52.2016.409

Licenza edilizia per la costruzione di due stabili residenziali

8 agosto 2017Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

A. RI 1, qui ricorrente,

è comproprietario di un vasto terreno in pendio (ora formato dalle part. __________

e __________ RFD), situato a Muralto, tra via __________ e via __________,

assegnato alla zona residenziale semintensiva (RS).

Sulla parte alta (part. __________), vi è un edificio di tre piani che è stato

costruito negli anni '40, a valle del quale il terreno è stato successivamente

sistemato con una serie di terrazzamenti, sorretti da muri in pietra.

La parte bassa (ora part. __________), affacciata su via __________, è invece

occupata da una serie di stabili (magazzini) in disuso, attorniati da un piazzale.

B. a. Con domanda di

costruzione 26 giugno 2012, RI 1 ha chiesto al municipio il permesso di

demolire tutti gli edifici esistenti e costruire due nuovi stabili residenziali

(blocco 1 e 2).

Verso via __________ prevede uno stabile (blocco 2), a pianta rettangolare (ca.

28 x 18 m), articolato su cinque livelli, di cui 4 fuori terra (con tre appartamenti per piano) e uno

seminterrato (destinato ad autorimessa). Il progetto prevede di sistemare il terreno

a valle dell'edificio (lato sud; sud-est), con un terrapieno alto fino a m

1.50, che verrà ricavato sul terrazzamento superiore esistente.

Su via __________ si affaccerà invece un volume (blocco 1) lungo e stretto (ca.

50 x 14 m), strutturato su quattro piani fuori terra, di cui tre riservati a

complessivi 10 appartamenti e uno ad autorimessa. I due stabili, indipendenti,

saranno collegati tra di loro da una scalinata pedonale che verrà realizzata

lungo il confine sud-ovest dei fondi, risistemando in parte l'area che li

divide.

b. Nel termine di pubblicazione, alla domanda di costruzione si sono opposti diversi

vicini, tra cui CO 2e CO 1, qui resistenti, proprietari dello stabile (part. __________)

dirimpettaio, situato a monte di via __________.

c. Il 16 ottobre 2012 l'istante in licenza ha inoltrato al municipio una

variante riduttiva, volta tra l'altro a limitare l'ingombro dei due blocchi

verso est (nord-est) per aumentare le distanze da confine. I vicini __________

hanno contestato anche tale variante.

d. Preso atto dell'avviso cantonale favorevole (n. 80642), il 20 dicembre 2012

il municipio ha rilasciato ad RI 1 il permesso richiesto, respingendo le

opposizioni pervenute.

e. La suddetta decisione è stata annullata dal Consiglio di Stato, il quale ha

rinviato gli atti all'esecutivo comunale affinché, una volta fatti completare

all'istante su determinati aspetti (sistemazione esterna e superficie riservata

per i contenitori dei rifiuti) e sottoposti al Dipartimento del territorio per

nuovo avviso, si pronunciasse nuovamente.

Un ricorso interposto da RI 1 avverso tale decisione incidentale è stato

dichiarato irricevibile dal Tribunale cantonale amministrativo (cfr. STA

52.2013.209 del 4 luglio 2014).

C. a. Successivamente è seguita

una procedura dinnanzi al municipio in cui gli atti sono stati completati e

pubblicati a due riprese sui punti esatti dal Governo, suscitando sempre le

obiezioni dei vicini, in particolare di CO 2 e CO 1.

b. Dopo aver raccolto un ulteriore avviso favorevole dai Servizi generali del Dipartimento

del territorio (n. 80642), con decisione 10 agosto 2015 il municipio ha

nuovamente rilasciato la licenza richiesta, rigettando tutte le opposizioni

pervenute.

D. Con risoluzione 15

giugno 2016, il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso

presentato dai vicini __________ avverso la predetta licenza, che ha confermato

limitatamente al blocco 1.

Disattese delle obiezioni di natura procedurale e relative alla completezza degli atti, la precedente istanza ha

ritenuto che il blocco 2 non potesse essere autorizzato, poiché contrario all'altezza

massima di zona: sulla sua altezza, ha spiegato, andrebbe infatti

conteggiato - nella misura in cui supera m 1.50 - il terrazzamento superiore su

cui poggia lo stabile, al quale non potrebbe essere attribuita la qualifica di

terreno naturale, avuto riguardo al suo carattere artificiale, tuttora percepibile.

Ha poi vagliato, respingendole, alcune doglianze riferite ai posteggi e alle

immissioni foniche, lasciandone aperte altre, riferite solo al blocco 2,

comunque non approvato.

E. Avverso quest'ultimo giudizio, in quanto riferito

al blocco 2, RI 1 si aggrava ora dinnnazi al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo che sia annullato e che sia ripristinata la licenza

edilizia.

Secondo il ricorrente, l'ampio terrapieno sorretto dal muro di sostegno sul

quale è previsto l'edificio a monte (previa sistemazione conforme all'art. 41

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL 7.1.2.1) dovrebbe

essere assimilato a terreno naturale. Al riguardo rimprovera al Governo di non

aver esperito un sopralluogo. Il terrazzamento in questione, aggiunge, non si

scosterebbe infatti in modo abnorme dal terreno dei fondi adiacenti, ma anzi vi

si integrerebbe armoniosamente. La sua quota sarebbe più bassa dei fondi

confinanti verso ovest (part. __________ e __________), rispettivamente

comparabile a quella del terreno sul versante opposto (est; part. __________).

Vista la situazione delle particelle adiacenti, tutte edificate, conclude, non

sarebbe comunque possibile risalire con precisione alla configurazione originaria.

F. All'accoglimento

del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari

osservazioni.

Il municipio chiede il ripristino della propria decisione, riconfermandosi

nelle precedenti prese di posizione.

Ad opposta conclusione pervengono i vicini __________, che chiedono il rigetto

dell'impugnativa, contestando puntualmente le tesi del ricorrente con argomenti

di cui si dirà, all'occorrenza, in appresso.

G. Con la replica e la

duplica, il ricorrente rispettivamente i vicini opponenti si sono

essenzialmente riconfermati nelle rispettive tesi, conclusioni e domande di

giudizio.

H. Delle risultanze

dell'udienza di sopralluogo del 17 luglio 2017 come pure delle conclusioni

formulate dal ricorrente e da CO 2 e CO 1, si dirà, ove occorresse, nel

seguito.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 LE.

Certa è la legittimazione attiva del ricorrente, istante in licenza, personalmente

e direttamente toccato dal giudizio impugnato, di cui è destinatario (art. 21

cpv. 2 LE; art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre

2013; LPAmm; RL 3.3.1.1).

Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, integrati dagli

incarti edilizi archiviati riferiti alla part. __________ prodotti dall'ufficio

tecnico e dalle risultanze dell'udienza di sopralluogo di cui si è detto in narrativa

(cfr. supra, consid. H).

Considerandi

2.

2.1. Oggetto di

controversia in questa sede è unicamente il progetto per il blocco 2. I vicini

non si sono infatti aggravati contro la decisione del Governo che ha confermato

la licenza edilizia per l'edificio a valle (blocco 1). Da questo profilo, essa

sfugge pertanto al giudizio di questa Corte.

2.2

Con l'emanazione della presente decisione, superflua diviene inoltre l'evasione

della domanda del ricorrente volta ad accertare

in via incidentale il carattere definitivo del permesso, in quanto

riferito al citato blocco 1, rispettivamente la possibilità - frattanto negata

dal municipio con decisione 6/15 marzo 2017 - di cominciare i relativi

lavori (cfr. anche conclusioni dell'insorgente, pag. 5). Nella misura in cui

attiene a una fase successiva a quella del rilascio della licenza (fase

esecutiva), non è invero dato di vedere come questa Corte potrebbe pronunciarsi

su tale aspetto, che di per sé esula dall'oggetto del contendere. Come detto,

non occorre comunque soffermarsi su questo punto.

3.3.1

Secondo

l'art. 44 cpv. 3 delle norme di attuazione del piano regolatore (NAPR), nella

zona residenziale semintensiva (RS) l'altezza massima degli edifici non può superare m 13.50.

3.2

Secondo l'art. 40 cpv. 1 LE (a cui rimanda anche l'art. 11 cpv. 1 NAPR),

l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del

filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. Per principio, l'altezza

degli edifici è misurata sulla verticale delle facciate, a partire dal terreno

sistemato sino al punto superiore determinante; il punto inferiore di

misurazione è dato dal livello del terreno sistemato, perpendicolarmente sottostante

(cfr. RDAT II-1996 n. 35 consid. 4.1). Il terreno naturale può essere sistemato

mediante formazione di terrapieni, la cui altezza va aggiunta a quella

dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui supera il limite di m

1.50

ad una distanza di 3.00 m dal filo della facciata (cfr. art. 41 LE).

3.3

Per terreno naturale si intende in genere il terreno che non è mai stato oggetto

di interventi edilizi volti a modificarne l'assetto originario mediante colmate

od escavazioni. Ripiene e sbancamenti possono comunque perdere con il trascorrere

del tempo il carattere di sistemazione artificiale. In questi casi, benché modificato,

l'assetto del suolo torna ad assumere le connotazioni del terreno naturale.

Determinante ai fini della distinzione tra terreno naturale e terreno sistemato

non è tanto lo scopo della modifica attuata, quanto piuttosto il suo grado

d'integrazione nel contesto dei fondi circostanti: sistemazioni che si scostano

in modo abnorme dall'andamento del terreno adiacente sono da considerare come

tali anche dopo molti anni, mentre alterazioni che rimodellano il suolo, inserendosi

in modo armonioso nelle altimetrie dei fondi

limitrofi possono essere assimilate al terreno naturale anche in un lasso di

tempo relativamente breve (cfr. RDAT I-1996 n. 38 consid. 3.2; STA 52.2014.394

del 13 gennaio 2016 consid. 2.3; 52.2012.137-142-161 del 13 novembre 2012,

confermata da STF 1C_4/2013 in RtiD II-2013 n. 16; STA 52.2007.321 del 2 novembre

2007.

consid. 2.1; 52.2003.26 del 7 luglio 2003 consid. 2).

3.4

In concreto, per stabilire l'altezza (a valle) del nuovo stabile (blocco 2)

il progetto ha considerato quale terreno naturale il livello del terreno

esistente, così come rilevato dal geometra revisore (cfr. sezione B). Livello

che coincide con il terrazzamento superiore

esistente, realizzato (unitamente agli altri terrazzi sottostanti) in epoca

imprecisata, verosimilmente tra gli anni '40 e '50, successivamente all'edificazione

dell'edificio (villa doppia) esistente (cfr. piani di cui all'incarto DC

1938, che non prevedevano particolari sistemazioni del terreno). Si tratta in

particolare di un terrapieno che si estende per circa 15-20 metri dai piedi

della villa, formando una sorta di giardino pianeggiante al suo servizio (cfr.

doc. 2: foto F18 e F19; verbale di sopralluogo con foto 1). Lo stesso è

sorretto da un muro di sostegno (sormontato da piante rampicanti) alto fino a

circa 2 m (a valle).

Il progetto qui controverso prevede di sfruttare interamente il terrapieno in

questione - che assimila a terreno naturale ("TN") - innalzandolo a

valle di ulteriori m 1.50. In base ai piani, l'altezza del nuovo stabile,

misurata dal terreno così sistemato, ammonterà a m 13.50.

SEZIONE B (schema)

13.50

edificio

esistente

1.50

ca. 2 m

Ora, scostandosi dal

municipio, il Governo ha considerato che, contrariamente a quanto riportato nei

piani, il terrazzamento di cui si tratta non potesse essere assimilato a

terreno naturale, a fronte del suo carattere artificiale, tuttora percepibile.

A giusta ragione.

3.5

Ancorché realizzati più di 60 anni fa, l'artificiosità dei terrazzamenti

sul pendio - perlomeno di quello superiore qui controverso - è infatti ancora

chiaramente riconoscibile. Questo zoccolo non è anzitutto presente lungo la

fascia est (larga ca. 2 m) del fondo stesso (in cui è stato ricavato un

passaggio pedonale; cfr. doc. 2: piano di situazione e foto F27; verbale con

foto 11 e 13).

Un simile terrazzo non è poi riscontrabile sui fondi latistanti: il terrapieno

- proprio laddove il progetto prevede di sopraelevarlo di ulteriori m 1.50 -

svetta in particolare sul fondo (part. __________) a est (cfr. verbale a pag. 2

con foto 14-16). Fondo che verso il confine con la part. __________ presenta un

andamento tutto sommato naturale (cfr. verbale con foto 11-16). Certo, è vero

che anche sulla part. __________ vi è un terrazzamento sorretto da un muro in

pietra (arretrato dal confine): esso non forma tuttavia un giardino

pianeggiante che si diparte dai piedi dell'edificio esistente, ma è più

avanzato e, soprattutto, situato a una quota ben più bassa di quella dello

zoccolo in questione (cfr. verbale a pag. 2 con foto 16 e 17), con il quale non

forma pertanto un fronte unitario. Tutt'al più potrebbe presentare una certa

omogeneità con il terrazzo intermedio sulla part. __________ (cfr. doc. 2: foto

F27 con la traccia in rosso "B", F6 e F28), ma di certo non con il

controverso zoccolo che lo sovrasta. La part. __________ è poi particolarmente

indicativa, ove solo si consideri che a monte - laddove l'edificio esistente

(di color rosso scuro) si allinea a quello (di color verde-giallo) della part. __________

- i due terreni non presentano invece apprezzabili dislivelli: il terreno della

part. __________ risulta infatti solo un po' più basso (cfr. verbale a pag. 2

con foto 9 e 10).

Il terrapieno emerge inoltre dai fondi che confinano sul lato ovest (part. __________,

__________): in particolare, in corrispondenza della sua parte più avanzata, sporge di almeno mezzo metro dal

terreno della part. __________, sistemato con un terrazzo (alto al massimo 1 m;

cfr. verbale a pag. 1 con foto 2 e 3); differenza che, ancorché non così

importante in termini metrici, appare comunque anomala, se solo si considera

che - proprio per la lieve pendenza del versante (anche) sull'asse est-ovest evocata

dal ricorrente (intuibile dalla salita di via __________, cfr. ricorso pag. 12

e conclusioni pag. 4) - il fondo a ovest dovrebbe invece - semmai - essere

posto a una quota leggermente superiore. Anche da questo lato, il terrapieno irrompe

dunque in modo innaturale nel contesto.

Non porta ad altra conclusione il fatto che

sulla part. __________ - a monte, verso via __________ - è pure presente un

terrazzo che s'innalza di qualche metro rispetto alla quota della part. __________,

che gli si affianca (in corrispondenza della villa; cfr. verbale a pag. 2 con

foto 20; doc. 2: foto F8, F18 e F22). Tale terrapieno, sul quale è stato

costruito un edificio di 2 piani (part. __________ sub A; cfr. doc. 2: foto F18

e F22), non permette di considerare naturale il controverso terrazzamento:

anzitutto perché, come detto, è molto più arretrato e non forma pertanto con

quest'ultimo un fronte unitario. In ogni caso, neppure tale opera può essere

assimilata a terreno naturale; tant'è che neppure il proprietario della part. __________

sembra averne ricavato un vantaggio particolare, ove solo si pensi che l'edificio

(di 2 piani) che vi insiste, ancorché più alto "alla base" della

villa del ricorrente (di 3 piani), ad occhio nudo, non presenta invece apprezzabili

differenze d'altezza a livello del cornicione di gronda (cfr. doc. 2: foto F6 e

F18; verbale con foto 20).

3.6

Stante tutto quanto precede, insostenibile è la tesi del municipio che, fondandosi

unicamente sul lungo tempo trascorso rispettivamente su un'apparente

impossibilità di determinare il terreno di campagna prima delle modifiche avvenute

oltre 50 anni fa, ha sommariamente assimilato il terrazzamento in discussione a

terreno naturale ("TN"). Per giurisprudenza, determinante ai fini

della qualifica non sono infatti il fine della sistemazione originaria ed il

tempo trascorso da quando l'opera è stata realizzata, ma il suo grado di

integrazione nel quadro del terreno circostante. Grado di integrazione, che, in

concreto, è inesistente. Nulla può in tal senso dedurre il ricorrente dal

giudizio di questa Corte del 2 novembre 2007 (STA 52.2007.321): diversamente da

quel caso, non è in discussione un terrapieno il cui livello a monte del muro che lo sorregge è sostanzialmente simile a quello

dei terreni circostanti ma - come detto - un terrazzo abnorme, che svetta

percettibilmente sul terreno del fondo stesso e dei fondi latistanti. Tanto meno vi sono infine insormontabili

difficoltà nel ricostruire il livello del terreno naturale che - pur con un

certo grado di approssimazione - potrà senz'altro essere agevolmente

determinato orientandosi a quello tuttora riscontrabile lungo il confine con la

part. __________.

3.7

Ciò detto, è inevitabile concludere che il blocco 2 disattende l'altezza

massima (m 13.50) ammessa dalle norme di zona. Sulla sua altezza (m 13.50) -

nella misura in cui supera m 1.50 (art. 41 LE)

- deve infatti essere conteggiato anche il terrapieno sottostante, alto più di

3.

m dal terreno che, indirizzandosi a quello lungo il confine con la part. __________,

va considerato naturale.

Superando di almeno m 1.50 l'altezza massima fissata dalle NAPR, da questo

profilo il progetto, così come concluso dal Governo, non può pertanto essere autorizzato.

4.4.1

Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso deve pertanto essere respinto.

4.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) e le ripetibili

(art. 49 cpv. 1 LPAmm) per questa sede, sono poste a carico del ricorrente,

secondo soccombenza.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'500.-, dedotto l'importo (fr. 1'500.-) già versato a titolo

di anticipo delle presunte spese processuali, è posta a carico del ricorrente,

il quale verserà un identico importo (fr. 2'500.-) a CO 2 e CO 1, a titolo di

ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente La

vicecancelliera