52.2014.39

Licenza edilizia per tre abitazioni

26 marzo 2015Italiano10 min

Fatti

A. a.

Dopo vicissitudini che non occorre qui rievocare (cfr. inc.

52.2013.299), il 12 luglio 2013 CO 2 ha chiesto al municipio di Stabio il

permesso di costruire tre abitazioni unifamiliari ai mapp. __________, __________ e __________, situati in zona estensiva

(area pedemontana) secondo il vigente piano regolatore. Il progetto prevede

di realizzare tre edifici identici, ciascuno di due piani, di cui uno

parzialmente interrato, destinato a garage (mq 47.10), cantina (mq 22.00) e

lavanderia/locale tecnico (mq 46.00).

b. Alla domanda,

pubblicata dal 25 luglio all'8 agosto 2013, si è opposto RI 1, proprietario di

un fondo confinante (mapp. 27__________).

Raccolto l'avviso

favorevole (n. 85387) dei Servizi generali del Dipartimento del territorio,

comprensivo della decisione di esonero dalla costruzione del rifugio Pci, in

data 22 ottobre 2013 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta,

subordinandola in particolare alla condizione che i locali al piano

seminterrato non siano muniti, neppure a livello di predisposizione, di

impianti di riscaldamento, di servizi igienici e di impianti per la cottura di

cibi, e che il muro di cinta/sostegno a confine con il mapp. 27__________ abbia

un'altezza massima di m 1.50 - misurata dal livello del terreno esistente al

mapp. 27__________ - e sia sormontato da una recinzione alta al massimo 1.00

B. Con giudizio 15 gennaio 2014, il Consiglio di

Stato ha parzialmente accolto il ricorso presentato dall'opponente

soccombente contro il provvedimento municipale, confermandolo alla

condizione supplementare che la sistemazione del terreno e i rispettivi muri di

sostegno lungo il mapp. 27__________ RFD e verso via P__________ non superino

l'altezza di m 0.50, sulla cui sommità potrà essere posata una rete leggera,

sino a raggiungere un'altezza massima complessiva di m. 1.80.

Governo ha anzitutto ritenuto che l'altezza del muro di cinta/so-stegno e della

soprastante recinzione autorizzata dall'esecutivo comunale (m 2.50) si ponesse

in contrasto con quanto prescritto dall'art. 7 cpv. 2 delle norme di

applicazione del piano regolatore (NAPR). In applicazione del principio di

proporzionalità, ha dunque ridotto a m 1.80 (0.50 per la parte muraria + 1.30

per l'eventuale recinzione sovrastante) l'altezza complessiva ammissibile,

prevedendo un'apposita condizione supplementare. L'Esecutivo cantonale ha

invece respinto le censure concernenti il preteso superamento dell'indice di

sfruttamento valido per la zona di situazione. Da un lato, pur ammettendo che

la cantina e la lavanderia/

locale tecnico potrebbero oggettivamente essere trasformati in locali

utilizzabili a scopi abitativi (svago), date la dimensione e l'altezza generose

nonché la presenza di ampie aperture, ha reputato che le condizioni imposte dal

municipio per impedire tale trasformazione fossero sufficienti per escludere queste

superfici dal computo dell'i.s. Dall'altro lato, ha considerato che a giusto

titolo, conformemente a quanto disposto dagli art. 40a cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1) e 40 cpv. 3 del regolamento di applicazione della legge

edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL

7.1.2.1.1), nel calcolo dell'i.s. non fosse stato computato lo spessore

dei muri perimetrali eccedente la larghezza di 35

cm.

C. Contro

il predetto giudizio governativo, RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento limitatamente al punto in cui

rilascia la licenza edilizia per le tre case d'abitazione.

In sostanza, il ricorrente contesta la mancata computazione nel calcolo

della superficie utile lorda (SUL) e, quindi, dell'i.s. dei locali adibiti a

cantina e lavanderia/locale tecnico. Le condizioni imposte dal municipio

sarebbero insufficienti. Basterebbero pochi accorgimenti, quali l'installazione

di una stufa elettrica, per aggirarle. Illusorio sarebbe poi immaginare che il

municipio potrà vigilare sul corretto utilizzo di detti locali. A mente

dell'insorgente bisognerebbe semmai eliminare l'oggettiva possibilità di

utilizzare questi ultimi a scopo abitativo o lavorativo, riducendo l'altezza

dei locali e la grandezza delle aperture. L'esenzione dal computo della SUL

sarebbe pertanto ingiustificata. Da computare sarebbe inoltre l'area della

scala interna che conduce a questi locali. L'indice di sfruttamento prescritto

sarebbe dunque crassamente superato, con la conseguenza che la licenza edilizia

non avrebbe potuto essere rilasciata.

D. All'accoglimento

dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

Ad identica conclusione perviene CO 2, qui resistente,

rilevando che la decisione impugnata ripropone correttamente una soluzione già

adottata per altre edificazioni da lui intraprese. Il comune di Stabio si

rimette invece al giudizio del Tribunale.

E. In replica e duplica, l'insorgente ed il resistente ribadiscono essenzialmente

il rispettivo punto di vista.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è

data dall'art. 21 cpv. 1 LE. La legittimazione attiva dell'insorgen-te, già opponente,

è certa [art. 21 cpv. 2 LE; art. 43 legge di procedura per le cause

amministrative del 19 aprile 1966 (LPamm; BU 1966, 181)]. Il ricorso,

tempestivo (art. 46 cpv. 1 LPamm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può

essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 LPamm).

Neppure le parti sollecitano l'assunzione di particolari prove.

Considerandi

2.

2.1. In

base all'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento è il rapporto tra la

superficie utile lorda degli edifici e la superficie edificabile dei fondi. Secondo

l'art. 38 cpv. 1 LE, quale superficie utile lorda

si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei

muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono

computate: tutte le superfici non utilizzate e non utilizzabili per l'abitazione

o il lavoro (cpv. 2). Fra le superfici da escludere dal computo, elencate a

titolo esemplificativo dalla norma, sono annoverate le cantine, i solai, le

lavanderie, gli stenditoi, ecc. delle abitazioni.

Decisiva ai fini del computo della

superficie di un locale non è l'indicazione

fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità

di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o lavorativi

(cfr. STA 52.2009.314 del 3 febbraio 2010, consid.

4, confermata da STF 1C.158/2010 del 3 agosto 2010, pubblicata in RtiD

I-2011, n. 18; STA 52.2009.137 del 7 settembre

2009.

consid. 2.1; 52.2006.20 dell'1 marzo 2006, consid. 5.2.2; RDAT I-1994 n.

30, consid. 2.2; Adelio Scolari,

Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, ad art. 38 LE n. 1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL

deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione

principale dell'edificio. Locali non computabili sovradimensionati sono

computati per la parte eccedente (Scolari,

op. cit., ad art. 38 LE n. 1129).

2.2

Controversa è in concreto la questione di sapere se la superficie dei

locali situati al piano seminterrato, segnatamente quella della cantina (mq 22.00) e della lavanderia/locale

tecnico (mq 46.00) possa essere utilizzata a scopi abitativi e debba quindi

essere computata nella SUL. Ipotesi, questa, che, qualora accreditata,

determinerebbe un sorpasso dell'indice di sfruttamento ammesso dalle norme di

zona.

La cantina è dotata di due

ampie finestre (m 1.57 x 1.10 e 1.05 x 1.10) sulla facciata nord. Il locale

adibito a lavanderia/locale tecnico dispone invece di tre finestre, di cui due

sulla facciata ovest (m 1.20 x 0.70) ed una sulla facciata sud (m 1.20 x 0.80).

L'altezza dei locali è solo leggermente inferiore a quella del piano

(abitabile) superiore (m 2.50 anziché m 2.60). A priori, non si può dunque escludere

che vengano utilizzati a scopi abitativi (locale gioco per bambini, studio,

ecc.).

Per escludere una simile

eventualità, il municipio ha subordinato la licenza alla condizione che i

locali al piano seminterrato non siano muniti, neppure a livello di

predisposizione, di impianti di riscaldamento, di servizi igienici e di

impianti per la cottura di cibi. Il Governo ha avallato queste restrizioni,

mentre il ricorrente le ritiene insufficienti. Reputa sostanzialmente che per eliminare l'oggettiva possibilità di utilizzare questi

locali a scopo abitativo o lavorativo bisognerebbe

ridurre la loro altezza e la grandezza delle aperture.

Le obiezioni sollevate vanno

parzialmente accolte, poiché, diversamente da quanto assume l'Esecutivo

cantonale, le condizioni imposte dal municipio appaiono invero insufficienti.

Come rileva il ricorrente, possono infatti essere aggirate piuttosto

facilmente. Contrariamente a quanto preteso

nel gravame, non è tuttavia necessario annullare la licenza edilizia. Basta

adottare provvedimenti più incisivi. Occorre segnatamente prevedere, in

aggiunta alle condizioni imposte dall'esecutivo comunale: a) il mantenimento

del pavimento della cantina e del garage allo stato grezzo, b) l'eliminazione della

finestra più grande (1.57 x 1.10) della cantina,

e c) l'eliminazione, per quanto concerne la lavanderia/lo-cale tecnico, di una delle due finestre sulla

facciata ovest e di quella sulla facciata sud.

2.3

Da respingere è inoltre

la pretesa dell'insorgente di computare comunque (in parte) la superficie dei

suddetti locali seminterrati nella SUL, perché sovradimensionati per rapporto

alle esigenze di una casa monofamiliare. Come

illustrato, la giurisprudenza ha sì ammesso la possibilità di limitare la

superficie dei locali per legge non computabili nella SUL, quando le loro dimensioni

appaiono sproporzionate rispetto alle consuetudini. Non è tuttavia

inusuale, già solo per motivi costruttivi e di isolazione termica, che le case

monofamiliari abbiano un piano (interrato o seminterrato) adibito a garage,

cantina, deposito, lavanderia, ecc. esteso quanto la soprastante parte adibita

ad abitazione. Non si giustifica pertanto di imporre di ridurre l'estensione

del piano inferiore.

2.4

Dato l'esito, va disattesa pure la richiesta di computare nella SUL l'area

della scala interna che conduce al piano seminterrato.

3.

3.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso è

parzialmente accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 della decisione governativa

impugnata è completato nel senso che la licenza edilizia è subordinata alle

ulteriori condizioni indicate al considerando 2.2. del presente giudizio.

3.2

Dato che la decisione

governativa risulta sostanzialmente confermata, il relativo giudizio su tassa

di giustizia e ripetibili rimane invariato. Per questa istanza, la tassa di

giustizia è suddivisa tra le parti, tenendo conto del preponderante grado di soccombenza

del ricorrente, che ha postulato l'annullamento dell'intera licenza (art. 28

LPamm), mentre le ripetibili sono compensate (art. 31 LPamm).

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso è parzialmente

accolto.

§. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 della decisione 15 gennaio

2014.

(n. 265) del Consiglio di Stato è completato nel senso che la licenza

edilizia 22 ottobre 2013 rilasciata dal municipio di Stabio a CO 2 è subordinata alle ulteriori condizioni indicate

al considerando n. 2.2. del presente giudizio.

2.

La tassa di giustizia di

fr. 1'600.- è posta a carico di RI 1 in misura di fr. 1'200.- e di CO 2 per il

resto (fr. 400.-). Le ripetibili sono compensate.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg.

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente Il

segretario