Licenza edilizia. Distanze da confine e tra edifici

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Numero d'incarto:

52.2012.363

Data decisione, Autorità:

05.12.2013, TRAM

Titolo:

Licenza edilizia. Distanze da confine e tra edifici

DISTANZA DAL CONFINE

art. 39 LE

Incarto n.

52.2012.363

Lugano

5 dicembre

2013

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Raffaello Balerna, presidente,

Stefano

Bernasconi, Flavia Verzasconi

segretaria:

Sarah Socchi, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 21 settembre 2012 di

RI 1

patrocinato da:PA 1

contro

la decisione 12 settembre 2012 del Consiglio di

Stato (n. 5028) che accoglie l'impugnativa interposta dalla CO 1 e annulla la

licenza edilizia rilasciata dal municipio di Massagno al ricorrente per la costruzione

di uno stabile polifunzionale, commerciale e residenziale (part. 202 e 893);

ritenuto, in

fatto

A. a. RI 1,

qui ricorrente, è proprietario di due fondi (part. 202 e 893) - che nel frattempo

sono stati frazionati, come si dirà nel seguito - situati a Massagno, che si

affacciano su via San Gottardo. I terreni in questione, gravati verso quest'ultima

via da una linea di costruzione, appartengono alla zona mista amministrativa-commerciale

AC1.

b. Nel luglio 2011, l'insorgente ha presentato una domanda di costruzione per

demolire tutte le costruzioni esistenti su questi fondi (stazione di

carburante, stabile commerciale e altri edifici minori) e per costruire un

nuovo stabile polifunzionale, commerciale e residenziale, coperto

da un tetto piano (h = 19 m) e articolato su 9 livelli [di cui 2

interrati (P -3 e -2) adibiti ad autorimessa, un seminterrato (P-1) e 6 piani

destinati ad uffici e appartamenti (PT, 1P, 2P, 3P, 4P e 5P)]. L'edificio, a

pianta rettangolare (lungo 50 m e profondo 15 m), segue verso nord la predetta linea di costruzione. Stando ai piani presentati, il nuovo stabile dista da 0 a m 3.91 dal confine del terreno verso est (part. 203) e al massimo m 3.24 da quello a ovest (part.

593, 640 e 201, ora: part. 201, a seguito della loro recente riunificazione); l'edificio

si trova inoltre ad una distanza di m 5.50 dallo stabile presente su quest'ultimo

fondo.

c. Nel termine di pubblicazione, alla domanda di costruzione si è tra gli altri

opposta la CO 1), qui resistente, proprietaria del citato fondo adiacente

(part. 203), eccependo in particolare la disattenzione delle distanze minime da

confine.

d. In sede di osservazioni alle opposizioni 13 febbraio 2012, per quanto qui

interessa, l'istante in licenza ha respinto tale censura, rilevando comunque di

aver provveduto a rettificare e frazionare le sue particelle (part. 202 e 893),

in modo che l'edificio progettato - al di là del fronte a ridosso della linea

di costruzione - si collocasse a confine con due nuovi scorpori (part. 994, di

54 mq e part. 995 di 29 mq) staccati dai suoi fondi e incuneati tra i citati

fondi vicini (part. 203 e 593). Tale mutazione, previamente sottoposta al

municipio (il 10 ottobre 2011), è poi stata iscritta a Registro fondiario il 10

aprile 2012.

SCHEMA

Via San Gottardo

N

201

593 202

203

640

= edificio progettato (50 x 15 )

893 995 (nuovo

scorporo)

994 (nuovo scorporo)

= linea di costruzione

= vecchio confine part. 202/893

e. Nel

frattempo, raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento

del territorio, il 12 marzo 2012 il municipio ha rilasciato al ricorrente il

permesso richiesto, in quanto conforme all'art. 15 delle norme d'attuazione del

piano regolatore (NAPR), e respinto l'opposizione della vicina.

B. Con

giudizio 12 settembre 2012, il Consiglio di Stato ha accolto l'impugnativa interposta

dalla CO 1 avverso la predetta decisione municipale, che ha annullato.

Disattesa la censura d'incostituzionalità dell'art. 15 NAPR, il Governo ha poi

respinto le eccezioni riferite all'altezza massima e agli indici edificatori.

Senza fare accenno alcuno alla nuova situazione fondiaria, il Governo ha poi

ritenuto che lo stabile progettato non sorgesse a confine con i fondi vicini,

né rispettasse la distanza minima (6.00 m) prescritta dall'art. 15 cpv. 3 lett. g NAPR.

C. a. Avverso

quest'ultimo giudizio, RI 1 insorge ora dinnanzi al Tribunale cantonale

amministrativo con ricorso 21 settembre 2012, chiedendo che sia annullato e sia

ripristinato il permesso rilasciatogli dal municipio.

L'insorgente rimprovera al Governo di non aver considerato la predetta modifica

dell'assetto fondiario, risultante dagli atti; motivo, questo, precisa, che l'ha

indotto a inoltrare alla precedente istanza - parallelamente al presente

gravame - un'istanza di revisione. Anche prescindendo da tale modifica,

aggiunge, lo stabile sarebbe comunque conforme all'art. 15 cpv. 3 NAPR. Tale norma

sarebbe infatti contraddittoria laddove prescrive una distanza minima tra

edifici di m 4.00 (lett. f) e, al contempo, esige una distanza minima di m 6.00

da confine (lett. g); secondo il senso della norma, argomenta, basterebbe che

sia rispettata la distanza minima tra edifici. Il progetto rispetterebbe quest'ultimo

parametro dall'edificio situato a ovest (part. 593, 640 e 201, ora: part. 201).

Sul fondo opposto (part. 203) non vi sarebbero invece edifici; su questo lato,

concludono, lo stabile progettato sorgerebbe comunque a confine.

b. Con decisione 17 aprile 2013, il Consiglio di Stato ha dichiarato

irricevibile l'istanza di revisione di cui si è detto.

D. All'accoglimento

dell'impugnativa inoltrata a questo Tribunale, si oppone il Consiglio di Stato

senza formulare particolari osservazioni.

Il municipio chiede dal canto suo che il ricorso venga accolto; ad opposta

conclusione perviene invece la CO 1. Delle loro tesi si dirà, per quanto

necessario, in appresso.

L'Ufficio delle domande di costruzione è rimasto silente.

E. Con la

replica e le dupliche, RI 1 CO 1 e il municipio si sono riconfermati nelle proprie

conclusioni e domande di giudizio. Di questi ulteriori allegati si dirà, all'occorrenza,

nei seguenti considerandi.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la

legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza, personalmente e

direttamente toccato dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge

di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; RL 3.3.1.1).

L'impugnativa, tempestiva (art. 46 cpv. 1 LPamm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

18 cpv. 1 LPamm). Le prove chieste dalle parti (richiamo documenti dal

municipio) non appaiono idonee a portare a questo Tribunale ulteriori elementi

rilevanti ai fini del presente giudizio.

2.2.1. La maggior parte degli ordinamenti edilizi definisce distanze

tra edifici e distanze dal confine. Le distanze tra edifici servono in primo

luogo ad assicurare l'igiene, la sicurezza ed il soleggiamento naturale delle

costruzioni. Quelle dal confine sono invece destinate a suddividere le distanze

tra edifici fra i proprietari di fondi confinanti.

Le distanze tra edifici sono di regola

imperative. Per principio, i proprietari di fondi confinanti non possono

disporne per ridurle. Possono invece accordarsi fra loro per ripartirle

diversamente da quanto prevede l'ordinamento delle distanze da confine. Così

come possono accordarsi per modificare i confini, possono anche accordarsi su

una diversa distribuzione delle distanze da confine. Basta che la somma delle distanze

da confine rispetti la distanza tra edifici. Parametro, questo, che fa di principio

astrazione dai rapporti di proprietà dei fondi su cui insistono.

2.2. Giusta l'art. 34 cpv. 1 NAPR di

Massagno, norma generale che disciplina le distanze da confine, ove non

sia diversamente stabilito dalle prescrizioni di zona, edifici e impianti

possono sorgere a confine senza aperture e a 2.00 metri dal confine con aperture. I proprietari, soggiunge la norma (cpv. 2), possono

accordarsi per la riduzione delle distanze dai confini, a patto che rispettino

le relative distanze fra edifici.

Le distanze tra edifici sono invece regolate in modo generale

dall'art. 35 NAPR, a norma del quale ove non sia diversamente stabilito

dalle prescrizioni di zona, la distanza tra edifici è uguale alla somma

delle distanze dai confini. Verso edifici preesistenti, costruiti prima dell'entrata

in vigore del PR a distanze inferiori rispetto alle presenti norme deve

tuttavia essere rispettata solo la distanza dal confine (cpv. 1).

Fatti

I proprietari possono accordarsi per la riduzione delle

distanze tra edifici; in seguito, il Municipio autorizza la riduzione se

l'utilizzazione dei fondi risulta migliorata e se la sicurezza e l'igiene delle

costruzioni sono rispettate (cpv. 2).

L'art. 34 cpv. 2 NAPR sancisce il principio generale che

riconosce ai proprietari di fondi confinanti la facoltà di regolare la distanza

dal confine diversamente da quanto stabilisce la norma a condizione che venga

rispettata la distanza tra edifici.

Scostandosi dal principio generale dell'inderogabilità delle

distanze tra edifici, l'art. 35 cpv. 2 NAPR permette ai proprietari di edifici

di accordarsi per ridurle, ma subordina l'accordo all'autorizzazione del

municipio, che la concede se l'utilizzazione dei fondi risulta migliorata e

se la sicurezza e l'igiene delle costruzioni sono rispettate.

2.3. L'edificazione della zona

amministrativa commerciale AC1 è retta dall'art. 15 NAPR, che al cpv. 2 lett. b

stabilisce una distanza minima da confine di 6.00 m.

In assenza di una diversa regolamentazione

di zona, la distanza tra edifici, non esplicitata dalla norma, di regola ammonta

quindi a 12 m (art. 35 cpv. 1 NAPR; cfr. anche 39 cpv. 3 LE). Fanno eccezione

gli edifici preesistenti costruiti prima dell'entrata in vigore del PR, che

sono venuti a trovarsi in contrasto con il regime sulle distanze, verso i quali

basta che sia rispettata la distanza da confine (6.00 m), a valere quale distanza minima tra edifici (cfr. art. 35 cpv. 1, secondo periodo NAPR).

I proprietari di fondi confinanti possono comunque accordarsi per ripartire la

distanza tra edifici (12 m) diversamente da quanto risulta dall'applicazione

della distanza da confine (m 6.00) prescritta dall'art. 15 cpv. 2 lett. b NAPR.

Con l'autorizzazione del municipio, a determinate condizioni, possono inoltre

accordarsi per ridurla (art. 35 cpv. 2 NAPR).

2.4. In deroga alla disciplina delle

distanze definita dall'art. 15 cpv. 2 NAPR, per gli edifici affacciati su

via San Gottardo, laddove è prevista la linea di costruzione e fino ad

una profondità di 15.00 m, l'art. 15 cpv. 3 lett. d NAPR ammette l'edificazione

a confine, anche senza il consenso del proprietario vicino. Questi può

soltanto pretendere il rispetto di una distanza minima di 4.00 m tra edifici se sul suo fondo esistono edifici con aperture (lett. f).

La norma, da leggere in combinazione con il

limite di 50 m fissato dall'art. 15 cpv. 2 lett. c NAPR alla lunghezza delle

facciate degli edifici, è essenzialmente volta a favorire la creazione di un

fronte compatto lungo il lato interno (sud) di via San Gottardo, al fine di

ottenere un asse di penetrazione di marcato carattere urbano (cfr. rapporto di

pianificazione alla variante di PR di via San Gottardo, approvata dal Governo

con risoluzione n. 4750 del 17 settembre 2008).

Nel caso in cui non venga utilizzata la

possibilità di costruzione a confine, dispone

ulteriormente l'art. 15 cpv. 3 lett. g NAPR, devono essere rispettate le

distanze dal confine secondo le prescrizioni di zona. Fa dunque stato la

distanza minima di 6 m dal confine prescritta dall'art. 15 cpv. 2 lett. b NAPR.

2.4.1. Fatta

astrazione dal diritto di pretendere una distanza minima di 4.00 m da edifici con aperture conferito al vicino dalla lett. f, l'art. 15 cpv. 3 NAPR non fissa alcuna

distanza tra edifici.

Riservata l'eccezione relativa ad edifici

esistenti al momento dell'entrata in vigore del PR (cfr. supra, consid.

2.3), a norma dell'art. 35 cpv. 1 NAPR, in assenza di una diversa prescrizione

di zona, anche in questo comparto la distanza tra edifici è di conseguenza

uguale alla somma delle distanze dai confini, ovvero a m 12 (m 6 + 6), come

prescrive, in termini generali, l'art. 15 cpv. 2 lett. b NAPR. La facoltà,

concessa dall'art. 15 cpv. 3 lett. d NAPR, di edificare un fondo sin sul

confine anche senza il consenso del confinante non riduce la distanza tra

edifici (m 12) risultante dal combinato disposto degli art. 15 cpv. 2 lett. b e

35 cpv. 1 NAPR. Permette soltanto di edificare a confine senza il consenso,

altrimenti necessario, del confinante, che può a sua volta edificare il suo

fondo a confine, ovvero in contiguità - ciò che la norma auspica (cfr. citato

rapporto di pianificazione, pag. 12) - oppure rispettando la distanza di 12 m tra edifici prescritta dalle due norme appena citate.

Le distanze tra edifici sono relativamente

imperative: i proprietari di fondi confinanti possono semmai accordarsi per ridurle,

ma soltanto con l'autorizzazione del municipio (art. 35 cpv. 2 NAPR).

2.4.2. Nessuna

disposizione delle NAPR impedisce ai proprietari dei fondi di modificarne i confini,

frazionandoli od unificandoli. L'assetto dei confini è dunque sostanzialmente

rimesso alla libera disposizione dei proprietari, che possono accordarsi per

modificarli a prescindere da qualsiasi autorizzazione del municipio.

Il proprietario di un fondo può anche

frazionarlo, mantenendo la proprietà dei fondi che ne risultano od alienandoli

in tutto o in parte. Non può tuttavia eludere l'ordinamento delle distanze frazionando

il fondo in modo da togliere al proprietario confinante la possibilità di edificare

in contiguità o sul suo confine.

Se la distanza del nuovo confine risultante

dal frazionamento non è almeno pari alla distanza da confine (6 m) prescritta dall'art. 15 cpv. 2 lett. b NAPR, determinante resta il confine del fondo originario.

Fintanto che lo scorporo non è largo almeno quanto la distanza da confine, il

confine di riferimento rimane in altri termini quello originario. Una diversa

conclusione non può essere accreditata, poiché priverebbe il fondo confinante

della possibilità di edificare a confine a causa dell'insufficiente distanza

tra edifici, costringendo, nel contempo, il fondo confinante a farsi carico

della differenza tra la larghezza del fondo frazionato e la distanza dal

confine prescritta affinché risulti rispettata la distanza tra edifici (m 12 m).

Dc

scorporo

Ls

Considerandi

nuovo confine

confine originario

Ls ≥ Dc

Ls = larghezza scorporo

Dc = distanza da confine

Se l'art. 15 cpv. 3 NAPR permette di

edificare sul confine (lett. d) oppure a 6 m dal confine (lett. g), non si può in definitiva concedere ad un proprietario di edificare ad una distanza

intermedia, creando artificiosamente un nuovo confine frazionando il fondo.

3.3.1

Nel caso concreto, il progetto inoltrato dall'insorgente rispettava

soltanto parzialmente l'ordinamento delle distanze da confine prescritto dall'art.

15.

NAPR. Le facciate est ed ovest non insistevano infatti sui confini

antistanti come prescrive l'art. 15 cpv. 3 lett. d NAPR e non erano nemmeno

collocate a 6.00 m dai rispettivi confini, come impone l'art. 15 cpv. 3 lett. g

NAPR nel caso in cui non venga utilizzata la possibilità di costruzione a

confine.

3.1.1

La facciata

est dello stabile era infatti situata ad una distanza che da 0 aumentava

fino a 3.91 m dal confine verso la part. 203 della resistente. Toccava il confine

soltanto in un punto (angolo nordest). Non sorgeva dunque né a confine (art. 15

cpv. 3 lett. d NAPR), né a 6.00 m su tutta la sua estensione come prescrive la

norma.

3.1.2

Non

conforme era pure la facciata ovest dell'edificio in quanto situata ad

una distanza variante tra m 2.70 e m 3.24 dal confine verso la part. 593 (ora:

part. 201). Non insisteva sul confine e non distava nemmeno 6.00 m dal confine.

Invano pretende l'insorgente che gli possa

essere imposta unicamente la distanza minima (m 4.00) tra edifici stabilita

dall'art. 15 cpv. 3 lett. f. Questa singolare disposizione, apparentemente

priva di coerenza con il regime delle distanze istituito dall'art. 15 cpv. 2 e

3.

NAPR, si limita in effetti a conferire al proprietario di un edificio con

aperture presente sul fondo confinante il diritto di pretendere il

rispetto di una distanza di 4 m dal proprio edificio, indipendentemente dalla

sua distanza da confine. Non stabilisce che questa distanza debba valere anche

in mancanza di una rivendicazione del proprietario confinante. Tanto meno rende

inapplicabili le distanze da confine e tra edifici sancite dagli art. 15 cpv. 2

lett. b e 15 cpv. 3 lett. d NAPR. In pratica serve soltanto a limitare il

diritto di edificare sul confine senza il consenso del proprietario del fondo

contermine nei casi in cui quest'ultimo risulta edificato sin sul confine con

un edificio munito di aperture.

Nemmeno l'asserito accordo con il proprietario della part. 593 (ora: part. 201)

per ridurre la distanza da confine e quindi anche quella tra edifici giova alla

causa dell'insorgente. La distanza dal confine (m 6) prescritta dall'art. 15

cpv. 2 lett. b NAPR, applicabile in forza dell'art. 15 cpv. 3 lett. g NAPR,

poteva invero essere ridotta mediante semplice accordo tra i proprietari dei

fondi confinanti (art. 34 cpv. 2 NAPR). Per ridurre anche quella tra edifici (m

12), prescritta dagli art. 15 cpv. 2 lett. b e 35 cpv. 1 NAPR, occorreva invece

anche l'autorizzazione del municipio, che poteva essere accordata solo alle

condizioni fissate dall'art. 35 cpv. 2 NAPR: autorizzazione, questa, che in

concreto, fa difetto. Identica conclusione si impone se si considera lo stabile

esistente sul fondo contermine (part. 593, ora: part. 201) - situato ad una distanza

di m 5.50 dalla costruzione progettata - alla stregua di un edificio esistente

al momento in cui è entrato in vigore il PR. Anche in questo caso, mancherebbe

infatti l'autorizzazione dell'esecutivo comunale per ridurre la distanza minima

(6 m) tra edifici prescritta dall'art. 35 cpv. 1, secondo periodo NAPR.

3.2

Il Consiglio di Stato non era tuttavia

chiamato a pronunciarsi sul progetto inoltrato dall'insorgente con la domanda

di costruzione, ma su quello approvato dal municipio dopo il frazionamento del

fondo effettuato nel corso della procedura d'esame della domanda.

3.2.1

A fronte

della censura sollevata dalla CO 1 in sede di opposizione alla domanda di

costruzione, il ricorrente, quale logica conseguenza dell'attuale progetto e

delle norme di attuazione del piano regolatore, ha (..) provveduto a far

eseguire una rettifica dei confini (..); cfr. osservazioni alle

opposizioni 13 febbraio 2012). Invece di rielaborare il progetto per

conformarsi all'ordinamento delle distanze prescritto dalle NAPR, ha in

sostanza disposto la rettifica e il frazionamento delle sue particelle (part.

202.

e 893), adattando i confini est ed ovest in modo che le corrispondenti

facciate dell'edificio progettato si collocassero a confine con due nuovi

piccoli scorpori (part. 994, di 54 mq e part. 995 di 29 mq) staccati dai suoi

fondi allo scopo di frapporsi fra il fondo (part. 202) occupato dall'edificio

ed i fondi confinanti verso est (part. 203) e verso ovest (part. 593, ora:

part. 201). Anziché adeguare il progetto ai confini della part. 202, il

ricorrente ha in sostanza adattato i confini all'edificio progettato.

3.2.2

Il

frazionamento, che il Consiglio di Stato ha passato sotto silenzio, non era

comunque idoneo ad emendare la difformità giustamente contestata dalla vicina

opponente.

Considerato che

la larghezza dei due scorpori (part. 994 e 995) è inferiore alla distanza da

confine (m 6) prescritta dall'art. 15 cpv. 2 lett. b, al quale rinvia l'art. 15

cpv. 3 lett. g NAPR, il frazionamento non permetteva in effetti di fare

astrazione dai confini originari est ed ovest della part. 202 così come

risultavano intavolati a registro fondiario al momento in cui è stata inoltrata

la domanda di costruzione. È ben vero che, dopo il frazionamento, le facciate

cieche est ed ovest insistono sui nuovi confini della part. 202 verso i due

scorpori. Per rapporto al confine delle part. 201 e 203 verso i due scorpori,

uno dei quali (part. 995) peraltro edificato nel sottosuolo, le due facciate

laterali rimangono tuttavia ad una distanza che non solo impedisce qualsiasi

edificazione di tali fondi in contiguità con l'edificio qui in contestazione,

ma impone di edificarli ad una distanza dal confine maggiorata in modo da

rispettare la distanza di 12 m, prescritta tra edifici dagli art. 15 cpv. 2

lett. b, 15 cpv. 3 lett. g e 35 cpv. 1 NAPR. Oltre a non poter sorgere sui

confini verso i due scorpori, i due fondi situati ad est (part. 203) e ad ovest

(part. 201) del controverso edificio non potrebbero nemmeno essere edificati ad

una distanza di 6 m da tali confini, poiché dovrebbero farsi carico anche della

differenza tra la distanza dal confine (m 6) prescritta dall'art. 15 cpv. 2

lett. b NAPR e la distanza delle due facciate laterali dai confini della part.

202.

esistenti prima del frazionamento. Minor distanza che deve essere aggiunta

a quella da confine affinché la distanza tra edifici risulti conforme a quella

(m 12) imposta dalle norme anzidette.

4.4.1

Seppur per motivi diversi da quelli addotti dal Consiglio di

Stato, il ricorso deve dunque essere respinto.

4.2

La tassa di giustizia è posta a carico dell'insorgente, secondo

soccombenza (art. 28 LPamm). Quest'ultima rifonderà inoltre alla CO 1,

assistita da una avvocata, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art.

31.

LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa

di giustizia di fr. 1'800.- è posta a carico di RI 1 che rifonderà inoltre un identico

importo alla CO 1 a titolo di ripetibili.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale, del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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