Licenza edilizia per un nuovo edificio residenziale

Incarto n.

52.2018.171

Lugano

27 maggio 2019

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia

Verzasconi, presidente,

Matea

Pessina, Sarah Socchi

vicecancelliera:

Barbara

Maspoli

statuendo

sul ricorso del 5 aprile 2018 di

RI

1

patrocinata

da: PA 1

contro

la

decisione del 21 febbraio 2018 (n. 774) del Consiglio di Stato che ha

respinto l'impugnativa della ricorrente contro la risoluzione del 3 maggio

2017 del Municipio di Paradiso, che ha rilasciato alla CO 1 la licenza

edilizia per l'edificazione di un nuovo edificio residenziale plurifamiliare

(part. __________);

ritenuto, in

fatto

A. a. La CO 1 è proprietaria di un ampio terreno

(part. __________) a forma irregolare,

situato a Paradiso, tra via __________ e la sottostante linea

ferroviaria. Il fondo, sul quale vi è un edificio esistente (per lo più adibito

a destinazioni commerciali), è assegnato dal piano regolatore vigente alla zona

residenziale RSI 5.

b. Il 29 settembre 2016, la CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso di

edificare sul lato est del fondo un nuovo stabile residenziale. L'edificio,

articolato su tre piani fuori terra (da attribuire ad altrettanti

appartamenti), insisterà su uno zoccolo in parte interrato, che si congiungerà

allo stabilimento esistente e sarà riservato ai due livelli inferiori: il più

basso (P-2), a locali tecnici, cantine e 4

posteggi (accessibili dall'autorimessa dell'edificio contiguo); l'altro (P-1),

a un ampio deposito (175.50 mq) da porre al servizio della stessa costruzione

esistente, al quale sarà funzionalmente connesso.

c. Nel termine di pubblicazione, alla domanda

si sono opposti due vicini, tra cui RI 1, proprietaria di un fondo (part. __________) situato sull'altro lato di via __________,

sollevando svariate critiche relative

tra l'altro alla superficie utile lorda (SUL) e all'area verde.

d. A fronte delle obiezioni, l'istante in licenza ha prodotto una variante di

progetto, che, oltre a rivedere la larghezza delle scale interne, ha in sostanza

invertito il contenuto dei due livelli inferiori (P-1 e P-2), destinando però

quello più basso (P-2) - leggermente ridimensionato - anziché a un unico grande

deposito, a 5 locali "cantina/archivio" nonché a "deposito bici-carrozzine".

La CO 1 ha inoltre prodotto un nuovo schema di calcolo dell'area verde e un

attestato antincendio.

Preso atto delle modifiche, gli opponenti hanno in sostanza dichiarato di

mantenere la propria opposizione.

La variante è poi stata pubblicata, senza tuttavia suscitare alcuna

opposizione.

f. Preso atto dell'avviso favorevole (n. 99190) dei Servizi generali del

Dipartimento del territorio, il 3 maggio 2017 il Municipio ha rilasciato la

licenza edilizia, secondo i piani di variante, respingendo tutte le opposizioni

precedentemente pervenute.

B. Con giudizio del 21

febbraio 2018, il Consiglio di Stato ha respinto, in quanto ricevibile, l'impugnativa

presentata da RI 1 contro la predetta risoluzione.

Dopo aver disatteso un'obiezione riferita all'assenza di un piano di cantiere,

il Governo ha tutelato la procedura seguita dal Municipio per la variante

(relativa ai piani P-1 e P-2), osservando che la ricorrente non vi si sarebbe

formalmente opposta. Premesso che la censura che contesta l'i.s. sarebbe (quindi)

di per sé irricevibile, l'Esecutivo cantonale l'ha nondimeno respinta.

In particolare, ha ritenuto che sebbene nella SUL dovessero essere conteggiati

anche tutti i locali "cantina/archivio" al piano P-2 (siccome a

disposizione delle attività commerciali dello stabile esistente), con l'intervenuta

cessione a titolo gratuito al Comune della superficie (443 mq) toccata da via __________,

gravata dal piano regolatore (strada di servizio), ogni sorpasso sarebbe stato "sanato"

in applicazione dell'art. 38 cpv. 2 § della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100).

Dopo aver respinto una richiesta concernente la presentazione di una

perizia/prova a futura memoria, l'Esecutivo cantonale ha infine disatteso anche

le critiche concernenti l'area verde, che ha ritenuto conforme alla percentuale

minima (35%) imposta dall'art. 35 delle norme di attuazione del PR di Paradiso

(NAPR) e all'art. 10 cpv. 1 NAPR (che non vieterebbe di computare nell'area

verde superfici sopra costruzioni in parte interrate).

C. Avverso il predetto

giudizio, la vicina soccombente si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale

amministrativo, chiedendo in via principale che sia annullato insieme alla

licenza edilizia o, subordinatamente, che gli atti siano retrocessi al Consiglio

di Stato per nuova decisione.

Dopo aver diffusamente criticato le considerazioni della precedente istanza in

merito alla sua facoltà di contestare le modifiche della variante, l'insorgente

rimprovera al Governo di aver leso il suo diritto di essere sentita, per averle

di fatto impedito di prendere visione ed esprimersi sulla documentazione che ha

acquisito agli atti, riferita alla cessione della superficie stradale. Ad ogni

modo, ribadisce, anche a fronte di tale cessione il Consiglio di Stato non avrebbe

potuto confermare la licenza edilizia, poiché i depositi destinati allo stabile

commerciale esistente non sarebbero conformi alla funzione prettamente

residenziale della zona RSI 5. L'insorgente ripropone infine l'eccezione

relativa all'area verde, contestando che possano essere conteggiate come tale

la superficie sopra lo zoccolo dell'edificio e altre aree (scale, ecc.). L'area

verde prevista, aggiunge, non formerebbe in ogni caso una "superficie

unitaria" come richiesto dalle norme di PR.

D. All'accoglimento dell'impugnativa

si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.

L'Ufficio delle domande di costruzione si rimette al giudizio di questo

Tribunale. Il Municipio sollecita dal canto suo la reiezione del gravame. Così

pure la CO 1, contestando puntualmente le censure della vicina con argomenti di

cui si dirà, per quanto occorre, in appresso.

E. Con la replica e la

duplica, la ricorrente rispettivamente l'istante in licenza si sono

essenzialmente riaffermate nelle loro antitetiche conclusioni e domande di

giudizio, sviluppando ulteriormente le proprie tesi; anche di queste si

riferirà, nella misura del necessario, più avanti. L'UDC si è riconfermato

nella sua risposta.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1

LE. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, vicina opponente,

personalmente e direttamente toccata dal giudizio impugnato, di cui è

destinataria (art. 21 cpv. 2 LE; art. 65 della legge sulla procedura

amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100). Il ricorso,

tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base delle tavole processuali, senza

istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Neppure le parti sollecitano l'assunzione

di particolari prove.

2. Diritto di

essere sentito

2.1. Il diritto di essere sentito ancorato all'art. 29 cpv. 2 della

Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.;

RS 101) assicura alle parti il diritto di prendere conoscenza di tutte le

argomentazioni sottoposte al Tribunale e di determinarsi su di esse, a

prescindere dal fatto che contengano elementi di fatto o di diritto nuovi e

siano concretamente atte a influire sul giudizio. Ogni allegazione o prova

prodotta va portata a conoscenza delle parti,

affinché esse possano decidere se usufruire della possibilità di prendere

posizione in proposito; questa decisione non spetta al giudice (DTF 139 I 189

consid. 3.2, 138 I 484 consid. 2.1, 137 I 195 consid. 2.3.1). La recente

giurisprudenza del Tribunale federale ritiene che questo diritto sia dato anche quando un atto è notificato solo per

conoscenza, senza che sia nel contempo assegnato un termine per

replicare o prendere posizione. Ci si deve tuttavia aspettare che la parte che

intende esprimersi lo faccia, o chieda perlomeno che le sia assegnato un

termine per farlo, senza indugi, sennò si ritiene che vi abbia rinunciato. Al

riguardo, la prassi considera che la rinuncia non possa essere presunta prima

che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazione (cfr. STF

2D_66/2014 del 2 luglio 2015 in RtiD I-2016 n. 19 consid. 5 e rimandi).

2.2. La violazione del diritto di essere sentito implica, di principio,

l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di

successo nel merito (cfr. DTF 137 I 195 consid. 2.2, 135 I 279 consid. 2.6.1).

Il Tribunale federale ritiene tuttavia che una violazione del diritto di essere

sentito possa essere sanata nell'ambito di una procedura ricorsuale, quando

l'interessato ha avuto la possibilità di esprimersi dinnanzi a un'autorità di

ricorso che, come in concreto, può esaminare liberamente le questioni di fatto

e di diritto che si pongono o - anche se la lesione è di una certa gravità -

quando il rinvio all'istanza precedente costituisca una formalità priva di

senso e porti a inutili ritardi, inconciliabili con l'altrettanto importante

interesse della parte toccata a un giudizio celere (cfr. DTF 137 I 195 consid.

2.3.2, 136 V 117 consid. 4.2.2.2, 133 I 201 consid. 2.2 e rimandi).

2.3. In concreto, il Servizio dei ricorsi del Consiglio di Stato - non appena

acquisito l'atto di cessione a titolo gratuito della superficie (443 mq) della

part. __________ (vincolata a strada) concluso tra il Comune di Paradiso e la CO

1 (cfr. sua richiesta del 30 gennaio 2018) - con scritto del 5 febbraio 2018 ne

ha dato comunicazione ad RI 1. Qust'ultima, dopo aver domandato e ottenuto -

per il tramite della sua nuova patrocinatrice - copia dell'atto di cessione

(cfr. corrispondenza e-mail del 20 e 21 febbraio 2018), il 26 febbraio 2018 ha

chiesto all'autorità di ricorso di acquisire anche il relativo piano di

mutazione. Sennonché, prima ancora che giungesse tale richiesta, il 21 febbraio

2018 il Governo ha formalmente statuito sull'impugnativa.

Ora, considerato che nulla agli atti permette di smentire la circostanza -

invero incontestata - che RI 1 sia venuta a conoscenza dello scritto del 5

febbraio 2018 solo dopo il 12 febbraio (cfr. ricorso pag. 8), occorre

inevitabilmente concludere che, allorquando l'Esecutivo cantonale si è

pronunciato (il 21 febbraio 2018), non erano ancora trascorsi dieci giorni

dalla notifica dell'atto. La precedente istanza non poteva pertanto ancora presumere,

in base alla giurisprudenza sopraesposta (consid. 2.1), che la destinataria

avesse rinunciato alle prerogative che le derivano dal diritto di essere

sentito. Tanto più che, proprio il giorno prima, la patrocinatrice aveva

domandato (ancorché mediante semplice e-mail) di poter prendere visione dell'atto

acquisito, lasciando quindi, semmai, intendere il contrario. Ne discende che il

Governo è incorso in una violazione dell'art. 29 cpv. 2 Cost. E ciò a

prescindere dalla pertinenza delle sue osservazioni e/o dal fatto che l'autorità

di ricorso - in base a un apprezzamento anticipato (cfr. DTF 140 I 285 consid. 6.3.1) - non era

tenuta ad assumere le ulteriori prove che l'insorgente gli ha solo

successivamente richiesto (scritto del 26 febbraio 2018).

Nelle circostanze concrete, la violazione del diritto di essere sentita può

nondimeno essere considerata sanata, posto che la ricorrente ha potuto

esprimersi compiutamente in questa sede (e anche dopo che la CO 1 ha

spontaneamente prodotto il documento da lei sollecitato, cfr. replica e duplica).

Il rinvio degli atti su tale aspetto costituirebbe quindi una sterile

formalità, in un'ottica di economia processuale.

3. Procedura di

variante

3.1. Per principio, le varianti soggiacciono alla procedura ordinaria di

rilascio del permesso di costruzione. In quest'ottica, l'art. 16 cpv. 1 LE

dispone che la procedura di pubblicazione deve essere ripetuta se i progetti

vengono modificati nel corso della procedura di approvazione o successivamente.

L'obbligo di pubblicizzare la domanda di variante mira essenzialmente a

salvaguardare i diritti di opposizione di eventuali interessati.

La regola non è tuttavia

assoluta. Se i progetti rimangono immutati nelle loro caratteristiche

essenziali, dispone l'art. 16 cpv. 2 LE, è applicabile la procedura della

notifica. Differenze che non superano un grado di tolleranza ragionevolmente

ammissibile, conclude la norma in esame, non soggiacciono a nessuna formalità.

Dall'art. 16 LE si evince dunque che la

procedura ordinaria è applicabile soltanto in caso di varianti che modificano

in misura rilevante il progetto approvato o in via di approvazione. Qualora le

modifiche, pur essendo di lieve entità, richiamassero l'applicazione di

disposizioni del diritto federale o cantonale rimesse al giudizio dell'autorità

cantonale, va comunque raccolto l'avviso di quest'ultima (cfr. STA

52.2013.250-251-252 del 23 giugno 2014 consid. 2.1, 52.2004.311 del 26 ottobre

2004 consid. 2, 52.2003.278 dell'8

ottobre 2003 consid. 2.2).

3.2. In concreto, a torto il Governo, scostandosi dalla valutazione operata dal

Municipio, ha inopinatamente messo in dubbio la facoltà dell'insorgente di

contestare (anche) le modifiche di progetto (variante) inoltrate dalla

resistente in corso di procedura (consid. Ad), sfociate nel progetto approvato.

E ciò già solo considerando che tali modifiche hanno lasciato sostanzialmente

inalterate le caratteristiche del nuovo edificio, che è essenzialmente solo

stato riorganizzato (e in parte ridimensionato) internamente, in particolare

invertendo i contenuti ai livelli P-1 e P-2, a cui la vicina opponente si era

già fermamente opposta. Le modifiche, prima ancora di essere pubblicate in

forma di variante, erano oltretutto già state sottoposte alla ricorrente, che

aveva chiaramente manifestato il proprio dissenso (dichiarando di mantenere la

propria opposizione, cfr. scritto del 24 gennaio 2017; cfr. anche decisione del

Municipio del 3 maggio 2017). In base al principio della buona fede, non è

quindi ben dato di vedere come l'Esecutivo cantonale poteva rimproverarle di

non esservisi ulteriormente opposta, contestualmente alla successiva

pubblicazione, tutto sommato inaspettata. Pubblicazione di cui l'insorgente

(dirimpettaia, ma non confinante) - stante l'assenza di una qualsiasi forma di

pubblicità sul fondo (dal quale non erano state rimosse le modine

precedentemente posate) - non avrebbe peraltro nemmeno potuto accorgersi, se

non consultando l'albo comunale. Ciò che non appare sufficiente, ritenuto che

secondo il Tribunale federale l'affissione all'albo costituisce una forma di

pubblicazione ridotta, che di principio deve essere accompagnata da altre

misure di pubblicità (quale la modinatura e il picchettamento), destinate a

rafforzarla e completarla (cfr. STF 1P.475/88 del 9 marzo 1989 in RDAT 1989 n.

58).

Al di là dell'errata premessa formale, vi è da ritenere che il Consiglio di

Stato ha comunque esaminato nel merito tutte le obiezioni sollevate dalla

ricorrente, che da questo profilo non ha subito

alcuna menomazione dei suoi diritti di difesa. Non occorre quindi

dilungarsi oltre su tale aspetto.

4. Superficie utile

lorda - conformità di zona

4.1. Giusta l'art. 37 cpv. 1 LE, l'indice di sfruttamento (i.s.) è il rapporto

tra la superficie utile lorda degli edifici (SUL) e la superficie edificabile del

fondo. Secondo l'art. 38 cpv. 1 LE, quale SUL si considera la somma della

superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici

dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Dal computo della SUL

sono escluse tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per

l'abitazione o il lavoro; tra queste, le cantine, i solai, le lavanderie e gli

essiccatoi delle abitazioni (cfr. art. 38 cpv. 1 LE). Non vengono inoltre

computati, in base all'art. 40 cpv. 1 del regolamento di applicazione della

legge edilizia del 9 dicembre 1992 (RLE; RL 705.110), gli archivi e i magazzini

sotterranei, non accessibili al pubblico e che non servono per il lavoro.

L'utilizzazione di un locale per il lavoro deve essere intesa in senso lato.

Non occorre che il locale sia occupato da persone e diretto da persone

esercitanti un'attività. Per essere computato nella SUL è sufficiente che esso

serva a tale attività e appaia pertanto integrato nel processo lavorativo al

quale uno stabile è assegnato. In tal senso, vanno di principio conteggiati i

depositi che come tali non hanno una destinazione autonoma, ma di locali al

servizio di un'attività lavorativa (cfr. RDAT 1985 n. 77, 1984 n. 77; STA

52.2017.197/199/200 del 14 maggio 2018 consid. 3.3; Adelio Scolari,

Commentario, II ed., Cadenazzo 1996,

n. 1127 seg. e 1130 ad art. 38 LE).

Per costante giurisprudenza, decisiva ai

fini del computo della superficie di un locale non è l'indicazione fornita dai piani circa la sua

destinazione, ma l'oggettiva possibilità di utilizzare la superficie di

un determinato vano a fini abitativi o lavorativi (cfr. RtiD II-2008 n. 22 consid. 3.1; RDAT I-1994 n. 30 consid. 2.2; STA

52.2009.314 del 3 febbraio 2010 consid. 4

confermata da STF 1C_158/2010 del 3 agosto 2010 in RtiD I-2011 n. 18, 52.2006.20 del 1° marzo 2006 consid. 5.2.2; Scolari, op. cit., n. 1126 ad art. 38 LE).

La superficie degli spazi non conteggiati nella SUL deve inoltre

situarsi in un rapporto ragionevole con i bisogni oggettivi dell'utilizzazione

principale dell'edificio. Locali non computabili

sovradimensionati sono computati per la parte eccedente (cfr. STA 52.2013.305

del 6 novembre 2013 consid. 2.1, 52.2009.137 del 7 settembre 2009 consid. 2.1; Scolari, op. cit., n. 1129 ad

art. 38 LE).

4.2. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla pianificazione

del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2

lett. a della legge sullo sviluppo

territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 701.100), l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se

gli edifici e gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona di

utilizzazione. Ciò significa che nelle singole zone possono essere autorizzati

soltanto insediamenti la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione

assegnata alla zona di situazione. Non basta che non si pongano in contrasto

con la funzione di zona, ossia che non ostacolino l'utilizzazione conforme alle

finalità pianificatorie perseguite dalla zona. Per essere autorizzate, le nuove

costruzioni devono apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della

zona in cui si collocano (cfr. RDAT II-2002

n. 77 consid. 3.1, I-2002 n. 59 consid. 2.1, II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander Ruch, Kommentar zum

Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, n. 70 seg. ad art. 22; Adelio Scolari, op. cit., n. 472 ad art. 67 LALPT). In base all'art. 35

cpv. 1 NAPR, nella zona residenziale semi-intensiva RSI 5 è ammessa

unicamente l'edificazione di costruzioni residenziali.

4.3. Nel caso concreto, il progetto prevede

di ricavare all'interno dello zoccolo, al livello inferiore P-2, cinque locali

destinati a "cantina/archivio", con superfici variabili tra 17

e 24 mq (oltre a un vano "deposito bici-carrozzine" di ampiezza

analoga). Il Governo, scostandosi dal Municipio, ha ritenuto che questi locali

dovessero essere conteggiati nella SUL, poiché oggettivamente destinati alle

attività commerciali dello stabile esistente, a cui sarebbero funzionalmente

connessi. Ciò nonostante ha ritenuto che la SUL complessiva del progetto rientrasse

ancora nel limite massimo consentito, grazie alla cessione a titolo gratuito

dell'area del fondo toccata da via __________ (vincolata dal PR a strada di

servizio; art. 38 cpv. 2 § LE). La ricorrente non contesta queste conclusioni,

ma eccepisce che - a fronte della destinazione commerciale accertata - il

Governo avrebbe dovuto negare la licenza edilizia, non essendo data la

conformità di zona. La censura è pertinente e resiste alle tesi opposte della

resistente, che sostiene che i controversi locali al piano P-2 non dovrebbero

nemmeno essere conteggiati nella SUL.

4.3.1. Per quanto concerne la destinazione, nessuno contesta in questa sede che

Fatti

i controversi locali non siano attribuiti alle nuove unità abitative

(che già dispongono di tre cantine, di ca. 6-7 mq l'una, al P -1), ma allo stabile

esistente. Invano la resistente pretende invece che all'interno dell'edificio

esistente non vi sarebbero solo attività di tipo commerciale, ma pure

tre appartamenti (ricavati dalla sopraelevazione autorizzata nel 2013), che

sarebbero privi di cantina e lavanderia. A prescindere dal fatto che essa aveva

in un primo tempo dichiarato di voler assegnare l'intero piano deposito alla proprietà

CO 1 (cfr. relazione tecnica) e poi, in sede di variante, a 5 (non

meglio precisate) unità (cfr. osservazioni alle opposizioni del 20

dicembre 2016 punto 3.3), non v'è chi non veda come la destinazione ora

indicata dall'istante in licenza appaia del tutto insostenibile.

Anzitutto non è dato di comprendere per quale ragione, per questi tre

appartamenti, occorrerebbe addirittura realizzare cinque depositi

(cantine o archivi). Tanto meno perché i vani dovrebbero avere un'area tre

volte superiore a quella (6-7 mq) delle cantine previste per le nuove unità

residenziali (cfr. supra). E ciò considerato pure che, contrariamente a

quanto afferma la resistente, non è affatto vero che tali appartamenti

esistenti non dispongono di una lavanderia al loro interno (cfr. piani doc. 3

allegati alla sua risposta). Al di là dell'indicazione fornita dalla CO 1,

occorre quindi considerare che i locali al livello P-2 si prestano

effettivamente, da un punto di vista oggettivo, a essere utilizzati quali

depositi al servizio delle attività lavorative di natura commerciale esistenti,

e come tali vanno considerati.

4.3.2. Ferma questa premessa, a giusta ragione la precedente istanza ha

stabilito che la superficie di tali vani dovesse essere interamente conteggiata

nella SUL; la conclusione è infatti del tutto

conforme alla giurisprudenza (cfr. supra consid. 4.1). Il computo, come

osservato dal Governo, non determina tuttavia un sorpasso dell'indice di

sfruttamento massimo (1.0) ammesso dall'art. 35 NAPR: la quantità edificatoria

derivante dall'area (443 mq) vincolata a strada (ceduta gratuitamente),

maggiorata a quella del fondo (3'146

mq), permette infatti di sopperire a qualsiasi mancanza di SUL (art. 38 cpv. 2

§ LE). E ciò anche considerando che la SUL già sfruttata dalla costruzione

esistente (2'219 + 582.83 mq per la sopraelevazione), in base al doc. 3

prodotto dalla resistente, è a ben vedere superiore (> 156.45 mq)

rispetto a quanto indicato in sede di progetto (2'219 + 426.38 mq, cfr.

calcolo SUL e citato doc. 3).

4.3.3. Sennonché, come a ragione eccepisce l'insorgente,

il Consiglio di Stato non poteva limitarsi a queste conclusioni.

La destinazione prevalentemente commerciale dei depositi del livello P-2 non

incide in effetti solo sull'indice di sfruttamento, ma, prima di tutto, sulla

conformità di zona dell'edificio, che costituisce uno dei requisiti centrali ai

fini del rilascio dell'autorizzazione a costruire (cfr. art. 22 cpv. 2 lett. a

LPT). Ritenuto che nella zona RSI 5 è consentita unicamente l'edificazione

di costruzioni residenziali (art. 35 cpv. 1 NAPR), è palese che il nuovo

edificio - nella misura in cui prevede di adibire quasi un intero piano ad

altri contenuti, non residenziali - si pone in netto contrasto con la

funzione di zona. Da questo profilo non può pertanto essere autorizzato.

4.3.4. Né potrebbe peraltro esserlo in applicazione degli art. 66 LST e 86 del regolamento della LST del 20 dicembre

2011 (RLst; RL 701.110),

alla stregua di un ampliamento di uno stabile esistente, in contrasto con la

funzione di zona. Premesso che non è dato di sapere se l'edificio presente

sulla part. __________ potrebbe prevalersi di queste prescrizioni, nessuno

pretende in effetti che i controversi depositi ad uso commerciale siano oggettivamente

indispensabili ai fini di un suo ulteriore uso (cfr. art. 66 cpv. 2 LST e

86 cpv. 2 lett. b RLSt; STA 52.2018.21 del 25 febbraio 2019 consid. 8.1 e 8.2).

Inoltre, le predette disposizioni non permettono in ogni caso di eseguire

trasformazioni che - come si vedrà qui di seguito - non rispettano tutte le

altre disposizioni del PR (cfr. ibidem).

5. Area verde

5.1. Le percentuali di area verde esprimono di regola il rapporto tra l'area

verde e la superficie edificabile di un fondo. In generale, questo genere di

parametri concorre a definire un equilibrio fra aree edificate e non,

garantendo il mantenimento a verde di determinate aree e limitando lo

sfruttamento di un fondo (cfr. Daniela

Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der

übrigen Baugesetzgebung, Friburgo 2006, pag. 93 seg.; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du

territoire, construction, expropriation, Berna 2001, pag. 385; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und

besoderes Umweltschutzrecht, Berna 2016, pag. 324; cfr. inoltre STPT

90.2001.100 del 20 febbraio 2003 consid. 8, 90.2001.90 del 23 gennaio 2003

consid. 4.5; STA 52.2005.288 del 3 febbraio 2006 consid. 2.1). In tal senso, l'area

verde può anche essere definita quale quota parte della superficie che deve

essere mantenuta libera da costruzioni (cfr. ad es. STA 52.2007.131 del 19

giugno 2007 consid. 5.1, confermata da STF 1C_247/2007 dell'11 marzo 2008).

Generalmente gli indici relativi alle aree verdi rispondono inoltre al principio pianificatorio di strutturare gli

insediamenti secondo i bisogni della popolazione, inserendovi molti spazi verdi

e alberati (cfr. art. 3 cpv. 2 LPT; sentenza del 3 agosto 2009 del

Verwaltungsgericht di Berna, VGE 100.2009.102, in BVR 2009 pag. 551

segg., 553; Bernhard Waldmann/Peter

Hänni, Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 48 ad art. 3; inoltre, Hänni, op. cit., pag. 324). Permettono

poi, in particolare nelle zone a forte densità di abitazione, di garantire un

ambiente naturale, contrastando nel contempo anche l'eccessiva

impermeabilizzazione del suolo (cfr. Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., pag. 385; BVR 2009 pag. 554). Quali superfici possano essere

computate nelle aree verdi dipende comunque dalle prescrizioni concretamente

applicabili, segnatamente dalla regolamentazione del PR (cfr. art. 30 cpv. 1 n.

5 lett. a RLSt e, in precedenza, art. 29 cpv. 1 lett. c della legge cantonale

di applicazione della legge federale sulla pianificazione del territorio del 23

maggio 1990 [BU 1990, 365]; cfr. anche Ivanov,

op. cit., pag. 94).

5.2. Secondo l'art. 35 cpv. 2 NAPR, nella

zona RSI 5 è imposta una

percentuale minima di area verde pari al 35%. L'art. 10 NAPR precisa che l'area verde minima prescritta

dalle normative di zona deve consistere in una superficie unitaria arredata e

mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato e che sia direttamente

accessibile dagli edifici ai quali è al servizio (cpv. 1). L'arredo di

queste superfici, soggiunge il cpv. 2, deve avvenire con vegetazione

prevalentemente indigena; la copertura deve essere di tipo filtrante. Alfine di

ottenere un disegno urbano qualificato il Municipio può consentire che l'area

verde sia attrezzata in parte

o totalmente con elementi di arredo (cpv. 3). Il cpv. 4 regola infine le

aree soggette a vincolo di piantagione.

L'art. 10 NAPR contiene diversi concetti giuridici di natura indeterminata, che

Considerandi

riservano all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione

del loro contenuto. Esige in particolare che l'area verde minima sia formata da

(1) una superficie unitaria (arredata e mantenuta a prato o a giardino,

possibilmente alberato) e (2) sia direttamente accessibile dallo stabile

al cui servizio si pone. Fissa inoltre ulteriori criteri per la sua

configurazione (quali il tipo di vegetazione, la natura filtrante) e la

possibilità di attrezzarla con elementi di arredo. Non precisa per contro se,

nella quota minima, possano o meno essere computate anche superfici inverdite,

approntate sopra le coperture o i tetti delle costruzioni.

5.3

Ai sensi dell'art. 32 cpv. 4 NAPR, nelle aree edificabili come la zona RSI

5, fa stato una zonizzazione dimensionale dove le quantità edificatorie sono

definite con l'indice di sfruttamento, la percentuale di area verde e le

altezze. In base al PR, il parametro dell'area verde determina quindi il

grado di sfruttamento ammissibile dei fondi, che deve essere calcolato per ogni

nuovo intervento (includendo nel computo i fabbricati già esistenti che si mantengono,

cfr. art. 5 cpv. 2 NAPR). La percentuale dell'area verde ha quindi una chiara

funzione di limitare gli ingombri, circoscrivendo (similmente a un indice di

occupazione) la superficie che deve rimanere libera da costruzioni ed essere

conservata a verde. Considerazione, questa, che già da sola porta a escludere

che nell'area in questione possano essere conteggiate superfici ricoprenti

costruzioni (principali o accessorie), che, come tali, non potrebbero neppure

sfuggire all'indice di occupazione (art. 37 e 38 cpv. 3 LE). Da questo profilo,

si potrebbe tutt'al più solo ammettere che siano computabili le superfici

piantumate sovrastanti costruzioni sotterranee (cioè non sporgenti su

tre lati più di 50 cm dal terreno sistemato, cfr. art. 5 cpv. 5 NAPR), ovvero

opere che, in assenza di una diversa disposizione, non andrebbero nemmeno

considerate ai fini dell'indice di occupazione (cfr. STA 52.2009.72 del 17

giugno 2010 consid. 4). Deduzione, quest'ultima, che in concreto appare

peraltro congruente con la regola generale prevista all'art. 8 NAPR ("costruzioni

sotterranee"), secondo cui l'occupazione del fondo, incluse le costruzioni

sotterranee, può raggiungere fino al massimo il 70% della superficie del

mappale.

L'impossibilità di conteggiare nell'area verde le coperture o i tetti inverditi

di costruzioni principali o accessorie risulta inoltre coerente con i diversi

criteri posti dall'art. 10 NAPR. In particolare, di quelli che tendono a

evitare una frammentazione delle aree verdi per salvaguardarne le funzioni di

ricreazione, svago e respiro (superficie unitaria, cfr. STPT 90.2001.100

citata consid. 8), come pure di quelli che mirano ad assicurare la permanenza

di terreno che, seppur fabbricato intensivamente, possa continuare a svolgere

le sue funzioni naturali, di sustrato per lo sviluppo delle piante e le loro

radici (mantenuta a prato o a giardino, possibilmente alberato) e di

infiltrazione delle acque (la copertura deve essere di tipo filtrante).

Appare inoltre conforme al senso e alle altre diverse finalità in genere di

questi parametri (cfr. supra consid. 5.1). Obiettivi, che i tetti verdi

(intensivi o estensivi) sono invece solo parzialmente in grado di assolvere,

senza cioè potersi sostituire compiutamente a un suolo allo stato

naturale, ricoperto di vegetazione (cfr. BVR 2009 pag. 554 seg.). E ciò

nonostante i tetti verdi - rispetto a quelli

che non lo sono affatto - comportino degli indubbi vantaggi, in particolare dal

profilo estetico (attenuando l'impatto dell'edificio sul paesaggio,

specialmente da lontano, cfr. pure Lorenzo

Anastasi/Sarah Socchi, Le costruzioni a gradoni nel Canton Ticino, in

RtiD I-2015 pag. 391; Carmen Walker Späh, Definition der

Terrassenbauweise, in PBG Aktuell 2/1996, pag. 25), ma anche nella misura in

cui - a dipendenza della loro effettiva configurazione - possono più o meno

trattenere delle acque piovane e/o assolvere alcune funzioni ecologiche (ad es.

di collegamento faunistico, cfr. BVR 2009 pag. 554 seg.).

5.4

In concreto il fondo dedotto in edificazione - sottratta la superficie

frattanto ceduta al Comune (443 mq) - ha una superficie edificabile di 3'146

mq. Deve quindi disporre di un'area verde pari ad almeno 1'101.10 mq. Tale area

è invero minore rispetto a quella (1'256.15 mq) considerata dal Municipio

(sulla base dello schema prodotto dall'CO 1 con le osservazioni del 20 dicembre

2016; cfr. decisione del 3 maggio 2017, pag. 3); è tuttavia superiore a quella

(1'038.10 mq) ritenuta dal Governo, appoggiandosi al calcolo prodotto in quella

sede (cfr. risposta del 4 luglio 2017 pag. 5 seg. e doc. 3, che per l'area

vincolata a strada ha erroneamente dedotto 498 mq, anziché 443 mq).

Il progetto, secondo il citato schema considerato dal Municipio, prevede un'area

verde complessiva di 1'260.51 mq, formata da diversi appezzamenti, e tra questi

(1) la copertura verde dello zoccolo di collegamento fra il nuovo edificio e

quello esistente, (2) un'aiuola spartitraffico al centro del fondo, (3) delle

fasce di contorno all'accesso e ai posteggi esterni, come pure (4) delle scale

e/o camminamenti lungo il confine nord.

5.5

Ora, contrariamente a quanto concluso dal Governo, è anzitutto da

escludere che (1) la copertura verde dello zoccolo di 112 mq (cfr. citato doc.

3.

prodotto dalla resistente al Governo) possa essere computata nell'area verde.

Questo corpo di fabbrica, ancorché parzialmente interrato, s'innalza dal

terreno sistemato per più di 3 m (incluso il parapetto, cfr. prospetto nord;

cfr. anche sezione ST 01): è quindi a tutti gli effetti una costruzione

principale, che determina un apprezzabile ingombro e incide sulla superficie

edificata. Non è in ogni caso assimilabile a una costruzione sotterranea,

sporgente dal terreno al massimo m 0.50 (cfr. art. 5 cpv. 5 NAPR).

Conformemente a quanto illustrato poc'anzi (consid. 5.3), non può pertanto

essere conteggiato nell'area verde libera da costruzioni ai sensi degli art. 10

e 35 cpv. 1 NAPR. Considerata la sua esile configurazione (spessore di ca. 20

cm), non è peraltro ben dato di vedere come potrebbe essere filtrante e

prestarsi allo sviluppo radicale delle piante.

5.6

Insostenibile è inoltre la valutazione del Municipio di computare (2) l'aiuola

spartitraffico (111.44 mq) tra la rampa dell'autorimessa e i posteggi esterni,

disgiunta dagli altri appezzamenti sistemati a verde. Pur tenendo conto del

riserbo di cui deve dar prova questo Tribunale nell'interpretazione dei

concetti giuridici di natura indeterminata di norme comunali - a meno di ritenere

ammissibile ogni e qualsiasi macchia di verde sparsa su un fondo - non è

francamente dato di vedere come con quest'aiuola (con o senza annesso a "L"

di 56.41 mq, invero non più previsto nell'ultimo calcolo allegato, cfr. citato

doc. 3; cfr. anche risposta del 25 maggio 2018 dell'CO 1, pag. 10) l'area verde

sulla part. __________ possa ancora formare una superficie unitaria ai

sensi dell'art. 10 NAPR (o anche solo "tendere o ispirare all'unità di

tutte le componenti", cfr. risposta citata). Il Municipio non lo spiega,

mentre la resistente tutto sommato nemmeno lo pretende, riconoscendo al

contrario che quest'aiuola è a tutti gli effetti scollegata dal resto dell'area

verde. Apparentemente, non risulta quindi neppure direttamente

accessibile dall'edificio.

5.7

Identica conclusione vale per (3) lo scorporo (aiuola) che fa da contorno

all'accesso, rispettivamente la stretta fascia che delimita i posteggi verso

via __________ (tutt'al più destinabile a una siepe, cfr. peraltro anche le viste su www.google.ch/maps, cfr. al riguardo STF 1C_382/2015 del 22

aprile 2016 consid. 6.5). Anche queste superfici (di almeno una ventina

di mq) vanno senz'altro dedotte, non potendo chiaramente essere accessibili, né

formare un complesso unitario con l'area restante.

Da sottrarre è infine (4) la superficie asfaltata (ca. 12 mq) adibita a scale e

camminamento lungo il confine nord (cfr. pianta P00).

5.8

Già solo deducendo queste diverse superfici (1-4, pari ad almeno 311.85

mq) - e senza che occorra soffermarsi sugli ulteriori appezzamenti previsti dai

diversi schemi di calcolo (di cui dagli atti non emergono peraltro

compiutamente le caratteristiche) - l'area verde minima prevista (948.66 mq)

non rispetta abbondantemente quella minima (1'101.10 mq) prescritta (art. 35

cpv. 1 NAPR). Anche su questo punto il giudizio impugnato non può quindi essere

tutelato.

6.

6.1. Sulla base

delle considerazioni che precedono, il ricorso deve dunque essere accolto, con

conseguente annullamento del giudizio governativo e della licenza edilizia

rilasciata dal Municipio.

6.2

Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a

carico della CO 1, secondo soccombenza. Il Comune ne va esente essendo comparso

in lite per esigenze di funzione e non per tutelare suoi interessi particolari.

L'istante in licenza è inoltre tenuta a rifondere alla ricorrente, assistita da

un legale, un'adeguata indennità a titolo di ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm)

per entrambe le sedi.

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è

accolto.

§. Di conseguenza

sono annullate:

1.1. la decisione del 21 febbraio 2018

(n. 774) del Consiglio di Stato;

1.2. la licenza edilizia del 3 maggio

2017 del Municipio di Paradiso rilasciata alla CO 1 per l'edificazione di un nuovo

edificio residenziale plurifamiliare (part. __________).

2. La tassa di giustizia di fr. 2'500.- è posta a

carico della CO 1, la quale è inoltre tenuta a versare alla ricorrente

un identico importo a titolo di ripetibili per entrambe le sedi.

All'insorgente va restituito l'importo di fr. 1'800.- versato a titolo di

anticipo.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS

173.110).

4. Intimazione

a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

Il

presidente La

vicecancelliera