52.2016.307

Istanza di revisione della stima di un fondo. Negate le condizioni per una revisione eccezionale della stima, così come per un aggiornamento particolare o una modifica straordinaria

15 dicembre 2017Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, qui ricorrente,

è proprietario di un fondo edificato (part. __________) situato nel comune di __________,

in zona residenziale estensiva (R2), nei pressi dell'autostrada __________.

B. a. Nell'ambito della

revisione generale delle stime immobiliari di tutti i comuni (Revisione

generale 2004), con decisione 1° feb-

braio 2004 l'Ufficio

cantonale di stima (UCS) ha esposto per il suddetto fondo un valore di stima di

fr. 341'524.-.

Questa stima, pubblicata presso la cancelleria comunale per un periodo di 30

giorni (dal 1° giugno 2004, FU 7 maggio 2004), è entrata in vigore,

incontestata, il 1° gennaio 2005 (cfr. decreto esecutivo del Consiglio di Stato

del 7 dicembre 2004; BU 2004, 443, riferito alle stime dei fondi di tutto il

Cantone).

b. Con decisione per aggiornamento particolare per "modifica zona PR",

il 17 aprile 2009 l'UCS ha stabilito in fr. 459'936.- il valore ufficiale di

stima del fondo.

c. Nel 2011 è stata introdotta per il comune di __________ la nuova misurazione

catastale (MU 93), a seguito della quale l'UCS, mediante aggiornamento particolare,

ha adattato le stime alla nuova situazione particellare e meglio in fr. 452'581.- per il mapp. __________.

C. a. Il 30 luglio 2015, RI

1 ha inoltrato al Consiglio di Stato un'istanza di revisione delle stime

ufficiali del fondo ai sensi dell'art. 9 della legge sulla stima ufficiale

della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 10.2.9.1). Il

ricorrente ha chiesto in sostanza all'Esecutivo cantonale di determinare, in

via eccezionale, un nuovo valore di stima con effetto retroattivo al 1° gennaio

2013, avuto riguardo al carico ambientale proveniente dall'__________, che

sarebbe peggiorato dopo il taglio di vegetazione sulla scarpata al suo margine.

La domanda era accompagnata da un preavviso negativo del municipio.

b. Con decisione 2 dicembre 2015, il Consiglio di Stato ha rigettato tale istanza,

non intravedendo motivi tali da rendere manifestamente infondate le suddette

stime ufficiali.

c. Con sentenza 3 maggio 2016, il Tribunale di espropriazione ha respinto il ricorso

presentato dall'insorgente contro la predetta risoluzione.

La precedente istanza ha a sua volta negato l'esistenza di un accadimento eccezionale

suscettibile di giustificare una revisione ai sensi dell'art. 9 LSt; respingendo

anche le domande in via subordinata di riduzione dei valori ufficiali, ha poi

ricordato come il carico ambientale derivante alle proprietà situate in prossimità

dell'autostrada fosse già stato considerato nell'ambito della revisione

generale delle stime del 2004. Da ultimo, il Tribunale di espropriazione ha

annotato che alla fattispecie non tornerebbero applicabili neppure gli art. 8

LSt (aggiornamento particolare) e 42 LSt (modifica straordinaria), non

essendone dati i presupposti.

D. Avverso quest'ultimo giudizio,

con ricorso 6 giugno 2016 RI 1 si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo: in via principale chiede che il valore di stima della part. __________

sia sottoposto a revisione eccezionale; in via subordinata, postula una sua

riduzione del 30% per quanto concerne il terreno e i fabbricati e del 10% per i

valori di reddito.

In sintesi, il ricorrente rimprovera alla precedente istanza di non aver

vagliato compiutamente i motivi da lui addotti, esperendo un sopralluogo;

ribadisce in particolare che la postulata revisione s'imporrebbe per il

deliberato taglio da parte dell'USTRA, ad inizio 2014, della vegetazione a

margine dell'autostrada (avente funzione protettiva) e per il conseguente

aumento di immissioni foniche.

E. Il Tribunale di

espropriazione non formula osservazioni, mentre l'UCS conferma le motivazioni

già addotte davanti al Governo, in risposta all'istanza di revisione.

F. Delle ulteriori

argomentazioni sviluppate dal ricorrente con la replica si dirà, per quanto

occorre, in appresso.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 LSt. Certa

è la legittimazione attiva dell'insorgente, personalmente e direttamente toccato

dal giudizio impugnato di cui è destinatario (art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1, per rinvio dell'art.

39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è pertanto ricevibile in

ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm). La situazione del fondo, per quanto necessario, emerge con

sufficiente chiarezza dalle planimetrie agli atti. Ad una valutazione

anticipata delle prove offerte (cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rinvii), il

sopralluogo chiesto dal ricorrente, in particolare per accertare l'avvenuto

taglio della vegetazione sulla scarpata a margine dell'autostrada, non è idoneo

a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio; tale

circostanza, come si vedrà ancora in appresso, non è atta a sovvertire l'esito

della causa.

Considerandi

2.

Per i medesimi

motivi di cui si è appena detto, da respingere è il rimprovero che l'insorgente

muove alla precedente istanza di non aver esperito una visita dei luoghi. Nella

misura in cui è volta a lamentare una violazione del diritto di essere sentito,

va ricordato che questa garanzia procedurale non impedisce di procedere a un

apprezzamento anticipato delle prove richieste e - come essenzialmente indicato

dal Tribunale di espropriazione nel giudizio impugnato - di rinunciare ad

assumerle, se è convinta che non possono condurla a modificare il suo giudizio

(cfr. DTF 141 I 60 consid. 3.3 e rinvii).

3.3.1

In Ticino,

la procedura di valutazione della sostanza immobiliare è retta dalla LSt ed è

indipendente da quelle di prelievo di pubblici tributi (quali imposte, tasse di

iscrizione a registro fondiario) fondate, per il calcolo, proprio sui valori di

stima (cfr. STF 2P.220/2003 del 28 maggio 2004 consid. 1; cfr. anche Rocco Filippini, I valori di stima nella

giurisprudenza federale e cantonale, in: Novità fiscali del Centro di

competenze tributarie della SUPSI, n. 9, settembre 2014, pag. 18 seg.).

La LSt stabilisce che i valori di stima sono calcolati in base al valore venale

dei fondi, definito quale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto

analogo in una libera contrattazione (art. 16 cpv. 1 LSt). Il valore venale di

un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso che formano un'unità

economica, cfr. art. 15 cpv. 2 LSt) è il frutto di una specifica ponderazione

fra valore metrico e valore di reddito (cfr. art. 16 cpv. 2 LSt e 7 regolamento

di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

del 19 dicembre 1997; RSt; RL 10.2.9.1.1). Il valore metrico comprende quello del

fabbricato, oltre al valore metrico del terreno (risultante dal confronto di

prezzi medi di oggetti analoghi, in zone paragonabili, cfr. art. 17 LSt). Quest'ultimo

è in pratica determinato da un valore unitario di base della zona di appartenenza,

adeguato, se del caso, secondo correttivi che tengono conto della reale

situazione del fondo (ad es. di eventuali immissioni moleste permanenti

[rumori, esalazioni, vibrazioni], del grado d'urbanizzazione, eventuali oneri o

limitazioni di costruzione, ecc.; cfr. Prontuario "Le stime cambiano"

del Dipartimento delle finanze e dell'economia, dicembre 2003, pag. 10 e pag.

20.

e 21). Il valore di reddito è dato invece dalla capitalizzazione dell'affitto

annuo (reddito presunto o dichiarato, cfr. art. 18 LSt).

La stima è improntata su criteri di schematicità e di prudenzialità (cfr. art.

20.

LSt; cfr. Prontuario citato, pag. 9).

3.2

Il valore di stima viene determinato ogni vent'anni nel quadro di una revisione

generale (cfr. art. 6 LSt; la prima, entrata in vigore il 1° gennaio 2005

per tutti gli immobili siti nel Cantone, cfr. supra, consid. A). Tra due

revisioni generali sono possibili aggiornamenti intermedi, limitati

anche a singoli comprensori e operati secondo cicli quadriennali, se i fattori

generali d'incidenza sulla stima di cui all'art. 19 LSt (valore dei terreni,

tassi ipotecari, costo medio delle pigioni e delle costruzioni) registrino una

variazione di almeno ± 25% (cfr. art. 7 LSt e 24 RSt). Vi possono poi essere

circostanze che determinano un aggiornamento particolare delle stime,

quali una nuova costruzione o un riattamento o delle modifiche di PR (cfr. art.

8.

LSt; cfr. anche Prontuario citato, pag. 15), o - come si vedrà meglio qui di

seguito (consid. 4) - una revisione eccezionale (art. 9 LSt). Al

Consiglio di Stato è infine data facoltà di fare procedere in ogni momento (su

istanza di parte o d'ufficio) a una modifica straordinaria delle stime

definitive, che si rivelassero manifestamente inattendibili (cfr. art. 42 LSt;

cfr. anche Filippini, op. cit.,

pag. 19).

4.4.1

Secondo l'art.

9.

cpv. 1 LSt, se le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili

dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti, tali da rendere i

valori ufficiali di stima manifestamente infondati, si procede d'ufficio, su

istanza di parte o del municipio, ad una loro revisione eccezionale. La

modifica di valore provocata dai fattori che concorrono alla variazione generale

delle stime, precisa la norma (cfr. cpv. 2), non dà luogo a revisioni

eccezionali. Le istanze di revisione, accompagnate dal preavviso del municipio,

sono da presentare per decisione al Consiglio di Stato (cpv. 3), il quale in

caso di accoglimento fa ordinare una nuova stima (cpv. 4).

4.2

La revisione eccezionale, come ha già avuto modo di chiarire il Tribunale

federale, va interpretata in modo assolutamente restrittivo (cfr. STF

2P.220/2003 citata, consid. 3.3;2P.151/2006 dell'11 ottobre 2006 consid. 4.4).

Secondo i materiali legislativi, tale mezzo è stato concepito in particolare

per i casi di fenomeni o catastrofi naturali (quali inondazioni, smottamenti di

terreno, frane, valanghe, ecc.), atti a mutare permanentemente ed in modo del

tutto imprevedibile lo stato dei luoghi (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato

n. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 9). Il rimedio previsto dall'art.

9.

LSt è riservato dunque a situazioni del tutto eccezionali, in cui subentrano

delle trasformazioni fondamentali e durevoli dei luoghi, tali da rendere i

valori di stima manifestamente inadeguati (cfr. Messaggio citato, ad art. 9). L'estremo

riserbo che impone la revisione eccezionale, come si deduce dalla

giurisprudenza del Tribunale federale, si giustifica non da ultimo con i

criteri di schematicità e prudenzialità, che contraddistinguono la procedura di

stima. Il ricorso a determinati parametri forfettari è infatti imprescindibile

nell'ambito di una procedura su larga scala, in cui occorre tener conto anche

di aspetti di praticabilità e di economicità dell'attività amministrativa. In

questo senso, spiega l'Alta Corte, per semplificare il procedimento, sono

ammesse soluzioni schematiche, anche se in tal modo vengono forzatamente

trascurate alcune specificità dei singoli casi e non viene perfettamente

garantita la parità di trattamento (cfr. STF 2P.151/2006 citata, consid. 4.4 e

rimandi).

1.5

5.1. In

concreto, dagli atti risulta che il valore di stima del fondo qui controverso (part.

__________) è stato determinato in occasione della revisione generale del 2004,

successivamente adattato all'aggiornamento particolare del 2009 e alla nuova misurazione

catastale (MU 93), nel 2011. All'immobile, situato in zona residenziale R2, ad

oltre 50 m dal ciglio dell'autostrada, è stato attribuito un valore unitario di

zona prudenziale di fr. 120.- al mq, tenuto anche conto dei fattori che

incidono negativamente sulla regione (il passaggio dell'autostrada, la strada

cantonale __________ e la linea ferroviaria), così come spiegato dall'UCS (cfr.

osservazioni 24 novembre 2015). La stima del fondo ha inoltre beneficiato,

parzialmente, del correttivo per carico ambientale (fino al 30% sul valore del

terreno), che l'UCS ha applicato in modo uniforme per i fondi ubicati entro una

fascia di 50 m (misurata dal ciglio dell'autostrada; riduzione massima del 30%

sul valore dei terreni e del 10% sul reddito degli edifici). Questa stima,

improntata su criteri schematici e prudenziali, è cresciuta in giudicato incontestata.

5.2

Chiamato a pronunciarsi sulla domanda di revisione eccezionale presentata

dal ricorrente il 30 luglio 2015, il Consiglio di Stato, dopo aver ricordato le

suddette circostanze, ha negato che fosse intervenuto un mutamento essenziale e

permanente delle condizioni alla base del calcolo della stima, tale da rendere

manifestamente infondato il valore ufficiale. Ad identica conclusione è pervenuto

il Tribunale di espropriazione, precisando in particolare che il taglio di

vegetazione sulla scarpata a margine dell'autostrada, che separa la zona R2

dall'__________, non può essere ritenuto un accadimento eccezionale tale da

giustificare una revisione eccezionale ai sensi dell'art. 9 LSt.

Il giudizio resiste alle critiche dell'insorgente, che in questa sede afferma

in sostanza il contrario.

5.3

Anzitutto va ricordato che la presenza dell'autostrada e i disagi che ne

derivano ai fondi situati nelle vicinanze, soprattutto in termini di carico

ambientale (fonico e atmosferico), non sono circostanze nuove ma aspetti noti

da anni, come del resto ammette lo stesso ricorrente. Tant'è che questi fattori,

come visto, sono pure stati considerati in modo uniforme in occasione della revisione

generale del 2004, sia nell'individuazione del valore unitario di base (fr.

120.

- al mq), sia dei relativi correttivi (per i fondi più esposti).

Altrettanto incontestabile è che nel corso degli ultimi anni, dal 2004, vi sia

stato un aumento di traffico sulle autostrade. Questa circostanza, per nulla

straordinaria e imprevedibile, ancorché possa richiamare la necessità di

eseguire degli interventi di risanamento fonico laddove i valori di immissione

prescritti dall'OIF sono superati (cfr. anche infra), non è idonea a

giustificare una revisione eccezionale della stima di un fondo. Non lo pretende

alla fin fine neppure il ricorrente, che fonda invece la sua richiesta sul deliberato

taglio della vegetazione da parte dell'USTRA agli inizi del 2014, che a suo

dire avrebbe comportato un imprevisto aumento delle immissioni pari a ca. 4

dB(A). Sennonché neppure tale singolare circostanza è tale da imporre in via eccezionale

una revisione, così come concluso dalle precedenti istanze. Quand'anche fosse dimostrato,

l'incremento d'immissioni derivante dall'eliminazione delle piante - che l'insorgente

sostanzia sulla base di un parere dell'Ufficio di consulenza dell'energia Sagl

(doc. D), ma che l'USTRA nega (cfr. suo scritto 23 gennaio 2015 agli atti) - non

può in ogni caso essere considerato un evento tale da mutare in modo essenziale

le caratteristiche del fondo, così come esige il quadro legale e della

giurisprudenza in materia sopraesposta; quadro che, come visto (consid. 4.2),

impone un'interpretazione estremamente restrittiva di tale rimedio, limitato in

pratica a ipotesi - qui non date - in cui interviene inaspettatamente uno

snaturamento o un'alterazione profonda della topografia e configurazione dei

luoghi. D'altra parte, come osservato dalle precedenti istanze, dagli atti

risulta che la tratta autostradale del comune di __________, nel corso del 2013,

prima del taglio delle piante, aveva beneficiato di provvedimenti (sostituzione

della pavimentazione con miscele bituminose fonoassorbenti) che ne avevano migliorato

sensibilmente le ripercussioni foniche (cfr. scritto USTRA 23 gennaio 2015),

ciò che pure il ricorrente ammette. Ora, considerato che un rivestimento fonoassorbente

consente di regola di diminuire di almeno 3 dB il rumore (cfr. https://www.bafu.admin.ch/bafu/it/home/

temi/rumore/info-specialisti/misure-contro-il-rumore/misure-contro-il-rumore-stradale/pavimentazioni-stradali-fonoassorbenti.html;

cfr. anche citato scritto USTRA), appare lecito ritenere che l'impatto fonico

dell'__________ dopo il taglio delle piante, pur con un certo grado di approssimazione,

andrebbe alla fin fine ritenuto più o meno equivalente alla situazione precedente

al 2013; non potrebbe pertanto - a maggior ragione - determinare una revisione eccezionale

della stima.

Il contestato aumento di immissioni foniche non è poi assimilabile a un mutamento

permanente, così come esige l'art. 9 LSt: proprio l'insorgente osserva

infatti che l'USTRA ha avviato nel 2015 la procedura ordinaria di approvazione

dei piani (retta dalla legge federale sulle strade nazionali; RS 725.11), la

quale prevede tra l'altro la posa di ripari fonici lungo la strada nazionale __________,

anche in corrispondenza del comparto in questione (cfr. avviso e piani di cui

ai doc. F e G). Risanamento, al quale il ricorrente si è invero apparentemente

opposto, ma che dal profilo dell'impatto ambientale porterà verosimilmente - a

breve o medio termine - una sensibile riduzione delle immissioni foniche (fino

a ca. 6 decibel), una volta realizzato (intorno al 2020, secondo le previsioni

indicative dell'USTRA, cfr. il suo scritto dell'11 marzo 2016, doc. C).

A fronte di tutto ciò, con le precedenti istanze occorre concludere che non

sono dati gli estremi per una revisione eccezionale della stima ufficiale ai

sensi dell'art. 9 LSt. Su questo punto, il ricorso deve pertanto essere respinto.

5.4

Parimenti da rigettare sono le domande di riduzione dei valori ufficiali

formulate in via subordinata dall'insorgente. Nella misura in cui non sono

adempiuti i presupposti per procedere a una revisione eccezionale (e imporre

quindi al Consiglio di Stato di dare avvio a una nuova stima, cfr. art. 9 cpv.

4.

LSt), non è dato di vedere come questo Tribunale potrebbe correggere direttamente

al ribasso il valore metrico del fondo o il valore di reddito. Ammettere il

contrario significherebbe rimettere in discussione la stima del fondo del 2004

(adattata l'ultima volta, nel 2011, alla nuova situazione catastale), cresciuta

in giudicato, a prescindere dal carattere straordinario del rimedio di cui all'art.

9.

LSt. Ciò che il Tribunale di espropriazione, con considerazioni che vanno intese

più che altro a titolo abbondanziale, ha comunque negato (cfr. giudizio

impugnato, pag. 3).

6.

Da ultimo, il

ricorrente non contesta in questa sede le considerazioni aggiuntive espresse

nel giudizio impugnato, secondo cui alla fattispecie non potrebbe tornare

applicabili neppure gli art. 8 e 42 LSt. Né potrebbe farlo con successo, non

essendo all'evidenza date le condizioni per un aggiornamento particolare (art.

8.

LSt; quali la costruzione di un nuovo edificio o la modifica del PR) o per

una modifica straordinaria (art. 42 LSt). Rimedio, quest'ultimo, che già il

Governo aveva invero escluso: di portata assai limitata, lo stesso è in effetti

riservato alla correzione di determinati parametri di computo (piuttosto che a

un riesame materiale dell'estimo) e può dunque intervenire solo a seguito dell'individuazione

di errori manifesti nei dati raccolti per il calcolo della stima (cfr. STF

2P.220/2003 citata, consid. 3.3 e giudizio impugnato, pag. 4); ciò che all'evidenza

non si verifica nella fattispecie. Neppure l'insorgente, come detto, pretende

il contrario.

7.7.1

Sulla base

di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso deve pertanto essere

respinto.

7.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico del ricorrente, secondo soccombenza.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico del ricorrente, al quale va restituito

l'importo di fr. 500.- versato in eccesso a titolo di anticipo delle presunte

spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione

;

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente La

vicecancelliera