Licenza edilizia. Costruzione sotterranea

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Numero d'incarto:

52.2013.96

Data decisione, Autorità:

27.03.2014, TRAM

Titolo:

Licenza edilizia. Costruzione sotterranea

DISTANZA DAL CONFINE

art. 38 cpv. 3 LE

art. 39 LE

art. 42 cpv. 1 RLE

Incarto n.

52.2013.96

Lugano

27 marzo 2014

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Raffaello Balerna, presidente,

Flavia Verzasconi, Stefano Bernasconi

segretaria:

Sarah Socchi, vicecancelliera

statuendo sul ricorso 25 febbraio 2013 di

RI 1 RI 2 RI 3

che compongono la CE __________

patrocinati da: PA 1

contro

la decisione 6 febbraio 2013 del Consiglio di Stato

(n. 624) che accoglie l'impugnativa interposta da CO 1 avverso la decisione

29 ottobre 2012 con cui il municipio di Sorengo ha rilasciato agli insorgenti

la licenza edilizia per costruire un edificio plurifamiliare (part. __________);

ritenuto, in

fatto

A. a. RI 1, RI

2 e RI 3, qui ricorrenti, erano comproprietari di un vasto terreno (part. __________;

1'616 mq) situato nel comune di Sorengo, all'interno della zona residenziale,

frattanto divenuto di proprietà unica di RI 1 (divisione ereditaria del 4 marzo

2013, cfr. estratto SIFTI). A valle (sud-ovest) del terreno, vi è una strada d'accesso

(rampa) a fondo cieco, che scende dalla soprastante via Cremignone. La mezzeria

di questa rampa, larga circa 4 m, segna il confine con il fondo vicino (part. __________,

in comproprietà coattiva), sul quale vi è un'autorimessa al servizio di più

stabili (part. __________).

b. Il 16 aprile 2012, RI 1 ha chiesto al municipio il permesso di costruire sul

suo terreno uno stabile plurifamiliare a pianta essenzialmente rettangolare (ca.

36 m x 13 m), suddiviso in 5 unità abitative, articolate su due piani. L'edificio

verrà realizzato su un ampio zoccolo sistemato a giardino, che si estende fino

alla citata rampa. Secondo i piani, la parte centrale di questo zoccolo è

costituito da un corpo denominato piano autorimessa (destinato ad

autorimessa, locale fitness condominiale, locale tecnico e cantina), coperto

da uno strato di terra, che verso valle si sviluppa per oltre 12 m dalla facciata dell'edificio sovrastante. Sui lati nord-ovest e sud-est,

lo zoccolo è invece costituito da due terrapieni, addossati al corpo centrale e

sorretti da muri di sostegno.

c. Nel termine di pubblicazione, alla domanda si sono opposti alcuni vicini tra

cui CO 1, comproprietario del fondo contermine (part. __________), censurando

il progetto dal profilo degli indici, delle distanze e delle altezze.

d. Nel corso di settembre 2012, l'istante in licenza ha inoltrato una modifica

progettuale, che riduce in particolare di m 0.64 l'altezza a valle dello zoccolo su cui insiste l'edificio, mediante inclinazione dello strato di

terra che lo ricopre, rispettivamente del terrapieno.

La variante non è stata pubblicata, ma è stata notificata a CO 1, il quale ha

ribadito la propria opposizione.

e. Richiamato l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del 3

agosto 2012, con decisione 29 ottobre 2012 il municipio ha rilasciato a RI 1 il

permesso richiesto, come alla variante, respingendo le opposizioni dei vicini. L'esecutivo

comunale ha in particolare ritenuto che l'autorimessa fosse assimilabile ad una

costruzione sotterranea che non chiama di-

stanza. Il suo ingombro, ha precisato, sarebbe peraltro speculare a quello del

garage presente sul lato opposto della rampa (part. __________).

B. Con

giudizio 6 febbraio 2013, il Consiglio di Stato ha accolto l'impugnativa interposta

da CO 1 avverso la predetta risoluzione, che ha annullato.

Dopo aver disatteso una censura riferita all'indice di sfruttamento, il Governo

ha ritenuto che l'autorimessa non potesse essere considerata sotterranea,

poiché sporgerebbe dal terreno fino a 3.00, su almeno due lati. Sporgerebbe

inoltre anche verso via Cremignone, seppur in misura minore. In quanto tale, il

manufatto dovrebbe essere computato nell'indice di occupazione e nell'altezza

dell'edificio retrostante - aspetti che, ha argomentato, andrebbero nuovamente verificati.

L'istante in licenza, ha aggiunto, dovrebbe inoltre tenere

debitamente conto delle distanze dell'autorimessa da altri edifici e dai

relativi confini: vi sarebbero infatti 1.30 metri di distanza dal confine di proprietà. I piani annessi alla variante sarebbero peraltro

di difficile lettura e ci si potrebbe anche domandare, ha concluso, come

mai non siano stati inoltrati al Cantone e se il vicino opponente sia a

conoscenza di tali varianti.

C. Con ricorso

25 febbraio 2013, RI 1, RI 2 e RI 3 impugnano ora il predetto giudizio

governativo dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia

annullato e che sia ripristinata la licenza edilizia.

L'autorimessa, argomentano, dovrebbe essere assimilata ad un'opera interrata,

così come ritenuto dal municipio. Lesiva del diritto sarebbe l'opposta

conclusione tratta dal Governo. Il corpo non sporgerebbe infatti su tre lati

dal terreno sistemato, ma solo verso la rampa. Questo versante (sud-ovest)

costituirebbe inoltre una sorta di trincea, che permette l'accesso all'autorimessa

e non dovrebbe pertanto essere considerato ai fini dell'altezza. La costruzione

non potrebbe sporgere verso via Cremignone, né verso il terreno (part. __________)

a sud-est: su questi lati vi sarebbero infatti due terrapieni, sorretti da muri

di sostegno. Il corpo auto-

rimessa sarebbe oltretutto speculare a quello presente sul fondo (part. __________)

del vicino resistente - al di là della rampa - che è stato autorizzato nel 1999.

Un eventuale diniego lederebbe il principio della parità di trattamento. Nella

denegata ipotesi in cui non fosse sotterranea, la costruzione sarebbe comunque

accessoria e, come tale, conforme alle norme sulle distanze. Anche l'indice di

occupazione, come pure le norme sulle altezze, sarebbero rispettate. La

variante riduttiva, accompagnata da piani chiari e congruenti, non soggiaceva a

particolari formalità e non avrebbe dovuto essere sottoposta all'autorità

dipartimentale.

D. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

Ad opposta conclusione perviene il municipio, che aderisce alle domande dei

ricorrenti. CO 1 non formula domande di giudizio, contestando tuttavia

puntualmente le conclusioni degli insorgenti. Delle loro rispettive tesi si

dirà, per quanto occorre, in appresso.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Abilitato a

ricorrere contro la decisione governativa che ha annullato la licenza edilizia

è di per sé unicamente RI 1, quale istante in licenza. L'art. 21 cpv. 2 LE conferisce

in effetti il diritto di impugnare le decisioni del municipio soltanto

all'istante, agli opponenti, al Dipartimento ed in seconda istanza al Comune. Non

lo conferisce anche al proprietario (cfr. al riguardo STA 52.2002.344 del 9

gennaio 2012, consid. 1.1). A RI 2 e RI 3, in quanto semplici (ex) comproprietari

in comunità ereditaria del fondo dedotto in edificazione, può essere

riconosciuta unicamente la legittimazione ad impugnare il dispositivo del giudizio

che addebita loro le spese processuali.

Con questa annotazione il ricorso, tempestivo (art. 46 cpv. 1 legge di

procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPamm; BU 1966, 181),

è ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

18 cpv. 1 LPamm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della lite emerge con

sufficiente chiarezza dai piani e dalle diverse fotografie agli atti. Il sopralluogo

chiesto dagli insorgenti non è idoneo a portare ulteriori rilevanti ai fini del

presente giudizio.

2.Variante di progetto

2.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordina-ria di

rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE

dispone che la procedura di pubblicazione deve esse-re ripetuta se i progetti

vengono modificati nel corso della proce-dura di approvazione o

successivamente. L'obbligo di pubbliciz-zare la domanda di variante mira

essenzialmente a salvaguarda-re i diritti di opposizione di eventuali

interessati.

La regola non è tuttavia assoluta. Se i progetti rimangono immu-tati nelle loro

caratteristiche essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la

procedura della notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza

ragionevolmente ammissibile, conclude la norma in esame, non soggiacciono a

nessuna for-malità. Lo scopo di questa precisazione è essenzialmente quello di

evitare procedure sproporzionate all'entità dei cambiamenti da apportare.

Dall'art. 16 LE si evince dunque che la procedura ordinaria è ap-plicabile

soltanto in caso di varianti che modificano in misura ri-levante il progetto

approvato o in via di approvazione. Qualora le modifiche, pur essendo di lieve

entità, richiamino l'applicazione di disposizioni del diritto federale o

cantonale rimesse al giudizio dell'autorità cantonale, va comunque raccolto il

preavviso di que-st'ultima (cfr. STA 52.2004.311 del 26 ottobre 2004, consid.

2; 52.2000.261 del 14 dicembre 2000, consid. 2).

2.2. Nel caso concreto, l'istante in licenza ha inoltrato dinnanzi al municipio

una variante al progetto accompagnata da tre piani, volta in sostanza a ridurre

leggermente (- 0.64 m) l'altezza a valle dello zoccolo su cui insiste l'edificio

progettato. La variante, riduttiva, ha lasciato immutate le caratteristiche del

progetto inizia-

le: non occorreva pertanto procedere ad una nuova pubblicazione della domanda.

Non richiamando l'applicazione di disposizioni sottoposte al vaglio dell'autorità

dipartimentale, non doveva neppure esserle sottoposta per un ulteriore

preavviso.

Dagli atti risulta per contro che la variante è stata, a giusta ragione, notificata

al vicino CO 1, il quale ha - contrariamente a quanto assunto dal Governo - potuto

esprimersi in merito, mantenendo la propria opposizione (cfr. incarto del

municipio, doc. J e N). Da questo profilo, immune da critiche è la decisione

del municipio.

3.Distanze

3.1. Le distanze da confine dipendono

essenzialmente dalla natura dell'opera edilizia. Esse variano a seconda che la

costruzione sia principale, accessoria o sotterranea.

3.1.1. Secondo l'art.

5 NAPR di Sorengo, dove non sia diversamente stabilito le distanze minime

dei fabbricati (principali) dai limiti dei fondi sono:

- 3.00 m nella zona residenziale e residenziale con servizi;

- 4.00 m nella zona residenziale intensiva e mista.

Destinate a

suddividere le distanze tra edifici in funzione del confine tra due fondi,

queste distanze corrispondono alla metà di quelle prescritte dall'art. 4 NAPR

tra edifici.

3.1.2. A

differenza delle costruzioni principali, quelle accessorie possono

invece sorgere a confine, a condizione che non abbiano aperture e che

rispettino la distanza di m 3.00 dalle costruzioni principali su fondi

adiacenti (art. 12 cpv. 4 NAPR). Sono considerate accessorie le costruzioni che

risultano poste al servizio di un edificio principale, che non siano utilizzate

od utilizzabili per l'abitazione ed il lavoro e che non eccedano per dimensioni

a quanto è oggettivamente necessario all'edificio al quale sono annesse (art.

12 cpv. 1 e 2 NAPR).

3.1.3. A confine

possono pure sorgere le costruzioni sotterranee, a condizione che non

siano indicate linee di allineamento o di arretramento (art. 13 cpv. 2 NAPR).

Il diritto comunale non definisce la nozione di costruzione sotterranea. Fa

dunque stato

l'art. 42 cpv. 1 del regolamento di applicazione della legge edilizia del 9

dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), giusta il quale, salvo diversa disposizione

del regolamento edilizio o del PR, le distanze dal confine non si applicano

agli edifici e impianti sotterranei, ovvero che sporgono dal terreno meno di m

1.50.

L'art. 42 cpv.

1 RLE non precisa se con il termine di terreno occorra intendere il terreno

naturale o quello sistemato. Considerato che la LE ritiene per principio determinante, ai fini della misurazione dell'altezza, l'ingombro verticale della

costruzione che fuoriesce dal terreno sistemato mediante escavazione o

mediante innalzamento (cfr. art. 40 cpv. 1 LE), appare logico, dal profilo

della sistematica legislativa, riferirsi al terreno sistemato e non a quello

naturale (cfr. in tal senso: STA 52.2008.413 del 26 gennaio 2009, consid. 2.1

con rinvii; 52.2005.312 del 19 ottobre 2005, consid. 2; 52.2002.435 del 28

aprile 2003, consid. 4). Diversamente, finirebbero per essere considerate

sotterranee anche opere che sporgono dal terreno sistemato mediante escavazione,

ma che non oltrepassano il livello del terreno naturale esistente prima dell'intervento

con cui è stato abbassato. È ben vero che, dal profilo degli ingombri

verticali, se si fa dipendere la natura sotterranea dell'opera dalla misura in

cui sporge dal terreno sistemato, il pregiudizio derivante ai fondi confinanti

dal suo sviluppo verticale fuori terra va ad aggiungersi a quello derivante

dall'ingombro conseguente alla sistemazione del terreno. In assenza di una

normativa specifica, che deroghi al criterio di misurazione sancito dall'art.

40 LE, l'altezza delle costruzioni sotterranee va tuttavia misurata a partire

dal terreno sistemato.

3.1.4. Giusta l'art.

17 cpv. 2 NAPR di Sorengo, i muri di sostegno a confine sono

considerati muri di cinta e non possono avere un'altezza superiore a m 2.50.

Essi possono essere sormontati da parapetti di tipo leggero; l'altezza

complessiva non deve superare i m 3.00. Muri di altezza superiore sono

considerati corpi di fabbrica e devono rispettare le distanze da confine.

Per principio, muri destinati a

contenere terrapieni possono dunque sorgere a confine o all'interno della

fascia definita dalla distanza da confine prescritta per le costruzioni

principali soltanto se rispettano l'altezza massima di m 2.50 dal terreno sistemato

al loro piede (rispettivamente di m 2.00 qualora siano sormontati

da parapetti di tipo leggero). Se il loro sviluppo verticale supera questi

limiti, sono considerati corpi di fabbrica, ovvero edifici e sono tenuti a

rispettare la distanza minima di m 3.00 o 4.00 dal confine, prescritta - a

seconda del tipo di zona - dall'art. 4 NAPR per i fabbricati.

3.2. Nel caso

concreto, lo zoccolo qui in discussione è costituito da un manufatto in cemento

armato, che occupa quasi l'intero fondo.

Fatti

I muri

perimetrali sono completamente interrati sul lato (nord-ovest) verso via Cremignone,

mentre sporgono in misura più o meno rilevante dal terreno sugli altri tre

lati. La soletta superiore è ricoperta da uno strato di terra, volto a

permetterne l'uso come giardino. Il piano sottostante è invece adibito ad

autorimessa, locale fitness condominiale, locale tecnico e cantina. I lati nord-ovest e nord-est dello

zoccolo non pongono particolari problemi. La verifica di conformità va quindi

circoscritta agli altri due lati.

3.2.1. Sul lato

sud-est, lo zoccolo è essenzialmente costituito da un terrapieno, largo da m 3.70 a circa 6 m, sorretto da un muro, alto da m 2.01 a m 2.20, eretto sul confine verso le part. __________

e __________. Sulla sommità del muro è prevista la posa di un parapetto, che

corre ad una quota di m 3.00 dal livello del terreno dei fondi confinanti.

Su questo

versante, il manufatto rispetta l'art. 17 NAPR. L'altezza della parte muraria è

infatti contenuta nel limite di m 2.50, mentre l'altezza complessiva dell'opera

rispetta il limite di m 3.00 prescritto da tale disposizione.

3.2.2. Controverso

è essenzialmente il lato sud-ovest dello zoccolo, formato a sua volta da un

muro, posto a m 2.00 dal confine verso la part. __________, che coincide con la

mezzeria della rampa di collegamento fra l'autorimessa e via Cremignone. L'altezza

di questo muro misurata dal terreno sistemato ai suoi piedi varia come segue:

- nel tratto che corrisponde alla rampa aumenta progressivamente

sino a raggiungere il valore di m 3.00 in corrispondenza del varco da cui si accede all'autorimessa;

- nel tratto seguente, che comprende il varco dell'autorimessa, il

locale tecnico comune e metà del locale fitness la sporgenza dal terreno sistemato si mantiene sui 3.00 m;

- nel tratto successivo, che interessa l'altra metà del locale fitness, si

riduce da m 3.00 a m 2.64;

- nel tratto, lungo circa 6 m, che sorregge il terrapieno si riduce ulteriormente a m 2.00, grazie alla costituzione, ai suoi piedi, di

un terrapieno inclinato alto m 0.64 e largo m 2.00.

L'altezza

complessiva dello zoccolo è costituita dall'altezza del muro, aumentata dall'altezza

del parapetto (m 1.00), computabile giusta l'art. 40 cpv. 1 LE (STA 52.2009.314

del 3 febbraio 2010, consid. 2), che il progetto prevede di posare sulla sua

sommità.

Ferme queste

premesse, il manufatto non può essere autorizzato, perché, superando - comunque

lo si qualifichi - l'altezza massima prescritta per le costruzioni accessorie e

per quelle sotterranee, verso la part. __________, non può sorgere ad una distanza

(m 2.00) dal confine inferiore a quella prescritta per le costruzioni

principali (m 3.00).

Fatta

astrazione del primo tratto (rampa), gli ulteriori due tratti (varco di accesso

– locale fitness), della

Considerandi

costruzione sporgono in effetti almeno m 3.64 dal terreno sistemato al piede

della sua facciata. Non rientrano dunque nel limite d'altezza (m 3.00) fissato

dall'art. 12 NAPR per le costruzioni accessorie. Tanto meno rispettano l'altezza

massima (m 1.50) prescritta dagli art. 13 NAPR e 42 RLE per le costruzioni

sotterranee. Nemmeno l'ultimo tratto, quello che si estende dal locale fitness all'angolo sud dello zoccolo, è

conforme al diritto. L'altezza del muro che sorregge il terrapieno retrostante

non è infatti di m 2.00 (come indicano i piani), ma di m 2.64, poiché l'altezza

del terrapieno (m 0.64), che verrebbe costituito alla sua base, non può essere

portata in deduzione, in quanto lo stesso è largo meno di m 3.00 (cfr. art. 41

LE). Il muro e il parapetto superano quindi l'altezza massima (m 2.50,

rispettivamente m 2.00 + m 1.00 di parapetto leggero), prescritta dall'art. 17

NAPR.

Invano si

richiamano il municipio e gli insorgenti all'art. 38 cpv. 3 LE, che esclude dal

computo della superficie edificata la superficie delle autorimesse interrate,

sporgenti dal terreno naturale al massimo su di un lato ed aventi una copertura

praticabile ricoperta di vegetazione. Tanto questa disposizione, quanto i

giudizi che citano non giovano alla causa dei ricorrenti, poiché non vertono

tanto sulle distanze da confine per rapporto alla sporgenza dal terreno, quanto

piuttosto sulla computabilità di queste opere

nella superficie edificata, ovvero nell'indice di occupazione, stabilendo, in

particolare, che le autorimesse interrate sono escluse dal computo della

superficie edificata anche quando l'interramento è fatto mediante sistemazione

ammissibile del terreno (cfr. STA 52.2009.72 citata, consid. 4.1; 52.2002.435

del 28 aprile 2003, consid. 4; Adelio

Scolari, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 n. 1138),

ovvero quando non sporgono più di m 1.50 dal terreno sistemato. Ipotesi,

questa, che in concreto non è data.

Parimenti da respingere è la pretesa dei ricorrenti di assimilare la strada d'accesso

ad una trincea, da non considerare ai fini dell'altezza. La stessa non

costituisce infatti una fossa scavata nel piano di campagna per formare un'area

di disimpegno (cfr. Scolari, op.

cit., ad art. 40/41 LE, n. 1229). Anche se lo fosse, andrebbe comunque

computata nell'altezza, poiché la sua larghezza (> a 30 m) supera di gran lunga il 50% della lunghezza della facciata retrostante (cfr. art. 15 NAPR).

3.3

Nulla possono infine dedurre gli insorgenti dalla circostanza che sul

fondo opposto (part. __________), al di là della rampa di collegamento, è

presente un manufatto destinato ad autorimessa - autorizzato dal municipio nel

1999.

-, che pure non rispetterebbe le distanze da confine. A prescindere dal

fatto che a quel momento era vigente un altro ordinamento pianificatorio, anche

se le due situazioni fossero paragonabili, una precedente violazione del

diritto non conferirebbe comunque ai ricorrenti un diritto alla parità di

trattamento nell'illegalità, ammessa dalla giurisprudenza solo a titolo

eccezionale (cfr. al riguardo: DTF 139 II 49 consid. 7.1; 136 I 65 consid. 5.6;

134.

V 34 consid. 9 pag. 44).

3.4

In conclusione, è dunque certo che il progetto, così come concepito, non

può essere autorizzato poiché lesivo delle norme sulle distanze.

Già solo per questo motivo, la licenza edilizia - sebbene per altri motivi da

quelli addotti dal Governo - non può dunque essere confermata.

4.4.1

Sulla base delle considerazioni che

precedono, nella misura in cui è ricevibile, il ricorso deve dunque essere

respinto.

4.2

La tassa di giustizia (art. 28 LPamm) è posta a carico degli insorgenti,

in solido. Non si assegnano ripetibili al resistente, che non si è avvalso dell'assistenza

di un legale (art. 31 LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1. Nella

misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.

2. La

tassa di giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico di RI 1, RI 2 e RI 3, in

solido.

Non si assegnano ripetibili.

3. Contro

la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al

Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua

notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005;

LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La

segretaria

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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