52.2017.200

Licenza edilizia per la costruzione di un complesso residenziale

14 maggio 2018Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

I fondi sono assegnati dal piano regolatore vigente alla zona residenziale a

ubicazione vincolata (RUV), comparto Möja, servita da via Hermann Hesse.

b. Dopo che era stato ritirato un primo progetto, nel giugno 2013 l'arch. CO 2

ha chiesto al municipio di Collina d'Oro il permesso di edificare sul predetto

terreno, a valle della villa, un nuovo complesso residenziale di 9 unità

abitative (7 unifamiliari e 2 bifamiliari) e di cambiare la destinazione della

casa dell'ex custode in serra e vivaio.

c. Tale progetto è stato tra l'altro avversato dai vicini (a) RI 1, RI 2RI 3

(part. __________), (b) __________ M__________ (part. __________) e __________

C__________ (part. __________), come pure dalle associazioni (c) S__________ -

tutti qui ricorrenti.

Raccolto l'avviso favorevole (n. 85546) dei Servizi generali del Dipartimento

del territorio, con decisione 23 giugno 2014 il municipio ha rilasciato la

licenza richiesta. La stessa è stata tuttavia annullata dal Consiglio di Stato,

che con giudizio 2 settembre 2015 ha rinviato gli atti all'esecutivo locale

affinché, esperiti degli accertamenti mancanti, raccolto un nuovo avviso

cantonale e sentite le parti, si pronunciasse nuovamente. Il Governo aveva in

sostanza riscontrato diverse carenze di ordine formale e materiale, che non

mette qui conto di elencare.

B. a. Nell'ottobre

2015, l'arch. CO 2 ha presentato al municipio un progetto di variante,

integrato dalla documentazione precedentemente

mancante. Per quanto qui interessa, al pari del precedente, il progetto prevede

l'edificazione di un nuovo complesso residenziale di 9 unità abitative

(7 unifamiliari e 2 bifamiliari, part. __________), oltre alla modifica di

destinazione della casa dell'ex custode in serra e vivaio.

Secondo i piani, il nuovo complesso sarà formato da 7 volumi lunghi e stretti, articolati

su tre piani e collegati da un'autorimessa comune (PT), in cui sono distribuiti

27 posteggi. Ad essa sono pure collegati i 2 volumi bifamiliari più esterni

(unità 1 e 9). Verso monte - ad eccezione

dell'unità più a nord (1) - i volumi sono inoltre uniti da corpi destinati a locali tecnici, piscine fuori terra o

camere con bagni, che insistono sul gradone dell'autorimessa (formando

una sorta di pettine verso via Hermann Hesse). A valle il fronte dell'autorimessa

- arretrato di ca. 5 m rispetto alla facciata est di 8 dei 9 volumi - risulta mascherato

da ripide scarpate, in buona parte riconducibili a terrapieni inclinati o

rimodellamenti del terreno naturale sbancato (che hanno rimpiazzato dei locali

tecnici previsti dal precedente progetto); ne fa eccezione il tratto dell'unità

9, con un fronte murario alto fino a m 3.80 (incluso il parapetto sovrastante).

Per il resto il gradone dell'autorimessa è in generale coperto da un esile

strato di terra e funge da terrazza-giardino al primo piano di tutte le unità

abitative.

L'accesso al complesso è previsto da nord, attraverso una rampa bidirezionale,

che costeggia il viale della villa a monte (part. __________) e sbocca con esso

su via Hermann Hesse.

b. Nel termine di pubblicazione, alla domanda si sono nuovamente opposti, tra l'altro,

i ricorrenti RI 1, i vicini M__________ e C__________, nonché la S__________ e l'H__________.

Preso atto del nuovo avviso cantonale favorevole (n. 95210), il 10 giugno 2016

il municipio ha concesso all'arch. CO 2 la licenza edilizia in variante,

rigettando tutte le opposizioni.

C. Con giudizio 22

febbraio 2017, il Consiglio di Stato ha respinto le impugnative presentate dai

vicini e dalle associazioni qui ricorrenti.

Disattesa una censura riferita alla completezza della domanda, il Governo ha anzitutto ritenuto che l'accesso al complesso da

via Hermann Hesse fosse sufficiente di fatto e di diritto. Ha poi considerato il

progetto conforme all'ordinamento delle distanze da confine, negando l'applicazione

dell'art. 9 cpv. 1 lett. b delle norme d'attuazione del piano regolatore di

Collina d'Oro (NAPR), che prevede una distanza maggiorata per facciate lunghe

più di 16 m. Ha poi negato che la casa dell'ex custode dovesse essere conteggiata

nella superficie utile lorda (SUL), essendo la sua destinazione non abitativa

sufficientemente assicurata con le condizioni dettate dal municipio. Sulla base

della perizia versata agli atti, ha poi constatato la conformità del progetto

dal profilo delle immissioni foniche (rampa d'accesso e traffico indotto). Da

ultimo, dopo aver respinto le censure relative allo smaltimento delle acque, ha

avallato anche le conclusioni dell'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP),

considerando il complesso progettato rispettoso del principio d'inserimento

ordinato e armonioso del paesaggio (art. 104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo

territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL 7.1.1.1).

D. Con distinti ricorsi, i vicini opponenti,

come pure la S__________ e l'H__________, impugnano ora il predetto giudizio

dinnanzi al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato

assieme alla licenza edilizia rilasciata dal municipio.

a. RI 1, RI 2 e RI 3 (a) eccepiscono anzitutto che il complesso - da trattare

quale costruzione unitaria con una lunghezza di facciata di ca. 55 m in base

all'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR - rispetti la distanza minima maggiorata (m 8)

da confine verso i fondi a est (art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR). Essi negano poi

che la superficie (ca. 104 mq) della casa dell'ex custode possa essere esclusa

dal computo della SUL, prestandosi ad attività lavorative o all'abitazione ed

essendo sovradimensionata quale vivaio e deposito piante. Insostenibili

sarebbero pure le deduzioni del Governo in punto alla sufficienza di fatto dell'accesso,

senza nemmeno aver esperito una visita dei luoghi: via Hermann Hesse,

ribadiscono, non sarebbe in grado di assorbire

il traffico indotto dal complesso, garantendo sufficienti condizioni di

viabilità e sicurezza (possibilità d'incrocio, ecc.); così pure lo sbocco della

rampa su questa strada. Ribadite le censure riferite allo smaltimento delle

acque chiare e meteoriche, gli insorgenti RI 2 ripropongono infine le eccezioni

di natura estetica, contestando le

conclusioni a cui è pervenuto il Governo senza far capo ai necessari mezzi

probatori (fotografie, rendering in 3D e/o un sopralluogo), ma riprendendo

acriticamente le valutazioni dell'UNP.

b. __________ M__________ e __________ C__________ (b) contestano a loro volta

il giudizio impugnato con censure e motivazioni essenzialmente analoghe a

quelle dei ricorrenti RI 1, dolendosi pure dell'incompletezza della domanda di

costruzione.

c. Con il loro gravame, la S__________ e l'H__________ (c) censurano in

particolare l'impatto del complesso sul paesaggio, che ritengono in sostanza

negativo e per nulla attento alle peculiarità della collina in cui s'inserisce, che sbanca in modo importante distruggendone

la morfologia. La Casa Rossa e il suo parco, aggiungono, meriterebbero di

essere tutelati quali beni culturali.

E. All'accoglimento

delle tre impugnative si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare

particolari osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione (UDC), integrando le osservazioni dell'UNP,

si riconferma nella propria posizione.

Tanto il municipio, quanto l'arch. CO 2 postulano il rigetto dei gravami,

contestando puntualmente le tesi dei ricorrenti con argomentazioni di cui si

dirà, all'occorrenza, nel seguito.

F. Con le repliche

e le dupliche gli insorgenti RI 1 (a) e M__________ e C__________ (b)

rispettivamente il municipio e l'arch. CO 2, si sono riconfermati nelle proprie

conclusioni e domande di giudizio, sviluppando ulteriormente le rispettive tesi

contrapposte.

L'UDC ha riaffermato le sue precedenti prese di posizione.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la

legittimazione attiva dei vicini ricorrenti (a e b), personalmente e

direttamente toccati dal provvedimento impugnato (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65

cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa

del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Ciò vale anche per __________ C__________,

mancata nelle more della presente procedura e, di riflesso, per i suoi

successori a titolo universale (art. 43 LPAmm). Pacifica è pure l'abilitazione

ad agire della S__________ e dell'H__________ (c), entrambe rientranti nel

novero delle organizzazioni di principio legittimate ad opporsi a tenore dell'art. 8 cpv. 1 LE e, pertanto, anche a

ricorrere ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al riguardo: STA

52.2017.192 del 19 luglio 2017, consid. 2).

I ricorsi, tempestivi (art. 68 cpv. 1 LPAmm), sono dunque ricevibili in ordine.

1.2. Avendo il medesimo

fondamento di fatto, i ricorsi possono essere decisi con un unico giudizio

(art. 76 cpv. 1 LPAmm).

1.3. L'impugnativa può essere evasa sulla base degli atti, senza istruttoria

(art. 25 cpv. 1 LPAmm). Ai fini del presente giudizio, i piani agli atti

bastano per statuire sui ricorsi. Dato l'esito, non occorre in particolare

assumere quelle prove, quale il sopralluogo, che il Governo ha omesso di

esperire.

Considerandi

2.

Distanze

da confine

2.1

Nella zona residenziale a ubicazione vincolata (RUV) dev'essere

rispettata una distanza minima da confine di 4 m (cfr. art. 54 cpv. 2 lett. d

NAPR per rinvio dell'art. 61 cpv. 4 NAPR; art. 9 cpv. 1 lett. a NAPR).

In questa zona, in base all'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR, per facciate lunghe

oltre i 16 m la distanza minima da confine verso i fondi privati dev'essere

aumentata di 1/3 della maggior lunghezza della facciata, fino a che sia

raggiunta una misura pari a 8 m. Per il

calcolo della distanza da confine si considera quale lunghezza della facciata

la misura del lato (parallelo al confine) del rettangolo che circoscrive

l'edificio. Tale misura non è calcolata per le parti arretrate di m 5.00 dalla

facciata considerata (art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR). Tale disposizione è

concretizzata dagli schemi di cui all'allegato 3 (recte: 1), che illustra il calcolo

della lunghezza della facciata:

2.2

L'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR disciplina il modo di misurare la lunghezza delle

facciate ai fini di stabilire le distanze. La norma dichiara decisivo non solo

l'ingombro orizzontale costituito da una singola facciata, ma - entro certi

limiti - la proiezione ortogonale di tutte le facciate rivolte sul lato del rettangolo

che circoscrive l'edificio (parallelamente al confine). Rilevante ai fini

della norma è dunque, anzitutto, la definizione di quest'area.

Come ben si deduce dalle rappresentazioni grafiche (allegato 1) - che sono

parte integrante della disposizione - concorrono a definire il rettangolo

che circoscrive l'edificio giusta l'art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR tutti i

corpi dell'edificio (anche se stretti, arretrati e/o non fronteggianti il

confine, cfr. disegni 1 e 2): di principio, l'area rettangolare ingloba l'intera

costruzione. Poco conta che sia formata da un unico volume o da più corpi non

collegati internamente; la struttura interna non è di rilievo. La disposizione

si applica del resto anche a edifici costruiti in contiguità, considerati un'unica

costruzione (cfr. art. 9 cpv. 1 lett. d NAPR). Per l'art. 9 cpv. 1 lett. e NAPR

non vanno però considerate le costruzioni sotterranee (emergenti al massimo 1 m

dal terreno sistemato, cfr. art. 18 cpv. 1 NAPR), che possono di regola sorgere

a 1 m dal confine.

Ferma l'area del rettangolo così definita, non tutta la misura del suo

lato va poi conteggiata quale lunghezza di facciata: l'art. 9 cpv. 1 lett.

c NAPR esclude infatti dal calcolo quelle parti di edificio che sono arretrate

di 5 m dalla facciata considerata. Nella somma delle proiezioni ortogonali sul

lato del rettangolo determinante, i corpi situati a una distanza superiore a 5

m non vanno pertanto computati.

2.3

In concreto, il municipio ha considerato il

progetto rispettoso della distanza minima da confine (4 m) prescritta dagli art.

54.

cpv. 2 lett. d NAPR, negando che tornasse applicabile la maggior distanza

prescritta dall'art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR. Al riguardo ha ritenuto che l'autorimessa,

pur collegando le 9 unità abitative, fosse interrata e potesse sorgere fino a 1

m dal confine. I corpi (con i locali tecnici) a monte sarebbero invece

arretrati più di 5 m rispetto alla facciata est delle unità abitative e

pertanto irrilevanti ai fini del computo della distanza. Ad analoga conclusione

è in sostanza approdato il Governo, negando in particolare che i corpi a monte

determinassero un fronte continuo con le unità abitative: il muro di

sostegno sul lato ovest, che peraltro non contiene le piscine (unità 2, 6,

7), già per le sue caratteristiche non potrebbe essere assimilato a un

edificio; i locali ubicati a monte delle abitazioni apparirebbero invece

arretrati di 15 m dal fronte est delle unità abitative, con quanto ne deriva

in applicazione dell'art. 9 cpv. 1 lett. e allegato 1 NAPR.

Nessuna di queste valutazioni può essere condivisa.

2.4

Contrariamente a quanto ritenuto dalle precedenti istanze, problematica

nelle circostanze concrete appare anzitutto la qualifica di opera sotterranea

attribuita all'autorimessa, laddove più che apparire come un manufatto

inglobato in un terrapieno o nel pendio naturale, costituisce l'ampio gradone che

collega (tra il piano terreno e il primo livello) i 9 volumi tra cui s'inserisce,

ma con la facciata a valle per lo più artificiosamente mascherata da una serie

di scarpate a macchia (che degradano ripide, fino ai camminamenti antistanti;

cfr. facciate est e sezioni D-D; cfr. inoltre, piano di situazione PT).

Eloquente è l'impressione che se ne può ricavare non solo dove queste

sistemazioni sono riconducibili a terrapieni inclinati (cfr. ad es. unità 3 e

4), ma anche dove rispondono a un rimodellamento artificioso del terreno

naturale (cfr. ad es. unità 7 e 8) che, ai fini della realizzazione del

complesso, viene sensibilmente sbancato (fino a una profondità di ca. 20 m e

per una decina di metri d'altezza; cfr. sezioni D-D). Così come l'espediente di

inserire un'intercapedine di terra fra i muri che delimitano un'autorimessa sul

lato rivolto a valle e l'esile strato di terra vegetale posato sulla sua soletta

di copertura non permette di configurare il manufatto alla stregua di un

terrapieno che congloba una costruzione sotterranea (cfr. STA 52.2006.315 del

16.

aprile 2007, consid. 4; 52.2004.112 del 10 maggio 2004, consid. 2), non è

ben dato di vedere come possa essere ritenuta interrata un'autorimessa di

apprezzabile estensione, alta di fatto almeno quanto il primo piano dei volumi che

intercala, ma mascherata ad hoc da riporti di terra e per il resto solo

coperta da un esile strato di erba (0.20 m). Nelle specifiche circostanze si

deve negare che l'artificio messo in atto dal progetto permetta di considerare

l'autorimessa quale costruzione sotterranea, che non incide sulla lunghezza di

facciata (art. 9 cpv. 1 lett. e NAPR). Al contrario, questo manufatto, al di là

degli strati di terra che mirano a camuffarlo, va considerato un corpo di

fabbrica, che è parte integrante del complesso residenziale con cui forma un'unica

costruzione (unità 1-9). Conclusione, questa, che s'imporrebbe peraltro anche

solo considerando lo sviluppo verticale (m 3.80) dell'opera in corrispondenza

dell'unità 9, che impedisce in ogni caso di ritenerla sotterranea.

Il gradone dell'autorimessa concorre pertanto a definire il rettangolo -

parallelo al confine dei fondi a est - che circoscrive l'intera costruzione

(art. 9 cpv. 1 lett. c NAPR). Da ciò discende che, già per tale motivo, su

questo lato la lunghezza di facciata - dedotte le parti arretrate di 5 m -

supera abbondantemente 28 m (> 50 m), richiamando il rispetto della distanza

minima da confine di 8 m (art. 9 cpv. 1 lett. b NAPR). Distanza che il progetto

all'evidenza

non rispetta verso i fondi a est (quali le part. __________), così come

rettamente affermano i vicini ricorrenti (cfr. linea di arretramento di 4 m

riportata sulle piante di progetto); in più punti, essa è infatti pari al

massimo a m 5.60 (cfr. ad es. unità 1, 2, 3, 4, 8).

2.5

Neppure con riferimento ai corpi che si sviluppano a monte il giudizio

impugnato può comunque essere confermato. Su questo lato (ovest) le unità

abitative non sono collegate da un muro, come impropriamente ritenuto dal Governo,

ma da veri e propri corpi di fabbrica, che insistono sul gradone dell'autorimessa

comune. Ancorché arretrati diversi metri dalla facciata a valle (est) delle unità abitative, anche questi corpi sono parte

integrante del complesso, con cui

formano una sola costruzione, da considerare nel rettangolo che la circoscrive.

Lo si deduce inequivocabilmente dalle rappresentazioni grafiche dell'art. 9

cpv. 1 lett. c NAPR (allegato 1), che considerano tutte le parti della costruzione,

anche se arretrate o strette.

Ciò vale anzitutto per i corpi

destinati a locali tecnici, camere e bagni al servizio delle unità 3, 4 e 5

(cfr. i relativi incarti, piante e calcoli indici). Invero, già solo

considerando questi corpi, che si innalzano per m 3.70 dalla copertura dell'autorimessa

(quota 481.70 m.s.m) - risultando solo un paio di metri più bassi dei volumi perpendicolari (quota 483.70 m.s.m; cfr. anche

facciata est) - il progetto disattenderebbe la distanza minima da confine, come

a ragione osservano i vicini insorgenti. Il lato del rettangolo che circoscrive

anche solo questa parte dell'edificio presenta in effetti uno sviluppo pari a m

48.

m (unità 3-6, incluso il locale tecnico dell'unità 2) e una lunghezza di

facciata determinante - dedotte le parti arretrate più di 5 m - pari a 24 m

(cfr. doc. B prodotto dai ricorrenti RI 1 davanti al Governo). Lunghezza che

richiama una distanza minima di ca. m 6.60, che il progetto comunque non rispetta.

Ad ogni modo non vi è ragione di non considerare anche gli altri corpi con i

locali tecnici e le piscine fuori terra (cfr. incarti unità 2, 6, 7 e 8).

Questi manufatti, che si sviluppano sul gradone dell'autorimessa, non sono

affatto semplici muri come affermato dal Governo, ma veri e propri corpi di fabbrica,

che presentano un identico sviluppo verticale rispetto ai citati corpi con le

camere e i bagni

(solo

con meno aperture; cfr. incarti citati, sezioni B-B, C-C e D-D). Anch'essi

vanno quindi a riempire il rettangolo che circoscrive l'intero complesso, che pure da questo profilo richiama

una distanza minima di 8 m (art. 9

cpv. 1 lett. b NAPR), determinando un fronte unitario che presenta una

lunghezza di facciata superiore a 28 m. Del resto, come a ragione osservano i

ricorrenti, basta un colpo d'occhio al prospetto est per rendersene conto.

2.6

Già per questi motivi, il giudizio impugnato non può essere confermato

siccome lesivo dell'ordinamento delle distanze da confine. Il difetto,

importante, non può essere emendato mediante l'imposizione di clausole

accessorie, ma richiede all'evidenza un intero ripensamento del progetto. A

maggior ragione, considerato che esso neppure rispetta l'indice di

sfruttamento, così come si vedrà qui di seguito.

3.

Superficie utile lorda

3.1

Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il

rapporto tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie

edificabile del fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la

somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le

superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo

della SUL sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per

l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, le lavanderie e gli

essiccatoi delle abitazioni (cfr. art. 38 cpv. 1 LE, art. 40 cpv. 1 regolamento di applicazione delle legge edilizia

del 9 dicembre 1992; RLE; RL 7.1.2.1.1).

Decisiva ai fini del computo della

superficie di un locale non è l'indicazione

fornita dai piani circa la sua destinazione, ma l'oggettiva possibilità

di utilizzare la superficie di un determinato vano a fini abitativi o

lavorativi (cfr. RtiD II-2008 n. 22, consid.

3.

; RDAT I-1994 n. 30, consid. 2.2; STA 52.2009.314 del 3 febbraio

2010, consid. 4 confermata da STF 1C_158/2010

del 3 agosto 2010, in RtiD I-2011 n. 18; 52.2006.20 del 1° marzo 2006, consid. 5.2.2; Adelio Scolari,

Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, ad art.

38.

LE, n. 1126). La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL

deve inoltre situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione

principale dell'edificio. Locali non computabili

sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305

del 6 novembre 2013, consid. 2.1; 52.2009.137 del 7 settembre 2009, consid.

2.

; Scolari, op. cit., ad

art. 38 LE, n. 1129).

3.2

In concreto, il progetto prevede di

mantenere la casa dell'ex custode (part. __________) - un edificio abitativo

(di 6 vani), articolato su due piani - trasformandola in un deposito

agricolo rispettivamente in serra e vivaio (eliminando bagno e

cucina). Questi spazi, in base al parere di una ditta attiva nel ramo del

giardinaggio (annesso alla domanda), si presterebbero per il deposito di diverse

piante in autunno-inverno e come semenzaio e produzione di piante nel periodo

primaverile (livello 0, con locali molto arieggiati e luminosi), rispettivamente

per il deposito di macchinari, attrezzi da giardino e angolo per la loro

manutenzione (livello -1).

Le superfici di questo stabile (103.40 mq) non sono state conteggiate nella SUL

complessiva del progetto (2'110.40 mq), che secondo il calcolo indice di

sfruttamento rientrerebbe in quella massima ammessa (2'152.40 mq, cfr.

anche relazione tecnica).

Il municipio ha tutelato tale impostazione, subordinando la licenza alla

condizione che l'edificio in questione non potrà essere utilizzato a scopo

abitativo e/o commerciale, ma solo quale serra e vivaio, imponendo l'eliminazione

dei corpi riscaldanti, del bagno e della cucina e disponendo l'iscrizione a

registro fondiario della restrizione a uso non abitativo. Con queste premesse,

pure il Governo ha ritenuto corretto escludere dal conteggio della SUL la

superficie della casa dell'ex custode. A torto.

3.3

Ancorché si possa prestare all'uso indicato, l'edificio in questione non

appare ragionevolmente commisurato ai bisogni prevedibili dei residenti delle

nuove unità abitative (al cui servizio dovrebbe porsi). Non è in particolare

dato di vedere come la manutenzione delle aree verdi che circondano il nuovo

complesso possa richiedere di destinare un intero edificio di due piani (>

100.

mq) a serra e vivaio. Neppure la relazione tecnica lo spiega. Già perché

non risulta porsi in un rapporto ragionevole con i bisogni prevedibili dell'utilizzazione

principale, il mancato computo nella SUL dei vani dello stabile in questione

non può essere tutelato, così come a ragione eccepiscono i vicini insorgenti.

In quanto tende ad avere una vocazione "agricola"

- al di là dell'eventuale quesito della conformità di zona - vi è invero da

ritenere che l'edificio, da un

profilo oggettivo, si presti più che altro a un'attività lavorativa, che

come tale ne impone il conteggio nella SUL. Nella misura in cui saranno

destinati a semenzaio e vivaio - ovvero alla preparazione e messa a coltura dei

semi per far nascere piantine destinate al trapianto - i locali saranno in

effetti utilizzati per una vera e propria pratica di lavoro, che rientra nell'attività

del giardiniere. In tale contesto, appare parimenti evidente che ogni eventuale

deposito non ha una destinazione autonoma, ma di locale al servizio di quest'attività

lavorativa, che come tale va conteggiato nella SUL (cfr. RDAT 1985 n. 77; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE, n.

1130).

Non potendosi escludere dal computo della

SUL, è di conseguenza certo che la superficie della casa dell'ex custode determina

un ampio sorpasso (> 60 mq) dell'indice di sfruttamento massimo (0.4)

prescritto per la zona residenziale ad ubicazione vincolata, comparto Möja

(cfr. art. 61 cpv. 4 NAPR). Zona alla quale è stato peraltro volutamente

attribuito un indice ridotto (0.4), diverso da quello della zona residenziale R

(0.5), ritenuto eccessivo; e ciò, per favorire un'edificazione estensiva, in un'area

già costruita con queste caratteristiche (cfr. rapporto di pianificazione marzo

2002.

relativo alla variante di PR approvata dal Consiglio di Stato con

risoluzione n. 619 dell'11 febbraio 2003).

4.

Fermo

quanto precede, considerato che il controverso permesso non risulta conforme al diritto già per i gravi difetti del progetto sin

qui illustrati, il giudizio impugnato deve essere annullato, senza che

si renda necessario esaminare le ulteriori censure sollevate dagli insorgenti.

5.

5.1. Sulla

base delle considerazioni che precedono, i ricorsi vanno dunque accolti,

annullando la contestata licenza e la decisione governativa che la conferma,

siccome lesive del diritto.

5.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico del resistente, secondo soccombenza. Il comune

ne va esente essendo comparso in lite per esigenze di funzione e non per

tutelare suoi interessi particolari.

L'arch. CO 2 è inoltre tenuto a rifondere ai vicini ricorrenti, assistiti da un

legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm) per

entrambe le istanze.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

I ricorsi

(a), (b) e (c) sono accolti.

§. Di conseguenza, sono annullate:

1.1

la decisione 22 febbraio 2017 (n.

774) del Consiglio di Stato;

1.2

la licenza edilizia 10 giugno 2016

rilasciata dal municipio di Collina d'Oro all'arch. CO 2.

2.

La tassa di giustizia di fr. 2'500.- è posta a

carico di CO 2, il quale è inoltre tenuto a rifondere, a titolo di ripetibili

per entrambe le istanze, un'identica somma sia RI 1, RI 2 e RI 3 (fr. 2'500.-),

sia __________ M__________ e __________ C__________, ora eredi (fr. 2'500.-).

A tutti gli insorgenti va restituito il rispettivo importo (fr. 1'000.-)

versato a titolo di anticipo delle presunte spese processuali.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente La vicecancelliera