Licenza edilizia in sanatoria per la demolizione e la ricostruzione con ampliamento di balconi

Incarto n.

52.2016.62

Lugano

16 dicembre 2016

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Giovan Maria Tattarletti, vicepresidente,

Sarah Socchi, Athos Mecca, supplente

vicecancelliere:

Mariano

Morgani

statuendo

sul ricorso 3 febbraio 2016 della

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la

decisione 23 dicembre 2015 (n. 5918) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa

presentata dall'insorgente avverso la risoluzione 12 febbraio 2015 con cui il

municipio di Lugano ha rilasciato a CO 1 la licenza edilizia in sanatoria per

la demolizione e la ricostruzione con ampliamento dei balconi al 1° piano

della sua casa d'abitazione al mapp. __________ di quel comune, sezione di Castagnola;

ritenuto, in

fatto

A. a. CO 1 è proprietaria del mapp. __________

di Lugano, sezione di Castagnola, ubicato in località Roncaccio, in zona residenziale

R2a. Il fondo confina a nord con la strada comunale (part. __________), a est

con il mapp. __________, a ovest con il fondo __________, e a sud con il mapp. __________

di proprietà della RI 1, qui ricorrente.

Sul mapp. __________ insiste una

costruzione, articolata su tre piani, e realizzata negli anni '50. L'edificio è

stato oggetto di successiva parziale trasformazione interna negli anni '70 e,

più recentemente, di un'ulteriore ristrutturazione, con formazione di una nuova

autorimessa sul tetto piano (livello ed accesso dalla Strada di Gandria). La

facciata sud dell'edificio è caratterizzata da due graduali arretramenti e da

tre distinti balconi sporgenti al primo piano dell'abitazione.

b. Dando seguito ad una

segnalazione dei comproprietari del contermine mapp. __________, il 4 agosto

2014 l'ufficio tecnico ha esperito un sopralluogo per verificare la conformità

di alcune opere in corso sulla part. __________, in particolare dei balconi al

primo piano. Constatata l'assenza del necessario permesso, l'autorità comunale

ha intimato alla proprietaria l'ordine di sospensione dei lavori con pedissequa

richiesta di presentare una domanda di costruzione in sanatoria.

c. Il 15 settembre 2014 CO 1 ha pertanto

chiesto al municipio, in via di notifica, il permesso parzialmente in sanatoria

di demolire - intervento, questo, già avvenuto - i tre balconi al primo piano e

di ricostruirli, con contestuale ampliamento della superficie di quello centrale.

Alla domanda si sono opposti __________,

comproprietario del fondo __________, e la RI 1, i quali hanno sostanzialmente

contestato il mancato rispetto delle distanze minime della costruzione dal loro

confine.

Con risoluzione 18 febbraio 2015

il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo le opposizioni dei

due vicini.

B. Con giudizio 23 dicembre 2015 il

Consiglio di Stato ha respinto il ricorso presentato dalla RI 1 avverso il

provvedimento municipale, confermando il permesso.

Accertata la legittimazione

attiva dell'opponente soccombente, il Governo ha ritenuto che la ricostruzione

dei balconi allo stato originario non ponesse problemi, atteso che, nella misura

in cui sono rispettati i requisiti dell'art. 41 del regolamento della legge

edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 7.1.2.1.1), i balconi non vengono

presi in considerazione per la misurazione della distanza. Più

problematico, secondo l'Esecutivo cantonale, sarebbe invece il previsto

ampliamento del balcone centrale, in quanto comporterebbe l'invasione, per una

profondità massima di 57 cm, della zona di arretramento minimo di 4.00 m dal

confine prescritto dall'art. 16 n. 1 delle norme di applicazione del piano regolatore

(NAPR), e questo per una lunghezza superiore alla soglia di un terzo della

facciata. Rilevato come l'edificio in questione non rispetti la distanza da

confine verso i mapp. __________ e __________ e configuri quindi una

costruzione in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore, il

Governo ha tuttavia reputato che il controverso ampliamento fosse ammissibile giusta

l'art. 66 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011

(LST; RL 7.1.1.1). Tenuto conto della situazione, l'interesse dell'istante in

licenza sarebbe infatti preponderante rispetto a quello, quasi nullo, della

vicina opponente.

C. Con ricorso 3 febbraio 2016, la RI

1 si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che la controversa

licenza e, implicitamente, il giudizio governativo che la conferma siano annullati.

L'insorgente ripropone e sviluppa

in questa sede le censure sollevate senza successo davanti alle istanze

inferiori. In particolare, contesta il rilascio del permesso nell'ambito di una

procedura in sanatoria, rilevando che l'istante in licenza avrebbe potuto e

dovuto chiederlo nel quadro della domanda di costruzione principale. Il Governo

non si sarebbe neppure espresso in merito a tale censura, violando in tal modo

il suo dovere di motivazione. Rileva poi come

la demolizione dei balconi esistenti avrebbe fatto venir meno la protezione dei

diritti acquisiti. La loro ricostruzione sarebbe pertanto esclusa, non essendo rispettata

la distanza dal confine, segnatamente verso i mapp. __________ e __________.

A torto, l'Esecutivo cantonale avrebbe concesso una deroga in applicazione dell'art.

41 cpv. 1 RLE. Censurabile sarebbe pure l'ampliamento del balcone centrale,

siccome lesivo della distanza da confine verso il fondo di sua proprietà. Difetto,

questo, che non potrebbe essere sanato attraverso la concessione di un diritto

di sporgenza da parte del comune quale futuro proprietario

della striscia di terreno di cui è prevista l'espropriazione lungo il confine nord

del mapp. __________ al fine di realizzare una strada d'accesso. L'intervento,

soggiunge infine la ricorrente, non potrebbe essere autorizzato neppure sulla

scorta dell'art. 66 LST.

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione

pervengono il municipio, riproponendo le argomentazioni già esposte davanti al

Governo, e la beneficiaria della licenza litigiosa, qui resistente, contestando

le tesi ricorsuali con argomenti che, per quanto necessario, saranno discussi

in appresso.

E. Con la replica e la duplica, le

parti si riconfermano essenzialmente nelle rispettive, antitetiche tesi e

conclusioni.

Considerato, in

diritto

1. 1.1.

La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21

cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa

è la legittimazione attiva della ricorrente, che ha partecipato al procedimento

davanti all'istanza inferiore, è particolarmente toccata dal giudizio impugnato

ed ha un interesse degno di protezione all'annullamento di quest'ultimo (art. 65

cpv. 1 legge di procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL

3.3.1.1). Il quesito se fosse legittimata a

ricorrere anche davanti al Consiglio di Stato concerne il merito e verrà quindi

esaminato nel considerando 2. Con questa precisazione, il ricorso,

tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2.

Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti, senza istruttoria (art.

25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della

contestazione emerge con sufficiente chiarezza dalle tavole processuali, in

particolare dai piani annessi alla notifica di costruzione. Nell'ambito di una

valutazione anticipata, il sopralluogo sollecitato, sia dalla ricorrente sia

dalla resistente, non appare idoneo a procurare al Tribunale la conoscenza di ulteriori

elementi rilevanti ai fini del giudizio.

2. 2.1. L'art. 8 cpv. 1 LE prevede che contro il rilascio della licenza

edilizia possono fare opposizione ogni persona che dimostri un interesse

legittimo, nonché le organizzazioni costituite da almeno dieci anni cui

compete, in base agli statuti, la salvaguardia dei beni tutelati dalla medesima

LE. Coloro che in base al precitato articolo hanno il diritto di fare opposizione

contro il rilascio della licenza sono inoltre legittimati a ricorrere davanti

al Consiglio di Stato e al Tribunale cantonale amministrativo (art. 21 cpv. 2

LE).

Il concetto di interesse

legittimo ai sensi dell'art. 8 cpv. 1 LE è stato costantemente interpretato

conformemente a quello di interesse degno di protezione giusta l'art. 103 lett. a dell'abrogata legge federale sull'organizzazione

giudiziaria del 16 dicembre 1943 (OG; cfr. STA 52.1997.34 del 9 maggio 1997 consid. 1.2.). Nozione, questa, contemplata

pure dall'art. 48 cpv. 1 lett. c della legge federale sulla procedura

amministrativa del 20 dicembre 1968 (PA; RS 172.021), che discende dal

previgente art. 48 lett. a PA, e ripresa nel frattempo sia dall'art. 89 cpv. 1

lett. c della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005 (LTF; RS

173.110), in vigore dal 1° gennaio 2007, sia, più di recente, dall'art. 65 cpv. 1 lett. c

LPAmm.

Già in applicazione del previgente

art. 43 della legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966

(LPamm; BU 1966, 181),

la giurisprudenza di questo Tribunale prevedeva dunque che l'opponente non era

legittimato a ricorrere soltanto perché nel termine di pubblicazione aveva

manifestato la sua avversione alla domanda di costruzione. Il riconoscimento

della sua legittimazione attiva presupponeva bensì in primo luogo che appartenesse

a quella limitata e qualificata cerchia di persone, la cui situazione apparisse legata all'oggetto del

provvedimento impugnato da un rapporto sufficientemente stretto e intenso, che

permettesse di distinguerla da quella di un qualsiasi altro membro della

collettività. Esigeva inoltre che fosse portatore di un interesse personale,

diretto, concreto e attuale a dolersi del pregiudizio che il provvedimento gli

arrecava e che l'impugnativa tendeva a rimuovere. Oltre ad essersi

tempestivamente opposto alla domanda, l'opponente che ricorreva doveva quindi cumulativamente

dimostrare: (a) di versare in una situazione per cui risultava toccato dalla

decisione impugnata in modo particolare, ossia in misura superiore a quella

degli altri membri della comunità, e (b) di essere portatore di un interesse

degno di protezione a contestare gli inconvenienti che gli derivavano dalla

decisione. Non occorreva, da quest'ultimo profilo, che invocasse la lesione di

una norma che salvaguarda diritti individuali o soggettivi. Un interesse di mero fatto era sufficiente. Essendo

esclusa l'actio popularis (DTF 133 II 409 consid. 3.1 con rinvii; cfr., fra le tante, STA 52.2012.482 del 26 aprile

2013 con rinvii; 52.2002.52/54/55/56/75

del 4 febbraio 2003 consid. 2.1.), non bastava

invece che il ricorso venisse inoltrato unicamente a favore di un interesse

generale della comunità (cfr. DTF 137 II 40 consid. 2.3; STF 1C_2/2015 del 9

gennaio 2015 consid. 3).

2.2. Di

principio, questa giurisprudenza ha mantenuto e conserva tuttora la sua valenza

anche in applicazione dell'art. 65 cpv. 1 LPAmm. Norma che, analogamente al diritto processuale

federale cui è ispirata (cfr. art. 48 cpv. 1 lett. b e c PA; art. 89 cpv. 1 lett. b e c LTF), prevede espressamente che ha diritto di ricorrere chi,

segnatamente, è particolarmente toccato dalla decisione impugnata (lett. b) ed

ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modificazione della

stessa (lett. c). Nell'interesse di una

congruente interpretazione di questi concetti del diritto processuale federale e cantonale, e tenuto conto del fatto che la

legittimazione ricorsuale presso le istanze cantonali non può essere più restrittiva

che dinanzi al Tribunale federale (cfr. art. 111 cpv. 1 LTF), conviene tuttavia

prendere in considerazione la (più recente) giurisprudenza sviluppata da

quest'ultimo in tema di legittimazione ricorsuale dei vicini e delle persone

toccate da immissioni (cfr. René Wiederkehr, Die

materielle Beschwer von Nachbarinnen und Nachbarn sowie vom Immissionsbetroffenen,

in ZBl 116/2015, pag. 347 segg.).

2.2.1. Secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, in ambito edilizio il fatto di essere

particolarmente toccati da una decisione

può dipendere da vari fattori, che vanno comunque sempre valutati globalmente

in funzione della situazione concreta. Entrano segnatamente in considerazione

la vicinanza con il terreno dedotto in edificazione, la sussistenza o perlomeno

la verosimiglianza di immissioni (materiali o immateriali) causate dalla

costruzione di un edificio o impianto, rispettivamente dall'esercizio di

un'attività ad essi collegata, la circostanza che un determinato impianto

rappresenti un rischio o un pericolo, oppure ancora la presenza di altre

situazioni particolari. Nella prassi, la vicinanza con il terreno dedotto in

edificazione costituisce il criterio più importante e frequente per stabilire

se una persona sia particolarmente toccata dalla decisione impugnata. Da questo

profilo, secondo il Tribunale federale la legittimazione ricorsuale del vicino

va di norma ammessa quando il suo fondo confina con quello oggetto

dell'intervento o è separato da quest'ultimo da una via di comunicazione (DTF 121 II 171 consid. 2b). Lo stesso vale, per principio, fino ad una distanza di 100.00 m (DTF 140 II 214 consid. 2.3 con rinvii). Oltre quest'ultima, diventa invece necessario un esame più approfondito, al fine di

verificare se il vicino sia da considerare

toccato dal progetto in misura maggiore di qualunque altro membro della

comunità (cfr., per quanto precede, Wieder-kehr, op. cit., pag. 351 segg. e 363

segg.).

2.2.2. L'interesse degno di

protezione del vicino a ricorrere consiste in sostanza nella rimozione del

pregiudizio di natura materiale o ideale che il provvedimento impugnato

altrimenti gli arrecherebbe. Come

accennato, tale interesse non coincide forzatamente con quello tutelato dalla

norma di cui è censurata la violazione. Secondo la prassi più recente del

Tribunale federale, il vicino ricorrente è pertanto legittimato a sollevare

tutte le censure il cui accoglimento potrebbe comportare il diniego della licenza

o l'adozione di modifiche di progetto talmente importanti da non poter essere

sanate tramite l'imposizione di condizioni particolari (DTF 139 II 499 consid.

2.2; 137 II 30 consid. 2.2.3). Può dunque esigere la verifica del progetto

contestato in base a tutte le normative che dal profilo giuridico o fattuale

potrebbero avere effetto sulla sua posizione, procurandogli un vantaggio

pratico, ritenuto che quest'ultimo è già

ravvisabile nel fatto che, in caso di accoglimento, l'intervento non

potrà essere realizzato o richiederà

modifiche sostanziali (DTF 141 II 50 consid 2.1.). In tal senso, il vicino

ricorrente pu.far valere anche la lesione di norme che servono

(prioritariamente) a proteggere gli interessi di terzi o della collettività,

quali ad esempio, quelle concernenti la protezione delle acque, della natura o

dell'ambiente e la tutela dei monumenti storici, dei beni culturali o del

paesaggio (cfr.,

per quanto precede, Wiederkehr,

op. cit., pag. 360

segg. e 365 segg.).

2.3. L'insorgente è proprietaria del mapp. __________, situato a valle di quello di

proprietà dell'istante in licenza, con cui confina. Ferma questa premessa, la

ricorrente va considerata particolarmente toccato dalla decisione impugnata. La

prevista espropriazione di una striscia di terreno larga 5.00 sul confine tra

le due proprietà per realizzare la strada prevista dal piano regolatore non

porta, da questo profilo, ad altro risultato.

Si tratta quindi di esaminare se la ricorrente dispone

anche di un

interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della decisione

impugnata. Al riguardo si osserva quanto segue.

In sede di opposizione e davanti al Governo, essa ha criticato

il controverso intervento dal profilo delle norme sulle distanze (da confine) e

sugli interventi alle costruzioni esistenti in contrasto con il nuovo diritto.

Si tratta di obiezioni che, se accolte,

non sarebbero facilmente emendabili mediante una clausola accessoria, ma esigerebbero,

semmai, una riprogettazione dell'intervento e che, quindi, comporterebbero il diniego della licenza. Al riguardo,

basti rilevare che il mancato ossequio della distanza da confine, impone ai

confinanti il rispetto di una distanza

dal confine superiore a quanto prescritto dalle NAPR, ritenuta la distanza

minima - pari al doppio di quella da confine - tra edifici imposta dalla legge (cfr.

art. 16 n. 2 NAPR e 39 cpv. 3 LE), e riduce quindi le possibilità edificatorie

future dei confinanti. Ne discende che va

ammesso l'interesse pratico della ricorrente a dolersi della decisione

impugnata. In conclusione, essa era pertanto legittimata ad aggravarsi davanti

al Consiglio di Stato contro la licenza 12 febbraio 2015. Da questo profilo, la

conclusione del Governo merita dunque conferma.

3. 3.1. Secondo l'art. 41 RLE, la

distanza è misurata nel punto in cui l'edificio o l'impianto più si avvicina al

confine, dall'estremità dei corpi sporgenti, escluse le gronde e i balconi che

hanno una sporgenza fino a 1.10 m e non occupano più di un terzo della

lunghezza della facciata.

Fatti

I balconi che soddisfano entrambe

le condizioni non chiamano distanza. Possono dunque essere realizzati all'interno

dell'area di rispetto, di principio inedificabile, fissata dalle norme sulle distanze

da confine. Determinante ai fini della concessione della facilitazione prevista

da tale norma per i balconi non è la larghezza totale del balcone, ma soltanto

quella che sporge oltre l'arretramento minimo prescritto dalle norme sulle

distanze (cfr. 52.2007.53 del 10 aprile 2007 consid. 3.2.; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo

1996, ad art. 39 LE n. 1195). Analogamente, decisiva non è la loro lunghezza

totale, ma quella che si situa oltre l'area di rispetto (Scolari, op. cit., ad art. 39 LE n.

1196).

3.2. Nel caso concreto, la domanda in sanatoria prevede di ricostruire

sulla facciata sud dell'edificio i tre balconi preesistenti, nel frattempo già

demoliti, e poi di ampliare quello centrale in modo da creare un collegamento

con i due balconi laterali/esterni (cfr. pianta piano -1). Sennonché, questi

ultimi invadono per oltre 1.10 m l'arretramento minimo di 4.00 m dal confine con

i fondi contermini ad est (mapp. __________) e ad ovest (mapp. __________). Non

soddisfano dunque la prima delle due condizioni poste dall'art. 41 RLE. Il

previsto ampliamento del balcone centrale comporta a sua volta che quest'ultimo

sporga fino a 80-90 cm oltre l'arretra-mento minimo di 4.00 m dal confine con

il mapp. __________, e ciò per una lunghezza (ca. 4.40 m) superiore ad terzo

della facciata sud dell'immobile. In questo caso a non essere adempiuta è

quindi la seconda delle condizioni poste dall'art. 41 RLE.

Ferme queste premesse, i tre balconi non possono beneficiare

della facilitazione prevista da quest'ultima norma. Se la distanza minima tra

edifici fosse rispettata, potrebbero nondimeno essere realizzati qualora i proprietari

di fondi contermini fossero d'accordo di ripartire diversamente le distanze dal

confine, ossia di assumersi la maggior distanza. Sennonché, a prescindere che dagli

atti non risulta alcun accordo in tal senso, per quanto concerne il balcone

ovest l'opera non potrebbe comunque essere legittimata dal consenso del

proprietario del mapp. __________, poiché neppure l'edificio che sorge su quest'ultimo

terreno rispetta la distanza da confine prescritta dalle NAPR (cfr.

planimetria), di modo che non è rispettata nemmeno la distanza tra edifici

(8.00 m) prevista dall'art. 16 n. 1 e 2 NAPR.

Da questo profilo l'intervento non poteva dunque essere autorizzato.

4. 4.1. L'art. 66 LST disciplina la

possibilità di intervenire su costruzioni esistenti situate all'interno della

zona edificabile ma che sono in contrasto con il nuovo diritto, ossia con il

diritto entrato in vigore dopo la loro realizzazione. Esso riunisce in un'unica

norma le fattispecie precedentemente regolate dall'art. 72 della legge

cantonale di applicazione della legge federale sulla pianificazione del

territorio del 23 maggio 1990 (LALPT; BU 1990, 365) e dall'art. 39 RLE, che

disciplinavano, l'uno, gli interventi su edifici ed impianti non conformi alla

funzione di zona, e, l'altro, quelli su edifici ed impianti in contrasto con

altre prescrizioni edilizie (distanze, altezze, ecc.; cfr. Messaggio n. 6309 del Consiglio di Stato del 9 dicembre 2009

concernente il disegno di legge sullo sviluppo territoriale, pag. 88).

Sancendo al cpv. 1 che è permessa la conservazione e la manutenzione di

costruzioni esistenti in contrasto col nuovo diritto, l'art. 66 LST enuncia

dapprima il semplice principio, che deriva dalla garanzia delle situazioni acquisite

("Bestandesgarantie"), per cui le costruzioni esistenti in

contrasto con il nuovo diritto possono essere conservate e sottoposte a lavori

di manutenzione. Il cpv. 2 disciplina invece le possibilità d'intervento che

vanno al di là della manutenzione (cosiddetta "Erweiterungsgarantie").

Prevede difatti che trasformazioni possono essere autorizzate a condizione, da

un lato, che il contrasto col nuovo diritto non pregiudichi in modo apprezzabile l'interesse pubblico e quello dei

vicini (lett. a), e, dall'altro,

per le costruzioni non conformi alla zona, che siano giustificate da

esigenze tecniche o funzionali e siano rispettate le altre

disposizioni del piano regolatore (lett. b).

Queste facoltà d'intervento, che

i piani regolatori comunali possono ulteriormente restringere, prevedendo una

regolamentazione più restrittiva, ma non estendere (cpv. 3), sono state precisate

nell'art. 86 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20

dicembre 2011 (RLst; RL 7.1.1.1.1). Sancito anzitutto che sono lavori di

manutenzione quelli che prevengono il deperimento di una costruzione, senza

comportare interventi sulla sua struttura o sulla sua sostanza (cpv. 1),

quest'ultima norma prevede infatti al cpv. 2 che, nel caso di costruzioni

non conformi alla zona (art. 66 cpv. 2 lett. b LST), il municipio può autorizzare una trasformazione se: a) è

oggettivamente indispensabile ai fini di un ulteriore uso della

costruzione; b) sono rispettate tutte le norme di piano regolatore,

segnatamente indici, distanze e altezze; c) il contrasto con il nuovo diritto

non pregiudica sensibilmente la funzionalità della zona e l'interesse dei vicini.

Nel caso invece di costruzioni non conformi - come è nel caso di specie - ad

altre norme edilizie, il cpv. 3, nella sua versione in vigore dal 2 aprile

2013, prescrive che il municipio può autorizzare una trasformazione se: a)

non incide sull'aspetto esterno o sui contenuti della costruzione, alterandone

l'identità in misura significativa o comunque tale da consolidare i momenti di

contrasto con il nuovo diritto; b) il contrasto con il nuovo diritto non

pregiudica sensibilmente la funzionalità della zona e l'interesse dei vicini.

Quest'ultimo capoverso riprende

sostanzialmente la previgente disciplina dell'art. 39 RLE, abrogato con

effetto dal 2 aprile 2013, che prevedeva che, oltre a poter essere riparate e

mantenute, le costruzioni esistenti in contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore potessero essere

fatte oggetto di trasformazioni più importanti, esclusi tuttavia i lavori di trasformazione

sostanziali, purché il contrasto con il nuovo diritto non pregiudicasse

apprezzabilmente l'interesse pubblico o quello dei vicini. Secondo la

giurisprudenza relativa all'art. 39 RLE, la trasformazione era ritenuta

sostanziale quando modificava l'identità della costruzione preesistente dal

profilo delle volumetrie,

dell'aspetto e della destinazione, ingenerando nuove ripercussioni sull'ordinamento

delle utilizzazioni, o quando aggravava i momenti di contrasto con il nuovo diritto

o ne introduceva di nuovi (cfr. RtiD II-2011 n. 16 consid. 3.2 con rinvii; RDAT I-1999 n. 28 consid. 2.1, II-1994 n. 46; Scolari,

op. cit., ad art. 70 LALPT n. 515 seg.).

4.2. Nel caso concreto, non è

controverso che la casa d'abitazione della resistente non rispetti la distanza

dal confine verso est e verso ovest (cfr. planimetria e pianta piano -1). L'edificio,

costruito prima dell'entrata in vigore dell'attuale piano regolatore (24 giugno

1986), configura quindi una costruzione esistente in contrasto con il nuovo

diritto. La difformità non concerne la conformità di zona, bensì le norme sulle

distanze. Applicabili sono dunque l'art. 66 cpv. 1 LST, che consente la

conservazione e la manutenzione delle costruzioni esistenti in contrasto col

nuovo diritto, rispettivamente l'art. 66 cpv. 2 lett. a LST in combinazione con

l'art. 86 cpv. 3 RLst, che ammettono la trasformazione di tali costruzioni.

Giusta l'art. 86 cpv. 1 RLst sono considerati lavori di manutenzione quelli

che prevengono il deperimento di una costruzione, senza comportare interventi

sulla sua struttura o sulla sua sostanza. Secondo l'art. 85 cpv. 3 RLst per

trasformazione s'intende invece la modifica - sia sostanziale che semplice -

di una costruzione, dal punto di vista architettonico o dell'aspetto esterno

(lett. a), l'ampliamento (lett. b) e il cambiamento di destinazione

(lett. c

Ora, nella misura in cui la

domanda di costruzione in esame contempla la demolizione, peraltro già

eseguita, e la ricostruzione - in contrasto con le norme sulle distanze - dei

balconi laterali, essa non può essere approvata. Un simile intervento travalica

difatti quelli consentiti dagli art. 66 LST e 86 RLst, i quali - al pari della

normativa previgente (art. 39 RLE) - non permettono la demolizione e la

ricostruzione di quelle parti di costruzione in cui sono localizzati i momenti

di contrasto con il nuovo diritto, ma, al massimo, di quelle che appaiono

comunque conformi al nuovo diritto (cfr. RDAT II-1994 n. 45; Scolari, op. cit., ad art. 70 LALPT n. 517). La

garanzia che consente il mantenimento e, a determinate condizioni, la

trasformazione, di opere esistenti in contrasto con il nuovo diritto cessa in effetti al momento in cui l'opera scompare

a seguito di distruzione o demolizione, rispettivamente quando il proprietario vi

ha rinunciato per atti concludenti, lasciandola deperire ad un punto tale da

svuotarla di qualsiasi valore intrinseco (cfr., con riferimento al

previgente art. 70 LALPT, RDAT II-1998 n. 19; Scolari, op.

cit., ad art. 70/71 LALPT n. 508). La domanda non può essere approvata nemmeno

in quanto concerne il balcone centrale, il cui progettato ampliamento introduce

nuovi momenti di contrasto con il diritto entrato successivamente in vigore.

Anche da questo punto di vista,

il permesso rilasciato ed il giudizio governativo che lo conferma non possono

dunque essere tutelati. Irrilevanti sono in questa sede le circostanze per cui

nella fattispecie i balconi sono stati demoliti, anziché semplicemente

riparati/risanati. Il permesso rilasciato ed il giudizio governativo che lo

conferma vanno di conseguenza annullati, impregiudicata la possibilità di inoltrare,

previa adeguata riprogettazione, un progetto conforme al diritto.

5. 5.1. Sulla scorta delle

considerazioni che precedono, il ricorso va accolto. Di conseguenza, la licenza

edilizia 12 febbraio 2015 e il giudizio governativo impugnato sono annullati.

Dato l'esito, non mette conto di esaminare le ulteriori censure sollevate.

5.2.

La tassa di giustizia è posta a carico della resistente, secondo

soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Quest'ultima rifonderà inoltre alla ricorrente,

assistita da un legale, adeguate ripetibili di entrambe le istanze (art. 49

cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1. Il ricorso è accolto.

§. Di conseguenza, sono annullate la decisione 23 dicembre 2015 (n.

5918) del Consiglio di Stato e la licenza edilizia 12 febbraio 2015 rilasciata

a CO 1.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia di fr.

1'500.- è posta a carico di CO 1, la quale verserà un identico importo alla

ricorrente a titolo di ripetibili di entrambe le istanze. A quest'ultima va

inoltre restituito l'importo di fr. 1'500.- versato quale anticipo delle presunte

spese processuali.

3.

Contro la presente decisione è

dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna

entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul

Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

vicepresidente Il vicecancelliere