52.2017.79

Autorizzazione all'esercizio della professione di fiduciario immobiliare - applicabilità della LMI

28 giugno 2017Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

A. a. RI 1 è

titolare dell'impresa individuale __________ con sede a __________, iscritta a

registro di commercio del cantone __________ dal 31 maggio 2012. Il 7 novembre

2005 ha domandato all'autorità di vigilanza sull'esercizio delle professioni di

fiduciario (nel seguito: autorità di vigilanza) il rilascio dell'autorizzazione

quale fiduciario immobiliare. Con scritto 15 novembre 2005 questa autorità ha

preavvisato negativamente la sua istanza, essendo RI 1 sprovvisto di un titolo

di studio idoneo per svolgere tale attività.

b. Il 20 novembre 2014

l'autorità di vigilanza, dopo aver costatato che la __________ è attiva in

Ticino e dispone di uffici a __________, ha chiesto a RI 1 di chiarire il

genere d'attività svolto, diffidandolo al contempo di esercitare ulteriori

attività immobiliari soggette ad autorizzazione ai sensi della legge

sull'esercizio delle professioni di fiduciario del 1° dicembre 2009 (LFid; RL

11.1.4.1). Con scritto 3 dicembre 2014, quest'ultimo ha in sintesi indicato di

lavorare nel ramo dell'intermediazione immobiliare in Ticino sin dal mese di maggio

1992, di risiedere tuttavia nel comune di __________ (__________) e di recarsi

a __________ di regola una o due volte alla settimana. Ha inoltre specificato

di aver creato una rete di cooperazione tra intermediari immobiliari denominata

"__________" che consta di oltre cento persone, e di esser riuscito a

compravendere negli anni più di mille immobili in Ticino grazie alla sua

attività di intermediario immobiliare.

B. Con decisione 9

gennaio 2017 l'autorità di sorveglianza ha assegnato a RI 1 un termine ultimo

scadente il 17 febbraio 2017 per presentare un'istanza d'autorizzazione quale

fiduciario immobiliare, oppure per comprovare l'effettiva assunzione di un

fiduciario immobiliare già autorizzato, preavvisandolo al contempo che in

difetto di ciò sarebbe stato avviato un procedimento penale nei suoi confronti.

A sostegno di tale provvedimento, l'autorità di prime cure ha affermato di

disporre di prove sufficienti per ritenere che RI 1 svolga illecitamente la

professione di fiduciario immobiliare in Ticino, quali in particolare gli

annunci di immobili su numerosi portali web, così come le risultanze del

sopralluogo effettuato a __________ il 19 settembre 2016 dalla sua sezione

ispettiva presso gli uffici della __________. Ha inoltre aggiunto che "l'esposizione

del bene giuridico protetto è da considerarsi grave sia dal punto di vista

temporale che quantitativo, avendo il sig. RI 1 operato in Ticino in maniera

abusiva nel ramo riservato ai fiduciari immobiliari autorizzati ininterrottamente,

a titolo professionale, per conto di terzi e assiduamente sin dal 1992, favorendo

grazie alla sua attività la compravendita di oltre 1000 immobili, come da egli

stesso ammesso."

C. Avverso

quest'ultima pronuncia, RI 1 si aggrava ora dinnanzi al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendone l'annullamento.

Sostiene di potersi

avvalere dei principi contenuti nella legge federale sul mercato interno del 6

ottobre 1995 (LMI; RS 943.02), che lo dispenserebbero dal richiedere

un'autorizzazione per esercitare la professione di fiduciario immobiliare in

Ticino. Sia l'iscrizione della __________ nel registro di commercio del cantone

__________, sia la sua decennale attività quale intermediario immobiliare in

Svizzera interna e all'estero farebbero sì che egli possa richiamarsi all'applicazione

della predetta legge federale anziché della LFid per poter operare quale

fiduciario in tutta la Svizzera.

D. In sede di

risposta l'autorità di vigilanza ha chiesto la conferma della decisione

impugnata, con argomentazioni che verranno ririprese, per quanto necessario,

nei considerandi di diritto.

E. In replica e

duplica, le parti si sono riconfermate nelle loro contrapposte tesi ricorsuali

e nelle rispettive domande di giudizio.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 28 LFid. La legittimazione

del ricorrente, direttamente e personalmente toccato dalla decisione impugnata,

è certa (art. 65 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre

2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è

dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può

essere emanato sulla base delle tavole processuali, senza procedere ad

accertamenti istruttori (art. 25 cpv. 1 LPAmm). L'oggetto della controversia

emerge con sufficiente chiarezza dalle carte processuali. Non è in particolare

necessario procedere all'assunzione delle prove richiamate dalle parti, in

quanto insuscettibili di apportare la conoscenza di ulteriori elementi

rilevanti per il giudizio.

Considerandi

2.

Nel cantone

Ticino, le attività di fiduciario commercialista, di fiduciario immobiliare e

di fiduciario finanziario svolte per conto di terzi a titolo professionale sono

soggette ad autorizzazione (art. 1 cpv. 1 LFid). L'autorizzazione di fiduciario

commercialista, di fiduciario immobiliare e di fiduciario finanziario è

rilasciata dall'autorità di vigilanza all'istante che adempie i requisiti posti

all'art. 8 LFid: tra questi figurano il possesso di un titolo di studio riconosciuto

e l'assolvimento di un periodo di pratica biennale in Svizzera nel rispettivo

ramo (art. 8 cpv. 1 lett. d LFid). Giusta l'art. 4 LFid, è considerato

fiduciario immobiliare chi svolge una o più tra le seguenti attività:

mediazione nella compravendita e permuta di fondi giusta l'art. 655 cpv. 2 del

Codice civile svizzero (lett. a); intermediazione dei negozi giuridici aventi

per oggetto diritti immobiliari e diritti concernenti società immobiliari

(lett. b); locazione di stabili e appartamenti (lett. c); amministrazione di

immobili e di società immobiliari (lett. d); consulenza e conduzione di promozioni

immobiliari (lett. e).

3.

3.1. Come

indicato in narrativa, l'insorgente rimprovera all'autorità di vigilanza di non

aver correttamente applicato i disposti della LMI, ritenuto che l'iscrizione

della __________ nel registro di commercio del cantone __________ gli consentirebbe

di accedere al mercato intercantonale senza formalità o restrizioni di sorta, e

dunque senza l'obbligo di richiedere l'autorizzazione di fiduciario immobiliare

statuito dalla LFid. Censura in secondo luogo la violazione dell'art. 4 cpv. 2

lett. d LMI (recte: art. 3 cpv. 2 lett. d LMI), in quanto la pratica

acquisita nel corso della sua decennale carriera in tutta la Svizzera sarebbe

sufficiente per comprovare un alto livello di preparazione nel ramo

immobiliare. Soggiunge poi di non aver mai mancato di versare i relativi contributi

derivanti dalla sua attività lavorativa, ciò che corroberebbe l'assenza di un

interesse pubblico della querelata decisione. Rileva infine di aver frequentato

nel 1996 la scuola di fiduciari, pur non conseguendo il relativo diploma, e di

aver funto da delegato in rappresentanza del canton __________ presso l'associazione

svizzera dell'economia immobiliare (nel seguito: SVIT).

3.2

La LMI garantisce

a ogni persona con domicilio o sede in Svizzera l'accesso libero e non

discriminato al mercato, al fine di esercitare su tutto il territorio della

Confederazione un'attività lucrativa (art. 1 cpv. 1 LMI). Essa si prefigge in

particolare di: facilitare la mobilità professionale e gli scambi economici in

Svizzera (lett. a); sostenere gli sforzi dei cantoni intesi all'armonizzazione

delle condizioni di accesso al mercato (lett. b); rafforzare la competitività

dell'economia svizzera (lett. c) e la coesione economica della Svizzera (lett.

d). L'art. 2 cpv. 1 LMI enuncia poi uno dei principi cardine della legge,

conferendo a chi rientra nel campo d'applicazione della LMI un diritto

individuale al libero accesso al mercato in base alle prescrizioni in vigore

nel luogo di provenienza (DTF 135 II 12 consid. 2.1; STF 2C_57/2011 del 3 maggio

2011.

consid. 3.1;2C_607/2014 del 13 aprile 2015 consid. 4.1; Raccomandazione

della Comco del 19 dicembre 2016, in: DPC 2017/1 pag. 252 e segg.; Nicolas Diebold, Das Herkunftsprinzip im

Binnenmarktgesetz zur Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit, ZBl

111/2010, pag. 129 e segg.). Questo disposto - che recepisce il principio "Cassis

de Dijon" sviluppato dalla giurisprudenza della Corte di giustizia delle

Comunità europee e preso a modello dal legislatore svizzero (DTF 128 I 92

consid. 3; 125 I 276 consid. 4; 125 I 322 consid. 2b; 125 I 474 consid. 3; STF

2C_720/2014 del 12 maggio 2015 consid. 7.1.1;

Matteo Cassina, La legge federale sul mercato interno: principi fondamentali

e note in merito alla giurisprudenza del Tribunale federale, RDAT 2000-I, pag.

102.

e segg.; Peter Hänni/Andreas Stöckli,

Schweizerisches Wirtschaftsverwaltungsrecht, Berna 2013, pag. 202 e

segg.) - sancisce dunque il cosiddetto principio del luogo d'origine, giusta il

quale ognuno ha il diritto di offrire merci, servizi e prestazioni di lavoro su

tutto il territorio della Confederazione a condizione che l'esercizio è

autorizzato nel suo cantone o comune di domicilio o di sede. In questi casi, fanno

stato le norme del cantone o del comune di domicilio o della sede

dell'offerente (art. 2 cpv. 3 LMI). Inoltre, il predetto principio garantisce

anche la libertà di stabilimento, stante la quale chi esercita legittimamente

un'attività lucrativa ha il diritto di stabilirsi in qualsiasi parte del

territorio della Confederazione per l'esercizio di tale attività e, fatto salvo

l'art. 3 LMI, di esercitare la stessa secondo le prescrizioni del luogo del

primo domicilio (art. 2 cpv. 4 LMI). In tale evenienza, la vigilanza sul rispetto

delle prescrizioni del primo domicilio incombe alle autorità del luogo di destinazione

(STF 2C_844/2008 del 15 maggio 2009 consid. 3.1 et 4.5).

3.3

Il principio del

libero accesso al mercato non è tuttavia assoluto. Come sopra accennato (cfr. consid. 3.2), l'art. 3 LMI prevede

infatti la possibilità di eccezionalmente limitare il medesimo (Manuel Bianchi della Porta, in: Vincent

Martenet/Christian Bovet/Pierre Tercier (ed.), Droit de la concurrence, Basilea

2012, 2a ed., art. 3 LMI n. 2 e segg.). In questi casi agli

offerenti esterni non può comunque esser negato il diritto di accedere liberamente

al mercato. Eventuali limitazioni devono essere adottate sotto forma di

condizioni e oneri a patto che si applichino nella stessa misura anche agli offerenti

locali, risultino indispensabili per preservare interessi pubblici

preponderanti e siano conformi al principio della proporzionalità (cvp. 1).

Quest'ultimo, soggiunge il cpv. 2 dell'art. 3 LMI, è da ritenere violato se le

prescrizioni del luogo d'origine garantiscono già una protezione sufficiente

degli interessi pubblici preponderanti (lett. a), se i certificati e gli attestati

di sicurezza già prodotti dall'offerente al luogo d'origine sono sufficienti

(lett. b), se il domicilio o la sede costitutisce condizione preliminare per

l'esercizio di un'attività lucrativa nel luogo di destinazione (lett. c),

oppure se la pratica acquisita dall'offerente nel luogo d'origine consente di

garantire una protezione sufficiente degli interessi pubblici preponderanti (lett.

d). Occorre infine tenere presente che questa enumerazione non è esaustiva, ma

solo esemplificativa (DTF 134 II 329 consid. 6.2.3).

Non si tratta quindi di condizioni cumulative (STF 2C_844/2008 del 16 maggio

2009.

consid. 3.2).

3.4

3.4.1

In concreto, dagli atti di causa si evince che l'insorgente è stato per oltre

due decenni - ed è tuttora - attivo nel settore dell'intermediazione

immobiliare in Ticino. Per sua stessa ammissione (cfr. doc. 3; 11), in questo cantone

nel corso degli ultimi anni egli ha compravenduto più di mille immobili,

creando a tal fine una fitta rete di collaborazioni con altre persone attive in

questo ramo professionale. Per contro, dalle tavole processuali non risulta alcuna

sua attività immobiliare esercitata in qualità di offerente esterno al Ticino. L'incartamento

processuale mostra invece un'intensa attività immobiliare da parte di RI 1 sui

principali portali immobiliari (inter alia: tutti.ch; luxuryestate.ch;

immomoving.ch) per la compravendita di immobili nel cantone Ticino (cfr. doc. A).

Anche gli immobili pubblicizzati sul suo personale sito internet () si trovano unicamente

in questo cantone. Ma non solo. è

infatti il ricorrente stesso, nel proprio curriculum vitae, a

specificare che gli uffici della propria attività sono a __________, mentre

l'indirizzo nel comune di __________ si riferisce verosimilmente al proprio

domicilio privato (cfr. doc. 3).

Ferme

queste premesse, occorre tenere presente che per costante giurisprudenza i

principi enunciati dalla LMI possono essere invocati con successo solamente in

presenza di una componente intercantonale, ma non nel caso di una fattispecie esclusivamente

interna a un cantone (DTF 135 I 106 consid.

2.

; 125 I 276 consid. 4; 125 I 267 consid. 3b; STF

2C_848/2009 dell'11 maggio 2010 consid. 4.2; STA 52.2009.324 del 16 settembre

2010.

consid. 3.3; 52.2008.175 del 10 ottobre 2008 consid. 3.2; 52.2008.32 del

18.

agosto 2008 consid. 3.2; 52.2005.251 del 12 dicembre 2005 consid. 3.3; Cassina, op. cit., pag. 102; Thomas Cottier/Manfred Wagner, Das neue

Bundesgesetz über den Binnenmarkt (BGBM), AJP 1995, pag. 1583 e segg.; Matthias Oesch/Thomas

Zwald, OFK-Wettbewerbsrecht II, art. 1 LMI n. 6).

Ora, non avendo il

ricorrente comprovato di esercitare l'attività di fiduciario immobiliare in

Svizzera interna, la LMI non torna applicabile al caso di specie. Come rettamente

osservato dall'autorità di prime cure, questa legge federale, per trovare

applicazione, impone infatti il concreto espletamento dell'attività di intermediario

immobiliare in un contesto intercantonale, e non solamente quale offerente

locale in Ticino, come è invece il caso nella presente vertenza. Il fatto che

la sede della __________ sia a __________ e che la predetta impresa individuale

risulti iscritta al registro di commercio di __________ non è ancora sufficiente

per comprovare un'effettiva e reale attività immobiliare in questo comune. Ogni

altra conclusione vanificherebbe da un lato l'intento voluto dal legislatore

federale, che con l'emanazione della LMI ha inteso abbattare gli ostacoli di

diritto pubblico alla concorrenza istituiti dalle varie legislazioni cantonali

e comunali senza tuttavia prevedere regole d'armonizzazione sul piano federale

(DTF 141 II 113 consid. 3.1.4; 135 I 106 consid. 2.2; STF 2C_607/2014 del 13

aprile 2015 consid. 4.1; Bianchi della

Porta, op. cit., art. 1 LMI n. 5 e segg; Cassina,

op. cit., pag. 100), e dall'altro permetterebbe di raggirare i disposti

istituiti dalla LFid tramite la costituzione di una società o un'impresa che abbia

la propria sede fuori dal cantone Ticino. Occorre poi rilevare che l'inventario

degli immobili compravenduti oltr'alpe e all'estero e prodotto in sede di

replica dal ricorrente per comprovare una sua asserita attività immobiliare in

Svizzera non è suscettibile di sovvertire quanto appena esposto (cfr. doc. 17).

Infatti, questo elenco non dimostra affatto che l'insorgente abbia funto da intermediario

immobiliare in qualità di offerente esterno. Anzi, l'assenza di qualsiasi

indicazione circa la data dell'avvenuta compravendita dei predetti immobili porta

a ritenere - o perlomeno, non permette di escludere - che essi siano stati rogati

grazie all'intermediazione di RI 1, dopo che quest'ultimo ha intrapreso

l'attività di fiduciario immobiliare in Ticino che, come visto,viene esercitata

con uffici propri a __________ dall'autunno 2011 in poi (cfr. doc. 11). Medesima

considerazione dev'essere fatta per quanto attiene alle fotografie esibite

dall'insorgente relative al proprio ufficio a __________ e versate agli atti per

cercare di dimostrare lo svolgimento di un'attività effettiva d'intermediario in

questo comune (cfr. doc. 14). Esse non mostrano invero l'esistenza di un punto

vendita immobiliare con le caratteristiche tipiche per questo specifico settore

d'attività quali - a titolo d'esempio - la presenza di insegne luminose o l'esposizione

di annunci pubblicitari per la compravendita e la locazione di appartamenti e

immobili. Se invece confrontate con quelle raccolte dalla sezione ispettiva

dell'autorità di sorveglianza a seguito del loro sopralluogo del 19 marzo 2016

a __________, non vi è alcun dubbio che è in quest'ultimo luogo che l'attività d'intermediazione

immobiliare di RI 1 avviene in maniera assidua, costante e professionale (cfr.

doc. F). Il rapporto di costatazione allestito in tale data specifica infatti

che: "[L]'ufficio (__________a __________, ndr) dedito all'attività

immobiliare è molto vasto: occupa il PT di un grande stabile in pieno

centro a __________. La zona risulta molto affollata da gente a piedi, così

come dal traffico su strada. L'agenzia immobiliare dispone su tutti i lati di

vetrine espositive con annunci di immobili in vendita e in affitto (…)".

3.4.2

Per i motivi

appena esposti, l'insorgente non può di conseguenza neppure avvalersi di quanto

statuito all'art. 3 cpv. 2 lett. d LMI. Ma quand'anche la predetta disposizione

federale fosse applicabile alla fattispecie qui in esame, il requisito relativo

alla pratica acquisita dall'offerente nel luogo d'origine non sarebbe comunque soddisfatto.

Il ricorrente ha in effetti dichiarato di aver lavorato dal 1992 al 1995 presso

la __________ con uffici a __________, e di aver costituito nel 1996 la __________

con sede a __________, quest'ultima successivamente liquidata nel corso del

2007.

Nel medesimo anno è poi stata fondata la società semplice "__________"

operativa nel cantone Ticino e di cui già si è già detto in precedenza. Di

conseguenza, non essendo queste esperienze professionali state maturate nel

luogo d'origine dell'insorgente, anche questa doglianza non può che essere

respinta.

3.4.3

Ora, ci si

potrebbe chiedere se non fosse (stato) dovere dell'autorità di vigilanza

richiedere all'insorgente in sede d'istruttoria di comprovare l'effettivo

esercizio dell'attività di fiduciario immobiliare nel canton __________, al

fine di verificare l'applicabilità della LMI alla presente fattispecie, e ciò a

maggior ragione tenuto conto che anche il procuratore pubblico - al quale la

presente vertenza era stata segnalata per verificare se vi fossero le

condizioni per l'apertura di un procedimento penale nei confronti

dell'insorgente - con scritto 9 novembre 2016 avesse espresso delle perplessità

in merito a tale quesito. La questione non merita ad ogni modo ulteriori

approfondimenti, ritenuto che, pur essendo compito dell'autorità appurare

d'ufficio i fatti determinanti, ciò non dispensa comunque le parti dal dovere

di collaborare all'accertamento degli stessi e, in particolare, dall'obbligo di

provare quanto da esse sostenuto, secondo le loro reali facoltà (art. 26 LPAmm;

STA 52.2016.37 dell'8 settembre 2016 consid. 3; 52.2014.406 del 22 aprile 2015

consid. 2.2; Marco Borghi/Guido Corti, Compendio

di procedura amministrativa, Lugano 1997, ad art. 18 LPamm n. 1b). Ne consegue

che era pertanto compito dell'insorgente mettere a disposizione dell'autorità

tutto il materiale probatorio a dimostrazione dell'effettivo esercizio

dell'attività d'intermediario immobiliare in un contesto intercantonale, al

fine di poter beneficiare dei principi istituiti dalla LMI.

4.

Del tutto

priva di fondamento si dimostra da ultimo la censura riguardante l'asserita mancanza

di un sufficiente interesse pubblico a sostegno della querelata decisione.

Quest'ultima mira infatti unicamente indurre l'insorgente a presentare una

domanda d'autorizzazione di fiduciario immobiliare, al fine di verificare se

sono dati o meno i presupposti per assoggettarlo alla LFid, la cui compatibilità

con le norme costituzionali e con la LMI è del resto già stata più volte

confermata dal Tribunale federale (STF 2C_204/2010 del 24 novembre 2011 consid.

5.

;2P.106/2002 del 20 dicembre 2002 consid. 5.2.2;2P.142/1990 del 21 dicembre

1990.

consid. 3b; Mauro Mini, La

legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario, Basilea et al. 2002, pag.

190.

e segg.). Da respingere si avverano anche le doglianze riguardanti il puntuale

pagamento dei contributi derivanti dall'attività di intermediario immobiliare,

così come il fatto di essere stato delegato presso l'associazione mantello

degli intermediari immobiliari SVIT, non avendo tali circostanze alcuna

rilevanza con la controversia di cui è specie.

5.

5.1. In

siffatte circostanze, bisogna pertanto ritenere che la decisione impugnata

sfugge a qualsiasi critica e, non comportando nessuna violazione del diritto

applicabile, deve essere confermata con conseguente reiezione del ricorso inoltrato

dall'insorgente.

5.2

Dato l'esito, la

tassa di giustizia è posta a carico del ricorrente, in quanto soccombente (art.

47.

cpv. 1 LPAmm).

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso è

respinto.

2.

La tassa di

giustizia di fr. 2'200.-, già anticipata dal ricorrente nella misura di fr.

1'500.-, è posta a suo carico. Non si assegnano ripetibili.

3.

Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82.

e segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.

4.

Intimazione

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente Il vicecancelliere