione

è quello di evitare l'allestimento di costosi progetti per impianti tecnici

prima che sia accertata l'ammissibilità generale dell'intervento. A questa

norma è lecito far capo soltanto quando l'impianto tecnico, la cui

progettazione vien differita, non è atto ad alterare gli aspetti essenziali del

progetto iniziale e non tocca minimamente la situazione di terzi (cfr. art. 16

cpv. 2 secondo comma LE). Impianti tecnici, che per le loro caratteristiche

sono atti ad interferire con i diritti di terzi, esigono invece l'avvio di una

procedura di variante (cfr. STA 52.2000.261 del 14 dicembre 2000 consid. 2.1;

STA 52.2003.106 citata, consid. 5).

2.8.2

In concreto, il municipio, facendo proprio l'avviso dell'autorità

dipartimentale che si è avvalso della facoltà concessagli dall'art. 17 LE, ha

subordinato il rilascio del permesso alla condizione di presentare per

approvazione, prima dell'inizio dei lavori, l'incarto energia e le relative

verifiche ai sensi dell'art. 9 lett. i RLE e 34 del regolamento sull'utilizzazione

dell'energia del 16 settembre 2008 (RUEn; RL 9.1.7.1.6). Nel proprio preavviso

la Sezione per la protezione dell'aria, dell'acqua

e del suolo ha spiegato in particolare che il differimento è stato concesso

in quanto allo stadio attuale della domanda di costruzione i dati tecnici delle

strutture che compongono i volumi riscaldati non sono definiti. Occorre

sottolineare, ha precisato, che il calcolo energetico

concerne solo problematiche che non influiscono sull'esame della domanda stessa

con norme applicabili. Infatti, il calcolo definisce i tipi di materiali

previsti e le loro caratteristiche (spessore, conducibilità termica, ecc.)

senza alterare le dimensioni e le forme degli oggetti. La scelta di un tipo di

serramento o di un riscaldamento termico non stravolge il progetto e pertanto

riteniamo ammissibile differire l'approvazione della verifica energetica a

prima dell'inizio dei lavori (cfr. avviso cantonale, pag. 5 seg.; cfr.

anche osservazioni 25 maggio 2012 annesse alla risposta 20 giugno 2012 dell'Ufficio

delle domande di costruzione).

Ferme queste premesse, nella misura in cui non è suscettibile di modificare il

progetto su aspetti che possono pregiudicare i diritti di terzi (cfr. anche le

citate osservazioni 25 maggio 2012), questo modo di procedere - avvallato dal

Governo - deve in concreto essere tutelato. Neppure i ricorrenti sostanziano d'altronde

la loro censura, che va di conseguenza respinta.

2.9

In sede di avviso cantonale, l'Ufficio

per la prevenzione dei rumori ha imposto di posizionare la pompa di calore

acqua-acqua - di cui l'istante non ha fornito alcuna indicazione - in un

locale tecnico all'interno dell'edificio. Ferma questa clausola, il municipio

ha imposto (licenza edilizia, ad punto 4) che prima dell'inizio dei lavori dovrà essere presentata una variante

del progetto in cui sia indicata in modo preciso l'ubicazione della pompa di

calore.

Dal canto suo, il Governo ha rilevato che il progetto non prevedeva alcun

locale tecnico né specificava altrimenti l'ubicazione della termopompa (le cui

specifiche tecniche risultavano comunque dagli atti). L'Esecutivo cantonale ha

pertanto negato l'approvazione a quest'ultima, che resta sospesa e dovrà essere

valutata nuovamente con la variante ex art. 16 LE per l'ubicazione del locale

tecnico.

Per principio, domande che presentano una documentazione carente devono essere

completate nel quadro della procedura di rilascio del permesso. Non è possibile

rilasciare una licenza subordinata alla condizione di presentare - prima dell'inizio

dei lavori - i piani o i documenti mancanti (cfr. STA 52.2010.171 citata, consid. 2.2); tanto meno, alla

condizione che venga inoltrata a tal fine una variante (STA 52.2011.520

citata consid. 2.4). Conformemente al principio di proporzionalità, che vieta

di respingere domande di costruzione lacunose dal profilo della documentazione

allorché il difetto può essere facilmente sanato chiedendo all'istante di completarle

o di fornire le informazioni mancanti, la precedente istanza non avrebbe tuttavia

dovuto negare il permesso su questo punto, ma invitare la resistente a sanare

il difetto, specificando l'ubicazione dell'impianto (all'interno dell'edificio)

e richiedendo eventuali dati mancanti (quali il livello di potenza sonora) che

permettano di valutarne le ripercussioni ambientali.

Anche su questo punto, sebbene per altri motivi da quelli addotti dai

ricorrenti, il giudizio impugnato non può essere confermato e si giustifica un

rinvio degli atti all'autorità di prime cure affinché, completata l'istruttoria,

si pronunci nuovamente.

3.

Autorizzazione

per l'utilizzo delle acque pubbliche

3.1

Secondo l'art. 24 della legge sull'utilizzazione

delle acque del 7 ottobre 2002 (LUA; RL 9.1.6.1), l'utilizzazione

delle acque pubbliche, che non avviene mediante sfruttamento in proprio da

parte dello Stato, destinate al raffreddamento o al riscaldamento, alla

pescicoltura, all'alimentazione di acquedotti pubblici o privati, alla

produzione di energia elettrica con impianti di piccola potenza (inferiori a 50

kW di potenza lorda media), all'irrigazione, per il funzionamento di mulini o

per altre utilizzazioni simili, è soggetta ad autorizzazione del Dipartimento

competente.

La domanda di autorizzazione, specifica l'art. 25 cpv. 1 LUA, dev'essere presentata al Dipartimento, corredata

dai documenti stabiliti dal regolamento di applicazione. In base all'art.

7.

del regolamento sull'utilizzazione delle acque del 29 aprile 2003 (RUA; RL 9.1.6.1.1) - riservato il caso di impianti

destinati alla produzione di energia elettrica con una potenza lorda

media fino a 50 kW (cfr. lett. g) - ogni domanda di autorizzazione oltre all'apposito

formulario, da richiedere all'UEn (Ufficio dell'energia), deve

contenere:

a) le generalità dell'istante (..);

b) un piano di situazione rilasciato dal geometra revisore con l'ubicazione

delle principali opere progettate;

c) un profilo longitudinale;

d) la documentazione del lago e del corso d'acqua che si vuole

utilizzare;

e) lo scopo per cui la derivazione è richiesta e la quantità di

acqua da derivare;

f) una descrizione delle principali opere dell'impianto con l'indicazione

delle coordinate e della quota.

L'UEn,

soggiunge il cpv. 2, può concedere delle deroghe al cpv. 1 e semplificare le formalità richieste nel caso di

utilizzazioni temporanee o di lieve importanza o nel caso di modifica o

rinnovo di autorizzazioni per impianti esistenti.

3.2

Nel caso concreto, la resistente ha prodotto unicamente il formulario per

l'ottenimento dell'autorizzazione al prelievo di acque pubbliche di superficie.

Da questo si possono in sostanza dedurre le indicazione esatte dall'art. 7 lett.

a, d, e RUA ed alcuni dati tecnici relativi alla pompa di calore, di cui non è

però nota l'ubicazione (cfr. anche supra, consid. 2.9); mancano per

contro i piani (lett. b e c) unitamente ad una descrizione di tutte le principali

opere dell'impianto, segnatamente delle opere di presa e di resa (cfr. in tal senso anche il formulario ad documentazione

tecnica da allegare). L'Ufficio dell'energia non ha chiesto all'istante

di completare la sua domanda né ha concesso deroghe ai sensi dell'art. 7 cpv. 2

RUA. Né, come ritenuto dal Governo, ha disposto un differimento ai sensi dell'art.

17.

LE; disposizione, quest'ultima, che sarebbe comunque inapplicabile poiché

riferita alla licenza edilizia e non all'autorizzazione per la captazione di

acque pubbliche retta dagli art. 24 e 25 LUA che rinvia all'art. 7 RUA.

Anche in questo caso, in ossequio al principio di proporzionalità, si

giustifica un rinvio degli atti all'istanza inferiore affinché - raccolta la documentazione

mancante e sentite le parti - si pronunci nuovamente.

4.

Indice di

sfruttamento

4.1

In base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il

rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie

e-dificabile dei fondi. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale superficie utile

lorda si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra

degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pa-reti nella loro sezione

orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate e non

utilizzabili per l'abitazione o il la-voro (cpv. 2). Fra le superfici da

escludere dal computo, elencate a titolo esemplificativo dalla norma, sono

annoverate le cantine, i solai, le lavanderie, gli stenditoi, ecc. delle

abitazioni.

Decisiva ai fini del computo della

superficie di un locale non è l'indicazione

fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la superficie di un

determinato vano a fini abitativi o lavorativi (STA 52.2009.314 del 3 febbraio

2010, consid. 4; 52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1;

52.2006.20

dell'1 marzo 2006, consid. 5.2.2; RDAT I-1994 n. 30, consid. 2.2; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n.

1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre

situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione

principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono computati

per la parte eccedente (Scolari,

op. cit., ad art. 38 LE, n. 1129).

4.2

Nel caso concreto, la superficie utile

lorda dell'edificio non è superiore a quella (347.50 mq) indicata dal progetto.

Da una verifica sulla base dei piani, essa risulta infatti addirittura inferiore

[346.86 mq, dato ricavato per misurazione dal piano piante 100.02: (1) suddivisione

della pianta trapezoidale dell'edificio in due triangoli (24.40 m x 2.70 m : 2 = 32.94 mq) + (11.70 m x 24.40 m : 2 = 142.74 mq) = 175.68 mq; (2) 175.68 mq (SUL

PT) + 175.68 - 4.50 (SUL P1 - scale) = 346.86 mq]. La SUL in questione rispetta

senz'altro quella massima ammessa ai sensi dell'art. 27 cpv. 1 NAPR, che

prevede un indice di sfruttamento di 0.25. E questo, sia che si consideri la

superficie edificabile conteggiata dal municipio (1424 mq; SUL = 356 mq) sia

quella inferiore (1408 mq; SUL = 352 mq) riportata nella relazione tecnica.

Contrariamente a quanto pretendono i ricorrenti, non vi è motivo di conteggiare

nella SUL la superficie del sottotetto. A maggior ragione se si considera che

un solaio, anche se è esteso quanto una casa monofamiliare che dispone di un

piano cantina di pari dimensioni per principio non è computabile nella SUL

(cfr. al riguardo STA 52.2003.68 del 10 aprile 2003, consid. 3.3. citata in Athos Mecca/Daniel Ponti, Legge edilizia

annotata, Pregassona 2006, ad art. 38, pag. 93).

Al fine di meglio assicurare la destinazione di questo spazio non abitabile, alle

condizioni imposte dal Governo va aggiunta quella di dotare le finestre ridotte del solaio di vetri opachi. Nel complesso,

questi provvedimenti appaiono sufficientemente incisivi onde evitare che il

vano in questione si presti ad essere utilizzato a fini abitativi.

5.

Area verde

5.1

Secondo l'art. 27 cpv. 2 NAPR, è richiesta un'area verde minima pari al

40% della superficie edificabile netta.

L'area verde deve consistere in un'area unitaria, direttamente accessibile

dagli edifici alla quale è annessa e non essere pavimentata, ma mantenuta a

prato o a giardino, possibilmente alberata (cfr. art. 7 cpv. 1 NAPR).

5.2

In concreto, mancando in particolare un

piano delle sistemazioni esterne, non è possibile verificare se il progetto

rispetti la superficie di area verde in questione. Contrariamente a

quanto assunto dalle precedenti istanze, ai fini di questa verifica non basta

infatti dedurre dalla superficie edificabile quella dell'edificio, ma occorre

tener conto di come l'area circostante sarà concretamente sistemata. Anche su

questo punto si impongono pertanto maggiori accertamenti (cfr. anche supra.

2.3

6.

Accesso sufficiente

6.1

L'autorizzazione a costruire può essere rilasciata solo se il fondo è urbanizzato (art. 22 cpv. 2 lett. b legge

federale sulla pianificazione del

territorio del 22 giugno 1979; LPT; RS 700). Un fondo è urbanizzato solo

se dispone, fra l'altro, di un accesso sufficiente ai fini della prevista

utilizzazione (art. 19 cpv. 1 LPT). La nozione di accesso sufficiente ai fini

della prevista utilizzazio-ne è di natura indeterminata. Il contenuto normativo della pre-scrizione va individuato caso per caso, tenendo

debitamente conto della situazione locale e delle finalità perseguite da

questo requisito dell'urbanizzazione (RDAT 1990, n. 88 consid. 2), rispettivamente

tenendo presente che nell'interpretazione dei concetti giuridici indeterminati,

l'autorità decidente dispone di una certa latitudine di giudizio (Adelio Scolari, Diritto amministrativo -

parte generale, Cadenazzo 2002, n. 379 seg; Max

Imboden/René Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea e

Stoccarda 1976, V. ed., n. 66 B I seg.). L'esigenza di un accesso sufficiente

si riallaccia a considerazioni di polizia del traffico, sanitaria e del fuoco.

L'accesso deve essere tale da non compromettere la sicurezza della circolazione

stradale e la fluidità del traffico. Deve inoltre garantire ai mezzi di

soccorso la possibilità di accedere liberamente al fondo.

La sufficienza dell'accesso deve essere

assicurata sia di fatto, sia di diritto. La sua fruibilità, soprattutto per il

transito di veicoli, non deve essere garantita soltanto dal profilo tecnico, ma

anche da quello giuridico (RDAT II-1994 n. 42 consid. 3; STA 52.2009.305 del 5

ottobre 2009 consid. 4 con rinvii; Bernhard

Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Berna 2006, ad

art. n. 22; André Jomini, in

Kommentar zum Bundesgestz über die Raumplanung, Zurigo 1999, ad art. 19

n. 18 segg.; Scolari, op. cit., ad

art. 77 LALPT, n. 569 seg.).

In linea di massima, l'accesso deve essere veicolare (cfr. art. 19 LPT nella

versione tedesca: Zufahrt e non Zugang). Esso deve consentire ai

veicoli di avvicinarsi convenientemente all'opera edilizia e non soltanto al

fondo dedotto in edificazione. Ciò non si-gnifica ancora che ogni edificio ad

uso abitativo debba essere raggiungibile con un veicolo. Accessi pedonali

possono bastare soprattutto nei nuclei, dove la densità degli insediamenti

esclude la circolazione veicolare, e nelle regioni di montagna, dove la realizzazione

di strade di accesso è resa difficoltosa dalla configurazione e dalle condizioni del suolo (RDAT II-1994 n. 42; STA

52.2009.305

citata, con rinvii; STA 52.2006.143 del 5 marzo 2007 consid.

3.

). In determinate circostanze, l'accesso può inoltre essere considerato

sufficiente anche se non è stradale, ma garantito attraverso altre vie o

impianti (cfr. STF 1P.375/2003 del 30 settembre

2003, consid. 3.1; Waldmann/Hanni,

op. cit., ad art. 19 n. 20; Jomini,

op. cit., ad art. 19 n. 18).

6.2

Nel caso concreto, è pacifico che il fondo dedotto in edificazione -

situato sulla sponda est del lago Ceresio - non dispone di un accesso veicolare, ma è accessibile via lago

tramite un attracco per natanti e un pontile esistente (oltre che da un

sentiero pedonale). Il municipio ha ritenuto che, considerata la particolarità

del luogo di situazione, tale accesso fosse sufficiente. Il Governo ha avallato

questa conclusione. Illustrata l'ubicazione del fondo, ha evidenziato come la

via di transito più rapida per raggiungere il centro di Lugano non fosse via

terra - riallacciandosi alla strada che collega Caprino a Pugerna e Campione

(percorso: ca. 20-23 km; durata: 40-50 minuti) - ma quella via lago (percorso:

2.

-2.9 km; durata: 7-10 minuti, cfr. anche cartografia allegata alla relazione

tecnica). Percorso, questo, che verrebbe utilizzato abitualmente dalla popolazione che risiede nella regione

e sarebbe in ogni caso preferibile, poiché meno dispendioso ed ecologicamente

più sostenibile. Da questa via, ha precisato, il fondo potrebbe inoltre essere

raggiunto più rapidamente dai mezzi di soccorso

ormeggiati nel porto alla foce del Cassarate. Alla luce di queste circostanze

particolari - ribadite in questa sede dal municipio (cfr. sua risposta

31.

maggio 2012) - e considerata la latitudine di giudizio e il margine d'apprezzamento

che devono essere riconosciuti all'istanza inferiore, non vi è motivo per

ritenere lesiva del diritto la decisione che riconosce alla casa monofamiliare

progettata un accesso sufficiente. Essa è fondata su considerazioni oggettive e

pertinenti. Non è dato di vedere perché questa conclusione possa valere al

massimo per le residenze secondarie, come affermano genericamente i ricorrenti.

Destinazione che il progetto comunque non prevede (cfr. relazione tecnica, pag.

4; osservazioni all'opposizione 19 dicembre 2010, pag. 2). Da respingere sono dunque pure le approssimative

speculazioni e contestazioni degli insorgenti su tale aspetto.

7.

Salvaguardia dell'ambiente lacuale

7.1

Secondo l'art. 30 cpv. 1 NAPR, nel comprensorio di protezione della

riva del lago sono da salvaguardare e da valorizzare tutti gli aspetti

caratteristici e di pregio dell'ambiente lacuale, in modo da consentire al

massimo la godibilità ed anche l'accessibilità da parte del pubblico. La vegetazione ripuale e quella d'alto fusto sono

considerate protette. Possono essere autorizzate, soggiunge la medesima norma, opere per

il ripristino dell'aspetto naturale ed accorgimenti necessari per la

stabilizzazione della riva, purché non in contrasto con gli obblighi

sopradescritti. Le ricostruzioni e le nuove edificazioni devono rispettare una

distanza dai confini di proprietà di almeno 5.00 m ed un indice di occupazione al massimo pari al 20%. La distanza dal lago deve rispettare la

linea d'arretramento (..).

Per l'art. 37 cpv. 1 NAPR, gli

arretramenti per la salvaguardia dei contenuti e per la tutela ambientale delimitano aree particolarmente

importanti o rappresentative che meritano o richiedono una protezione di

carattere generale. Ogni modifica dello stato fisico dei fondi suscettibile di

portare pregiudizio a dette aree è vietata (cpv. 2).

7.2

In concreto, il municipio ha ritenuto che l'edificio progettato

rispettasse le distanze (m 5.00) dai confini dei fondi vicini e l'indice di

occupazione (20%) nonché la linea di arretramento per la salvaguardia dei

contenuti naturalistici e, come tale, fosse conforme all'art. 30 rispettivamente

all'art. 37 NAPR. Ha poi subordinato il permesso alla condizione che:

- la vegetazione ripuale e quella d'alto fusto dell'entroterra sono

protetti;

- si dovrà garantire la massima godibilità e l'accessibilità da parte

del pubblico al mappale;

- si dovranno salvaguardare e valorizzare tutti gli aspetti

caratte-ristici e di pregio dell'ambiente lacuale.

Rievocate

le norme di attuazione, la latitudine di giudizio e il marigine d'apprezzameno

che esse riservano al municipio, il Governo ha semplicemente rilevato che

questa decisione, e segnatamente la condizione riferita all'accessibilità, non

presterebbe il fianco a critiche.

I ricorrenti contestano questa deduzione; sostengono in particolare che il

progetto pregiudicherebbe l'accessibilità da parte di terzi della riva e del

sentiero.

Dagli atti tuttavia, questi ultimi (riva e sentiero) - come pure le opere

esterne previste dal progetto (cfr. supra, consid. 2.3.3) - non emergono chiaramente. Non è pertanto dato di

sapere quali aspetti

caratteristici e di pregio lacuale

debbano essere salvaguardati e valorizzati rispettivamente possano

essere pregiudicati. Tanto meno si comprende

se e in che modo la riva o il sentiero alla cui accessibilità si richiamano gli

insorgenti - ma che stando alla resistente interesserebbe un'altra parte

del fondo (cfr. sua risposta 3 febbraio 2012 al Governo) - sia effettivamente ostacolata.

La condizione imposta dal municipio, che si limita a riprendere e imporre

genericamente i postulati dell'art. 30 NAPR, non permette di risolvere la questione.

Tanto meno la decisione del Governo che l'ha confermata apoditticamente.

Anche su questo punto, gli atti devono dunque essere rinviati all'autorità di

prime cure affinché, raccolti gli elementi mancanti, si pronunci nuovamente.

8.8.1

Sulla base di tutte le considerazioni che precedono il ricorso

deve dunque essere parzialmente accolto, con conseguente annullamento della

decisione impugnata e di quella municipale. Gli atti sono rinviati al municipio

affinché, raccolta la documentazione mancante e esperiti gli accertamenti necessari

così come indicato ai consid. 2.3.3, 2.4.2, 2.5.2, 2.9, 3.2., 5.2 e 7.2, raccolto

un nuovo avviso dall'autorità dipartimentale

per gli aspetti di sua competenza e sentite le parti, si pronunci nuovamente.

Nell'eventuale decisione di rilascio del permesso, l'autorità comunale dovrà

inoltre far proprie le condizioni espresse al consid. 4.2.

8.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm), commisurata al

dispendio cagionato dall'impugnativa, è posta a carico delle parti,

proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. Quest'ultima rifonderà

inoltre ai ricorrenti, assistiti da un legale, un adeguato importo a titolo di

ripetibili (art. 31 LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1. la risoluzione 3 aprile 2012 del Consiglio di Stato

(n. 1899) e la decisione 6/12 dicembre 2011 con cui il municipio ha

rilasciato alla CO 1 la licenza edilizia per costruire una casa monofamiliare

(part. 1026) sono annullate;

1.2. gli atti sono rinviati

al municipio affinché proceda così come indicato al considerando 8.1.

2. La tassa

di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico di RI 1e RI 2, in solido, e della CO

1, in ragione di ½ ciascuno. Quest'ultima rifonderà inoltre fr. 1'500.- ai

ricorrenti a titolo di ripetibili.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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