Licenza edilizia. Costruzione a gradoni. Indici di occupazione e di sfruttamento

Incarto n.

52.2013.414

Lugano

6 febbraio 2015

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Raffaello

Balerna, presidente,

Giovan Maria Tattarletti, Lorenzo Anastasi, supplente

segretaria:

Sarah

Socchi, vicecancelliera

statuendo

sul ricorso 17 settembre 2013 di

RI

1

patrocinato

da:

contro

la

decisione 28 agosto 2013 (n. 4399) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa

presentata dal ricorrente avverso la decisione 7 dicembre 2012 con cui il

municipio di Minusio gli ha negato la licenza edilizia per costruire un

edificio residenziale a gradoni (part. __________);

ritenuto, in

fatto

A. a. RI 1, qui ricorrente, è

proprietario di un terreno in pendio (part.__________), situato a Minusio, a

monte di un altro fondo (part. __________) affacciato su via __________. Il

fondo, sul quale insiste un'abitazione monofamiliare, è assegnato dal piano

regolatore alla zona residenziale R2.

b. Con domanda di costruzione 10 aprile 2012, l'insorgente ha chiesto al municipio il permesso di demolire il suddetto edificio e costruire un nuovo complesso

residenziale a terrazzi. Il complesso è formato da quattro gradoni, di uno (G-2,

G-3 e G-4) rispettivamente due piani (G-1). Ogni corpo è destinato ad un'unità

abitativa (1P, 2P, 3P, 4P) e disposto in modo che la copertura del gradone

inferiore funga da terrazza di quello superiore. Nel gradone più a valle (G-1),

al piano inferiore (PA), si trova un'autorimessa comune (accessibile da una

rampa lungo il lato est del fondo), nonché le cantine e i vani tecnici. A valle,

al corpo inferiore (G-1) è addossato un terrapieno, contenuto su tre lati da

muri di sostegno, che funge da giardino per l'appartamento (1P) di questo

gradone. All'estremità di questo terrapieno, come di ogni gradone, al di là del

parapetto vi è una batteria di pannelli solari inclinati. Sul lato est, il progetto

prevede di sistemare il terreno con cinque terrapieni sorretti da muri di sostegno;

sul versante opposto (ovest), vi sono una serie di rampe di scale, gli accessi alle

singole unità e alcune aree sistemate a giardino (in parte ricavate da

terrapieni).

SCHEMA

(sezione 1-1)

6 m

6 m

G-4 4P

G-3 3P 6 m

G-2 2P

4 m

G-1 1P

PA

Terreno esistente (profilo

geometra 3-4)

B. a. Dopo aver informato

l'insorgente che il progetto non rispettava le altezze, come pure gli indici di

occupazione e di sfruttamento ammessi dalle norme di zona, così sollecitato

dallo stesso, il municipio ha pubblicato la domanda.

b. Nel termine di pubblicazione, al rilascio del permesso si sono opposti CO 2

(part. __________; __________), CO 3 (part. __________ CO 4 CO 5CO 6 e CO 7

(part. __________), __________ proprietari di fondi vicini, qui __________

c. Il 9 novembre 2012, i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno

emesso il proprio avviso negativo (n. 81080), fondato sul parere dell'Ufficio

della natura e del paesaggio (UNP), il quale ha in particolare censurato le

sistemazioni artificiali del terreno e i muri previsti sui lati dell'edificazione,

da evitare per controbilanciarne l'impatto complessivo.

d. Richiamato tale avviso, come pure la sua precedente presa di posizione

(consid. Ba) con cui aveva riscontrato un sorpasso delle altezze, nonché dell'indice

di occupazione (+ 1.08 %) e di sfruttamento (+ 0.02) stabiliti dall'art. 33 della

norme di attuazione del piano regolatore di Minusio (NAPR), con decisione 7 dicembre

2012, il municipio ha negato all'insorgente il permesso richiesto, evadendo di

conseguenza le opposizioni dei vicini (ritenute prive d'oggetto).

C. Con giudizio 28

agosto 2013, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa interposta dall'istante

in licenza avverso la predetta risoluzione, che ha confermato.

Disattesa una censura relativa all'obbligo di motivazione, il Governo ha poi

tutelato il giudizio estetico dell'autorità cantonale. La definizione della

sistemazione esterna non potrebbe essere disgiunta dalla procedura di rilascio

del permesso. Non si potrebbe differire tale aspetto, mediante l'imposizione di

una condizione di licenza. Da ultimo, la precedente istanza ha respinto un'eccezione

riferita al principio della buona fede, con particolare riferimento a

precedenti licenze che erano state rilasciate in passato all'insorgente, per

progetti diversi.

D. Con ricorso 17

settembre 2013, RI 1 impugna ora la predetta risoluzione governativa, chiedendo,

in via principale, che sia annullata assieme a quella municipale e che gli sia rilasciato

il permesso di costruzione. In via secondaria, domanda che la licenza sia

subordinata ad una delle tre condizioni - tra loro sussidiarie - che propone (ad

1.3-1.5) per sistemare più moderatamente o lasciare inalterato il terreno

a est dell'edificio.

Dal profilo dell'inserimento estetico del progetto, il ricorrente contesta

anzitutto che l'autorità dipartimentale abbia la competenza di pronunciarsi

sulla sistemazione del terreno: le sue prerogative sarebbero limitate all'edificio

in quanto tale. Ad ogni modo, le opere esterne progettate si inserirebbero

convenientemente nell'ambiente circostante, contraddistinto da diversi fondi

terrazzati. L'insorgente invoca poi l'affidamento riposto in precedenti licenze

conseguite nel 2008 e 2009 - di cui non ha fatto uso - per costruire sul

medesimo fondo degli edifici a gradoni, che prevedevano terrazzamenti laterali

a suo dire analoghi. Il diniego del permesso a causa della sola sistemazione

esterna, prosegue, violerebbe il principio di proporzionalità: la licenza

potrebbe essere subordinata ad una delle tre condizioni, così come postulato in

via sussidiaria.

L'insorgente contesta inoltre le obiezioni (concernenti altezza dell'edificio,

indici, modinatura, corpo ascensore e muri) già sollevate dal vicino CO 2,

respingendole tutte.

In particolare, afferma che l'edificio rispetterebbe l'altezza massima

consentita: sul gradone inferiore (G-1) non andrebbe conteggiato il terrapieno

a valle. La quota del gradone superiore (G-2) andrebbe invece calcolata teoricamente

(a 3 m dalla facciata a valle): tenendo conto dell'abbuono (m 2.64) risultante

dall'art. 14 NAPR, rientrerebbe nell'altezza massima (m 7.50 + m 2.64 = 10.14 m).

E. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono l'Ufficio delle domande di costruzione, il

municipio e CO 2; dei loro argomenti si dirà, se del caso, in appresso. Gli

altri vicini opponenti sono invece rimasti silenti.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale

cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia

cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione attiva

del ricorrente, istante in licenza, personalmente e direttamente toccato dal

provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge di procedura per le

cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; BU 1966, 181). Il ricorso, tempestivo

(art. 46 cpv. 1 LPamm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

18 cpv. 1 LPamm). Per quanto d'importanza ai fini del presente giudizio, la

situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge in modo

sufficientemente chiaro dai piani e dalle fotografie agli atti. Le prove

offerte dall'insorgente (sopralluogo, richiamo incarti relativi alle precedenti

licenze edilizie) non sono idonee a portare ulteriori elementi rilevanti in

questa sede.

Altezza della costruzione

2. 2.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE,

l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del

filo superiore del cornicione di gronda del parapetto. Per principio, l'altezza

degli edifici è misurata sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno

sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di

misurazione è dato dal livello del terreno sistemato, perpendicolarmente sottostante

(cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1).

Il terreno naturale può essere sistemato mediante formazione di terrapieni, la

cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante soltanto nella

misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE).

2.2. Nel caso di costruzioni in pendio, articolate sulla verticale, l'altezza

si misura per ogni singolo edificio, a condizione che si verifichi tra i corpi

situati a quote diverse una rientranza di almeno 12.00 m (art. 40 cpv. 2 LE).

Se questa condizione non è rispettata, l'altezza si misura a partire dal

terreno sistemato sul quale appoggia la facciata a valle del gradone inferiore

sino al filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto del gradone più

alto. Ciò significa che l'altezza della facciata a valle dei corpi superiori,

misurata a partire dal piano di copertura del corpo sottostante, va traslata ed

aggiunta a quella dei corpi più bassi, finché non si verifica un arretramento

di 12 m. Se l'arretramento minimo posto come condizione dall'art. 40 cpv. 2 LE

è invece rispettato, l'altezza della costruzione si misura per ogni singolo

corpo, ovvero edificio per edificio. Ciò significa soltanto che l'altezza della

facciata a valle del gradone superiore, misurata per rapporto al livello del

tetto del gradone sottostante, non deve essere riportata sull'altezza della

facciata di quest'ultimo. Non significa tuttavia anche che l'altezza dei

singoli edifici che compongono la costruzione a gradoni debba essere misurata

soltanto a partire dal livello del tetto dei gradoni sottostanti. L'altezza dei

singoli edifici va comunque misurata sino al livello del terreno sottostante

sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto sino al livello del

tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv. 2 LE non introduce

un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve essere misurata

l'altezza dei singoli edifici (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid. 5.1; RDAT I-2003,

n. 59 consid. 3.2).

Per le facciate laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto,

ovvero sullo spigolo a valle di ogni singolo gradone a partire dal terreno

sistemato ai lati (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid. 5.1.). Allo stesso modo si procede

per la facciata (a valle) che collega le due facciate laterali (cfr. STA

52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, consid. 3.2. con disegno illustrativo).

2.3. La facilitazione derivante dall'art. 41 LE, che permette di non

conteggiare sull'altezza dell'edificio terrapieni alti fino a m 1.50 e larghi

almeno 3 m dal piede della facciata è applicabile sia al gradone inferiore, sia

a quelli più a monte. Per il gradone inferiore, occorre in particolare tener

conto dell'eventuale presenza di un terrapieno presente a valle e sui lati di

questo corpo. Per i gradoni superiori (a monte), la facilitazione prevista

dall'art. 41 LE può invece essere concessa se il terrapieno è presente almeno sui

lati (cfr. STA 52.2012.137-142-161 citata, consid. 3.3).

H

R = 3 00 H = 1.50

Anche in questo caso, la facciata che collega i due spigoli a

valle delle facciate laterali può essere alta soltanto quanto le facciate

laterali. Il fatto che il terrapieno venga realizzato effettivamente solo sui

lati non è di rilievo. In sostanza, si ammette che il terrapieno possa essere "coperto"

dal gradone sottostante. Si può pertanto prescindere dall'esigerne la realizzazione.

2.4. Nella zona R2, l'altezza massima delle costruzioni è di 7,50 metri. Sono ammessi supplementi all'altezza secondo le disposizioni dell'art. 14 NAPR (art. 33

cpv. 2 NAPR). In base all'art. 14 cpv. 1 NAPR, l'altezza dell'edificio è

misurata in corrispondenza delle facciate, ossia dei muri perimetrali esterni,

dal terreno sistemato al filo superiore del tetto o del canale di gronda o del

parapetto e/o ringhiera. Il tutto come allo schema annesso. L'altezza utile

di tutte le costruzioni all'interno dei fondi viene misurata dal terreno

sistemato con un terrapieno della profondità di almeno m 3.00 dal filo facciata

(cpv. 2). L'altezza massima teorica della sistemazione del terreno,

soggiunge la norma (cpv. 3), misurata a m 3.00 dal filo della facciata, è di

m 1.50 dal terreno naturale. Per terreni in pendenza è concesso un

supplemento in altezza (y) calcolato secondo la seguente formula: y = pendenza in % x 3.00 metri (vedi schema allegato). Il cpv. 4 specifica che la pendenza del terreno risulta dalla

sezione rilevata dal geometra revisore in corrispondenza alla mezzeria della facciata

principale per una profondità di m 3.00 oltre i limiti dell'edificio (vedi schema

allegato), ovvero ad una distanza di 3 m dalle facciate a monte e a valle.

Per quanto qui interessa, la norma in questione (cpv. 1, 2 e 3, primo periodo)

riprende sostanzialmente i principi risultanti dall'ordinamento di rango

superiore (art. 40 e 41 LE; cfr. supra, consid. 2.1). Essa introduce

(cpv. 3, secondo periodo) inoltre una facilitazione (supplemento) per le

sistemazioni dei fondi in pendio. Diversamente dalla regola secondo cui l'altezza

dei terrapieni va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante nella

misura in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. supra, consid. 2.1. in fine), l'art. 14 cpv. 3 NAPR permette

di non conteggiare, perlomeno in parte, anche il riempimento che compensa la

pendenza del fondo. In sostanza, l'art. 14 cpv. 3 NAPR maggiora il limite di m

1.50 (art. 41 LE) in misura proporzionale alla pendenza del terreno.

Il supplemento previsto dall'art. 14 cpv. 3 secondo periodo NAPR, in assenza di

disposizione contraria, è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. Esso

vale in particolare per la sistemazione del terreno della facciata orientata

verso valle del gradone più basso. Nulla impedisce inoltre di applicare l'abbuono

ad eventuali terrapieni previsti sui lati, determinanti per l'altezza delle

facciate (spigoli laterali) rivolte verso valle dei gradoni superiori (più a

monte), per i quali è di principio applicabile la facilitazione prevista dall'art.

41 LE (cfr. supra, consid. 2.3). Anche in questi casi, la pendenza va

determinata secondo i particolari criteri stabiliti dall'art. 14 cpv. 4 NAPR,

in corrispondenza della mezzeria della facciata principale, per

una profondità (distanza) di m 3.00 oltre le facciate del singolo edificio,

ovvero del gradone di riferimento (per quanto precede, cfr. STA

52.2012.137-142-161 citata, consid. 3.4 concernente questa stessa norma).

3. 3.1. Nel caso

concreto, l'altezza del gradone inferiore (G-1), in corrispondenza dello

spigolo sud-ovest, misura ca. 8 m dal terreno perpendicolarmente sottostante sulla

verticale (cfr. prospetto ovest, orientandosi al profilo geometra 1-2). All'altezza

fuori terra di questo gradone, deve infatti essere aggiunta quella del corpo

superiore (G-2, al filo superiore del parapetto, quota 255.40 m/slm), arretrato

meno di 12 m. L'altezza non può essere determinata a partire dal terrapieno (alto

più di 2 m) che si estende a valle, ma non lungo la facciata ovest; su questo

versante vi è infatti un vano tecnico (cfr. prospetto ovest e pianta PA). Ancor

maggiore è l'altezza sul versante opposto (spigolo a sud-est): partendo dal

livello del terreno esistente sottostante (linea verde) - senza dunque

considerare l'abbassamento (di ca. 1m) necessario per la rampa d'accesso (cfr. art.

14 cpv. 6 NAPR) - il limite di m 7.50 è infatti abbondantemente superato (ca. m

9.50; cfr. prospetto est, orientandosi al profilo 5-6-7). L'altezza non può

essere calcolata tenendo conto dell'abbuono dell'art. 14 cpv. 3 NAPR, poiché su

questo versante non è previsto alcun terrapieno. La facilitazione derivante da

questa norma concerne infatti i terrapieni profondi (larghi) 3 m (la cui altezza può raggiungere m 1.50, oltre al supplemento calcolato in base alla pendenza del

terreno entro il quale è situato il gradone di riferimento, secondo la formula indicata

all'art. 14 cpv. 3 NAPR). L'art. 14 cpv. 3 NAPR non concede un supplemento d'altezza

fuori terra per gli edifici, a prescindere dalle sistemazioni del terreno (a

valle e lateralmente). Contrariamente a quanto indicato dal "calcolo

supplemento d'altezza" figurante in calce alla sezione longitudinale, l'art.

14 cpv. 3 NAPR permette soltanto di realizzare terrapieni alti più di m 1.50 ad

una distanza di 3 m dal piede della facciata, senza dover riportare la maggior

altezza su quella dell'edificio sovrastante.

3.2. Il secondo gradone (G-2) è alto ca. 10 m in corrispondenza degli spigoli sud-ovest e sud-est. Sull'altezza di questo gradone, misurato dal terreno sistemato

sottostante sulla verticale, dev'essere aggiunta quella del gradone superiore

(G-3), arretrato meno di 12 m (cfr. prospetto ovest; cfr. anche sezione 1-1).

Non va invece traslata anche quella del gradone più alto, dal quale dista 12 m. Da questa altezza non è deducibile alcun bonus, in applicazione dell'art. 14 cpv. 3 NAPR. Tale

bonus, come detto, è riservato alle sistemazioni del terreno, ovvero - per i

gradoni a monte - ai terrapieni presenti sui lati, che devono essere larghi

almeno 3 m. In concreto, peraltro, neppure il "terrapieno" presente

sul lato est (alto ca. m 0.75, secondo i piani) potrebbe beneficiare di questo

bonus poiché non si sviluppa - verso valle - per almeno 3 m (cfr. supra, consid. 2.4 e 2.3 con schema illustrativo). Analogamente ai terrapieni che in

generale sottostanno alla disciplina dell'art. 41 LE, dovrebbe dunque essere

conteggiato sull'altezza determinando un ulteriore sorpasso.

Già per i suddetti motivi, il progetto non può dunque essere approvato, siccome

lesivo dell'altezza massima prescritta, con particolare riferimento ai primi

due gradoni (G-1, G-2), censurati anche dal vicino resistente.

3.3. Il terzo gradone (G-3) presenta un'altezza di ca. m 10.50 dal terreno sistemato

sottostante, sia in corrispondenza dello spigolo sud-ovest, sia di quello

opposto (cfr. prospetti ovest ed est), conteggiando l'altezza (+ 3 m) dell'ultimo gradone (G-4), arretrato meno di 12 m. Non è dato di vedere come quest'ultimo gradone

possa essere assimilato ad un attico ed essere escluso dal computo in

applicazione dell'art. 12 NAPR, che permette agli attici e alle mansarde di non

essere conteggiati nell'altezza dell'edificio, a condizione che l'ingombro

massimo della costruzione sia contenuto nella pendenza teorica di un tetto a

due falde con un'inclinazione del 50% misurata dall'altezza dell'edificio,

a filo facciata. Di principio, tale norma non risulta applicabile agli edifici

a gradoni, a maggior ragione quando - come in concreto - il corpo superiore non

si distingue dai gradoni sottostanti. Ai fini del presente giudizio non occorre

soffermarsi ulteriormente su tale aspetto. Anche senza il computo del gradone

G-4, il terzo gradone (G-3) - sul quale deve essere computato il terrapieno

presente sul lato est (alto m 1.27 secondo i piani), che non si estende verso

valle almeno 3 m (cfr. supra, consid. 2.4 e 2.3 con schema illustrativo)

- non rispetta infatti l'altezza massima (m 7.50) prescritta. Analoga

conclusione vale anche per il gradone G-4, al quale deve essere aggiunta l'altezza

del terrapieno (alto m 2.35 secondo i piani) parimenti previsto su lato est

(cfr. prospetto est).

4. Muri di sostegno a

confine

4.1. Secondo l'art. 13 NAPR, i muri di cinta possono avere un'altezza

massima di 2.50 metri. Deroghe a questa altezza possono essere concesse per

opere di cinta tra fondi privati, previo accordo tra i proprietari interessati.

Fatti

I muri di sostegno a confine, soggiunge il cpv. 2, sono considerati muri

di cinta e non possono avere un'altezza superiore a 2.50 metri dal terreno naturale. Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza

complessiva non deve superare 3.50 metri. Muri di sostegno di altezza superiore sono considerati fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.

In sede di approvazione del piano regolatore (ris. gov. n. 3687 del 9

luglio 2008, consid. 3.5.9., pag. 72), il Consiglio di Stato ha ritenuto che l'altezza

massima stabilita a 2.50 metri per i muri di cinta sia eccessiva. Diverso

sarebbe se il comune specificasse un'altezza di 1.50 metri per i muri di cinta con possibilità di essere sormontati da, ad esempio, reti metalliche,

parapetti o siepi verdi con un'altezza massima di 1.00 metro. In questo caso, ha aggiunto, pur mantenendo l'altezza assoluta di 2.50 metri l'impatto paesaggistico sarebbe ben diverso. Si invita, pertanto, ha concluso il

Governo, il Municipio a valutare la possibilità di modificare l'articolo con

gli accorgimenti suddetti (ris. gov. citata, pag. 72; cfr. STA

52.2012.137-142-161 citata, consid. 6.2). Al di là di tale invito,

per quanto consta a questo Tribunale tale norma è tuttora in vigore, così come

approvata dall'Esecutivo cantonale.

4.2. Nel caso concreto, dagli atti non è possibile calcolare l'altezza massima

dei muri di sostegno che sorgono lungo i confini est e ovest. Come censura il

resistente, i profili del geometra (1-2 e 5-6-7) - ripresi dai piani di

progetto (prospetti est e ovest) - non danno atto del livello del terreno naturale

a confine, ma di quello esistente in prossimità delle facciate dell'edificio da

demolire (distanti ca. 3 m; cfr. citati profili). Tale livello naturale non è

altrimenti deducibile dai piani. Non è dunque chiaro se, come eccepisce il

vicino CO 2, i muri di sostegno a confine superino il limite d'altezza massimo di

m 2.50 dal terreno naturale, prescritto dall'art. 13 cpv. 2 NAPR. Ciò vale in

particolare per i muri verso il suo fondo (part. __________), in particolare

quelli situati più a monte (in corrispondenza del gradone G-4). Ma anche per quelli

ubicati sul fronte opposto, a ovest delle rampe di scale, deducibili dalle

piante di progetto, ma solo parzialmente raffigurati dai prospetti (cfr.

prospetto ovest e piante). Muri, questi ultimi, che potrebbero (almeno in

parte) essere alti più di m 2.50 (cfr. in particolare il dislivello di ca. m

2.60 tra la scala e il terreno sottostante, situato ad una quota di ca. 248

m/slm, deducibile dal prospetto ovest).

Su questo punto s'imporrebbero dunque ulteriori accertamenti, dai quali si può

tuttavia prescindere ritenuto che il progetto, per i motivi di cui si è detto

al precedente considerando (consid. 3), non può comunque essere approvato.

5. Corpo tecnico

5.1. In base all'art. 12 cpv. 2 NAPR, per i corpi tecnici è concesso un

abbuono in altezza di m 2.50, misurato dalla copertura del tetto, per una

superficie massima del 20% del tetto. Le loro dimensioni devono essere

contenute entro i limiti indispensabili alle esigenze di funzionalità.

Per corpi tecnici, soggiunge il cpv. 3, si intendono quei corpi di

natura tecnica sporgenti oltre la copertura degli edifici che servono al

funzionamento di un impianto all'esclusivo servizio dell'edificio in questione.

Sono considerati tali le scale di accesso al tetto, i torrini per gli

ascensori, i comignoli, gli impianti di ventilazione e di climatizzazione,

nonché le antenne per la ricezione, nell'edificio in questione, di emittenti

televisive.

5.2. Nel caso concreto, il progetto prevede una torretta per l'ascensore (m 2 x

2.35), che sporge di m 2.50 dal tetto dell'ultimo gradone. Il manufatto, di

modeste dimensioni, va senz'altro qualificato come corpo tecnico. Garantisce infatti

l'accesso al tetto, adibito a terrazza-giardino, in particolare anche a persone

disabili. Non vi è dunque motivo per conteggiarlo sull'altezza. Neppure il

municipio pretende il contrario. Su questo punto, cade dunque nel vuoto la

censura del vicino resistente.

6. Indice di occupazione

6.1. L'indice di occupazione (i.o.) è il rapporto espresso in per-cento tra la

superficie edificata e la superficie edificabile del fon-do (art. 37 cpv. 1

LE). Secondo l'art. 38 cpv. 3 LE, la superficie edificata è la proiezione

orizzontale sulla superficie del fondo di tutti gli ingombri degli edifici

principali ed accessori.

Determinanti ai fini del computo sono gli ingombri degli edifici. Per ingombri

si intendono le parti di costruzione che si sviluppa-no sia in orizzontale, sia

in verticale, sporgendo dal terreno si-stemato. Le parti di costruzione

sotterranee non sono dunque computabili quale superficie edificata nell'i.o.

(cfr. STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, consid. 2; 52.2005.312 del

19 ottobre 2005, consid. 2; Adelio

Scolari, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE, n. 1137).

Per edificio si intende invece un'opera edilizia che definisce degli spazi,

aperti o chiusi, destinati a riparare persone e cose dalle intemperie. In linea

di massima, sfuggono quindi al computo dell'i.o. le opere che, pur essendo rilevanti

dal profilo della polizia delle costruzioni, non sono qualificabili come

edifici. Sono quindi esclusi muri, terrapieni e impianti di vario genere (cfr.

STA 52.2005.312 citata, consid. 2).

Non tutta la proiezione orizzontale degli edifici è comunque conteggiata quale

superficie edificata. Dal computo, l'art. 38 cpv. 3 LE esclude infatti alcune

parti, quali i cornicioni, le gronde e le pensiline d'ingresso aperte, ovvero

parti di costruzione che determinano ingombri trascurabili (cfr. pure RDAT

II-1995 n. 27, consid. 2.1). L'art. 40 cpv. 2 del regolamento di applicazione

delle legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1) esclude inoltre i

balconi in quanto non calcolati nella distanza dal confine (cfr. art. 41 RLE).

Sono pertanto conteggiati nella superficie edificata quegli elementi (corpi

aggiunti o avancorpi) che determinano ingombri, ovvero che per posizione e

dimensione possono essere considerati veri e propri corpi aggiunti (o

avancorpi) della costruzione principale, e non semplici sporgenze quali le grondaie

o i cornicioni (cfr. RDAT I-2002 n. 18, consid. 3.3; Scolari, op. cit., n. 1140).

6.2. Ai sensi dell'art. 33 cpv. 4 NAPR, nella zona residenziale estensiva R2,

il 70% della superficie edificabile deve essere mantenuta libera da costruzioni

e, in principio, per almeno un terzo sistemato a verde. L'indice di occupazione

massima, di riflesso, è dunque pari al 30%.

6.3. Nel caso concreto, controversa è l'esclusione dal computo nella superficie

edificata della passerella ("camminamento"; m 1.10 x 6.95 m) delimitata da un parapetto, che dall'ascensore conduce all'ultimo appartamento (cfr. pianta

4P) e sporge dalla facciata (arretrata) del quarto gradone. Il calcolo dell'indice

di occupazione annesso al progetto - che dà atto di una superficie edificata complessiva

di 361.13 mq (appena al di sotto di quella massima consentita; 362.40 mq) - non

prende in considerazione questa area, né quella della "grondaia non

praticabile" che la ricopre (cfr. piano situazione generale 1:200 con

calcoli IS e IO). Secondo il ricorrente tale superficie non dovrebbe essere conteggiata,

poiché non sarebbe riconducibile ad un ballatoio, che dà l'accesso a più

appartamenti. A torto. L'avancorpo litigioso - non diversamente da un balcone che

occupa più di un terzo della facciata da cui sporge - deve essere conteggiato

nell'indice di occupazione. Determinante è il suo ingombro, che non è di trascurabile

importanza; in particolare, non è assimilabile a quello di una semplice grondaia

o di un cornicione. Il fatto che sia coperto da una "grondaia"

definita dal progetto "non praticabile" (cfr. pianta piano tetto) -

presente solo su questo lato - non permette di giungere ad altra conclusione. Anche

la superficie di tale "grondaia" (1.10 x 12.95 m) - artificialmente ritagliata dal resto della copertura (cfr. citato piano situazione

generale e pianta piano tetto) - deve infatti essere computata nella superficie

edificata, in quanto non destinata a proteggere unicamente i muri e le aperture

sottostanti rispettivamente a coprire uno spazio di regola inutilizzato e privo

di ingombri (cfr. RDAT II-1995 n. 27, consid. 2.1).

Ciò posto, è dunque certo che l'indice di occupazione del progetto (ca. 31.08%)

- così come anche ritenuto dal municipio - non rispetta l'indice di occupazione

massimo (30%) consentito.

7. Indice di sfruttamento

7.1. In base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il

rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici e la superficie

edificabile dei fondi. Quale superficie utile lorda si considera la somma della

superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici

dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale (art. 38 cpv. 1 LE). Non

vengono computate: tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione

o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle

abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi;

i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione;

i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati

al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche

sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che

servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile

lorda; i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente,

i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.

7.2. Dalla combinazione delle due norme succitate discende che vanno

conteggiate come SUL soltanto le superfici di locali e di spazi chiusi verso l'esterno,

che sono utilizzate o si prestano ad essere utilizzate per l'abitazione ed il

lavoro. Fatta astrazione delle vie d'accesso (cfr. infra, consid. 7.4),

di principio non sono quindi da computare nella SUL le superfici di spazi

aperti, che non sono configurati come locali di edifici (cfr. RtiD II-2008 n.

22 consid. 3.1 con rimandi; cfr. anche STA 52.2004.181 del 20 agosto 2004,

consid. 2.3 con rinvii; 52.2004.118 del 9 luglio 2004, consid. 2).

7.3. Decisiva ai fini del computo della

superficie di un locale non è l'indicazione

fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità

di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o

lavorativi (cfr. STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010, consid. 4 confermata da STF 1C.158/2010 del 3 agosto 2010, in:

RtiD I-2011, n. 18; RDAT I-1994 n. 30,

consid. 2.2; Scolari, op. cit., ad

art. 38 LE, n. 1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella

SUL deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi

dell'utilizzazione principale dell'edificio. Locali non computabili

sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (STA 52.2013.305 del 6

novembre 2013 consid. 2.1. e rimandi; 52.2009.314 citata, consid. 4; Scolari,

op. cit., ad art. 38 LE, n. 1129).

7.4. Le superfici delle vie d'accesso ai piani (scale,

corridoi ed ascensori) sono di regola conteggiate nella SUL (cfr. RtiD II-2008

n. 22 consid. 3.1; Felix Huber,

Die Ausnützungsziffer, Zurigo 1986, pag. 58 seg.). Lo si deduce e contrario

dalla disposizione che esclude le superfici di questi percorsi dal computo soltanto

quando servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella SUL, siccome

non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro. Le superfici delle logge aperte,

al pari di quelle dei portici e dei balconi (aperti), non sono invece conteggiate.

Sono prese in considerazione soltanto se sono chiuse. Fanno tuttavia eccezione

a questa regola le superfici delle logge, che, pur essendo aperte, servono come

ballatoi, ovvero risultano utilizzabili come vie d'accesso per raggiungere

locali destinati all'abitazione o al lavoro. Anche se sono aperte e quindi

esposte, almeno parzialmente, agli agenti atmosferici, per esplicita

disposizione di legge, queste superfici sono conteggiate come SUL. Questa

particolare inflessione al sistema di eccezioni è essenzialmente da ricondurre

all'esigenza di evitare che parti comuni a tutti gli edifici a più piani, quali

i corridoi d'accesso a vani computati come SUL, vengano costruite all'esterno,

permettendo in tal modo la realizzazione di maggiori superfici abitabili od

utilizzabili per il lavoro (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3 con rinvii; STA

52.2007.341 del 6 agosto 2008, consid. 5.1). Ai fini del computo, anche tali

superfici devono di principio essere integrate nei piani dello stabile. Per l'art.

38 cpv. 1 LE, computabili nella SUL sono infatti unicamente le superfici dei

piani sopra e sotto terra.

7.5. In concreto, il progetto non ha conteggiato nella SUL le lavanderie

previste nei singoli appartamenti (cfr. citato piano situazione generale). A

giusta ragione, poiché questi vani privi di aperture, di dimensioni contenute

(ca. 8 mq) e adeguatamente rapportate alle superfici (ca. 150 mq) dei singoli

appartamenti a cui sono collegate, non presentano alcunché di straordinario. La

loro superficie non travalica i limiti comunemente ammessi per stabili d'appartamenti

con caratteristiche analoghe (cfr. al riguardo: STA 52.2004.181 citata, consid.

3.4). Non devono dunque essere conteggiate nella SUL.

7.6. Una diversa conclusione s'impone per la controversa superficie della

passerella - coperta e delimitata da un parapetto - di cui si è detto in

precedenza (cfr. supra, consid. 6.3), che parimenti non è stata

conteggiata nella SUL (cfr. citato piano generale, 4P). In quanto superficie

che funge da via d'accesso a locali computabili nella SUL (unità 4P), coperta e

delimitata da un parapetto e integrata nel piano dello stabile da cui sporge, non

vi è invero motivo per escluderla dal calcolo della SUL. La questione non è

comunque decisiva, poiché il conteggio di quest'area - ma non di quella delle

lavanderie (cfr. supra, consid. 7.5) - non determina comunque un sorpasso

dell'indice di sfruttamento massimo (0.5) ammesso (art. 33 cpv. 3 NAPR; cfr.

citato piano situazione generale).

7.7. Su questo punto, da respingere sono dunque le censure del resistente.

8.Alla luce di

tutte le considerazioni che precedono, è dunque certo che il progetto così come

concepito non può essere autorizzato.

In queste circostanze, non mette conto di esaminare se il progetto - che

comporta altezze e volumi eccessivi, non ammessi dalle norme di attuazione del

piano regolatore - disattenda anche il principio d'inserimento ordinato e

armonioso nel paesaggio sancito dall'art. 94 cpv. 2 della legge sullo sviluppo

territoriale del 21 giugno 2011 (Lst; RL 7.1.1.1), così come ritenuto dall'UNP con

particolare riferimento alla sistemazione esterna (che peraltro non risulta

chiaramente definita, cfr. supra, consid. 4). A scanso di equivoci, va comunque

detto che l'esame di progetti che comportano un impatto paesaggistico

significativo, quali la costruzione di edifici a gradoni, spetta chiaramente all'UNP

e non al municipio (art. 99 cpv. 1 lett. c Lst, art. 107 cpv. 2 lett. c regolamento

della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011; RLst; RL

7.1.1.1.1). Il giudizio estetico non concerne inoltre solo l'edificio in quanto

tale, ma anche la sistemazione esterna. Non è infatti possibile valutare l'impatto

paesaggistico di un edificio senza considerare il terreno in cui si colloca, da

cui dipende evidentemente il suo stesso grado d'inserimento. Da respingere è la

relativa obiezione dell'insorgente.

9.9.1. Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere

respinto.

9.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico dell'insorgente.

Non vengono invece assegnate ripetibili (art. 31 LPamm) al resistente, non assistito

da un legale.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è respinto.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia di fr.

2'000.- è posta a carico di RI 1. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la presente decisione è dato

ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il

termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale

federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La segretaria