52.2014.394

Licenza edilizia per la costruzione di un complesso residenziale

13 gennaio 2016Italiano20 min

Source ti.ch

Fatti

A. a. __________ è proprietario

di un lungo terreno in pendio (part. __________) con un edificio, situato a

Lugano, a monte di via __________ e a valle di via __________, in un comparto

assegnato alla zona R7, di fronte al __________.

Tra il fondo e la citata strada cantonale (via __________) vi è un dislivello dato

dalla presenza di un muro alto ca. 4-5 m, di cui si dirà meglio in seguito.

b. Con domanda di costruzione 9 gennaio 2013, la RI 1, qui ricorrente, ha

chiesto al municipio il permesso di demolire l'edificio esistente e costruire

sul suddetto terreno un nuovo stabile residenziale. Il progetto prevede l'edificazione

di un lungo stabile a pianta triangolare di 7 piani fuori terra (-P2, -P1, PT,

1P, 2P, 3P e attico), uno per appartamento, oltre ad un piano cantine

(-P3) e un'autorimessa su due livelli interrati (-P4, -P5). L'attico è arretrato

più di 12 m dalla facciata sud. Sui lati e a valle, il terreno verrà sistemato

con dei terrapieni. L'accesso all'autorimessa (con 17 posteggi) è previsto da

via __________. Il nuovo stabile disterà 6 m dal confine con i fondi vicini sul

lato ovest (part. __________) rispettivamente est (part. __________).

c. Nel termine di pubblicazione, la domanda

di costruzione ha suscitato l'opposizione, tra gli altri, di CO 1 (PPP __________),

nonché di CO 2 e CO 3 (PPP __________), CO 4 (PPP __________, __________) e CO

5 (PPP __________), proprietari di unità per piani del vicino condominio

(citata part. __________), che hanno in particolare contestato il progetto dal

profilo delle altezze, delle distanze, dell'accesso, dell'indice di

occupazione, dell'area verde e del numero di posteggi.

d. Il 4 marzo 2013, l'insorgente ha inoltrato una variante riferita ad alcuni

aspetti del progetto (arretramento di un muro all'entrata dell'autorimessa,

ridimensionamento della facciata nord-est, correzione alla sistemazione esterna

sul lato nord-ovest e rettifica delle dimensioni dei posteggi), completando

inoltre la domanda di costruzione con una perizia volta a verificare la

viabilità e la visibilità dell'accesso all'autorimessa da via __________. Preso

atto dei nuovi piani e documenti, i vicini hanno mantenuto le rispettive opposizioni.

e. Nel mese di maggio 2013, l'incarto è stato integrato e pubblicato con la documentazione

aggiuntiva (perizie tecniche) concernente l'accesso veicolare. Pure tale

complemento ha suscitato le obiezioni dei vicini qui resistenti, che non hanno

desistito neppure in seguito ad un esperimento di conciliazione e dopo aver visionato

gli ulteriori piani (relativi alle aree verdi laterali non calpestabili) esibiti

dall'insorgente e un estratto dell'avviso favorevole (n. 83109), emesso il 28

giugno 2013 dai Servizi generali del Dipartimento del territorio.

f. Il 25 ottobre 2013, richiamato il suddetto avviso cantonale, il municipio ha

rilasciato alla ricorrente il permesso richiesto, respingendo tutte le

opposizioni.

B. Con giudizio 24 settembre

2014, il Consiglio di Stato ha accolto le impugnative presentate da CO 1,

nonché da CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5 avverso la predetta licenza edilizia, che ha

annullato.

Il Governo ha anzitutto disatteso due censure riferite alla mancata

pubblicazione della variante del marzo 2013 e alla completezza della domanda di

costruzione. L'accesso all'autorimessa da via __________, tenuto conto delle

diverse perizie prodotte dalla ricorrente - ha affermato l'Esecutivo cantonale

- sarebbe adeguato e conforme all'art. 48 cpv. 2 Lstr (e all'analoga norma di

PR), come pure alle norme dell'Associazione svizzera dei professionisti della

strada e dei trasporti (VSS); la realizzazione di un'autorimessa a monte,

raggiungibile da via __________, ha aggiunto, sarebbe invece sproporzionata e

tecnicamente improponibile. L'area verde rispetterebbe la percentuale (30%)

minima imposta dall'art. 21 cpv. 2 delle norme di attuazione del piano regolatore

di Lugano, sezione Lugano (di seguito: NAPR) e i criteri fissati dall'art. 7

NAPR, mentre i posteggi, per numero e ubicazione, sarebbero conformi all'art.

48 NAPR. Il progetto non comporterebbe inoltre l'obbligo di realizzare un rifugio.

La precedente istanza ha per contro ritenuto che il nuovo edificio non potesse essere autorizzato, poiché supererebbe

abbondantemente l'altezza massima (19.70 m) ammessa dall'art. 16 NAPR per poter distare solo 6 m dai confini (così come

previsto dal progetto). Sull'altezza dello stabile, ha in sostanza

argomentato il Consiglio di Stato, dovrebbe essere conteggiato il terrapieno sorretto

dal muro verso via __________. Il terreno così modellato non potrebbe essere

considerato naturale; il carattere artificiale della sistemazione sarebbe

tuttora evidente.

C. Avverso la predetta

risoluzione governativa, la RI 1 insorge ora dinnanzi al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullata e che sia ripristinata la licenza

edilizia rilasciatale dal municipio.

L'insorgente contesta fermamente che il terreno sia stato innalzato mediante un

terrapieno sorretto da un muro di sostegno, così come argomentato dal Governo.

Il muro verso via __________, afferma, non sarebbe di sostegno, ma di controriva:

sarebbe infatti stato realizzato negli anni '30 per sostenere il terreno

escavato a valle del fondo, per l'allargamento di via __________ (un tempo

formata da una strada più stretta e alta). Pure lungo i lati, verso i fondi

vicini (part. __________ e __________), il terreno sarebbe stato escavato. La

ricorrente spiega poi come il progetto rispetterebbe in ogni punto le distanze

(6 m) da confine e quelle (8 m) tra edifici.

D. All'accoglimento del ricorso

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5, contestando le

tesi dell'insorgente e riproponendo le censure sollevate senza successo in

prima istanza.

CO 1 ha chiesto di essere estromessa dalla causa, manifestando il proprio disinteresse

alla lite a seguito della cessione della sua proprietà.

L'Ufficio delle domande di costruzione e il municipio sono rimasti silenti.

E. Con la replica e la duplica,

l'istante in licenza rispettivamente gli opponenti __________ e __________ si

sono riconfermati nelle rispettive conclusioni e domande di giudizio,

avversando le tesi opposte, con argomenti di cui si dirà, per quanto occorre,

in appresso.

Il municipio ha presentato una duplica, con la quale si è associato al ricorso

della RI 1.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del

Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge

edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1).

Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, istante in licenza, personalmente

e direttamente toccata dal giudizio impugnato, di cui è destinataria (art. 65

cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

3.3.1.1).

Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione

emerge in modo sufficientemente chiaro dai piani e dalle diverse fotografie

agli atti, integrati da quelli esibiti in questa sede dalla ricorrente. Il

sopralluogo postulato non appare pertanto idoneo a portare la conoscenza di

ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio.

Considerandi

2.

2.1. Secondo l'art. 21

NAPR, nella zona R7 l'altezza massima degli

edifici non può superare m 22.70. Se l'edificio progettato dista, come in

concreto, solo 6 m dai confini con i fondi vicini, l'altezza massima è

pari a m 19.70. Lo si deduce dall'art. 16 cpv. 1.1 NAPR che fissa una distanza

ridotta di 6 m (anziché 7 m), per gli stabili alti al massimo m 19.70, situati

nelle zone R7, 7a e 7b.

2.2

Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE, a cui

rimanda anche l'art. 5 NAPR, l'altezza di un edificio è misurata dal

terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda

o del parapetto. Per principio, l'altezza degli edifici è misurata sulla verticale

delle facciate, a partire dal terreno sistemato sino al punto superiore

determinante; il punto inferiore di misurazione è dato dal livello del terreno

sistemato, perpendicolarmente sottostante (cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid.

4.

). Il terreno naturale può essere sistemato mediante formazione di

terrapieni, la cui altezza va aggiunta a quella dell'edificio sovrastante

soltanto nella misu-

ra in cui supera il limite di m 1.50 ad una distanza di 3.00 m dal filo della

facciata (cfr. art. 41 LE).

2.3

Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto

di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate

od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere

del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato,

l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale.

Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato

non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo grado

d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni che si scostano

in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da considerare come

tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi

in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi

limitrofi possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di

tempo relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38, consid. 3.2; STA

52.2012

-142-161 del 13 novembre 2012, confermata da STF 1C_4/2013 in RtiD

II-2013 n. 16; STA 52.2007.321 del 2 novembre 2007 consid. 2.1; 52.2003.26 del

7.

luglio 2003 consid. 2).

2.4

In concreto, per stabilire l'altezza dell'edificio del nuovo stabile il

progetto ha considerato quale terreno naturale il livello del terreno

esistente, così come rilevato dal geometra revisore (cfr. piani e sezioni).

Secondo questi rilievi (sezione longitudinale), tra il fondo e via __________

vi è un dislivello dato dalla presenza di un muro alto ca. 4-5 m, che contiene

il terreno a monte. A salire vi è un altro terrazzamento, arretrato di un metro

e mezzo circa e sorretto da un muro alto poco più di 2 m, che rende pianeggiante

una fascia di terreno lunga 6-7 m, oltre la quale si eleva l'edificio

esistente.

SEZIONE 2 geometra (SCHEMA)

edificio

esistente

terrazzamento ca. 2.20 m

ca.

5.

via __________

Fatta astrazione da quest'ultimo terrazzamento, di cui si dirà ancora in

seguito (consid. 2.5), il fondo mostra un andamento che non si scosta tutto

sommato sostanzialmente da quello dei fondi latistanti (part. __________ e __________),

situati sul pendio tra via __________ e via __________ (cfr. sezioni 5, 6 e 7),

dai quali è separato da muri di cinta. Pure queste particelle presentano un

dislivello analogo verso via __________, determinato dal muro alto 4-5 m che

contiene il terreno a monte. Tale muro contraddistingue in effetti, su un

fronte di almeno un centinaio di metri, i diversi fondi che - a partire dalla

part. __________ (ovest) - si affacciano su questo lato della strada (est; cfr.

panoramica fotografica del piano vista muro

di cui al doc. I, allegato al

ricorso). Ciò detto, nulla permette seriamente di ritenere che i suddetti terreni

siano stati sistemati con dei terrapieni artificiali, sorretti verso la strada

dal citato muro alto 4-5 m, così come assunto dal Governo (ricalcando peraltro

la motivazione addotta in un caso diverso, cfr. STA 52.2003.26 del 7

luglio 2003, consid. 3). Al contrario, così come concluso dal municipio e

afferma l'insorgente, vi è da ritenere, con ogni probabilità, che il terreno di

questo comparto in collina sia stato escavato a suo tempo per realizzare via __________

(allora denominata via __________) - da ultimo negli anni '30, al momento dell'allargamento

della strada (cfr. piani e foto di cui ai plichi doc. B e C prodotti dalla

ricorrente).

Da ciò discende che, contrariamente a quanto stabilito dall'Esecutivo

cantonale, al terreno a monte di questo muro - da assimilare a muro di

controriva e non di sostegno (cfr. anche sulle distinzioni, STA 52.2008.34 del

2.

febbraio 2010, consid. 4) - deve essere attribuita la qualifica di terreno

naturale.

2.5

Come accennato, la parte bassa del fondo dedotto in edificazione (part. __________)

presenta tuttavia un ulteriore terrazzamento a monte del muro di controriva

(cfr. supra consid. 2.4, schema). Questo terrapieno, largo una ventina

di metri, trae evidentemente origine dal giardino terrazzato, sostenuto dal

muro di sostegno, che era stato realizzato a metà del secolo scorso (cfr. foto

della villa del 1950, di cui al doc. F annesso al ricorso). Tale terrapieno,

nel corso degli anni, è stato innalzato, tant'è che da un raffronto fotografico

risulta percettibilmente più elevato e al suo interno sembra essere stato

ricavato un vano (cfr. citato doc. I; cfr. anche foto di cui al doc. 1, incarto

del municipio). Sia come sia, è evidente che a questa sistemazione, il cui

carattere artificiale è chiaramente percettibile ancora a distanza di anni

(cfr. in particolare sezioni 2, 4 e citato doc. I), non può essere riconosciuta

la qualifica di terreno naturale. Questo zoccolo non è anzitutto presente sui

lati dello stesso fondo (part. __________), nella fascia a confine (in cui si situano

dei passaggi pedonali; cfr. sezione 4).

SEZIONE 4 geometra (SCHEMA)

PART. __________ PART.

__________ PART. __________

ca.

3.5

m 20 m ca.

2.

terrazzamento

Un simile terrapieno non è

inoltre riscontrabile nella parte bassa dei fondi vicini, a monte di via __________:

né sulla particella a ovest (part. __________), né su quella sul lato opposto

(part. __________; cfr. doc. I, nonché piani plico doc. D). Dai piani riferiti

alla costruzione del palazzo sulla part. __________, si può anzi dedurre che il

terreno naturale a valle, a confine con la part. __________ - al di là del

passaggio pedonale escavato al suo interno - risaliva il pendio senza particolari

balze (cfr. piano 1100/82 di cui al plico doc. L, sezione 2-2a; cfr. anche sezione

1.

del geometra, che riflette grossomodo questo andamento sulla part. __________).

2.6

Ciò detto, il progetto prevede di sistemare il terreno a valle della

facciata sud-est con un ulteriore terrapieno largo tra ca. m 2.30 e m 2.80

(cfr. piano n. 005 pianta -P2 [-6.24; quota 0.00 = 326.77 msm] e piano n. 004 pianta

-P3 [-8.92]). Il nuovo terrapieno, sorretto da un muro di sostegno, presenta un'altezza

di più di 3 m dal terreno che deve essere considerato naturale (cfr. supra,

consid. 2.3). Lo si può dedurre, con buona approssimazione, interpolando le

sezioni H-H e I-I, che riportano il livello del terreno naturale rilevato dal

geometra verso il confine est (sezione 3) rispettivamente ovest (sezione 1). La

sezione A-A, che taglia l'edificio, come pure le sezioni G-G e F-F non sono

invece decisive poiché riportano quale terreno naturale (indicato in rosso)

anche il suddetto terrazzamento (zoccolo) al quale, come detto, deve però

essere negato questo attributo. Una sezione longitudinale praticata perpendicolarmente

al confine con via __________, considerando quale terreno naturale quello deducibile

orientandosi alla sezione 3, si presenterebbe più o meno come segue.

SEZIONE (SCHEMA)

(3° appartamento) PT

(2° appartamento) -P1

(1° appartamento) -P2

ca. 2.80 m

(piano cantine) -P3 m 3.50

(autorimessa) -P4

(autorimessa)

-P5

Via __________

Ora, misurato dal terreno

così sistemato, l'edificio presenta a valle un'altezza di m 19.70 (cfr. citate

sezioni). Su quest'altezza deve tuttavia essere computato integralmente anche

il citato terrapieno alto più di 3 m, siccome largo meno di 3 m (art. 41 LE).

Ne discende che la facciata a valle dello

stabile supera abbondantemente l'altezza massima (m 19.70) consentita dall'art.

16.

NAPR. Il difetto, di rilevante

importanza, non può essere emendato da questo Tribunale mediante l'imposizione

di una condizione, poiché richiede evidentemente una nuova progettazione (cfr. STF

1C.207/2010 del 21 aprile 2011, pubbl. in RtiD II-2011 n. 13 consid. 4.4; STA

52.2012

-142-161 citata, consid. 2.3; Adelio

Scolari, Commentario, 2. ed., Cadenazzo

1996, ad art. 2 LE, n. 684).

2.7

A maggior ragione si giustifica questa

conclusione se si considera che neppure il terrapieno in quanto tale e

il muro che lo sorregge - distante un metro e mezzo circa da via __________ e

dunque all'interno della fascia di 4 m determinata dalla relativa linea di

arretramento stabilita dal PR (cfr. estratto del piano del traffico) -

risultano conformi dal profilo delle altezze.

Le NAPR non prescrivono invero un'altezza massima per i muri di cinta, i muri di

sostegno e i terrapieni eretti verso l'area pubblica (né verso fondi privati). Riservate

le prescrizioni concernenti la visuale per il traffico e tutte le misure

necessarie per evitare pregiudizio all'area pubblica confinante, l'art. 9 cpv.

9.

NAPR si limita infatti ad ammettere la possibilità di realizzare queste opere oltre le linee di edificazione. Per

principio, in quanto riconducibile ad una lacuna che va colmata, fa dunque

stato l'altezza massima di m 2.50 fissata dall'art. 134 cpv. 1 della legge di applicazione

e complemento del codice civile svizzero del 18 aprile 1911 (LAC; RL 4.1.1.1;

cfr. STA 52.2011.230 del 3 aprile 2012, consid. 2.2; 52.2007.324 del 26 marzo

2008, consid. 2.1; 52.2002.194 del 20 marzo 2003 consid. 2.1; Scolari, op. cit., ad art. 39 LE, n.

1186). Nella fascia determinata dalla distanza degli edifici dal confine con la

strada, per principio i terrapieni non devono pertanto superare l'altezza di m

2.50

misurata dal terreno naturale situato sulla verticale del punto superiore

preso in considerazione (cfr. STA 52.2012.112 del 19 febbraio 2013, consid.

5.

; 52.2011.230 citata, consid. 2.3 con rinvii). Altezza, questa,

che in concreto il muro di sostegno e il terrapieno a monte tuttavia non

rispettano. Ancor più sfavorevole alla ricorrente sarebbe la conclusione qualora

invece dell'altezza di m 2.50 applicabile in assenza di una norma specifica

delle NAPR, fosse applicabile l'altezza (m 0.60) fissata dall'art. 69 del

regolamento edilizio della città di Lugano del 16 dicembre 1963, apparentemente

tuttora in vigore (cfr. in tal senso STA 52.2002.126 del 21 gennaio 2003,

consid. 3.3).

3.

Lo stabile presenta all'ultimo

livello un corpo arretrato, costituito da un attico. Per principio l'altezza

dell'attico deve essere computata nell'altezza dell'edificio (art. 43 regolamento

di applicazione della legge edilizia del 9 dicembre 1992; RLE; RL 7.1.2.1.1).

Nella misura in cui, come in concreto, è assimilabile al gradone superiore di

una costruzione articolata sulla verticale del pendio, che sfrutta quale terrazza

il tetto del corpo sottostante, torna applicabile il particolare criterio di

misurazione dell'art. 40 cpv. 2 seconda frase LE.

3.1

In base a quest'ultima norma, nel caso di costruzioni in pendio,

articolate sulla verticale, l'altezza si misura per ogni singolo edificio

quando - come nel caso specifico - tra i corpi situati a quote diverse si

verifica una rientranza di almeno 12.00 m (cfr. art. 40 cpv. 2 LE). Ciò vale

anche nella misura in cui si applica l'art. 43 NAPR, che disciplina le

costruzioni a gradoni.

Ai fini del presente giudizio basta

ricordare che nel caso di costruzioni articolate sulla verticale l'altezza

dei singoli edifici che la compongono deve essere misurata sino al livello del

terreno sottostante sulla verticale della loro facciata a valle e non soltanto

sino al livello del tetto del gradone immediatamente inferiore. L'art. 40 cpv.

2.

LE non introduce un diverso punto di riferimento a partire dal quale deve

essere misurata l'altezza dei singoli edifici (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid.

5.

; RDAT I-2003, n. 59 consid. 3.2; cfr.

anche STA 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012, consid. 3). Per le facciate

laterali, l'altezza si misura pertanto nel punto più alto, ovvero sullo spigolo

a valle di ogni singolo gradone a partire dal terreno sistemato ai lati (cfr. RtiD I-2006 n. 17 consid. 5.1.). Allo stesso

modo si procede per la facciata (a

valle) che col-

lega le due facciate laterali (cfr. STA 52.2012.137-142-161 citata, consid.

3.2

con disegno illustrativo).

3.2

La facilitazione derivante dall'art. 41 LE, che permette di non

conteggiare sull'altezza dell'edificio terrapieni alti fino a m 1.50 e larghi almeno 3 m dal piede della facciata (cfr. supra,

consid. 2.2) è applicabile anche alle costruzioni a gradoni. In

particolare, per i gradoni superiori (a monte), la facilitazione prevista

dall'art. 41 LE può essere concessa se il terrapieno è presente almeno sui lati

(cfr. al riguardo: STA 52.2013.414 del 6 febbraio 2015, consid. 2.3 e STA 52.2012.137-142-161

citata, consid. 3.3 con disegni illustrativi).

3.3

In concreto, il "gradone" superiore dell'edificio che culmina

con l'attico presenta un'altezza di m 19.34 dal terreno sistemato sottostante,

sia sul lato est sia su quello opposto (spigoli a valle). Su entrambi i lati il

terreno è sistemato con un terrapieno coperto da vegetazione intensiva (non

praticabile), che si allunga a valle per 3 m ed è profondo altrettanto e

presenta un'altezza di 3 m (cfr. sezioni H-H e I-I). Ora, nella misura in cui è

superiore a m 1.50 l'altezza di questi terrapieni deve essere conteggiata sull'altezza

dei rispettivi spigoli a valle del "gradone" in questione (m 19.34 + 1.50). Ne discende che, anche in

corrispondenza di questo corpo, l'edificio supera l'altezza massima (m

19.

) fissata dall'art. 16 cpv. 1.1 NAPR.

3.4

La modifica di progetto inoltrata dall'insorgente dinnanzi al Governo (plico

di piani "variante riduttiva" di cui al doc. 3) - che prevede un

sensibile ridimensionamento dell'attico (mediante arretramento della facciata a

valle di ca. 7 m) - permette a prima vista di riportare l'altezza di questo "gradone"

nel tetto massimo ammesso. Non consente tuttavia di risolvere i superamenti d'altezza

riscontrati per l'edificio sottostante (consid. 2.6 e 2.7). Non mette dunque

conto di soffermarsi su tale proposta.

Né occorre peraltro chiedersi in questa sede se la copertura a terrazza del

gradone sottostante non dovrebbe essere sistemata a giardino ai sensi dell'art.

43.

cpv. 1.2 NAPR.

4.

Ciò posto, considerato che

la licenza annullata dal Governo non può essere ripristinata già per i difetti del

progetto sin qui evidenziati, si prescinde dall'esaminare le ulteriori censure

riproposte in questa sede dai resistenti.

5.

5.1. Sulla base delle

considerazioni che precedono, sebbene per motivazioni diverse da quelle addotte

dal Governo, il ricorso deve essere respinto.

5.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia

(art. 47 cpv. 1 LPAmm), com-misurata al lavoro occasionato dall'impugnativa

e ai valori in discussione, è posta a carico della ricorrente, secondo soccombenza.

Quest'ultima è inoltre tenuta a rifondere ai resistenti CO 2 e CO 3, CO 4 e CO

5, assistiti da un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art.

49.

cpv. 1 LPAmm) per questa sede.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso è respinto.

2.

La tassa di giustizia di fr.

2'000.-, dedotta la somma già versata a titolo di anticipo delle presunte spese

processuali (fr. 1'500.-), è posta a carico della RI 1. L'insorgente è inoltre

tenuta a rifondere a CO 2 e CO 3, CO 4 e CO 5 complessivi fr. 2'000.- a titolo

di ripetibili per questa sede.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg.

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente La

segretaria