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Diniego della licenza edilizia per l'utilizzo di un appartamento come residenza secondaria

2 maggio 2019Italiano30 min

Source ti.ch

Fatti

i. Il 12 maggio 2015,

il Municipio ha statuito sulle predette domande (h.a. - h.d.).

i.a. L'Esecutivo comunale ha rilasciato a CO 1 ed CO 2 l'autorizzazione

per l'uso secondario della PPP 13676, revocando al contempo il divieto d'uso e

respingendo l'opposizione sollevata da CO 3 e dalla CO 4.

In sostanza, premesso che

determinante ai fini della sua decisione fosse la data di acquisto delle

singole PPP e considerato che nel frattempo l'unica autorizzazione concessa

fosse quella rilasciata in data 28 marzo 2002 a CO 6 e CO 5 per l'uso

secondario della PPP 13674, ha reputato di poter accogliere la richiesta dei

signori B__________, posto che risultavano i primi ad aver acquistato un

appartamento ad uso secondario e che, tenuto conto della SUL di entrambe le

unità condominiali, non veniva oltrepassata la percentuale di SUL (28.80% <

35%) destinabile ad uso secondario secondo l'art. 30bis NAPR.

Avverso tale

provvedimento, l'11 giugno 2015 gli opponenti sono insorti davanti al Consiglio

di Stato (EDI.2015.197).

i.b. Con separate

decisioni, l'Esecutivo comunale ha invece negato l'autorizzazione ai signori D__________,

ai signori G__________ ed al signor D__________ per l'uso a scopo secondario

dei loro appartamenti, risolvendo che le rispettive PPP 13675, 13672 e 13673

potessero essere utilizzate unicamente come residenze primarie.

Al riguardo, ha ritenuto

che, stante l'uso secondario approvato per le PPP 13674 e 13676, non vi fosse

più (sufficiente) margine, neppure dal profilo della clausola di rigore, per

autorizzare ulteriori residenze secondarie.

Avverso il diniego del

permesso, sono insorti davanti al Governo i proprietari della PPP 13672 (con

ricorso dell'11 giugno 2015; EDI.2015.207), della PPP 13673 (con ricorso del 12

giugno 2015; EDI.2015.205) e della PPP 13675 (con ricorso del 12 giugno 2015;

EDI.2015.198).

B. Con giudizio unico del

7 giugno 2017, il Consiglio di Stato ha evaso i gravami di cui agli incarti

EDI.2014.301, EDI.2015.197, EDI.2015.198, EDI.2015.205 e EDI.2015.207.

a. Anzitutto, posto

che nel frattempo il Municipio aveva rilasciato l'autorizzazione per l'uso

secondario della PPP 13676, revocandone al contempo il divieto d'uso impartito

il 22 luglio 2014, il Governo ha riattivato la procedura ricorsuale avviata da CO

1 ed CO 2 avverso tale divieto (EDI.2014.301), stralciando dai ruoli la loro

impugnativa, siccome divenuta priva d'oggetto.

b. Di seguito,

rilevato che la problematica relativa alla distinzione tra residenze primarie e

secondarie ha guadagnato importanza nel corso degli anni, raggiungendo il suo

culmine con l'accoglimento dell'iniziativa popolare denominata "Basta con la costruzione sfrenata

di abitazioni secondarie" (cd. iniziativa Weber), l'Esecutivo

cantonale ha constatato come Locarno, che figurava nell'allegato dell'ordinanza

sulle abitazioni secondarie del 22 agosto 2012 (OASec 2012, in vigore dal 1°

gennaio 2013 al 31 dicembre 2015; RU 2012 4583) concernente i comuni con una

quota presunta di abitazioni secondarie superiore al 20%, avesse contestato con

successo tale presunzione, di modo che andrebbe ora considerato come un Comune

che non rientra nel campo d'applicazione dell'art. 75b della

Costituzione federale della Confederazione svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) e, di riflesso, della legge federale

sulle abitazioni secondarie del 20 marzo 2015 (LASec; RS 702) e della sua

ordinanza d'applicazione del 4 dicembre 2015 (OASec, in vigore dal 1° gennaio

2016; RS 702.1). Richiamato l'art. 30bis NAPR ed evidenziato come tanto la

licenza edilizia quanto il susseguente permesso di abitabilità fossero

subordinati alla condizione che venissero indicate le unità abitative destinate

a residenza secondaria, il Governo ha poi ritenuto che, non essendo stato dato

seguito a tale richiesta, occorresse concludere che fosse stato autorizzato

esclusivamente l'uso abitativo primario degli appartamenti. Di conseguenza, ha

ritenuto che fosse a giusta ragione che il Municipio aveva chiesto ai

proprietari delle PPP di avviare una procedura edilizia per l'utilizzo degli

appartamenti quale residenza secondaria, posto che un cambiamento di

destinazione non può avvenire per soli atti concludenti. Ferme queste

premesse generali, il Governo si è chinato sulle rimanenti impugnative.

b.a. Dapprima, ha

respinto il ricorso (EDI.2015.197) inoltrato da CO 3 e dalla CO 4 avverso la

decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio ha rilasciato ai signori B__________

l'autorizzazione per l'uso secondario della PPP 13676, confermando quest'ultima.

Rilevato come l'Esecutivo

comunale fosse confrontato con diverse richieste di commutazione d'uso a

posteriori, il Governo ha reputato che la decisione municipale di considerare

determinante il criterio della data di acquisto non travalicasse i limiti della

latitudine di giudizio che andava riconosciuta al Municipio nell'ambito dell'applicazione

dell'art. 30bis NAPR. Fondandosi su un criterio oggettivo, ha osservato,

la distinzione che privilegia la data di acquisto rispetto a quella dell'inoltro

della domanda non appare per nulla insostenibile ed è addirittura preferibile

(…). Pertanto, essendo indubbio che al momento in cui i signori B__________

hanno acquistato la PPP 13676 il contingente disponibile di residenze

secondarie non fosse ancora stato intaccato, la concessione dell'autorizzazione

a questi ultimi meriterebbe piena tutela.

b.b. Il Governo ha invece

evaso ai sensi dei considerandi il ricorso (EDI.2015.198) inoltrato da CO 3 e

dalla CO 4 avverso la decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio aveva

negato loro il permesso per l'uso secondario della PPP 13675, annullandola e

rinviando gli atti all'autorità comunale affinché si pronunci di nuovo sulla

questione a sapere quale delle due PPP (13675 di proprietà D__________ o 13674

di proprietà B__________) possa beneficiare della SUL abitativa ancora residua.

Premesso che la

procedura LAFE è indipendente dalla procedura edilizia, l'Esecutivo cantonale

ha ritenuto che il fatto che in data 28 marzo 2002 (recte: 2 aprile

2002) il Municipio avesse dato il proprio nullaosta per la vendita dell'appartamento

ai signori B__________ e che questi ultimi il 23 aprile successivo avessero

dunque ottenuto l'autorizzazione LAFE, non potesse costituire un valido motivo

di preferenza, dovendosi invece applicare a tutti i proprietari lo stesso

criterio cronologico. Ciò detto, il Governo ha rilevato che la circostanza che

la PPP 13575 fosse al secondo posto nella graduatoria secondo la data di

acquisto non giustificasse ancora il rilascio dell'autorizzazione per il suo

uso secondario, dato che la sua SUL abitativa eccedeva - tenuto conto della PPP

13676 - quella residua ancora destinabile a scopo secondario. Da qui il rinvio

degli atti al Municipio per valutare l'eventuale concessione di una deroga a

favore della PPP 13675 e, in caso negativo, se non entri invece in

considerazione il rilascio di un permesso a favore della PPP 13674, la cui SUL

abitativa, sommata a quella della PPP 13676, rientra nei limiti fissati dall'art.

30bis NAPR.

b.c. Di poi, il

Governo ha respinto il ricorso (EDI.2015.205) presentato da __________ D__________

avverso la decisione del 12 maggio 2015 con cui il Municipio gli aveva negato

il permesso per l'uso secondario della PPP 13673.

Rilevato come il

contingente SUL di residenze secondarie fosse in ogni caso esaurito, l'Esecutivo

cantonale ha ritenuto che fosse a ragione che l'autorità comunale aveva negato

il permesso richiesto. Non porterebbe ad altro risultato l'invocato principio

della buona fede, decisiva essendo semmai la malafede del venditore, opponibile

all'acquirente. Irrilevante sarebbe pure il fatto che per il suo appartamento l'interessato

avesse pagato per anni le tasse di residenza secondaria, rispettivamente la

passività dimostrata dall'autorità comunale rispetto all'uso abusivo.

b.d. Infine, il

Governo ha disatteso pure il ricorso (EDI.2015.207) inoltrato da RI 1 e RI 2,

confermando il diniego del permesso per l'uso secondario della loro PPP 13672,

emanato il 12 maggio 2015 dal Municipio.

Ribadite le argomentazioni

addotte per respingere il gravame di cui sopra (b.c.), l'Esecutivo cantonale ha

negato che la decisione impugnata sarebbe lesiva del principio di

proporzionalità. Il fatto che l'appartamento sia di 2½ locali soltanto e privo

di posteggio, di modo che ad avviso dei proprietari sarebbe concepito per solo

scopo di vacanza ed inadatto per una fruizione primaria, non permetterebbe di

ritenere dati gli estremi di un caso di rigore, suscettibile di portare al

rilascio del permesso richiesto.

C. Contro il predetto

giudizio governativo, RI 1 e RI 2 si aggravano davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo, in via principale, che sia annullato in ogni suo

punto e che l'incarto sia retrocesso al

Municipio affinché emetta una nuova

decisione volta ad agevolare l'uso secondario della PPP 13672. In via

subordinata, ribadiscono la richiesta di annullamento del giudizio impugnato,

postulando inoltre che sia accertato che il loro appartamento può essere

destinato ad uso abitativo secondario.

I ricorrenti rimproverano

anzitutto al Governo di aver violato il loro diritto di essere sentiti,

omettendo di acquisire agli atti, rispettivamente di visionare gli incarti

inerenti al rilascio della licenza edilizia e del permesso di abitabilità. Contestano

poi che il condominio e, in particolare, la loro PPP fossero soggetti a

limitazioni d'uso. Né la licenza edilizia, né il permesso di abitabilità conterrebbero

infatti un esplicito vincolo in tal senso, posto che si limitavano a chiedere l'inoltro

di una distinta con specificate le unità abitative destinate a residenza

secondaria. Il permesso di abitabilità concernerebbe del resto aspetti diversi

rispetto all'uso primario o secondario, per cui la richiesta formulata in quel

contesto, peraltro a loro sconosciuta, sarebbe stata inoperante se non nulla. D'altronde,

il Municipio non avrebbe più chiesto nulla, neppure dopo che essi erano stati

registrati presso l'Ufficio controllo abitanti e l'Ufficio gestione stabili

come residenti in appartamento di vacanza, incassando anzi per anni le imposte

e le tasse amministrative applicabili alle residenze secondarie. Gli insorgenti

ritengono quindi che sarebbero in ogni caso dati i presupposti per tutelare la

loro buona fede. Comunque, contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, proprio

perché non vi sarebbe stata alcuna limitazione d'uso, non vi sarebbe stato

alcun utilizzo abusivo dell'appartamento. Il fatto che, possibilmente, le

decisioni prese non ossequiassero l'art. 30bis NAPR riguarderebbe una

problematica diversa. I ricorrenti criticano anche il criterio adottato dall'Esecutivo

comunale per il rilascio delle autorizzazioni. Anche il fatto che nel frattempo

un altro condomino, __________ D__________, avrebbe portato il suo domicilio a

Locarno, potrebbe comportare una nuova decisione a loro favorevole. In ogni

caso, sostengono ancora, nei loro confronti sarebbero dati gli estremi di un

caso di rigore ai sensi dell'art. 30bis cpv. 2 NAPR, posto che intrattengono

relazioni con il Comune dal lontano 2002, cioè a far tempo dall'acquisto della

PPP 13672, che quest'ultima sarebbe inidonea all'uso come abitazione primaria, tenuto

conto delle piccole dimensioni, del limitato comfort tecnico e della mancanza

di un parcheggio, e che Locarno non raggiunge la soglia del 20% di residenze

secondarie prescritto dalla LASec.

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

Ad identica conclusione

pervengono il Municipio di Locarno ed i coniugi CO 1 ed CO 2 (PPP 13676), con

argomenti di cui si dirà, in quanto necessario, in appresso. CO 6 e CO 5 (PPP

13674) si rimettono invece al giudizio del Tribunale, mentre CO 3 e la CO 4

(PPP 13675), pur condividendo le tesi ricorsuali, si concentrano essenzialmente

sulla loro situazione personale, ritenendo che, in quanto necessario, il loro

appartamento possa beneficiare del cambiamento di destinazione e che, nella

misura in cui il giudizio impugnato (dispositivo n. 3) rinvia gli atti al

Municipio per una nuova decisione al riguardo, lo stesso meriti in ogni caso

conferma.

E. I ricorrenti hanno rinunciato a

replicare, insistendo sulla necessità di procedere all'assunzione delle prove

sollecitate. In duplica, il Municipio ribadisce la propria posizione, mentre CO

3 e la CO 4 rinviano alla loro risposta. Le altre parti sono rimaste silenti.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale

amministrativo è data dall'art. 21

cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Certa

è la legittimazione attiva di RI 1 e RI 2 nella misura in cui impugnano

il dispositivo n. 5 del giudizio governativo

impugnato, avendo partecipato al procedimento davanti all'autorità inferiore,

essendo toccati direttamente da quella decisione ed avendo un interesse degno

di protezione al suo annullamento (art.

65 cpv. 1 lett. a-c della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre

2013; LPAmm; RL 165.100). Per contro, essi non sono legittimati a ricorrere avverso

i restanti dispositivi, concernenti i gravami interposti da altri condomini,

già per il motivo che non erano parte di quelle procedure. Entro questi limiti,

il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1

LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2.

Il gravame può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria

(art. 25 cpv. 1 LPAmm). Le prove sollecitate dagli insorgenti non appaiono

idonee ad apportare al Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti ai

fini del giudizio. I quesiti sollevati, del resto, sono essenzialmente di

natura giuridica.

Considerandi

2.

2.1. A seguito

dell'accoglimento in data 11 marzo 2012 della cd.

iniziativa Weber, la Costituzione federale è stata integrata con una

nuova disposizione sulla costruzione di abitazioni secondarie (art. 75b

Cost). Secondo tale norma, la quota di abitazioni secondarie rispetto al totale

delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo

abitativo di un comune non può eccedere il 20% (cpv. 1). La legge, prosegue il

disposto (cpv. 2), obbliga i comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle

quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua

esecuzione.

2.2

Il 1° gennaio 2016

sono entrate in vigore la LASec e la sua ordinanza d'applicazione (OASec), che

hanno abrogato la precedente OASec 2012, in vigore dal 1° gennaio 2013 al 31 dicembre

2015.

La LASec, che disciplina

l'ammissibilità della costruzione di nuove abitazioni nonché delle modifiche

edilizie e dei cambiamenti di destinazione di abitazioni esistenti nei comuni

in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20% (cfr. art. 1 LASec), si

applica a tutte le domande di costruzione che devono essere decise in prima

istanza o su ricorso dopo la sua entrata in vigore (art. 25 cpv. 1 LASec). Essa

stabilisce, tra l'altro, che nei comuni in cui la quota di abitazioni

secondarie supera il 20% non possono essere autorizzate nuove abitazioni

secondarie, mentre che, se la quota è inferiore, l'eventuale autorizzazione non

deve comportare il superamento di tale soglia (art. 6 cpv. 1 LASec). Le eccezioni

sono disciplinate dagli art. 7 segg. LASec. I cantoni possono inoltre emanare

prescrizioni che limitano la realizzazione e l'uso delle abitazioni in modo più

severo rispetto alla LASec (art. 3 cpv. 2 LASec).

Le abitazioni realizzate

in virtù del diritto anteriore (cd. abitazioni preesistenti), cioè quelle che

sono state realizzate prima dell'11 marzo 2012 nel rispetto delle disposizioni

in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale data con decisione

passata in giudicato (cfr. art. 10 LASec), possono essere rinnovate,

trasformate e ricostruite nei limiti della superficie utile principale

preesistente nonché ampliate moderatamente e, fatte salve le limitazioni d'uso

esistenti o future del diritto cantonale o comunale,

utilizzate liberamente [incluso il cambiamento di destinazione da abitazione

primaria a secondaria e viceversa; art. 11 cpv. 1-4 LASec; cfr. Aron Pfammatter, in: Stephan Wolf/Aron Pfammatter (curatori),

Zweitwohnungsgesetz (ZWG) - unter Einbezug der Zweitwohnungsverordung (ZWV),

Berna 2017, pag. 131 seg. e 137 seg.]. I cantoni ed i comuni possono tuttavia

adottare le misure necessarie ad impedire abusi e sviluppi inde-

siderati che possono risultare da un uso senza limitazioni di abitazioni

preesistenti a scopo di residenza secondaria (art. 12 cpv. 1 LASec). A tal

fine, i cantoni possono limitare in modo più severo rispetto alla LASec il

cambiamento di destinazione da abitazione utilizzata fino a quel momento a

scopo di abitazione primaria in abitazione utilizzata a scopo secondario nonché

le modifiche secondo l'art. 11 cpv. 2-4 (art. 12 cpv. 2 LASec; cfr., per degli

esempi, Pfammatter, op. cit., pag.

146.

seg.).

2.3

Locarno era tra i

comuni nei quali si presumeva che la quota di abitazioni secondarie superasse

il 20% del totale delle abitazioni. Per questo motivo, figurava nell'Allegato dell'OASec

2012.

Tale presunzione è stata tuttavia confutata con successo dall'ente locale

interessato, facendo capo alla possibilità concessagli a tale scopo dall'art. 1

cpv. 3 dell'ordinanza citata. Di conseguenza, il Comune di Locarno è stato

stralciato dal suddetto Allegato a far tempo dal 15 maggio 2013. Non figurava

quindi neppure nell'analogo Allegato dell'OASec, abrogato con effetto dal 1° gennaio

2018.

e non compare nemmeno nel corrente elenco pubblicato dall'Ufficio federale

dello sviluppo territoriale (ARE; cfr. art. 2 cpv. 4 OASec). Attualmente, la

normativa federale volta a limitare le residenze secondarie non trova dunque

applicazione a Locarno. Applicabili sono quindi, semmai, soltanto le eventuali limitazioni

d'uso previste dal diritto cantonale o comunale, che la (nuova) disciplina

federale sulle residenze secondarie non ha comunque escluso (cfr. art. 12 cpv.

1.

LASec).

3.

3.1. Locarno è tra i comuni

ticinesi che disponeva, e dispone tuttora, di una normativa volta a

disciplinare le residenze secondarie. Il 30 novembre 1987, il Consiglio

comunale ha in effetti adottato l'art. 30bis NAPR, approvato dal Consiglio di

Stato con risoluzione n. 2210 del 19 aprile 1988, il cui cpv. 1, stabilita la

regola che le costruzioni residenziali devono essere destinate prioritariamente

a scopi abitativi primari, fissava, in funzione della zona di appartenenza dei

fondi, la percentuale massima di SUL abitativa suscettibile di essere usata

come residenza secondaria. Per quanto qui interessa, l'art. 30bis cpv. 1 NAPR, nella

versione modificata dall'art. 39 lett. a delle norme di attuazione del piano

regolatore del Settore 2 (NAPR Settore 2) approvato il 16 gennaio 1996, ammetteva

nella zona residenziale pedemontana una percentuale massima del 30%. Successivamente,

a seguito della variante adottata dal Consiglio comunale il 1° luglio 2002 ed approvata

dal Consiglio di Stato con risoluzione n. 168 del 14 gennaio 2003, tale limite

è stato portato al 35%.

Nei cpv. 2-4, rimasti

invariati, la norma prevede(va) inoltre quanto segue:

2Le residenze secondarie esistenti al momento

dell'entrata in vigore di questa norma possono mantenere questa destinazione,

eccettuati i casi in cui:

a) vi sia alienazione a terzi.

Non costituisce alienazione a terzi la devoluzione per

causa di eredità;

b) vi sia un intervento edilizio importante quale

l'ampliamento, la trasformazione e la ricostruzione.

Nei casi previsti dalle lett. a) e b) la destinazione

deve essere resa conforme secondo le modalità previste dalla cifra 1.

Resta riservato il caso di rigore. Nell'accertare

l'esistenza di un caso di rigore il Municipio tiene conto della situazione personale

dell'obbligato, della durata delle sue relazioni con il Comune, dell'idoneità

all'uso dell'abitazione e dell'effettivo delle residenze secondarie nella zona

in rapporto a quelle primarie.

3Le residenze primarie esistenti al momento

dell'entrata in vigore di questa norma possono mantenere questa destinazione

nei limiti stabiliti dalla cfr. 1.

4Ogni

modifica del modo di utilizzazione configura un cambiamento di destinazione ed

è soggetta al rilascio del permesso di costruzione.

3.2

Di principio, le NAPR

vietano l'uso delle costruzioni residenziali come abitazione secondaria. Tale

uso è ammesso, entro precisi limiti: il 35% della SUL abitativa, attualmente,

nella zona residenziale pedemontana, ove è ubicata la Residenza Sollevante.

Dato che a Locarno, la quota di residenze secondarie rispetto al totale delle

abitazioni non supera il limite del 20% dettato dalla LASec, è dunque ancora possibile

autorizzare la costruzione di nuove abitazioni secondarie, purché sia

rispettata la percentuale di SUL abitativa destinabile a residenza secondaria prescritta

dall'art. 30bis cpv. 1 NAPR in funzione della zona di appartenenza. Entro gli

stessi limiti è pure possibile approvare i cambiamenti di destinazione da

abitazione primaria a residenza secondaria, a prescindere dalla data di

costruzione dell'immobile. A differenza della LASec, che ammette l'uso libero

degli immobili preesistenti (antecedenti l'11 marzo 2012), l'art. 30bis cpv. 2 NAPR contempla una

tutela delle situazioni acquisite limitata, giusta la quale le residenze secondarie

esistenti al momento dell'entrata in vigore della norma possono mantenere

questa destinazione fintanto che non vi è un'alienazione - esclusa la

devoluzione per causa d'eredità - a terzi (su questo motivo e sulle critiche

espresse dal Tribunale in relazione ad ordinamenti comunali analoghi, cfr. RDAT

II-1993 n. 31; STA 90.2007.152 del 7 gennaio 2009 consid. 5.2.2; cfr. pure STA

52.2016.287

del 27 febbraio 2018 consid. 3.1, pubbl. in RtiD II-2018 n. 46) o

un intervento edilizio importante, quale l'ampliamento, la trasformazione o la

ricostruzione. Qualora si realizzi una di queste circostanze, subentra,

riservati i cd. casi di rigore, l'obbligo di adeguare la destinazione al nuovo

diritto. Posto che il cpv. 2 è rimasto inalterato nel corso del tempo, appare

ragionevole ritenere che con la locuzione "residenze secondarie

esistenti al momento dell'entrata in vigore della norma" s'intende

quelle esistenti in data 19 aprile 1988, data in cui è stata approvata la norma

originale (ris. gov. n. 2210). Meno comprensibile, vista la natura del

disposto, che tende a privilegiare l'abitazione primaria, è invece la portata del

cpv. 3 della norma, secondo cui le residenze primarie esistenti al momento

dell'entrata in vigore di questa norma possono mantenere questa destinazione

nei limiti stabiliti dalla cfr. 1 (cfr., per una norma simile, ma dove al

posto di "possono" vi è "devono", STA 52.2016.287

citata, consid. 3.1 e 3.2). In concreto, non mette conto di approfondire questo

aspetto, poiché non è decisivo ai fini del giudizio.

4.

4.1. La costruzione della

Residenza __________ risale al periodo marzo 2001 (rilascio della licenza) -

maggio 2004 (concessione del permesso di abitabilità). Dal profilo della LASec,

di per sé non (ancora) applicabile nel Comune di Locarno, configurerebbe dunque

un'abitazione preesistente ai sensi dell'art. 10 LASec, il cui uso abitativo sarebbe

di principio libero, fatte salve le limitazioni d'uso esistenti o future del

diritto cantonale o comunale (art. 11 cpv. 1 LASec). In base alla normativa

comunale, al momento del rilascio del permesso soltanto il 30% della SUL abitativa

avrebbe potuto e dovuto essere destinato a residenza secondaria (art. 30bis

cpv. 1 NAPR, nella versione modificata dall'art. 39 lett. a NAPR Settore 2). Posto

che la SUL totale dei sei appartamenti progettati era pari a ca. 710 m2

(cfr. formulario della domanda di costruzione, pto. 12), il 30% corrispondeva a

ca. 213 m2.

Considerata la SUL dei singoli appartamenti (da 64 m2 a 179 m2),

di per sé tutte le sei unità condominiali entravano quindi in considerazione

per un uso residenziale secondario, ma al massimo due di queste avrebbero

potuto e dovuto essere effettivamente autorizzate a tale scopo. Da questo

profilo, l'aumento al 35% della percentuale di SUL abitativa destinabile a

residenza secondaria, approvato il 14 gennaio 2003, non sembra aver modificato

sostanzialmente la situazione. Sennonché, decisivo ai fini del presente giudizio

è il fatto che la licenza edilizia rilasciata dal Municipio il 27 marzo 2001 non

ha autorizzato la sola destinazione primaria (riservando successivi cambi di

destinazione nei limiti prescritti), né ha previsto una (esplicita) limitazione

d'uso per le residenze secondarie. Nessun accenno, neppure sotto forma di

richiamo all'art. 30bis NAPR, è infatti stato fatto ad un tale limite. Una

siffatta limitazione non è ravvisabile nemmeno nella semplice circostanza di

esigere l'inoltro al momento della richiesta del permesso di abitabilità di una

distinta con specificate le unità abitative destinate a residenza secondaria,

non essendo peraltro specificato lo scopo di tale richiesta. Di conseguenza, essendo

stata autorizzata, come richiesto con la domanda (cfr. formulario della domanda

di costruzione, pto. 12), la realizzazione di uno stabile (di due edifici

contigui) con sei appartamenti destinabili indistintamente a residenza primaria

e/o secondaria, tutte le unità abitative avrebbero potuto essere destinate ed

usate come abitazioni secondarie. È ciò che si è verificato. Dagli atti risulta

in effetti che tutte le PPP sono state acquistate (in massima parte già in

pendenza della costruzione e prima della concessione del permesso di

abitabilità) ed occupate da persone domiciliate altrove, che le hanno adibite da

subito a casa di vacanza. È il caso anche dei qui ricorrenti, che, per quarti

in ordine di tempo, hanno acquistato la PPP 13672 direttamente dalla promotrice

immobiliare in data 15 ottobre 2002, continuando da allora a farne uso come

abitazione secondaria. Stando così le cose, si deve categoricamente escludere

che l'autorità comunale, che ha del resto considerato queste unità per lunghi

anni come residenze secondarie, esigendo le relative imposte e tasse, potesse pretendere

nell'autunno del 2011 - prendendo spunto da una domanda di un condomino e, verosimilmente,

pure dalle pubbliche discussioni in atto in relazione all'ormai imminente

votazione sulla cd. iniziativa Weber, poi

approvata nel marzo 2012 - che i proprietari degli appartamenti (ad esclusione della

PPP 13671, nel frattempo adibita a residenza primaria) si accordassero in

sostanza tra loro per limitare l'uso secondario all'interno del condominio, inoltrando

una corrispondente notifica di costruzione, in modo da rendere conforme la

Residenza Sollevante alla percentuale massima di SUL abitativa prescritta dalle

NAPR per le residenze secondarie. Un tale agire, palesemente tardivo ed assimilabile

ad un ordine di ripristino/rettifica, presuppone(va) infatti che la controversa

utilizzazione fosse formalmente abusiva, ovvero fosse stata instaurata senza

permesso o in contrasto con il permesso accordato. Non basta(va) invece che non

fosse conforme al diritto materiale applicabile. Per principio, l'uso di

un'opera esercitato in conformità a un permesso rilasciato in contrasto con il

diritto materiale, quale andava/va considerata la licenza edilizia rilasciata il

27.

marzo 2001, non può infatti dar luogo a provvedimenti volti a ripristinare

una situazione conforme al diritto. Un'eccezione a questa regola è data

soltanto se sono soddisfatti i presupposti per la revoca della licenza (cfr. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie

für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der

Bauzonen, Zurigo 2003, pag. 25). Ipotesi, questa, alla quale il Comune non ha mai

neppure accennato.

4.2

Ferme queste premesse,

non sussisteva invero alcun bisogno da parte dei proprietari della PPP 13672,

confrontati al divieto d'uso emanato dal Municipio in data 22 luglio 2014, di

richiedere una (nuova) autorizzazione per (continuare a) usare il loro

appartamento come residenza secondaria. Destinazione questa che era/è da

considerarsi già autorizzata. A maggior ragione è pertanto a torto che l'Esecutivo

comunale ha ritenuto di negare loro il permesso per tale utilizzo, risolvendo a

distanza di 13 anni dall'acquisto che il loro appartamento potrebbe essere

utilizzato soltanto come residenza primaria. La decisione municipale del 12

maggio 2015 e il giudizio governativo che la conferma vanno dunque annullati. Contrariamente

a quanto chiesto dagli insorgenti, non occorre invece rinviare gli atti al

Municipio affinché emetta una nuova decisione volta ad agevolare l'uso

secondario della PPP 13672. Facoltà, questa, che doveva/deve essere loro riconosciuta

già in virtù della forza di cosa giudicata di cui beneficia la licenza edilizia

del 27 marzo 2001. Va da sé che, stante il fatto che nella Residenza __________

il limite massimo di SUL utilizzabile secondo le NAPR come abitazione

secondaria risulta attualmente superato, qualsiasi cambiamento di destinazione

da abitazione primaria a secondaria, che aggraverebbe ulteriormente il

contrasto con il diritto, è al momento escluso. Viceversa, nulla osta ad un

eventuale passaggio dall'uso secondario a quello primario. Cambiamento, quest'ultimo,

che non richiede necessariamente di essere formalizzato, posto che, come questa

Corte ha già avuto modo di stabilire, non è possibile invocare la tutela delle

situazioni acquisite per un uso secondario abbandonato/ cessato per un periodo

non trascurabile di tempo (cfr. STA 52.2016.483 del 21 agosto 2017 consid. 4.3, 52.2015.35 dell'8 novembre 2017 consid. 5.2, 52.2003.33 del 9

aprile 2003 consid. 3.3; Willi,

op. cit., pag. 21).

4.3

Dato l'esito, non

mette conto di approfondire le ulteriori censure sollevate e, in particolare,

se, come preteso dagli insorgenti, nella fattispecie fossero dati gli estremi

di un caso di rigore.

5.

5.1.

Sulla scorta delle considerazioni che precedono, nella misura in cui è

ricevibile, il ricorso va accolto, annullando la decisione municipale

del 12 maggio 2015 (rif. 344/UT) e il dispositivo n. 5 del giudizio governativo

che la conferma.

5.2

La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dei ricorrenti, in misura

ridotta, rispettivamente di CO 1 e CO 2, che hanno resistito e vanno

considerati soccombenti in misura preponderante (art. 47 cpv. 1 LPAmm). Ne va

esente il Comune di Locarno, essendo comparso per ragioni di funzione (art. 47

cpv. 6 LPAmm). Ne vanno esenti anche CO 6 e CO 5, i quali si sono

rimessi al giudizio del Tribunale, nonché CO 3 e la CO 4 (PPP 13675), che in

sostanza non si sono opposti all'impugnativa. CO 1 e CO

2.

ed il Comune di Locarno, che è all'origine di una procedura inutile,

fondata su presupposti errati, rifonderanno inoltre agli insorgenti adeguate

ripetibili per entrambe le sedi (art. 49 cpv. 1

LPAmm).

Per

questi motivi,

decide:

1.

Nella misura

in cui è ricevibile, il ricorso è accolto.

§. Di

conseguenza, sono annullati il dispositivo n. 5 della decisione del 7 giugno

2017.

(n. 2564) del Consiglio di Stato e la decisione del 12 maggio 2015 (rif.

344/UT) del Municipio di Locarno.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico dei ricorrenti in misura di fr. 400.-

e per il resto (fr. 1'600.-) di CO 1 e CO 2. Agli

insorgenti va quindi restituita la somma di fr. 1'400.- versata in eccesso a

titolo di presumibili spese processuali. CO 1 e CO 2, da un lato, ed il Comune

di Locarno, dall'altro, verseranno inoltre, in ragione di metà ciascuno, fr.

2'000.- ai ricorrenti, a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.

3.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente Il

vicecancelliere